Resolució contracte compravenda plaça aparcament-superfície defectuosa (0069/11)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 0069/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de juny de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Alvarado va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Vendrell, SL, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència declarant resolt el contracte signat entre les parts el dia 9 de desembre del 2005 i condemnant a la part demandada a retornar la quantitat de 9.884,46 EUR, més els interessos legals a partir de la data de contesta a la demanda, i a pagar les despeses processals, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

II.- La societat Vendrell, SL, va oposar-se a totes les pretensions de la part actora, contestant que contràriament al que afirma l'adversa la plaça d'aparcament litigiosa es correspon amb allò indicat en el contracte; i va formular una demanda reconvencional sol·licitant que es condemni al Sr. Alvarado a: 1) pagar-li la quantitat de 14.873,26 EUR en concepte de la part del preu pendent de pagament, inclòs l'IPI, corresponent a la plaça d'aparcament objecte del contracte de data 9 de desembre del 2005, juntament amb els interessos pactats, calculats al tipus d'interès anyal fixat per l'Agrupació de Bancs Andorrans, per a descobert en compte o ultrapassament, més el 2%, a comptar del dia 10 de desembre del 2008; 2) pagar-li totes les despeses individuals i comunitàries corresponents a la plaça d'aparcament núm. P. situada al bloc 3 formant part del Conjunt Residencial Z.Z., juntament amb els interessos pactats, calculats al tipus d'interès anyal fixat per l'Agrupació de Bancs Andorrans, per a descobert en compte o ultrapassament, més el 2%, a comptar del dia en que siguin generades o satisfetes per aquesta part; 3) a l'atorgament, en el termini de 15 dies de la fermesa de la sentència, de l'escriptura pública de compravenda de la plaça d'aparcament a favor del Sr. Alvarado i si aquest no comparegués, que a l'atorgament sigui representat per l'autoritat judicial, fent constar en l'escriptura la quantitat exacta pendent de pagament, en el seu cas, en concepte de preu, despeses i interessos, essent les despeses notarials a càrrec del Sr. ENTITY_4; 4) a pagar la totalitat de les costes, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perits; 5) Pel cas de manca de compliment per part del Sr. Alvarado, en el termini de 15 dies de la fermesa de la sentència, de qualsevol de les obligacions que dita resolució li imposi, es procedeixi a la venda en pública subhasta de l'esmentada plaça d'aparcament, prenent com a preu de sortida de la primera subhasta el figurant en el contracte de promesa de compravenda, amb dites de 1.000 EUR, per tal que amb el preu que s?obtingui es pagui a Vendrell, SL, les quantitats pendents de pagament derivades de la sentència, sense perjudici que la sentència s'executi sobre tots els altres béns dels que disposi el Sr. Alvarado.

III.- Per sentència de data 1 de febrer del 2011, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant la demanda de l'agent, i desestimant alhora i en tots els seus termes la demanda reconvencional, va declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda subscrit per sengles parts litigants el dia 9 de desembre del 2005, condemnant ensems a la societat Vendrell, SL a pagar al Sr. Alvarado, la quantitat total de 9.884,46 EUR, més els interessos legals devengats des de la data de contesta a la demanda, a saber el 28 de juliol del 2009, fent imposició a la part defenent i actora reconvencional de la totalitat de les costes processals ocasionades, inclosos honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.

IV.- Contra aquesta resolució la societat Vendrell, SL, ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que la diferència entre la superfície total projectada i la superfície total construïda és del 3,53% i no es pot considerar rellevant, sinó que és mínima; que la part agent prometé comprar una plaça d'aparcament, sabent que en el seu interior hi havia una columna; que en la plaça litigiosa s'hi pot aparcar qualsevol tipus de vehicle i ha estat construïda de conformitat amb la normativa aplicable al projecte; que la sentència de primera instància omet l'aplicació de l'atorgament IV del contracte, sota pretext que es tracta d'un contracte d'adhesió; que nogensmenys, dita clàusula, habitual en els contractes de compravenda de béns immobles ha estat lliurament acceptada per l'adversa, i en el plànol adjunt al contracte també s'indica que les mides i característiques de la plaça estaven sotmeses a modificacions segons criteri de la direcció facultativa; que en el cas que es considerés que fos nul·la la clàusula de referència, tampoc procedeix la resolució del contracte, i únicament procediria la disminució del preu proporcionalment a la menor superfície construïda; que per tant, no solament no s'ha de donar lloc a la resolució del contracte, sinó que aquesta part està legitimada per exigir el compliment forçós del contracte, i per tant s'ha de donar lloc a la demanda reconvencional.

