Quantitats per consum calefacció. Funcionament defectuós (1000185/2016)

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000104/2021 ORIGEN: 1000185/2016 - 00

NIG: 5300542120160001480

PARTS:

Apel·lant : Sra. Ricart

Advocat : Sra. Pérez

Apel·lat : Tur Procurador : Sr. Carretero Advocat : Sr. Galan

SENTÈNCIA 096-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrats: Sr. Vincent Anière

Sr. Carles Cruz Moratones

Andorra la Vella, el 28 de maig del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- En data 16 de juliol de 2018 el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència amb la següent decisió.

"Que estimant majoritàriament la demanda interposada per la representació processal de la societat Tur contra la Sra. Ricart, ha de declarar i declara la resolució del contracte d'arrendament atorgat entre les parts el 20.06.2014 relatiu a la unitat immobiliària radicada a l'XXXX, atorgat entre les parts, així com a pagar:

Primer.- La suma total de 5.400 EUR, en concepte de rendes endarrerides, incrementada pels interessos legals corresponents a partir del dia 10.10.2016 (contesta a la demanda), i fins el seu total pagament.

Segon.- La quantitat de 2.000 EUR en concepte d'ocupació indeguda, havent-se d'augmentar dita quantitat de l'interès legal corresponent a comptar de la fermesa de la present resolució.

Tercer.- Els següents imports en concepte de calefacció i aigua :

- Per l'exercici 2014/2015 : 1.836,27 EUR

- Per l'exercici 2015/2016: 913,06 EUR

- Per la resta, del 01.07.2015 al 10.08.2016, el què resulti acreditat en període d'execució de sentència, en funció de la mitjana de consum efectiu de calefacció devengada pels altres àtics del bloc 0. A aquest import s'hi haurà d'afegir les despeses d'aigua potable fins el dia 10.08.2016 que també seran acreditades en període d'execució de sentència, juntament amb l'import de 250 EUR en concepte d'acomptes fins el 10.08.2016.

Quart .- La totalitat de les costes processals incloses les derivades de la intervenció d'advocat i procurador de l'agent, a acreditar en període d'execució de sentència. Pel que fa a les despeses de la pericial practicada, caldrà atenir-se al que s'ha esmentat en el FONAMENT DE DRET SISÈ.

Cinquè.- A les sumes a les que la defenent ha estat condemnada a satisfer, cal compensar-hi la quantitat per ella dipositada a l'agent, en concepte de dipòsit, d'un import de 1.100 EUR."

Segon.- Contra l'esmentada resolució la Sra. Ricart ha interposat recurs d'apel·lació.

Per escrit de recurs de data 21 de setembre de 2018 la Sra. Ricart demanava que es revoqui parcialment la sentència d'instància i que se'n dicti una nova amb els següents punts:

"1. Declarar que la Sra. Ricart ha de satisfer en concepte de consum de calefacció del seu pis l'import resultant de calcular la mitjana de consums dels restants tres àtics del mateix edifici, des de l'inici del contracte d'arrendament, és a dir, des de l'exercici 2014/2015 i fins el retorn de la possessió el 10 d'agost del 2016.

Que a tal efecte l'import en concepte de consum de calefacció corresponent al 2014/2015 i al 2015/2016 és de 1.379,83 EUR (700,33 EUR i 679,50EUR) segons el que ja s'exposava en l'escrit de conclusions i el que resulti realment acreditat en període d'execució de sentència fins el 10 d'agost del 2018. Imports que se'ls hi haurà de deduir els acomptes tal i com diu la Sentència del Tribunal a quo.

2. Revocar la condemna al pagament de les costes processals de la primera instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- Confirma la resta de pronunciaments continguts en la sentència."

Tercer.- Per escrit de data 11 de setembre de 2020 la representació processal de la societat A SL sol·licitava que es confirmés la sentència recorreguda i que s'imposés a la Sra. Ricart la totalitat de les costes generades per la tramitació de la present causa en ambdues instàncies, incloent les despeses derivades de la intervenció de la procuradora i l'advocat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La representació de la societat agent va interposar demanda de desnonament i reclamació de quantitat, amb motiu de la falta de pagament de la renda per part de la demandada, respecte de l'habitatge ubicat a l'avinguda Joan Martí núm. 000-000 (edifici E), bloc 0, 0 0, de la vila d'Encamp, així com de la plaça d'aparcament núm. 00 i del quartet traster núm. 00, situats a la planta soterrani -1 del mateix edifici.

La sentència del Tribunal unipersonal del Batlle, Secció Civil, ha estimat majoritàriament la demanda, declarant la resolució del contracte d'arrendament signat per les parts el 20 de juny de 2014, i condemnant la demandada al pagament de les rendes endarrerides, de la quantitat de 2.000 EUR en concepte d'ocupació indeguda, amb els corresponents interessos legals, i de l'import de les despeses en concepte de calefacció i aigua.

Respecte d'aquest darrer concepte, la sentència ha conclòs, a la vista del dictamen pericial practicat en les actuacions, que el termòstat de l'habitatge funcionava de forma deficient, de manera que la calefacció seguia funcionant encara que s'hagués arribat a la temperatura desitjada pel llogater. Això va produir un consum excessiu, sense que la propietat realitzés les comprovacions adients, un cop l'arrendatària li va mostrar la seva disconformitat amb els consums, mitjançant correu electrònic de data 29 de juny de 2015.

Com a conseqüència d'aquests fets, la sentència condemna la llogatera al pagament dels consums registrats fins a la data en que va presentar la reclamació pel mal funcionament del sistema (29 de juny de 2015), mentre que, a partir d'aquell moment, només haurà de satisfer una quantitat que correspongui a la mitjana del consum dels altres tres àtics del mateix bloc i edifici.

