Construcció en elements comuns (TSJC 379/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000379/2015 ORIGEN: 3100535/2013 - 00

NIG: 5300542120150001009

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 d'abril del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Mitjançant escrit enregistrat en data divuit de setembre del dos mil tretze la representació processal de la "Comunitat de Propietaris de l'Edifici X.", radicat aquest al XXXX, va interposar demanda declarativa pel procediment ordinari contra els Srs. Villegas i Morillo sol·licitant que es dictés sentència condemnant als defenents a desocupar i deixar lliure i en el seu estat originari el patí de llum comunitari de l'Edifici X., retirant les instal·lacions que l'envaïen, substituint i/o refent els elements que havien estat alterats i condemnant-los al pagament de la totalitat de les costes processals d'aquest plet, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- En data setze d'octubre del dos mil tretze la representació processal dels Srs. Villegas i Morillo, va contestar a la demanda formulant excepció peremptòria de caducitat de l'acció i, subsidiàriament, oposant-se a mateixa i sol·licitant la seva desestimació i la imposició de les costes del procediment a l'adversa.

III.- Les parts van presentar opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 29 de juliol del 2015 estimant íntegrament la demanda principal interposada per la Comunitat de Propietaris de l'Edifici X. -radicat al Carrer Prat de la Creu números xx-xx d'Andorra la Vella- contra els consorts Srs. Villegas i Morillo, ha de condemnar i condemna als darrers a que d'immediat deixin lliure i vacu el pati comunitari que han vingut ocupant, restablint-lo segons es trobava abans de la instal·lació per ells perpetuada i que ha estat descrita més àmpliament pel perit judicial designat segons informe definitiu, substituint i/o refent a llur càrrec els elements comuns que hagin estat alterats. I imposar les costes processals causades en aquesta instància segons disposa el darrer Considerant.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Villegas i Morillo i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita, amb caràcter principal, que s'estimi l'excepció plantejada i, subsidiàriament, que es desestimi la demanda pel que fa al fons, condemnant a l'agent al pagament de les costes del procediment en ambdues instàncies i, amb caràcter subsidiari si resultés confirmada la resolució d'instància, que no es faci especial pronunciament respecte de les costes de la primera instància, imposant a l'adversa les d'aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 13 d'octubre del 2006 el Sr. Araujo i la Sra. Pla van atorgar l'escriptura de declaració d'obra nova, divisió de finca en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal de l'Edifici X. situat al XXXX, de la qual ressurten la superfície i els límits del pis de l'escala x., planta x., porta x. que confronta a sol ixent en part amb un pati interior i la consideració com elements comuns de l'edifici, entre altres, dels seus patis (foli 28).

No es discuteix tampoc que el dia 25 d'octubre del 2006 el Sr. Araujo i la Sra. Pla, van vendre als Srs. Villegas i Morillo, les unitats immobiliàries, pis o apartament Escala x., porta x., planta x., així com plaça d'aparcament i traster assenyalades amb els números xxxx i xxxx, totes elles pertanyent a l'Edifici que ens ocupa (foli 124).

Consta al foli 215 de les actuacions que el dia 23 de setembre del 2011 el Sr. Araujo, actuant en nom i representació pròpies, va subscriure un document manifestant que, amb posterioritat a la citada compravenda i verbalment, tant ell com la seva esposa van autoritzar als Srs. Villegas i Morillo a col·locar una coberta al pati interior ubicat a la unitat immobiliària número xx, encara que, segons l'article 14 dels Estatuts de la Comunitat de Propietaris de l'Edifici X. (foli 176), era la societat promotora "Y., S.L.", qui tenia reservades les facultats, entre altres, de "prendre per si mateixa totes les decisions que els presents Estatuts confien als acords de la Junta de Propietaris, mentre reuneixi la titularitat d'unitats o participacions, que per adició de quotes de copropietat, signifiquin prou majoria" i que el referit article també assenyala que "durant el període transitori fins la celebració de la primera Junta, la Societat Promotora assumirà les funcions pròpies d'administració".

Finalment, no és objecte de debat que durant l'any 2006 els compradors van col·locar una estructura tipus coberta a la meitat del pati interior que limitava amb la unitat immobiliària adquirida per ells i del qual tenien l'ús exclusiu, que, segons l'informe de l'arquitecte Sr. Pla (foli 313) i l'efectuat per "P." (foli 368), obstaculitza la ventilació baixa i afecta als elements comuns de l'edifici a on es sustenta.

S'ha provat igualment que en l'Assemblea General Ordinària de la Comunitat de Propietaris del citat edifici celebrada en data 15 de març del 2007 es va formalitzar la dita Comunitat i es van lliurar els Estatuts de la mateixa (foli 216), que en les Assemblees celebrades en dates 1 de març del 2008 (foli 218) 1 abril 2009 (foli 222) no es van produir protestes en relació a la citada construcció, queixes que sols apareixen en l'Assemblea celebrada el 24 de febrer del 2010 a on es demana que aquesta sigui retirada(foli 274), petició que es reitera en la de 5 abril 2011 (foli 278), constant que en la de 27 de febrer del 2012 el Sr. Villegas va demanar que la Comunitat aprovés el tancament que havia fet al pati comunitari però d'ús privatiu i aquesta petició li va ser denegada (foli 281).

