Arrendaments urbans- dispensa de pagament de la renda quan el bé arrendat no es pot aprofitar de manera digna-actitud de la part arrendatària que retarda la realització dels treballs necessaris

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000288/2022 ORIGEN: 3000090/2022 - 00

NIG: 5300542120220000492

PARTS:

Apel·lant: Sra. Talavera

Representant: Sra. Macias

Advocat: Sra. Viñas

Apel·lat: Sra. Sanz

Representant: Sra. Suárez

Advocat: Sra. Pérez

Apel·lat: Sr. Carranza

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans- dispensa de pagament de la renda quan el bé arrendat no es pot aprofitar de manera digna-actitud de la part arrendatària que retarda la realització dels treballs necessaris

SENTÈNCIA 000020/2024

Andorra la Vella, a 15 de febrer del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments Urbans 3000090/2022 instat per la Sra. Talavera contra els Srs. Sanz i Carranza (aquest darrer en rebel·lia processal), el Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 14-10-2022, decidint :

"que estimant parcialment la demanda formulada per la Sra. Talavera contra els Srs. Sanz i Carranza, això és per motiu d'haver subscrit els darrers i en data 1 de gener del 2021 el contracte privat d'arrendament d'habitatge sobre el Xalet X radicat a la XXXX, ha de condemnar i condemna solidàriament als darrers a:

Primer.- pagar a la demandant la quantitat global de deu mil set-cents quaranta- nou euros amb vuitanta-set cèntims (10.749,87.- EUROS), incrementada únicament pel que fa a la suma de dos mil cinc-cents euros (2.500.- EUROS) amb els interessos legals compensatoris meritats a partir del dia vint-i-set d'abril de l'any en curs i fins que sigui íntegrament satisfeta.

Segon.- no hi ha lloc a imposar les costes processals de la primera instància a cap dels litigants segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.".

2.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Talavera demanant la seva reformació en el sentit de :

Declarar la resolució del contracte per impagament de rendes, amb efectes a partir de l'1 d'abril de 2022, malgrat el posterior retorn voluntari de la possessió per l'arrendatària,

Morillomnar-la al pagament de la bonificació de 500 euros per tota la durada del contracte (des del mes de gener de 2021 i fins al mes de novembre de 2021 inclòs, excepció del mes d'agost que ja es reclama en capítol a part), fent un total de 5.000.-euros,

Morillomnar-la al pagament de la renda del mes d'agost, que s'ha constatat que es va deixar impagada, però per l'import de 3.000.-euros, en lloc dels 2.500.-euros bonificats que atorga la sentència,

Morillomnar-la al pagament de les rendes devengades entre el mes de desembre -primer mes impagat- i el 15 de juliol del 2022, 7,5 mesos, a raó de 3.000.-euros mensuals, per un total de 22.500.-euros,

Deduir del total a satisfer, l'import equivalent a un màxim 1,5 mesos (sia 4.500.-euros i subsidiàriament 3.750 euros), corresponent a la durada màxima que la propietat hauria pogut invertir per compensar la impossibilitat d'ocupar l'habitatge, d'haver tingut voluntat i intenció l'arrendatària,

imposar-li les costes processals d'ambdues instàncies.

Fonamenta el seu recurs sobre una errònia valoració de la prova practicada en primera instància.

De forma esquemàtica, pretén en primer lloc que si bé és cert que el retorn de la possessió que es va fer durant la tramitació del procediment elimina necessàriament la petició de resolució de contracte i de llançament, doncs ja s'ha recuperat la possessió i resolt el contracte, no es pot pretendre com fa la sentència, que la resolució del contracte operi per voluntat de la demandada, sinó que ho és per l'incompliment del pagament de rendes per part de l'arrendatària, i que per tant procedeix la declaració de la resolució del contracte d'arrendament per incompliment contractual, amb la corresponent imposició de les costes processals que d'aquell incompliment se'n derivin.

