Comunitat de propietaris: obligació de permetre accés unitat immobiliària privativa. Aplicació articles 10.3 i 11 de la Llei de propietat horitzontal. Reconvenció, requisits en cas de ser implícita i anterior a l'entrada en vigor del Codi de procediment civil (2000567/2018)

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000008/2023 ORIGEN: 2000567/2018 - 0

NIG: 5300542120180003871

PARTS:

Apel·lant: Sr. Garzón

Representant: Sr. Codina

Advocat: Sra. Cañellas

Apel·lat: Codina

Representant: Sra. Diez

Advocat: Sra. Vaquero

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: Comunitat de propietaris: obligació de permetre accés unitat immobiliària privativa. Aplicació articles 10.3 i 11 de la Llei de propietat horitzontal. Reconvenció, requisits en cas de ser implícita i anterior a l'entrada en vigor del Codi de procediment civil.

SENTÈNCIA 000098/2023

Andorra la Vella, el 17 de juliol del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 19 de febrer de 2019, la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI E, interposà demanda pel procediment ordinari contra el senyor Garzón, tot sol·licitant que se l'obligués a permetre l'entrada als operaris de la B, ORG_0 al seu domicili mitjançant la presència d'algun agent de l'autoritat, si necessari, per tal de què s'efectuessin les reparacions pertinents i acordades per la Comunitat de propietaris de l'Edifici E, amb imposició del pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- En data 16 d'abril de 2019, la representació processal del senyor Garzón contestà la demanda articulada de contrari oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació amb imposició del pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit.

3.- En data 22 de novembre de 2022, el Tribunal de Batlles dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDIM

Primer.- Estimar la demanda presentada per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI E i condemnar al Sr. Garzón a permetre l'entrada al seu domicili als operaris de la B ORG_0 en el termini de 15 dies d'ençà de la notificació de la present resolució, per tal que efectuïn les reparacions pertinents i acordades per la part agent.

Segon.- Imposar les costes ocasionades arran de la tramitació del present litigi a la part defenent incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat, procurador i perit, a acreditar en període d'execució de sentència".

4.- La representació processal del senyor Garzón ha interposat recurs d'apel·lació contra l'esmentada resolució en considerar, en síntesi, que la mateixa no aplica la jurisprudència d'aquesta Sala i conté també error en la valoració de la prova. Al respecte considera que la demanda es fonamentà en l'Acta de la que la recurrent demanava la nul·litat, que la jurisprudència permet la reconvenció implícita i que no resultaven d'aplicació al present cas els articles 10.3 ni 11 de la Llei de Propietat Horitzontal, criticant així mateix la valoració de la prova continguda en l'esmentada resolució, i sol·licitant l'estimació del seu recurs i que es dicti resolució en el sentit interessat en el seu escrit (havent-se d'entendre que es refereix a la revocació de la sentència dictada en la instància i es declari la nul·litat de l'Acta de la Junta celebrada en data 15 de maig de 2018 així com els acords presos en la dita junta), amb imposició del pagament de les costes processals generades en ambdues instàncies a la part recorreguda, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit.

5.- La representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici E s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la seva íntegra desestimació amb imposició del pagament de les costes processals a la part recurrent.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació es centra, precisament, en la fixació de l'objecte del litigi entre les parts, en el sentit de si més enllà de l'obligació del senyor Garzón de permetre l'entrada al seu domicili per efectuar els treballs necessaris per solventar els problemes de pressió d'aigua que afectaven a altres unitats immobiliàries, també s'hi ha de discutir la nul·litat de l'Acta de la Junta celebrada en data 15 de maig de 2018 per haver-se de considerar, en el seu cas, que s'havia introduït al debat per la part defenent en mèrits d'una reconvenció tàcita permesa per la Jurisprudència d'aquesta Sala i per quant, al seu criteri, la part agent fonamentava la seva pretensió en el contingut de l'Acta de constant referència, que obra al foli 28 i ss.

Segon.- Pel que fa a la pretensió exercida per la part agent, de la lectura de la seva demanda es deriva que aquesta es centra en aconseguir que el senyor Garzón permeti l'entrada a casa seva dels tècnics per poder efectuar les reparacions escaients en els tubs per solventar el problema de la pressió de l'aigua que afecta al pis radicat a sota del seu. Al respecte, l'aportació de l'Acta número 47, que recull l'ordre del dia i els acords adoptats per la Junta general ordinària celebrada en data 15 de maig de 2018, ve motivada per la voluntat de la part agent de mostrar com al final d'aquella reunió, el senyor Garzón es trobava disposat a permetre l'accés al seu domicili i, en canvi, no ho va fer. Així, concretament en el foli 29 es posà de relleu: "Després de la discussió, finalment, el Sr. Garzón, manifesta acceptar que la Comunitat pugui fer els treballs necessaris sobre l'escomesa general de l'aigua potable, entrant en el seu apartament". I es continua posant de relleu : "el Sr. R agraeix aquest gest del Sr. Garzón i l'Administrador s'hi afegeix. L'Administrador explica que l'empresa "B, ORG_0", es posarà en contacte directe amb el Sr. Garzón per poder realitzar els treballs necessaris".

