Propietat horizontal-escriptura pública-obres (TSJC-061/13)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-061/13

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 28 de juny de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Salcedo i Pérez va interposar demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, de data 22-07-1999, envers el Sr. Herrera, en virtut de la qual sol·licitava que es dictés Sentència condemnant al defenent a:

desfer les obres efectuades a l'Edifici de l'Avinguda X., n°X, d'Escaldes, per tal de fer desaparèixer les modificacions introduïdes que no es corresponguin amb els plànols presentats en el seu dia i aprovats per l'Hble. Comú, i en tot cas que es desfacin totes aquelles que signifiquin modificacions en les parts comunes de l'Edifici efectuades amb posterioritat a la venda de les unitats immobiliàries adquirides pels seus mandants així com tota modificació que no s'hagi autoritzat;

legalitzar l'Edifici en el termini prudencial que la Batllia li concedeixi;

atorgar escriptura pública de compravenda a favor del Sr. Pérez del pis situat a l'Avinguda X. N°X. d'Escaldes, planta cinquena, porta cinquena i d'una plaça d'aparcament situada sota de la mateixa planta;

convocar una Junta de Copropietaris, en el termini prudencial que se li senyali, per aprovar els Estatuts de la Comunitat, incloent la part de l'edifici destinada a habitatges i la d'aparcament;

passar de comptes amb els actores propietaris de l'edifici a l'objecte d'establir el saldo resultant a favor que correspongui;

pagar les costes judicials, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- El demandat va plantejar una excepció dilatòria de manca de litisconsorci actiu necessari i una excepció de manca de legitimació activa les quals van ser desestimades per Aute de data 29-07-2003.

III.- Per Aute de data 24-02-2004, es va decidir retrotreure les actuacions fins al moment anterior a la providència de data 10-09-2002 quina havia decidit la continuació de les actuacions després de la defunció del Sr. D.E., i això a fi de requerir al Sr. Capellà d'acreditar la seva posició d'únic hereu del difunt.

Per Aute de data 20-10-2004, les excepcions dilatòries van ser novament desestimades.

IV.- El demandat va oposar-se a la demanda plantejant unes excepcions peremptòries de manca de legitimació activa i una excepció de manca de litis consorci actiu necessari i més subsidiàriament va demanar la desestimació de la demanda per manca de tot fonament jurídic.

Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment, es van practicar les proves, essent precisat que per Aute de data 26-07-2006 es va tenir per desistit de la seva demanda el Sr. R.T.

Les parts van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

V.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 21-09-2011 decidint estimar les excepcions peremptòries de manca de litisconsorci actiu necessari i desestimant la demanda.

Per Sentència d'aquesta Sala de data 28-02-2012, es va revocar la susdita resolució en el sentit de desestimar les excepcions peremptòries.

VI.- Per escrit de data 09-03-2012, la representació processal del defenent va fer incorporar al procediment còpia de l'escriptura pública de declaració d'obra construïda, divisió de finca en unitats immobiliàries, constitució del règim de propietat horitzontal amb caràcter provisional i reconeixement de servituds atorgada l'1 de desembre del 2011 pel Sr. Capellà prop del Notari de les Estanys, Sr. Mercader, relativa a l'Edifici d'autes.

Les parts van formular els seus escrits de conclusions complementàries.

VII.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 30-01-2013, decidint "que desestimant majoritàriament la demanda principal interessada pels Srs. Pérez i Azorin -hereva del seu difunt pare Sr. P.C.S.- contra el Sr. Capellà -hereu del seu difunt pare Sr. D.E.V.-, ha de declarar i declara únicament l'obligació de que el darrer faci el passament de comptes corresponent en el termini improrrogable de tres mesos a comptar de la fermesa d'aquesta resolució, tot això sense efectuar especial condemna en costes d'aquesta instància segons s'ha raonat en el darrer Considerant."

VIII.- Els Srs. Pérez i Azorin -hereva del seu difunt pare Sr. P.C.S.- van interposar recurs d'apel·lació contra la sentència d'instància i sol·liciten la seva revocació i que es dictés una estimant la seva demanda, així com la condemna de la part agent a pagar les costes.

