Retorn de la fiança en un contracte d'arrendament (233/11)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-233/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 31 de gener de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Capellà va formular demanda contra la Sra. Moliner en data 23 de desembre del 2010 sol·licitant que es condemnés a la part defenent a retornar al seu mandant la suma de 1.100 euros, import que resultava de restar de la quantitat que ell li va lliurar el dia 1 d’octubre del 2007 com a dipòsit per l’arrendament del pis situat a l’edifici “R” de Canillo, la de 300 euros corresponent a quinze dies de lloguer de l’immoble durant el mes de juliol del 2009, suma que calia incrementar amb l’interès legal procedent, imposant a l’adversa la totalitat de les costes judicials.

II.- En data 11 de febrer del 2011 la representació processal de la Sra. Moliner va contestar a la demanda oposant- se a la mateixa amb l’argument que l’agent no va retornar la possessió del pis el dia 15 de juliol com afirmava i que aquest es trobava en un estat deplorable el dia que va deixar les claus a les seves oficines i va formular reconvenció manifestant que l’agent li devia 600 euros pel lloguer del pis corresponent a tot el mes de juliol, més 829,50 euros per les reparacions que havia hagut d’efectuar a l’habitatge, raó per la qual sol·licitava que es compensessin les sumes degudes per les dues parts i que es condemnés al Sr. Capellà a pagar a la seva mandant la suma de 29,50 euros, incrementada amb els seus interessos legals, imposant a l’adversa les costes del procediment.

III.- La representació processal del Sr. Capellà va contestar la demanda reconvencional formulada contra ell l’onze de març del 2011 oposant-se a la mateixa i sol·licitant que s’estimés la seva demanda i es desestimés la de l’adversa.

IV.- En data 29 d’abril del 2011 l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, va dictar Sentència estimant parcialment la demanda formulada per la representació processal del Sr. Capellà contra la Sra. Moliner, desestimant la demanda reconvencional formulada per aquesta i condemnant a la Sra. Moliner a pagar al Sr. Capellà la quantitat de 800 euros, augmentada amb l’interès legal corresponent des de l’onze de febrer del 2011 fins el seu total pagament i imposant a la primera les costes del procediment.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la Sra. Moliner i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, que s’estimi íntegrament la seva reconvenció, que, en tot cas, s’apreciï que l’èxit parcial de la mateixa s’ha de traduir en la no imposició de les costes processals de la instància a cap de les parts litigants i que es condemni a l’adversa al pagament de les ocasionades pel procediment en primera i segona instància en cas que es doni lloc al recurs interposat en tots els seus extrems i, en el cas que sols s’estimi el recurs pel que fa a les costes de la instància, que no es faci especial pronunciament sobre les d’aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data u d’octubre del 2007 la Sra. Moliner va llogar al Sr. Capellà un habitatge radicat a l’XXXX per l’import de 700 euros mensuals, que posteriorment es va reduir a 600, dipositant en aquell moment en mans del seu propietari la suma de 1.400 euros en concepte de fiança (foli 5) i no es discuteix que l’arrendatari va resoldre unilateralment el contracte en data 15 de juny del 2009 i va retornar les claus de l’immoble el dia 15 de juliol del mateix any.

La Sentència objecte del present recurs estima parcialment la demanda del Sr. Capellà, entenent que la Sra. Moliner li havia de retornar la fiança dipositada per ell en el moment de celebrar el contracte, però descomptant de la mateixa no sols l’import de quinze dies de lloguer de l’immoble, com defensava l’agent, sinó el corresponent al mes sencer, raó per la qual condemnava a la propietària del pis a retornar a l’arrendatari la suma de 800 euros. Pel contrari, manifesta desestimar íntegrament la demanda reconvencional formulada per aquella, ja que no admet que li sigui abonada la suma de 494 euros, que responia a una factura de “C.C. SL” (foli 24) i la de 224,57 euros de “C.A. SL” (foli 26), entenent que eren conseqüència de l’ús normal de l’habitatge arrendat, malgrat admet que es descompti de la suma que reclamava l’agent la corresponent a quinze dies més de lloguer de l’immoble.

