Contracte promesa compra-venda pis (074/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 074/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de juliol de 2009

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Tejera va presentar davant de l'Hble Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Garzón en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència:

declarant la nul·litat dels contractes signats entre les parts els dies 25 de maig del 2006 i 18 de desembre del 2006;

condemnant, ensems, al defenent a retornar-li el vehicle entregat en concepte de paga i senyal i després de fixar-se el seu valor actual, condemnant l'adversa a pagar l'import que resulti de restar als 30.000,-EUR, l'import actual del vehicle;

subsidiàriament, en l'inesperat cas que no es declarés la nul·litat dels contractes, condemnant igualment al Sr. Garzón a retornar-li la paga i senyal en la forma prevista en el punt b anterior, ja que la compravenda no es podrà dur a terme, per motius que únicament són imputables al defenent, i la voluntat de les parts plasmada en el contracte del 18 de desembre del 2006 era que aquesta paga i senyal tingués valor d'arres confirmatòries, i que no es perdessin en cas de no dur-se a terme el negoci jurídic, en mèrits del qual s'havien entregat, especificant-se expressament que no eren penal.

II.- El Sr. Garzón es va oposar a totes les pretensions de la part agent, i va plantejar una demanda reconvencional en reclamació de les quantitats següents: 60.000,-EUR de diferència entre el preu que va vendre el pis al Sr. Tejera al maig del 2006 i l'obtingut ara; 2.200,-EUR en concepte de dipòsit lliurat al propietari del pis que ha llogat per tal de vendre el pis al Sr. ENTITY_4; 1.100,-EUR lliurats a la immobiliària com a comissió, corresponent a una mensualitat de lloguer; 4.400,-EUR en concepte de lloguers abonats des del 15 de gener del 2007 i fins a abril del 2007; 8.590,-EUR en concepte de mobiliari pel nou pis que ha pagat, més l'import que resulti acreditat a proves que ha hagut de pagar per efectuar el trasllat de pis i l'import que resulti acreditat a proves pel fet de desmuntar làmpares al pis venut al Sr. Tejera i tornar-les a muntar al pis radicat al Carrer Prat de la Creu; més l'import dels danys morals patits a determinar en període probatori.

III.- Per sentència de data 6 de març del 2009, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant en part la demanda de l'actor i també parcialment la demanda reconvencional formulada pel defenent, i prèvia compensació de les quantitats resultants, va condemnar al Sr. Tejera a pagar al Sr. Garzón, la quantitat de 37.300,-EUR amb els interessos legals comptadors des de la data de la fermesa de la resolució, i condemnar al Sr. Garzón a retornar al Sr. Tejera el vehicle matrícula XXXX, sense perjudici del dret de retenció que podrà exercir el Sr. Garzón fins que no hagi executat el Sr. Tejera el pagament de les quantitats dineràries predites; sense fer especial imposició de les costes processals.

IV.- Contra aquesta resolució el Sr. Tejera ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que no pot compartir la consideració de la sentència segons la qual no ha quedat acreditada en autes la superfície real del pis, ja que consten en autes dues escriptures públiques establint que la superfície del pis és de 107,07 m2; que endemés no hi ha controvèrsia en aquest punt ja que ambdues parts han estat d'acord durant tot el procediment sobre la superfície real del pis; que ha quedat sobradament demostrat que les terrasses no són propietat del Sr. Garzón i doncs , que no són privatives, i a més a més el Sr. Garzón va obtenir permís per cobrir únicament una de les terrasses, que concretament és la del patí de llum; que tenint en compte el preu del m2 edificat al Principat, la superfície d'un immoble sempre ha d'ésser considerada com un element substancial del contracte, sobretot quan s'està parlant d'una diferència tant important com la d'autes que representa una quantitat de 79.905,70 EUR; que encara que es considerés que el preu es fixa de forma global, s'ha de posar de manifest que el que fou ensenyat al Sr. Tejera i que pretenia comprar, no corresponia amb la realitat, ja que dues de les habitacions que va fer-li visitar el Sr. Garzón i que li va prometre vendre, no són de la seva propietat i que consegüentment no els hi podia vendre, i que per tant, es trobava en la impossibilitat de complir el contracte de promesa de compravenda que al seu dia varen atorgar, ja que no podia vendre el que no és seu. El Sr. Tejera sol·licita la nul·litat dels referits contractes per vici del consentiment, error o dol.