Per tant, l'Acta no fonamenta la pretensió exercida per la part agent.

A més, de fet, de la lectura de l'Ordre del dia que obra en la mateixa, al foli 28, i concretament del seu punt 4, que diu "A proposta de la Junta Directiva, estudi i decisió sobre la problemàtica creada pel propietari de l'apartament 2on.1era., que no permet l'accés al mateixa, a fi de què la Comunitat pugui canviar les canonades generals d'aigua potable, ço que perjudica directament als Propietaris de l'apartament 1er.1era. que no tenen pressió", es deriva que l'Acta tampoc recull cap acord específic sobre la realització dels treballs en l'edifici o en els pisos afectats, sinó només sobre com afrontar la negativa del propietari de permetre l'accés al seu immoble.

Qüestió que es va considerar resolta en atorgar el propietari el seu consentiment, segons hem vist anteriorment.

En conseqüència, la pretensió de la part agent no es fonamenta en l'Acta número 47, suara parcialment transcrita, sinó en els articles 10.3 i 11 de la Llei de Propietat Horitzontal, com després veurem.

Tercer.- Conseqüència de l'anterior és que la pretensió de la part defenent de què es declari la nul·litat de l'Acta de constant referència havia de ser formulada a través de la pertinent reconvenció, en ser una nova pretensió. Reconvenció que havia de ser expressa, tot i que a la data d'interposició de la demanda, en no haver entrat encara en vigor el Codi de procediment civil, es permetia, per via jurisprudencial i amb certes limitacions, la reconvenció implícita, que és la que pretén que se li reconegui la part defenent.

Sobre la reconvenció implícita, dèiem específicament en la Sentència de data 23 de desembre de 2008, en el rotlle TSJC-163/08:

"No obstant, és admissible una reconvenció implícita si el defenent demana quelcom més que la mera absolució, passant d'una posició defensiva a una ofensiva, al·legant l'existència d'un fet (com ara la compensació del deute reclamat amb el que ostenta la defenent front a l'agent, la nul·litat del contracte que vinculava a les parts o el fet d'haver usucapit del dret que es reclamava) que s'oposa a la demanda i que requereix un pronunciament judicial específic que pot anar en contra dels interessos del demandant, ja que pot comportar la seva desestimació. Malgrat tot, aquest tipus de reconvenció exigeix que l'actor pugui contestar a la mateixa com si es tractés d'una reconvenció expressa i no permet obtenir altra cosa que la declaració de l'extinció de l'obligació, com posa de relleu la Sentència d'aquesta Sala de 18 de desembre del 2001."

I de l'aplicació d'aquesta doctrina al cas concret analitzat i anterior, com ja hem dit, a l'entrada en vigor del Codi de procediment civil, es deriva que la concreta pretensió que es pretén exercir via reconvenció: la nul·litat de l'Acta de la Junta General ordinària que obra al foli 55 i ss., no manté relació amb la pretensió de la part agent, ja que fins i tot en cas de ser estimada, en res afectaria a la pretensió de la part actora, d'aconseguir que el senyor Garzón permeti l'entrada dels tècnics contractats per la Comunitat a la seva vivenda. D'una banda, perquè la dita pretensió no es fonamenta en aquesta Acta, sinó que només l'aporten per acreditar la posició del senyor Garzón sobre la pretensió de la Comunitat de propietaris i, d'altra banda, perquè en la mateixa tampoc es recull cap acord sobre la realització dels treballs a efectuar per solventar el problema de la pressió de l'aigua que afectava a diferents pisos i que sembla ja va ser acordada amb anterioritat -es desconeix quan ni on pot constar aital acord-, ja que en aquell moment l'únic pis afectat era el 1er-1a., havent-se ja reparat les canonades que afectaven a altres pisos.

Conseqüentment en aquest supòsit la reconvenció tàcita interessada no pot ser admesa, perquè fins i tot de produir-se l'estimació de la nul·litat de l'Acta de constant referència fonamentada en haver-se computat el vot del President de la Comunitat, alhora veí i morós de la mateixa, no comportaria la desestimació de l'acció exercida per la part agent i fonamentada en l'obligació dels propietaris de permetre l'accés a les seves vivendes, de conformitat amb les prescripcions de la Llei de propietat horitzontal, a les que tot seguit ens referirem.

