Resolució del contracte d'arrendament (0212/08)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-212/08

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 d'octubre de 2008

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 7 de març del 2007 la representació processal del Sr. Badía va formular demanda contra la Sra. Tamarit en reclamació de la suma de 2.482,24 euros, import que entenia li era degut per la defenent per diversos conceptes derivats del contracte d'arrendament que havia vinculat a les parts, més interessos i costes.

II.- La representació processal de la Sra. Tamarit va contestar a la demanda en data 8 de maig del 2007 oposant-se a la mateixa i formulant alhora demanda reconvencional reclamant el pagament de la suma de 1.887 euros, com indemnització per la manca de preavís per part de l'arrendatària, i dels imports que resultessin per període de prova per despeses de l'habitatge, més les ocasionades per l'actuació de l'advocat i el procurador en defensa dels seus interessos.

III.- La representació processal del Sr. Badía va contestar a la demanda reconvencional oposant-se a la mateixa.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 20 de maig de l'any 2008 estimant la demanda principal, desestimant la reconvencional i condemnant a la Sra. Tamarit a pagar al Sr. Badía l'import global de 2.482,24 euros, imposant a més a la defenent principal les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Tamarit i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació, desestimant la demanda en la seva quasi totalitat, llevat del pagament per part de la seva mandant de l'import de 98,07 euros, i donant lloc a la demanda reconvencional formulada per ella, condemnant per tant al Sr. Badía a pagar-li l'import de 5.328,46 euros, més les despeses d'advocat i procurador atesa l'evident temeritat de l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- No és objecte de controvèrsia en aquest litigi que en data 1 d'agost de l'any 2000 la Sra. Tamarit va arrendar al Sr. Badía l'habitatge situat al XXXX per un termini de cinc anys, prorrogable per tàcita reconducció per períodes d'un any, salvat que una de les parts notifiqués a l'altre la seva voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos abans de l'expiració del termini principal, o de les possibles pròrrogues en curs. En el contracte es manifestava, a més a més, que la renda seria de noranta mil pessetes mensuals, que aquesta no comprenia el servei de calefacció, que es pagaria en rebut apart, i que l'arrendatari dipositava la suma de 180.000,-ptes. per garantir la bona conservació de la cosa arrendada, suma que li seria retornada al finalitzar el contracte si no hi havia causa de retenció justificada. Tampoc es discuteix que el mes de juliol del 2006 l'arrendatari, o la seva companya, va tornar les claus de l'habitatge a la seva propietària, sense que consti que hagués donat a aquesta avís previ de la seva voluntat de donar per acabat el contracte amb una antelació mínima de tres mesos tal com es va pactar.

El primer punt que és objecte de litigi és si el contracte es va resoldre per voluntat de la defenent principal, propietària de l'immoble, o per part de l'arrendatari, agent principal en aquest litigi, supòsit en el qual aquest hauria d'haver donat un preavís de tres mesos a l'arrendadora que no consta que hagués donat. La Sentència d'instància es pronuncia en el sentit d'estimar que el contracte no va ser resolt per l'arrendatari, sinó per la propietària de l'immoble i aquesta Sala ha arribat a la mateixa conclusió. La mateixa recurrent reconeix en el seu escrit de conclusions que el mes de gener del 2006 la Sra. Tamarit va lliurar al Sr. Badía un esborrany del nou contracte pel qual desitjava que es regís l'arrendament de l'habitatge i, per aquesta raó, cal entendre que, ja en aquella data i amb una antelació suficient respecte d'aquella en la què expirava la pròrroga del contracte, la recurrent va manifestar la seva voluntat de resoldre'l i, en tot cas, pactar-ne un de nou amb unes noves condicions. Per tant, és indiferent que el Sr. Badía no comuniqués a la Sra. Tamarit que no volia contractar de nou en els termes proposats per aquesta fins un mes o quinze dies abans de l'expiració del termini fixat a l'antic contracte, perquè aquest ja es trobava resolt i l'antic llogater era lliure de pactar-ne un de nou, o de no fer-ho i de comunicar la seva decisió a la propietària en el moment que desitgés.