II.- Per contracte de compravenda del dia 25 de maig del 2006, el Sr. Garzón va vendre al Sr. Tejera el XXXX i la plaça d'aparcament n° 246 de l'XXXX, per un preu de 350.000,-EUR. El dia 18 de desembre del 2006 les parts han signat un segon contracte de compravenda en el qual constava: que el pis tenia una superfície de 136 m2; que el preu es pagaria de la manera següent: "en aquest acte 30.000,-EUR en concepte de paga i senyal no penal servint aquest document de rebut de pagament; a la signatura de l'escriptura pública, 320.000,-EUR"; i que l'escriptura pública s'efectuarà com a màxim el 28 febrer del 2007. Per carta del dia 12 de gener del 2007 el Sr. Tejera va notificar al Sr. Garzón que la bugaderia-safareig i la sala de televisió recoberta de parquet que va fer-li visitar i que li va prometre vendre, no són de la seva propietat i que consegüentment no els hi podia vendre, i que per tant, es trobava en la impossibilitat de complir el contracte de promesa de compravenda que al seu dia varen atorgar, ja que no podia vendre el que no és seu. El Sr. Tejera sol·licita la nul·litat dels referits contractes per vici del consentiment, error o dol.

III.- De l'escriptura publica de divisió de finca i constitució de propietat horitzontal de l'Edifici V. N. de data 30 de març de 1999, tal com de l'escriptura pública de compravenda del referit pis entre els antics propietaris i el Sr. Garzón, resulta que la superfície aproximada del XXXX, és de 107,07 m2, aleshores que en el contracte de compravenda del dia 18 de desembre del 2006, la superfície del pis mencionada, és de 136 m2. En canvi, l'informe pericial del Sr. Ribes, de data 27 de gener del 2004 enuncia que la superfície aproximada de l'apartament, segons dades facilitades és de 126,30 m2 i de 20,13 m2 de terrassa. Amb els contractes de data 25 de maig i 18 de desembre del 2006, el Sr. Tejera es va comprometre a adquirir el pis litigiós propietat del Sr. Garzón mitjançant el preu de 350.000,-EUR. Abans de comprar el pis, el Sr. Tejera va visitar-lo, i el preu fou convingut entre les parts en funció del que va poder veure el comprador i de l'estimació que el mateix en ha pogut fer. Així en el primer contracte de compravenda, el preu es va fixar pel pis, sense consideració de superfície, i si en el segon contracte es va precisar la superfície del pis, res estableix que aquest criteri hagi estat determinant per realitzar l'operació. Nogensmenys, les convencions s'han d'executar de bona fe. Quan el Sr. Garzón va voler vendre el seu pis, tenia en la seva possessió, les escriptures públiques de divisió de finca i de compravenda amb l'antic propietari que mencionaven una superfície del pis litigiós de 107,07 m2, i el peritatge de ORG_0 valorant una superfície de 126 m2. Malgrat això, es desprèn dels testimoniatges de les Sres. Plana, Castilla i Jover que quan va proposar el seu pis per vendre, el Sr. Garzón sempre va manifestar que la superfície del mateix era de 132 o 136 m2, sense mai parlar de les escriptures públiques que minoraven aquesta superfície. De la mateixa manera en la seva confessió en judici el Sr. Garzón va declarar que quan va redactar el contracte de compravenda del dia 18 de desembre del 2006 el Sr. Tejera sabia que el pis no feia 136 m2, reconeixent així de manera implícita que la superfície pactada no corresponia a la realitat. Es tracta doncs d'una actitud una mica deslleial per part del Sr. Garzón que va únicament privilegiar, respecte a la superfície del pis, les conclusions del informe pericial sense mai revelar la superfície que constava en les escriptures públiques. No obstant això aquesta conducta, no pot generar una nul·litat dels contractes de compravenda, atès que el Sr. Tejera és un professional de l'immobiliari i que podia perfectament comprovar la superfície donada pel venedor, amb els documents existent, i particularment l'escriptura pública de compravenda entre l'antic propietari del pis i el Sr. Garzón. Si el Sr. Tejera es va equivocar sobre la superfície del pis d'autes, aquest error no pot ésser un vici del consentiment, atès que d'una banda no afecta una qualitat substancial del contracte, i que d'altra banda es podia evitar amb la més elemental prudència que es pot exigir d'un professional.