Pretén, en segon lloc, que essent la causa de la resolució anticipada els incompliments de la part arrendatària no podia el tribunal considerar que la mateixa no havia tingut temps de dur a terme els treballs que justificaven la bonificació del lloguer, i que dita part arrendatària ha de perdre la seva bonificació, sobre tot quan no tenia cap intenció de fer les obres i que havien passat 11 mesos de contracte quan es va produir el sinistre.

Pretén, en tercer lloc, que la sentència no té en compte que la Sra. Sanz va adoptar una actitud passiva i dolosa per la reparació del sinistre, i va impedir la seva reparació amb celeritat, el tot per tal d'excusar o justificar el seu impagament de rendes ; que com a màxim la realització dels treballs necessaris hauria necessitat 1,5 mes i no pas fins a l'abril del 2022, quan l'arrendatària va allargar la situació durant 8 mesos per finalment tornar cap a França.

3.- La representació processal de la Sra. Sanz s'oposa al recurs demanant la seva desestimació íntegra i la confirmació de la Sentència, amb imposició de les costes processals de segona instància a la part apel·lant.

Exposa, de forma resumida, que la sentència ha interpretat correctament les proves i que la resolució del contracte va tenir lloc al moment del retorn de la possessió per la Sra. Sanz al mes de juliol i que és la propietat que la va pressionar perquè marxes ; que des del moment en què va ocórrer el sinistre i fins a la data de l'obtenció de l'informe acreditant que s'havia pogut reparar tot, i es podia habitar la vivenda, la casa era inhabitable, la qual cosa suspèn de facto el pagament de les rendes ; que la Sentència determina correctament també que no es pot reclamar el pagament de la renda sencera sinó bonificada compte tingut del temps de contracte transcorregut, de l'envergadura dels treballs ha efectuar i del fet que el contracte no va imposar cap termini per executar els treballs, i que l'adversa efectua suposicions quan diu que no tenia la intenció de fer els treballs, i que no és cert que va tenir una posició passiva o va obstaculitzar la realització dels treballs, la qual era responsabilitat de la propietat.

4.- Per providència del 21-03-2023 es va plantejar d'ofici la nul·litat de les providències del 29-11-2022 i del 07-02-2023 pels quals s'havia procedit a l'admissió del recurs d'apel·lació i s'havia traslladat la oposició al recurs i designar la composició del tribunal ja que les mateixes van ser erròniament notificades a la procuradora Sra. Suárez en tant que procuradora del Sr. Carranza quan el Sr. Carranza va ser declarat en rebel·lia processal en la primera instància, i per tant, se l'hauria d'haver notificat a través de la publicació d'edictes al BOPA.

Les parts s'han mostrat d'acord i per Aute del 05-09-2023, vam declarar la nul·litat de les providències del 29-11-2022 i del 07-02-2023 i retrotraure el procés fins al moment immediatament anterior.

El Sr. Carranza segueix en rebel·lia processal.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Ha quedat acreditat que en data 01 de gener del 2021, la Sra. Talavera, d'una part, i els Srs. Sanz i Carranza, d'altra part, van firmar un contracte d'arrendament d'un xalet construït l'any 2000, ubicat a Canillo (X), per una durada de 5 anys.

Van fixar el lloguer mensual en 3.000.-euros però, i en atenció als treballs d'adequació que requerien l'exterior del xalet i el dipòsit de gasoil segons pressupost adjuntat al contracte, van pactar que el preu d'arrendament tindria una bonificació de 500.-euros, de manera que per tota la durada del contracte l'import a satisfer seria de 2.500.-euros, "amb el benentès que els arrendataris donin complement a l'execució dels treballs previstos". No es va precisar cap termini per a la realització dels treballs en qüestió.

Al mes d'agost del 2021, va existir un incident en el pagament del lloguer doncs els arrendataris el van deixar impagat. També la propietat va recordar a la Sra. Sanz els treballs als quals s'havia compromès.