El fet que l'any anterior la Sra. Tamarit proposés igualment al Sr. Badía deixar sense efecte el contracte que vinculava a les parts per acordar-ne un de nou i que l'arrendatari no manifestés en cap moment la seva voluntat en un sentit o en un altre, produint-se una tàcita reconducció, sols va ser degut a que la recurrent no es va oposar a ella, manifestant que ja havia donat per extingit el contracte abans que haguessin transcorregut els quinze dies que fixa l'article 17 LAFU. Per aquest motiu és procedent confirmar la resolució d'instància pel que fa a la desestimació de la petició de la demandant reconvencional de que el Sr. Badía la indemnitzés amb la suma de 1.887 euros,equivalent a tres mensualitats de lloguer de l'habitatge. Pel mateix motiu, cal confirmar també la decisió de la sentència recorreguda en el sentit de condemnar a la Sra. Tamarit a retornar al Sr. Badía la suma de 44,35 euros per les despeses mínimes d'electricitat dels mesos d'agost i setembre del 2006, quan en aquell moment el contracte ja s'havia extingit per voluntat de la propietària de l'habitatge i l'arrendatari havia lliurat les claus del mateix. Tot això amb independència del fet que el Sr. Badía no s'hagués donat de baixa a la FEDA, o de que no pogués fer-ho, ja que el subministrament elèctric no estava a nom seu, perquè, en qualsevol cas, és evident que la recurrent es va enriquir amb un pagament indegut de les factures d'electricitat per part del seu antic llogater. En el mateix sentit i per les mateixes raons, s'ha de confirmar igualment la decisió de la Sentència recorreguda de condemnar a la Sra. Tamarit a retornar al Sr. Badía la suma de 1.258 euros, import del lloguer dels mesos d'agost i setembre del 2006, que li van ser cobrats a l'arrendatari quan ja havia lliurat la possessió del pis, ja que, amb independència de que aquest hagués pogut donar ordre al Banc en el qual estaven domiciliats els rebuts per tal de que no els pagués, la propietat va cobrar indegudament unes quantitats que, per tant, ha de retornar a qui les va pagar erròniament.

II.- La Sentència d'instància condemna a la Sra. Tamarit a retornar al Sr. Badía, apart de les sumes abans mencionades, la de 1.081.82 euros a la què ascendia la fiança que el Sr. Badía va dipositar en el seu moment en mans de la propietària del pis, sense estimar la seva petició en el sentit que d'aquesta suma es descomptés el valor d'un moble fet a mida, una vitrina i les portes d'un armari que es trobaven a l'immoble arrendat quan l'arrendatari en va prendre possessió, havent desaparegut els dos primers i trobant-se deteriorades les portes del tercer dipositades al garatge de la casa.

Pel que fa al moble raconer i el moble vitrina que la Sra. Tamarit afirma que es trobaven a l'habitatge de la seva propietat i que no hi eren en el moment en que se li va retornar la possessió del mateix, és cert que la Sra. Briones, parella del Sr. Badía i que convivia amb ell al pis d'autes, respon a les preguntes que se li fan (foli 194 en relació al 56) que creu que van llençar els citats mobles i que es feu amb el consentiment de la propietària del pis, mentre que la recurrent afirma que mai va donar el seu consentiment per llençar-los. La Sentència d'instància no dóna lloc a aquesta petició argumentant que el valor d'aquests mobles no va ser sotmès a debat en el procediment, ja que els pressupostos en els què es fonamenta la reclamació no van ser aportats per la demandant reconvencional fins el període probatori i en tot cas no són acreditatius dels danys causats, oposant-se la recurrent a aquests arguments.