IV.- Ara bé, el Sr. Tejera sosté que quan va visitar el pis per comprar-lo, ha pogut apreciar que el mateix constava d'un saló de televisió i d'una bugaderia- safareig que posteriorment van resultar esser comunitaris, i que endemés havien estat coberts de forma antireglamentària. Si el fet fos exacte, si que podria originar la nul·litat de la compravenda, atès que es tractaria d'una actuació per part del venedor, equivalent a un dolus malus. Nogensmenys el Sr. Tejera no prova les seves afirmacions. En efecte, en el seu informe de l'any 2004 ORG_0 va constatar en la distribució interior del pis, una cuina amb safareig annex i ventilació pel celobert, el que suposa que el safareig i el celobert fan part de les parts privatives del pis. Pel que fa a la saleta de televisió, no consta en el plànol del pis figurant en l'informe ORG_0 de 2004 i per tant no se sap on està radicada; en cas que fos a la terrassa coberta, tampoc no existeix la prova formal que aquesta sigui comunitària, ates que l'acte de la junta general ordinària de la comunitat de propietaris autoritzant el Sr. Garzón a cobrir la terrassa, parla de la seva terrassa (del Sr. ENTITY_5). A més a més, els informes de ORG_0 integren en la distribució interior del pis, un saló-menjador amb accés a la terrassa coberta, la qual sembla no tenir cap altra accés, el que també suposa que es tracta d'un bé privatiu i no comunitari. S'ha per tant de desestimar la demanda principal del Sr. Tejera en nul·litat dels contractes de compravenda per vici del consentiment, com ho ha fet de manera encertada i ajustada a dret el Tribunal a quo.

V.- Respecte a la reclamació del Sr. Garzón en concepte d'indemnització pel perjudici sofert a conseqüència de l'incompliment contractual del Sr. Tejera, i que correspon a la diferència entre el preu pactat amb el Sr. Tejera i el preu amb el qual es va vendre el referit pis, s'ha en canvi de revocar la sentència impugnada, atès que resulta del testimoniatge de la Sra. Plana, que a finals del mes de febrer del 2007, és a dir poc temps després de la renúncia del Sr. Tejera de comprar el pis, la mateixa va trobar uns compradors per l'esmentat pis que estaven disposats a pagar-ne 350.000,-EUR, és a dir el mateix preu que el Sr. Tejera, però el Sr. Garzón no va voler signar amb els seus clients perquè tenia una oferta millor. En conseqüència, si el Sr. Garzón va finalment vendre el seu pis per només 290.000,-EUR, en lloc de 350.000-EUR, és per culpa seva i no pot fer suportar al Sr. Tejera les conseqüències dels seus propis actes.

VI.- En conseqüència, essent els contractes de compravenda vàlids, però que no poden esser executats, s'ha de condemnar les parts a tornar a posar les coses en el seu estat inicial, és a dir a condemnar el Sr. Garzón a restituir la quantitat de 30.000,-EUR pagada en concepte de paga i senyal, sia l'import de 22.700,-EUR més el retorn del vehicle XXXX valorat en 7.300,-EUR.

V.- La desestimació parcial de les demandes de les parts, tant en primera instància com d'aquesta alçada, determina de no fer especial imposició de les costes processals d'ambdues instàncies.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar en part el recurs del Sr. ENTITY_4;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles, de data 6 de març del 2009, en el sentit de:

Condemnar al Sr. Garzón a pagar al Sr. Tejera, la quantitat de 22.700,-EUR amb els interessos legals a comptar de la fermesa de la present resolució; així com a retornar a aquest darrer el vehicle matrícula F 8939.

Sense fer especial imposició de les costes processals d'ambdues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.