A part d'això, no consta cap altre incident, ni tampoc que els arrendataris haguessin començat la realització dels treballs.

En data 15 de novembre del 2021, es va produir un incendi en el quadre elèctric general com a conseqüència d'una incidència en el mateix, i que va poder ser sufocat per la Sra. Sanz, però que va deixar el xalet sense llum, i per tant sense calefacció i aigua calenta.

Un perit designat el dia 30 de novembre per l'assegurança de la propietat va intervenir en data 14 de desembre del 2021, determinant que la causa del sinistre era la manca d'haver apretat degudament certes bornes imputable a l'electricista havent revisat la instal·lació al desembre del 2020.

El 06 de desembre del 2021, es va realitzar una reparació provisional per tal de permetre el funcionament de la caldera i evitar el risc de gelada. Donats els defectes que afectaven la instal·lació elèctrica i el seu caràcter obsolet, es va informar al departament d'Indústria de Govern, i l'inspector que es va desplaçar el 14 de desembre del 2021 va emetre un informe apuntant que la propietat havia de realitzar obres de millora per a adequar- la al Reglament de les instal·lacions de baixa tensió.

Més precisament, Mena va emetre un informe de data 21 de desembre del 2021, indicant que la instal·lació presentava en relació al dit Reglament una sèrie de defectes : 1 de lleu, 10 de greus i 3 de crítics.

Mentrestant, es van emetre dos pressupostos per al canvi del quadre cremat (pressupost de data 22-11-2021 i de data 02-12-2021), i una de les empreses va manifestar que donades les condicions en què es trobava la instal·lació, era impossible disposar normalment del subministrament elèctric.

De fet, durant la vista oral, el Sr. Morillo (de l'empresa intervinguda el dia 06 de desembre del 2021) va precisar que el Departament d'Indústria de Govern havia recomanat no viure al xalet fins que l'empresa de Control de Qualitat emetés un avís favorable.

És finalment mitjançant un informe de data 05 d'abril del 2022, que Mena va donar un avís favorable i va indicar que la instal·lació no presentava cap més defecte i complia amb els requisits mínims legals exigibles.

És clar que en tal condicions, la part arrendatària no podia gaudir de l'habitatge fins que la instal·lació elèctrica del mateix es trobés en condició de funcionar de manera segura i conforme a la reglamentació.

Ara bé, en virtut de l'article 25 LAFU, l'arrendador està obligat a lliurar a l'arrendatari la finca objecte del contracte de forma que estigui en condicions de servir a l'ús a què està destinada, efectuar en la finca arrendada i en les seves instal·lacions les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada (entre elles, les reparacions de les instal·lacions generals i el tot amb excepció de les reparacions dels danys provocats per la culpa del propi arrendatari), i també garantir a l'arrendatari l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada durant tot el temps del contracte.

A més, en la seva Sentència de 13 de juliol del 2020 (Causa 2019-81-RE) el Tribunal Constitucional va considerar que uns defectes prou greus com per impedir la possibilitat de viure de manera digna en un habitatge llogat (infiltracions que impedien la utilització de l'ascensor d'accés a l'habitatge i paralitzaven el servei elèctric i el funcionament de la calefacció i de l'aigua calenta) podien justificar la suspensió unilateral de pagar la renda.

Per tant, demostrada en el present cas la necessitat de les reparacions esmentades per tal de què l'arrendatari pogués gaudir adequadament de la cosa arrendada, i essent aquestes reparacions de la responsabilitat de la propietat, l'incompliment de les seves obligacions per part de l'arrendador en un contracte sinal·lagmàtic amb obligacions interdependents de les parts, pot justificar que l'arrendatari suspengui el pagament de la renda fins al moment de la efectiva realització de les reparacions.

Com s'ha indicat, és només a l'abril del 2022 que les reparacions es van dur a terme de manera definitiva.