És cert que l'article 1 del decret de data 1 de maig del 1922 disposa que el demandant ha de consignar clara i concretament els fets i títols en els què fonamenta la demanda, com argumenta la Sentència recorreguda, i també ho és que el període probatori té com finalitat que les parts acreditin la veracitat dels fets que han fonamentat la seva reclamació, de tal manera que no és precís que amb la demanda s'aportin totes les proves que recolzin les pretensions de l'agent. No obstant, el que sí és imprescindible és que amb l'escrit que dóna inici al procediment es posi de manifest quins són els conceptes en els que es fonamenta la reclamació i quin import es sol·licita per cada un d'ells, de tal manera que el defenent tingui ocasió de saber quin són els danys que el demandant afirma haver patit i quina valoració es dóna a la seva reparació, sempre que existeixi possibilitat de fer-ho en aquell moment, per tal de poder oposar-se a ella mitjançant les proves oportunes si ho considera adient, possibilitat que no té quan l'import reclamat no se li comunica, podent-ho fer, fins el període de prova. En el cas present, la representació processal de la Sra. Tamarit no quantifica en la seva demanda reconvencional l'import dels danys que afirma haver patit com a conseqüència de la desaparició de dos mobles de la seva casa i sols en període de proves aporta un pressupost d'un armari en forma d'escaire de data 19 d'abril del 2007 per import de 485 euros (foli 51), i la factura d'una vitrina per un import de 1.139.52 euros (foli 52), dades de les quals havia de disposar en el moment de presentar la demanda reconvencional, ja que els pressupostos tenen una data anterior, o no hi consta la data. D'altra banda, la manca d'un inventari corresponent al moment en què es va pactar l'arrendament i la inexistent descripció d'aquests mobles en els pressupostos al·ludits comporta que no es pugui saber si es refereixen efectivament al moble i a la vitrina que es trobaven a l'habitatge, o a uns de la mateixa naturalesa i qualitat. Cal considerar igualment que si els esmentats mobles tenien un valor sentimental per la recurrent com ella afirma el més lògic és que els hagués retirat en el moment de llogar el pis, com va fer amb altres que hi havia a l'immoble, i també que l'únic moment en el què la Sra. Tamarit manifesta que els troba a faltar és quan l'arrendatari li reclama judicialment el pagament de diverses quantitats.

El mateix es pot dir de les portes d'un armari que van ser dipositades pels llogaters al garatge de l'edifici, ja que, ni es pot saber si el cost de 350 euros del pressupost del foli 51 es refereix a elles, ni s'ha acreditat que el seu estat s'hagués deteriorat per culpa de les condicions del local, ja que si haguessin estat en bon estat no s'entén que els llogaters del pis preferissin que l'armari estigués protegit per unes cortines.

III.- La recurrent afirma igualment que, si bé el Sr. Badía ha pagat algun rebut de calefacció, no ha pagat tota la despesa procedent per aquest concepte, ja que el seu consum, d'acord amb els documents adjuntats per "Multifinques", ha estat de 1.473,28 euros, mentre que sols acredita haver-ne pagat 730, de tal manera que encara en deu 743,28. No obstant, la recurrent afirmava en la demanda que li eren deguts 335 euros en concepte de calefacció i aportava per justificar aquesta petició una liquidació de despeses del l'immoble durant el període del 01/10/2005 fins al 30/09/2006, en la que consta que aquesta és la suma deguda i no es pot admetre que la quantitat reclamada s'augmenti en el curs del procediment, ja que això, apart d'evidenciar una manca de coherència en els plantejaments de la part agent, causaria una evident indefensió al demandat. D'altra banda, en el document que consta al foli 43, mitjançant el qual el Sr. Badía acredita haver pagat les despeses de calefacció d'aquell any, es fa constar que és un rebut de calefacció de l'any 2004-2005, i als folis 62, 201 i 2002 es pot veure com el defenent reconvencional va pagar aquell any altres quantitats en concepte de calefacció, ja que en alguns casos així es manifesta i en altres es tracta de quantitats que no coincideixen amb l'import del lloguer. Per aquesta raó cal pensar que amb el pagament que consta al document del foli 43 l'arrendatari va regularitzar la seva situació respecte d'aquell any, encara que hagués consumit un import superior. Per últim, la recurrent no acredita haver presentat a l'arrendatari cap rebut de calefacció que li haguessin estat retornats per manca de pagament

Pel que fa a les despeses complementàries, que segons la recurrent deuria el defenent per un import de 1.332 euros, no s'acredita a la demanda quines són aquestes despeses o serveis complementaris que, segons el contracte hauria de pagar l'arrendatari, ni si efectivament es van generar i li corresponia a ell pagar-les. Tampoc en aquest cas s'aporta en cap moment cap rebut deixat de pagar pel Sr. Badía, quan el mitjà de cobrament habitual del lloguer i les despeses era a través del Banc, ni s'acredita haver reclamat mai les sumes que se li devien, tenint en compte que es tracta de despeses dels anys 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 i 2006.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Tamarit contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 20 de maig del 2008 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-