II.- El dia 9 de desembre del 2005, la societat Vendrell, SL, i el Sr. Alvarado varen signar un contracte de promesa de compravenda, en el qual la societat Vendrell, SL, va prometre vendre, cedir i traspassar al Sr. Alvarado la plaça d'aparcament núm. P. del Bloc 3 del Conjunt Residencial Z.Z., amb la precisió en l'apartat IV del contracte, que la major o menor superfície respecte de la declarada, serà a favor o en contra de la part promitent compradora, sense que els compareixents puguin efectuar cap reclamació per defecte o per excés, i això mitjançant el preu global de 24.545 EUR. El Sr. Alvarado va satisfer les quantitats de 9.884,46 EUR corresponents als pagaments fraccionats previstos en el contractes, però es va negar a formalitzar l'escriptura publica de la compravenda en motiu que la plaça d'aparcament objecte de l'operació, era més petita del normal i no compleix amb les mesures legalment previstes.

III.- Resulta de l'informe pericial que consta en autes, que la superfície total de la plaça d'aparcament litigiosa és de 14,649 m2, enlloc de 15,27 m2 previstos en els plànols, el que fa una diferència mínima que no justifica una resolució del contracte, sobre tot compte tingut de la clàusula continguda en l'apartat IV del contracte de promesa de compravenda. Nogensmenys, no s'ha de considerar únicament la superfície total construïda de la dita plaça, sinó igualment la superfície útil, ja que si aquesta no permet que s'hi aparqui normalment un vehicle, la plaça d'aparcament no seria conforme al seu destí. En raó de la presència d'un pilar construït sobre la plaça d'aparcament, el perit ha pogut constatar que en realitat la superfície útil de la referida plaça era de 11,73 m2,ço que correspon a una disminució de la superfície d'utilització de més del 20%. Es cert que la normativa vigent quan es va construir l'edifici era que les dimensions mínimes d'una plaça d'aparcament han de ser de 2.20 m d'amplada per 4.30 m de llargada, i que les places limítrofes amb pilars podran tenir una amplada mínima entre pilars de 2 m; ara bé, aquesta normativa no fixa una dimensió estàndard, sinó les dimensions mínimes per sota de les quals no pot haver-hi cap plaça d'aparcament. Es a dir que encara que la plaça d'aparcament litigiosa compleixi amb les dimensions mínimes vigent al moment de la construcció, això no vol dir que la referida plaça sigui conforme amb el que fou pactat i sigui també conforme amb el seu destí.

IV.- Segons els plànols, la plaça d'aparcament d'autes havia de presentar una amplada de 2.50 m i una llargada de 5 m, amb un pilar de 0.30 x 0.30, deixant així una dimensió entre el pilar i el límit oposat de la plaça de 2.30 m. En canvi, resulta de l'informe pericial que consta en autes, que en realitat si la llargada de la plaça roman correcta, l'amplada és de 2.35 m, i el pilar de 0.40 x 0.40, el que deixa una dimensió entre pilar i límit oposat de la plaça de 2.14 m, inferior no solament per aparcar un vehicle de dimensions estàndard, és a dir entre 1,60 i 1.90m, sinó per poder obrir amb comoditat les portes per accedir o sortir del vehicle. Quan va pactar amb la societat Vendrell, SL, per adquirir una plaça d'aparcament d'una superfície de 15.186 m2, el Sr. Alvarado volia adquirir una plaça d'aparcament on, malgrat la presència d'un pilar, es podia aparcar un vehicle de tipus estàndard, i no únicament vehicles de dimensió reduïda com és el cas amb la plaça litigiosa; per tant, pertocava a la promotora indicar-li que la plaça adquirida presentava una superfície d'utilització exigua on no es podia aparcar sense dificultats vehicles que no siguin de petites dimensions. Per conseqüent, no solament la plaça d'aparcament d'autes no ha estat construïda de conformitat amb el plànol, tal com ho posa de relleu el perit en el seu informe pag. 29 (fol. 141), sinó que dita plaça no correspon a una plaça d'aparcament per un vehicle de dimensió estàndard, per presentar una dificultat anormal per accedir a la referida plaça i igualment per accedir i sortir del vehicle una vegada aparcat, i això sense que el Sr. Alvarado hagi estat expressament assabentat dels defectes esmentats al moment de contractar. S'ha per tant de considerar que la societat Vendrell, SL, no ha complert amb les seves obligacions contractuals de lliurar al prometent comprador una plaça d'aparcament conforme a les dimensions figurant en els plànols i conforme amb el destí i ús normal de la mateixa, ço que determina la resolució del contracte de promesa de compravenda i la confirmació de la resolució impugnada.

V.- La desestimació del recurs imposa de condemnar la part recurrent al pagament de les costes de segona instància, en virtut del principi de venciment.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs de la societat Vendrell, SL; Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 1 de febrer del 2011 en tots els seus extrems, amb imposició de les costes processals de segona instància a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.