Segon.- La demandada ha interposat recurs d'apel·lació contra la referida sentència de la Batllia. No discuteix els pronunciaments relatius a la resolució del contracte d'arrendament ni a la condemna al pagament de les quantitats meritades en execució del mateix. En la seva opinió, el termòstat funcionava de manera defectuosa des d'un inici, de manera que no ha de satisfer les quantitats registrades des que va ocupar l'immoble fins que va formular una queixa pels consums excessius. Aquesta queixa la va fer el 29 de juny de 2015, pocs dies després de ser-li notificada la liquidació del període inicial, que va considerar excessiva, i la propietat no va fer cap comprovació del funcionament del sistema, que la prova pericial ha acreditat que era defectuós. En conseqüència, sol·licita que s'estengui a tot el període el mètode de càlcul consistent en aplicar la mitjana dels consums dels altres àtics del mateix bloc, i que no es limiti el mateix al període posterior a la data en què va formular la queixa esmentada.

Tercer.- Segons el pacte 6e del contracte d'arrendament de 20 de juny de 2014, l'arrendatària havia de rebre el pis en estat de nou, compreses les instal·lacions i els serveis en perfecte estat. Aquesta previsió concorda amb l'obligació de l'arrendador que recull l'article 26.4 de la Llei d'arrendament de finques urbanes, que ha d'efectuar en la finca arrendada les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant- se a la finalitat per a la qual va ser arrendada, obligació que s'estén a les instal·lacions generals i a la resta d'elements d'ús comú.

Tanmateix, segons resulta del dictamen pericial incorporat a les actuacions (folis 189 i següents), el termòstat de l'habitatge no funcionava correctament, ja que no s'aturava un cop assolida la temperatura fixada, sinó que continuava funcionant la calefacció, amb el consegüent consum excessiu.

La sentència apel·lada ha considerat que aquesta deficiència és imputable a la propietat, conclusió que es comparteix plenament i que no és en realitat discutida per les parts. Ara bé, el problema es planteja a l'hora de determinar a partir de quin moment es va produir aquest mal funcionament i, per tant, s'han d'establir els efectes derivats del mateix. Sobre aquest punt, la sentència recorreguda només determina un sistema de càlcul alternatiu a partir del moment en què l'arrendatària va presentar una queixa al respecte, el 29 de juny de 2015, mentre que condemna aquesta part al pagament de la totalitat dels consums registrats en el període anterior.

Aquesta conclusió no pot ser compartida. En efecte, el resultat de la prova pericial ha posat de relleu que el termòstat de la calefacció no funcionava correctament, i aquesta deficiència no es va iniciar en el moment de la reclamació de l'arrendatària, sinó que aquesta queixa obeïa precisament a un consum excessiu anterior, que s'ha de presumir que es produïa des de l'inici de l'arrendament, ja que en tot moment es va registrar unes xifres superiors a les dels altres pisos del mateix bloc.

D'altra banda, la reclamació de la llogatera es va produir pocs dies després de la data en què va tenir coneixement de l'import que se li reclamava pel concepte litigiós. El 20 de juny de 2015 està datada la carta en què es comunica a l'arrendatària la liquidació corresponent al període 2014/2015 (foli 32 de les actuacions), mentre que la interessada va manifestar la seva disconformitat el 29 del mateix mes i any, és a dir nou dies després. Com és lògic, no es pot exigir a la llogatera que conegués el defecte i reclamés la seva correcció abans del moment en què se li va notificar la primera de les liquidacions discutides i, en conseqüència, va estar en condicions d'advertir el funcionament defectuós del termòstat.

En conseqüència, s'ha de concloure que el mètode de càlcul que la sentència apel·lada utilitza per calcular els consums del període posterior a la reclamació de la interessada, que consisteix en atenir-se a la mitjana dels consums dels altres àtics del mateix bloc 0, s'ha d'aplicar a tota la vigència del contracte i de l'ocupació indeguda posterior, i de la quantitat resultant, a determinar en període d'execució de sentència, s'hauran de deduir els acomptes realitzats per la recurrent.

Procedeix, doncs, estimar parcialment el recurs en aquest punt.

Quart.- Respecte de les costes processals que la sentència d'instància ha imposat a la demandada, s'ha de tenir en compte que la demanda ha estat estimada en la seva major part, tant pel que fa a la resolució del contracte d'arrendament com a la reclamació de les quantitats meritades en execució del mateix. En conseqüència, resulta plenament ajustada a dret la condemna en matèria de costes que fa la sentència de la Batllia, d'acord amb la constitució de l'emperador Zenó (Codi 7, 51, 5). A més, la sentència ja ha tingut en compte la situació d'insolvència de la recurrent pel que fa a les despeses de la pericial que va ser proposada per aquesta part.

Cinquè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació determina que no procedeix fer un especial pronunciament sobre les costes causades en aquesta instància.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Primer.- Estimar parcialment el recurs d'apel·lació que interposa la Sra. Ricart contra la sentència dictada el 16 de juliol de 2018 pel Tribunal unipersonal del Batlle, Secció Civil, que va ser objecte d'aclariment per aute de 2 d'octubre de 2018, en el sentit de revocar exclusivament l'apartat 3r de la seva part dispositiva i, en el seu lloc, condemnar la demandada a abonar a l'agent, en concepte de despeses de calefacció, la quantitat que resulti acreditada en període d'execució de sentència, en funció de la mitjana del consum efectiu de calefacció meritada pels altres àtics del bloc 0 de l'immoble on s'ubica l'habitatge arrendat, més l'import de les despeses d'aigua potable, tot això des del 20 de juny de 2014 fins al 10 d'agost de 2016, i prèvia deducció dels acomptes realitzats per l'arrendatària.

Segon.- No efectuar un especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-