II.- El recurs formulat per la representació processal de la Sra. Moliner s’oposa a aquesta decisió argumentant que les reparacions que va haver de fer la seva mandant després que li fos retornada la possessió del pis de cap manera eren les pròpies del desgast produït per l’ús normal de la cosa arrendada, però aquest motiu no es pot estimar.

En efecte, cal entendre que és el propietari de l’habitatge el que s’ha de fer càrrec de la factura de “C.C. SL” referida a reparació d’un pany de paret i pintura de l’habitatge, ja que l’ús normal d’un immoble comporta ineludiblement que per tornar-lo a llogar sigui precís pintar-lo i, al fer-ho, tapar els petits forats que deixen els quadres amb els què s’ha decorat, que és la reparació a la que sembla que fa referència l’esmentada factura.

Pel que fa a la segona de les factures emeses per “C.A. SL” i referida a la reparació del paviment i, pel que fa a la fusteria, de subministrament i col·locació d’un “burlet” daurat per porta saló i de dos tiradors en calaixos armari, encolat de cadires i reparació de finestra “velux” i de pany de la porta d’entrada, s’ha de posar de relleu respecte d’algunes de les reparacions que es reclamen que la demandant reconvencional, i ara apel·lant, no ha provat quin era l’estat del pis en el moment en què el va llogar i, per tant, si hi havia o no “burlet” a la porta del saló, o si tots els calaixos dels armaris tenien el corresponent tirador i, encara que s’ha de presumir que el va lliurar en bon estat, es tracta de detalls menors que entenem que no queden inclosos en aquesta presumpció. Pel que fa a l’estat del pany de la porta, resulta molt difícil entendre que va ser necessari canviar-lo perquè l’arrendatari l’havia forçat, com afirma la recurrent, i en canvi és molt més versemblant que fos el propietari de l’habitatge el que el canviés per evitar que els anteriors llogaters hi accedissin. En relació als desperfectes del paviment, l’encolat de les cadires i reparació de la finestra “velux”, s’ha de destacar que el cost total d’aquest treballs, junt amb els demés de fusteria, és de 106 euros, de tal manera que aquests s’han de considerar de caràcter mínim i, per tant, conseqüència lògica del desgast normal de la cosa arrendada. D’altra banda, fins i tot en cas que s’entengués que alguns d’aquests desperfectes era deguts a l’actuació negligent de l’arrendatari, tampoc es podria atendre la seva petició perquè no s’especifica quin és el cost de cada una de les actuacions que compren la factura i per tant és impossible destriar les que es poguessin correspondre amb l’ús normal de l’habitatge i les que no.

III.- Argumenta en segon lloc la recurrent que l’estimació parcial de la seva demanda reconvencional justificava que no li fossin imposades les costes a la instància i aquest motiu s’ha d’estimar en part.

En efecte, la Sentència d’instància manifesta desestimar íntegrament la demanda reconvencional, quan de fet l’estima en part, ja que admet que cal descomptar de l’import de la fiança que s’ha de retornar a l’arrendatari l’import del lloguer de tot un mes, quan aquest pretenia restar exclusivament el de quinze dies, raó per la qual, si bé s’ha de mantenir la imposició a la defenent de les costes de la demanda, ja que es va estimar de forma substancial, no procedeix imposar a cap de les parts les de la demanda reconvencional, ja que es va estimar parcialment, de tal manera que cal modificar la Sentència d’instància en aquest punt.

IV.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes d’aquesta alçada de conformitat amb allò que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Moliner contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 29 d’abril del 2011, que REVOQUEM PARCIALMENT i exclusivament pel que fa a les costes de la instància, ja que imposem les de la demanda principal a la part defenent i no fem especial pronunciament sobre les generades per la demanda reconvencional, CONFIRMANT en tots els demés punts la Sentència recorreguda i sense imposar tampoc a cap de les parts les costes causades en aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.