Però a partir del mes de desembre 2021, la part arrendatària havia deixat de pagar el lloguer, i al març del 2022 l'arrendadora va instar el present plet en resolució per impagament de la renda.

I al juliol del 2022, la Sra. Sanz va buidar el xalet i va retornar la possessió del mateix, dipositant les claus a la Batllia.

És de recordar també que en l'escrit de demanda, la part arrendadora va admetre que no podia pretendre cobrar la renda corresponent al període durant el qual l'arrendatària va ser privada del gaudiment del xalet per culpa de l'incendi, període que va fixar en un mes i que fixa ara en un mes i mig.

El Tribunal, al contrari, ha conclòs que no hi havia hagut resistència o mala fe en la persona de la Sra. Sanz per tal de que avancessin i s'efectuessin els treballs i que per tant no podien ser legítimament reclamades les rendes dels mesos de desembre del 2021, gener, febrer i març del 2022 així com els 5 primers dies del mes d'abril del 2022.

No obstant, va tenir en compte l'impagament de la renda d'agost i de les rendes del 06 d'abril al 14 de juliol del 2022, sense pronunciar però la resolució del contracte, només condemnant al pagament de dites mensualitats.

Segon.- En tals paràmetres i en aplicació dels principis que acabem d'exposar, si bé s'ha de confirmar el tribunal quan ha considerat la possibilitat d'eximir la part arrendatària del pagament dels lloguers pel fet de no poder aquesta profitar de l'habitatge, no es pot confirmar la solució d'alliberar-la de totes les mensualitats entre el 01 desembre del 2021 i el 04 d'abril del 2022.

En efecte, la qüestió cabdal i subjacent era, i encara és, de dir a qui es podia imputar aquest termini entre el 15 de novembre del 2021 i el 05 d'abril del 2022 per a realitzar els treballs de reparació i adequació de la instal·lació elèctrica.

Es tracta d'un termini del tot anormal sobre tot quan s'ha confirmat durant la vista oral que les tasques a realitzar no necessitaven més de dos dies de treball.

Al respecte, ja hem relatat el seguit d'intervencions i informes que es van efectuar.

D'altra banda, és veritat que la sentència d'instància no es refereix als intercanvis de missatges quan cada part ha aportat una sèrie de missatges telefònics (majoritàriament en francès). A partir d'aquests missatges, cada una pretén demostrar que és l'altra part que va impedir la realització dels treballs en un termini raonable ( folis 46 a 51 i 93 a 122).

Ara bé, estudiats de manera acurada i cronològica, aquests missatges permeten constatar que :

El dia 17 de novembre del 2021, la Sra. Sanz va advertir la propietat (sempre en la persona del Sr. ENTITY_13) que la instal·lació no era conforme i que la situació era greu, i el dia 30 de novembre la propietat li va dir que sí que se li retornaria l'import corresponent al període on seria impossible ocupar el local ; les parts van organitzar la intervenció del perit d'assegurança de l'arrendadora, refusant però l'arrendatària avisar la seva pròpia companyia.

El dia 10 de desembre del 2021, la Sra. Sanz va dir que estava disposada a deixar el xalet si se li retornava el dipòsit, i el Sr. Villalba li va contestar que es podia trobar una solució però que s'havia d'arreglar la qüestió del lloguer d'agost impagat i dels treballs (el justificant la bonificació) no realitzats.

El Sr. Villalba es va queixar del silenci de la Sra. Sanz que no contestava al seus missatges quan s'havia d'organitzar la intervenció de l'electricista, i és en data 21 de desembre que aquesta va contestar que havia estat fora d'Andorra. I el Sr. Villalba li va escriure (SIC) :

"Nous regrettons que vous n'avez pas agi avec la diligence qu'il fallait, dont un problème qu'on aurait pu résoudre en une semaine traîne depuis un mois et demie. L'électricien devrait faire les travaux la prochaine semaine, mais ni vous ni Ricart vous n'êtes pas en Andorre, ce qui oblige à repousser à nouveaux la solution. Je vous demande de m'appeler de que possible pour planifier d'urgence les actuations".