Per tant, aquest greuge no pot prosperar.

Quart.- El senyor Garzón és propietari de l'apartament situat a l'XXXX.

A conseqüència d'insuficiència en la pressió i en el cabdal d'aigua que afectava al propietari de l'apartament de la primera planta, s'havien de canviar les canonades generals d'aigua potable, essent necessari accedir a l'interior dels apartaments dels propietaris afectats per part dels tècnics de la Constructora contractada per efectuar la reparació (B, SLU) per poder solventar la problemàtica.

De la prova practicada en la instància es deriva que el senyor Garzón en tot moment va impedir l'accés dels tècnics al seu apartament -en més ocasions de les dues que ell té reconegudes-, fins que finalment en la Junta General Ordinària de la Comunitat de Propietaris celebrada en data 15 de maig de 2018, hi accedí (cfr. Acta de la Junta, foli 56). Tot i així, canvià novament d'opinió donat que a hores d'ara encara no hi ha permès l'accés.

Malgrat les al·legacions que al respecte efectua la part recurrent, la Sala considera que en aquest supòsit resulten d'aplicació tant l'article 10.3 com l'article 11 de la Llei de la propietat horitzontal.

Concretament diu l'article 10.3:

"En tot cas, la Comunitat de propietaris queda obligada a efectuar les obres de manteniment i conservació imprescindibles per dotar l'immoble de les condicions d'habitabilitat adequades.

Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la seva unitat immobiliària."

I diu l'article 11:

"Tot propietari ha de consentir que es realitzin en la seva unitat immobiliària les obres o reparacions que exigeixi el servei de l'immoble, i també ha de permetre les servituds que siguin necessàries per a la creació de serveis comuns d'interès general acordats conforme al que disposa l'article 26.

El propietari té dret que la Comunitat l'indemnitzi dels danys i perjudicis ocasionats. Als efectes d'aquest article, el propietari està obligat a permetre l'entrada a la seva unitat immobiliària, en la seva presència o la d'algun agent de l'Autoritat o persona jurada."

Articles que resulten d'aplicació perquè les reparacions a efectuar afecten al servei de l'immoble i fins i tot a les condicions d'habitabilitat de les diferents unitats immobiliàries, i per això s'hi van efectuar. No es tracta només de valorar la pressió de l'aigua del pis 2on.-2ona, com pretén la part recurrent i que ja s'ha acreditat que era correcta, sinó que els tubs del mateix afecten a la pressió del 1er-1a., i per tant, als serveis de l'immoble.

De fet, del resultat de la pericial judicial que obra als autes, efectuada a instància de la part avui recurrent per l'arquitecte tècnic senyor Gálvez, es confirma que les obres realitzades per B, ORG_0, consistents en la substitució de la columna d'aigua existent de tub d'acer galvanitzat per tub de polietilè, paralitzades en arribar al pis 2on-1era, eren les adequades per solventar el problema de la manca de pressió d'aigua al pis 1er-1a., que és el que restava per reparar.

De fet el propi perit conclou que la insuficiència constatada de pressió d'aigua existent no guarda relació amb la treta de dipòsits d'aigua de la 5ena planta -com afirma, sense però cap informe tècnic que confirmi aquesta sospita la part recurrent-, que es van treure per falta d'ús. I, sobre tot, el perit manifesta que la insuficiència de pressió d'aigua és deguda a la pèrdua de secció dels tubs d'acer galvanitzat de la instal·lació antiga per un procés de corrosió interna del tub, per això creu justificat que en tots els pisos hi hagi una pressió d'aigua correcta, a excepció del 1er-1a. i no només això, sinó que manté que la solució a la insuficiència de pressió d'aigua és continuar amb la treta dels tubs antics i posterior renovació dels mateixos, sense necessitat de grup de pressió i ho justifica amb els càlculs escaients, que adjunta.

Sobta, però i constitueix una actuació allunyada de la bona fe processal, que malgrat haver pogut sotmetre les seves qüestions tècniques al propi perit, als efectes d'obtenir una resposta a les mateixes, la part recurrent optés per no fer-ho i mantingui la seva opinió sense cap informe tècnic que la ratifiqui.

Informe pericial que, en tot cas, no es pot considerar contradit pel resultat de la testifical practicada a instàncies de la part avui recurrent al senyor Oller, veí del 4rt.1a., que es limita a afirmar que la pressió de l'aigua ha millorat per causa del canvi d'una canonada general de l'edifici, i quina unitat immobiliària es desconeix si va poder ser valorada pel perit judicial.

Cinquè.- Per tot l'exposat procedeix desestimar íntegrament el recurs d'apel·lació interposat.

Sisè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del senyor Garzón contra la Sentència dictada en data 22 de novembre de 2022, pel Tribunal de Batlles, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.