El Sr. Capellà demana que es desestimi íntegrament el recurs i la confirmació de la sentència dictada en primera instància en tots el seus extrems, tot i condemnant a la part apel·lant al pagament de les costes.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat en primer lloc que segons contracte privat del dia 4 de gener del 1979, el Sr. Herrera va vendre al Sr. Pérez per un preu de 6.650.000.- ptes, un pis situat a l'avinguda X., n°X, planta cinquena, cinquena porta, d'Escaldes-Engordany; que el preu del dit pis fou totalment pagat, i per carta de data 2 de febrer de 1988, el Sr. Pérez va reclamar que se li atorgués l'escriptura pública de compravenda del referit pis, més una plaça d'aparcament situada sota de la mateixa planta; que per Decret de data 17 d'octubre de 1991, l'Hble. Comú d'Escaldes-Engordany va acordar l'inscripció de l'habitatge de referència a nom del Sr. Pérez i de la seva esposa Estany i del Sr. Salcedo i Carretero.

En segon lloc, segons escriptura pública de data 29 de setembre del 1982, el Sr. Herrera va vendre als Srs. Salcedo i Carretero un pis, planta sisena, porta quarta, formant part de l'edifici S., situat a l'avinguda X. n°X. d'Escaldes-Engordany, més la plaça d'aparcament n°8 situada a la planta quarta del mateix immoble, per un preu de 5.600.000.-ptes.

II.- El primer motiu del recurs rau en el fet que el tribunal ha errat en la valoració de la prova i en considerar que no s'havia provat les obres litigioses.

S'ha de posar de relleu que la demanda consisteix en què es desfessin les obres efectuades que no es corresponguin amb els plànols aprovats per l'Hble. Comú o que signifiquin modificacions en les parts comunes de l'Edifici efectuades amb posterioritat a la venda de les unitats immobiliàries adquirides així com tota modificació que no s'hagi autoritzat.

Per conseqüent li pertocava a la part agent proposar proves que permetin d'una banda acreditar la realitat i la natura de les obres litigioses i d'altra banda comparar dites obres amb l'anterior o el previst a fi de determinar si existeixen obres realitzades sense respectar els plànols o sense respectar les zones comunitàries, extrems que el defenent sempre ha negat.

Desprès de l'estudi acurat dels documents d'autes, força és de constatar amb el primer jutjador que no s'ha aportat dita prova.

En particular pel que fa a les proves esmentades en el recurs d'apel·lació, aquestes són insuficients.

En efecte, les fotos de l'edifici contingudes en l'acta de constatacions de fets de data 06-11-1991 (folis 160 a 189) redactat pel Notari Amorós -requerit pel Sr. ENTITY_11- així com les fotos adjuntades a l'escrit de conclusions complementàries (folis 646 a 650), tenen un caràcter massa general i imprecís i manquen de tota referència i informació concreta i tècnica.

L'escrit de data 01-02-1993, presentat pel Sr. Téllez a l'Hble. Batlle francès i afirmant que el Sr. E. ha construït en les parts d'utilitat comuna (folis 154-155) és un document unilateral, redactat per una persona que no és part al litigi, i no va ser confirmat per cap element.

L'escriptura de compravenda de data 29-09-1982 (folis 133 a 137) entre el Sr. E. i el Srs. C. i F. no conté cap indicació relativa a les obres.

Finalment, pel que fa a l'informe pericial ressurt del propi escrit de la part recurrent que "aquest informe doncs res té a veure ni cap esment fa respecte a les obres de modificació efectuades a les parts comunes per part del Senyor E.".

En aquestes condicions, no es pot considerar que la part agent ha acreditat l'ocupació de les parts comunes per unes obres realitzades pel demandat i que s'haurien de desfer.

III.- El segon motiu del recurs és que el tribunal havia de condemnar el defenent a atorgar l'escriptura pública de la compravenda amb el Sr. Pérez perquè s'ha establert la realitat de dita compravenda i de les peticions del Sr. Pérez per obtenir l'escriptura corresponent.