La Sra. Sanz va contestar el dia 22 de desembre, que més que la trobada que li demanava el Sr. Villalba, ella preferia que aquest darrer li exposés per telèfon les solucions que proposava. Donat que cadascú es mantenia en la seva posició, ella escriu "Vous êtes aussi têtu que moi. Là je décolle pour l'océan Indien. Demain sera un autre jour". (és de recordar que la Sra. Sanz pretén que havia de passar el Nadal amb els seus fills en el xalet).

A partir del 28 de desembre, el Sr. Villalba va insistir en trobar una solució i es va queixar que altra vegada la Sra. Sanz no li contestava, invocant el seus incompliments i insistint en que l'electricista havia de fer els treballs de reparació.

És només el dia 13 de gener del 2022, passat el seu període de vacances, que l'arrendatària va contestar indicant que volia deixar i retornar el xalet, iniciant-se aleshores una conversa entre les parts sobre la data de remesa de les claus, però insistint el Sr. Villalba que tenia pressa per a la realització dels treballs d'electricitat.

Donada la manca de resposta de la Sra. Sanz, el Sr. Villalba li va dir que havia acabat amb la seva paciència. La Sra. Sanz va contestar el dia 03 de febrer : "je ne peux pas partir si vous ne rendez pas ma caution" i ell li va contestar " C'est incroyable que vous me demandiez la caution et vous ne payiez pas les loyers et les travaux ne sont pas réalisés !!!" i li va indicar que iniciava un procés judicial.

un últim intercanvi va tenir lloc el 23 de març del 2022, indicant la Sra. Sanz que estava confinada i que era impossible que vingui al xalet l'endemà donat el curt termini, preguntant-li el Sr. Villalba si ella vivia o no en el xalet.

A tot això, cal afegir la declaració del Sr. Morillo durant la vista oral que la realització dels treballs no es podia iniciar perquè la Sra. Sanz no deixava les claus del xalet, declaració confirmada pels missatges telefònics intercanviats entre aquest senyor i la Sra. Sanz als principis de desembre, i d'on ressurt que ella considera que no ha de pagar els lloguers perquè la propietat l'ha posat "en perill", que el Sr. Morillo li confirma que no pot tornar a viure al xalet i que s'ha d'esperar que passi l'empresa de Control per determinar l'abast de les reparacions. En ressurt també que no hi havia gasoil en la caldera i que se'n ha hagut de fer portar el dia 06 de desembre per poder posar-la en marxa, element que crida l'atenció ja que no s'entén com es podia fer funcionar la caldera abans del 15 de novembre.

Així les coses, no es pot compartir la conclusió del Tribunal que no hi ha hagut resistència o mala fe en la persona de la Sra. Sanz per tal de que avancessin i s'efectuessin els treballs.

Al contrari, apareix que aquesta va retardar la realització dels treballs i fins i tot es pot arribar a dubtar de que tenia finalment un real interès a veure- les acabades en un termini raonable.

Si bé la propietat ha d'assumir les conseqüències de la situació en què es va trobar l'habitatge com a conseqüència de l'incendi (l'origen del qual, dit de pas, no apareix que es trobi en el caràcter obsolet de la instal·lació sinó en la intervenció d'un tercer), la part arrendatària ha d'assumir el retràs que ha provocat en la resolució del problema.

Per consegüent, considerem que si bé és cert que no es podien reclamar les rendes dels mesos de desembre del 2021 i gener del 2022, doncs es tracta del termini raonable màxim el qual els treballs d'electricitat es podien efectuar compte tingut de totes les circumstàncies concurrents, sí que les dels mesos de febrer i març del 2022 així com els 5 primers dies del mes d'abril del 2022 eren degudes doncs, a partir d'aquest moment, el retràs és imputable a la part arrendatària .

Tercer.- La conseqüència d'això és en primer lloc que l'import a satisfer en concepte de rendes impagades no és de 10.749,87,-euros sinó de 16.166,53.-euros.

La segona conseqüència és que, donat l'impagament de la renda del mes d'agost del 2021 (i al respecte de les regles sobre la imputació dels pagaments recordem la nostra sentència del 26 de setembre del 2018 rotlle 258/18) i de les rendes posteriors a la del gener del 2022, era fonamentat pronunciar la resolució del contracte d'arrendament per impagament, i sense que la remesa de les claus per part de l'arrendatària posteriorment a la demanda hi canvies res.

Ja ens havíem pronunciat al respecte :

"La Sentència apel·lada assenyala quant a la pretensió de resolució del contracte formulada a la demanda que aquesta petició "ha quedat buida de contingut i que per tant no s'escau pronunciar cap resolució de contracte. El recurrent al·lega que té dret a obtenir el pronunciament judicial que va sol·licitar malgrat l'arrendatari hagi lliurat les claus dels locals i retornat la seva possessió a l'arrendador; pretensió que esdevé legítima i acollible, ja que si l'arrendatari va incurir en una causa de resolució, i l'arrendador la planteja judicialment (en aquest cas per manca de pagament) la satisfacció del seu dret és que el jutjador declari resolt el contracte per aquella causa amb independència que materialment ja hagi obtingut la recuperació dels llocs pel lliurament de les claus per l'arrendatari." (TSJC de data 17-07-2003 rotlle 83-03).

Per consegüent, la sentència s'ha de revocar sobre aquests dos punts.

Quart.- Pel que fa a la bonificació del lloguer mensual, el tribunal ha jutjat que donat que el contracte no preveu cap termini concret, i compte tingut de la magnitud i del cost dels treballs a realitzar (amb la precisió que l'import total dels treballs esmentats en el pressupost annexat supera l'import total de la bonificació), els arrendataris podien fer-los durant tota l'extensió de la vigència del contracte.

No podem compartir aquesta conclusió del tot ja que, si bé és cert que el contracte no preveu cap termini per dur a terme dits treballs i que quedaven varis mesos abans del termini previst contractualment per a l'acabament de l'arrendament, també és veritat que dits treballs no s'havien iniciat.

De fet, es veu en els missatges de la propietat que la mateixa, ja a l'agost del 2021, estava preocupada de què els arrendataris no haguessin començat les obres pactades.

En aquestes condicions, la Sala considera que, fins al dia de l'incendi els arrendataris es van beneficiar d'una bonificació mensual condicionada a la realització d'uns treballs que no van ni intentar començar, i que per tant no poden conservar aquest benefici sinó que l'han de retornar, sia l'import total de 5.250.-euros compte tingut de la bonificació del mes d'agost).

Cinquè.- Pel que fa a les costes, el tribunal ha considerat que tractant-se d'una estimació parcial s'havia d'aplicar l'article 350.3 CPC.

La part apel·lant s'alça en contra del fet que el Sr. Batlle ha considerat que, havent la part arrendatària retornat les claus i la possessió del xalet arrendat, no era necessari pronunciar-se sobre la resolució, ni sobre el desnonament.

Ara bé, encara que estimem parcialment el recurs i pronunciem la resolució tal com ha demanat la part agent i apel·lant, l'estimació de la seva demanda queda parcial i no existeix motiu per revocar la sentència sobre aquest punt.

Sisè.- Per tot l'exposat hem d'estimar parcialment el recurs, el que comporta no efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar parcialment el recurs de la representació processal de la Sra. Talavera, en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 14-10-2022, que revoquem parcialment en el sentit de :

declarar la resolució del contracte d'arrendament del 01 de gener del 2021 per impagament de rendes,

fixar en 21.416,53.-euros en lloc de 10.749,87.-euros l'import global a satisfer per part dels Srs. Sanz i Carranza,

tot i mantenint la resta de la seva part dispositiva.

SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.