Però, la demanda del Sr. Pérez sempre ha sigut relativa no solament al pis sinó també a la plaça d'aparcament situada sota de la mateixa planta.

No és suficient que el Sr. Pérez afirmi que el Sr. Herrera li havia promès la venda d'una plaça d'aparcament per establir-ho i no existeix cap element de prova en relació.

Per conseqüent, no es podia atorgar dita escriptura ni condemnar el defenent a fer-ho essent precisat que aquest darrer sempre ha negat haver convingut de la venda d'una plaça d'aparcament al Sr. Pérez.

En el seu escrit de conclusions del recurs d'apel·lació la part agent demana "Atorgar Escriptura publica de venda a favor del Sr. Pérez del pis situa a l'Avinguda X., nùm X. d'Escaldes, planta cinquena, porta cinquena" sense fer esment de la plaça d'aparcament, però no pot ara canviar la seva demanda.

IV.- El tercer motiu dels recurrents és que el Tribunal no podia considerar que l'escriptura de data 01- 12-2011 ha legalitzat l'edifici i això perquè en primer lloc s'hi van oposar en el seu escrit de conclusions complementàries i en segon lloc perquè el títol constitutiu de la copropietat requeria l'acord unànime dels propietaris.

No és controvertit que el Sr. X.E.B. va ser el promotor de l'Edifici; que en data 1-12-2011 el Sr. Capellà va atorgar escriptura pública de declaració d'obra construïda, divisió de finca en unitats immobiliàries, constitució del règim de propietat horitzontal amb caràcter provisional i reconeixement de servituds; que aquest instrument públic va ser posat en coneixement dels demandants, informant-los del termini de sis mesos per oposar-s'hi judicialment.

La Llei 25/2008 del 20 de novembre del 2008 preveu en la seva disposició transitòria Primera 1 que els edificis de les característiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que a la data de la seva entrada en vigor (el 24-12-2008 )no hagin estat objecte de divisió en règim de propietat horitzontal mitjançant l'atorgament del títol constitutiu corresponent, han de ser-ho en el termini màxim de tres anys a comptar de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, és a dir el 21-12-2011.

En virtut de la disposició tercera 1, en el supòsit previst en la disposició transitòria primera, qualsevol propietari, per si sol i pel sol fet de ser-ho, o l'administrador, quan hagi estat especialment facultat pel mateix propietari, pot instar l'atorgament del títol constitutiu del règim de propietat horitzontal.

El títol constitutiu atorgat d'aquesta manera té sempre caràcter provisional. El seu atorgament necessàriament ha de ser posat en coneixement de la resta de propietaris per aquell que l'hagi atorgat o per l'administrador. El títol constitutiu esdevé definitiu si no es formula oposició en el termini de sis mesos a comptar de la notificació que es fa a cada propietari. La reclamació s'ha de tramitar conforme a les normes processals establertes per al procediment abreujat i beneficia només el propietari que l'hagi formulada, entenent-se que els propietaris que no s'han oposat en temps i forma accepten la divisió proposada pel propietari promotor i el faculten per representar-los en el judici enfront dels que hagin presentat oposició. El demandant ha d'especificar les parts de la divisió provisional a les quals s'oposa i motivar la seva oposició. Si és el cas, ha de presentar una proposta alternativa de divisió.

En el cas d'autes, no s'ha formalitzat cap oposició segons les formes establertes per la llei i els arguments continguts en l'escrit de conclusions complementàries no poden substituir-se a una oposició degudament formalitzada.

Per conseqüent, és amb raó que el primer jutjador va considerar que no es podia condemnar el defenent a convocar una Junta de Copropietaris per aprovar els Estatuts de la Comunitat.

V.- La desestimació del recurs determina la imposició de les costes processals de segona instància a la part recurrent.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs introduït pels Srs. Pérez i A.C.F.;

CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 30-01-2013 en tots els seus pronunciaments;

CONDEMNAR els Srs. Pérez i Azorin a pagar les costes judicials d'aquesta alçada, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.