II.- En aquestes circumstàncies, la Comunitat de Propietaris de l'edifici X. va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que els Srs. Villegas i Morillo fossin condemnats a retirar l'esmentada estructura, deixant el pati de llum comunitari en el seu estat originari i substituint i/o refent els elements que haguessin estat alterats. En la seva contestació a la demanda la representació processal dels defenents va formular excepció peremptòria de caducitat de l'acció, ja que havia transcorregut amb escreix el termini que la Llei atorga per impugnar els acords de la Comunitat, tenint en compte que els seus mandants van obtenir de la propietat, assumint les funcions pròpies d'administració, el permís per construir una estructura tipus coberta a la meitat del pati interior que limitava amb la unitat immobiliària que havien adquirit i, subsidiàriament, es van oposar a la demanda per les raons que apuntaven. Atès que la Sentència d'instància va desestimar l'excepció i va estimar íntegrament la demanda considerant que el Sr. Araujo i la Sra. Pla no tenien legitimitat per autoritzar la dita construcció, els defenent van plantejar el present recurs.

III.- Com a primer motiu del seu recurs els recurrents reiteren l'excepció de caducitat de l'acció formulada al contestar a la demanda, argumentant que els Srs. Araujo i Pla eren els propietaris de l'edifici, van ser ells els que van fer la declaració d'obra nova i els que els hi van vendre l'apartament en qüestió. Defensaven igualment que l'autorització atorgada pels Srs. Araujo i Pla era un acord de Comunitat atorgat en virtut de les facultats que els hi concedien els Estatuts i que no havia quedat provat que els citats senyors actuessin en nom propi, però aquest argument no es pot estimar.

És cert, com defensen els recurrents, que els propietaris de l'edifici eren els consorts Araujo i Pla, és igualment veritat que la declaració d'obra nova de l'edifici la van atorgar el Sr. Araujo i la Sra. Pla i que els citats senyors consten igualment com venedors en l'escriptura de compravenda del citat apartament a favor dels defenents, però la legitimitat per autoritzar la construcció del cobert que ells van portar a terme al pati del que gaudien privativament sols la tenia la societat "Y. S.L." que era la promotora de la construcció, entre tant no es constituís la Comunitat de Propietaris, d'acord amb allò que disposava l'article 14 dels Estatuts de la Comunitat.

IV.- D'altra banda, del document que consta al foli 215 de les actuacions es dedueix clarament que el Sr. Araujo actuava en nom propi, com es posa de relleu explícitament al seu encapçalament quan manifesta que actua "en nom i representació pròpia" i si bé és cert que en ell es reconeix que l'autorització s'havia donat verbalment amb posterioritat a la venda la única prova del contingut d'aquest acord verbal és el citat document que el ratifica.

Per aquestes raons, malgrat els propietaris de l'edifici eren els esposos i van ser ells també els que van vendre l'apartament als recurrents, el cert és que els Estatuts de la Comunitat són clars en el sentit de que sols una autorització de la societat formada pel Sr. Araujo i els seus fills podia ser considerada un acord de la Comunitat fins que no fos constituïda la Junta de Propietaris, perquè sols ella, com a promotora, tenia reservada aquesta facultat, tenint en compte que, per molt que el Sr. Araujo en fos el soci majoritari i president de la mateixa (folis 213 i 214), la societat gaudia d'una personalitat jurídica pròpia i diversa del seus socis. Motius que impedeixen afirmar que la Comunitat va ara contra els seus propis actes, perquè els Srs. Araujo i Pla no la representaven quan van autoritzar la construcció de la coberta del pati, ni tampoc es pot defensar que ha transcorregut amb escreix el termini per impugnar un acord de la Comunitat, perquè l'autorització que consta al foli 215 no ho era.

V.- Finalment, si bé és cert que els Srs. Araujo i Pla podien conèixer els Estatuts i per tant la seva manca de legitimació per donar aquesta autorització, també els recurrents els havien de conèixer si actuaven amb la deguda diligència, ja que a l'escriptura de compravenda del pis declaren "conèixer i acceptar els seus Estatuts i s'obliga expressament a complir-los" (foli 127v). Per aquestes raons, cal presumir que el que van pactar venedors i compradors del pis en qüestió era el que es recull al document del foli 241 i ratifica el Sr. Araujo en les seves declaracions (foli 402 en relació al 261), és a dir que el cobert havia de ser petit, provisional i mòbil i que l'havien de retirar si la comunitat no ho autoritzava, comprometent-se a fer la petició formal en aquest sentit, com finalment van fer sense èxit, condicions que, en tot cas, derivaven d'uns Estatuts que els compradors havien declarat conèixer i acceptar i que els venedors podien presumir que es coneixien.

VI.- Respecte del fons, argumenten els recurrents que el temps transcorregut entre l'autorització i la denegació del permís implica la impossibilitat d'impugnar l'autorització donada, però, com hem posat de relleu anteriorment, no es pot parlar de termini per impugnar un acord de Comunitat quan aquest no ha existit. D'altra banda, tampoc es pot acceptar l'argument de que no ha quedat determinat en nom de qui actuaven els Srs. Araujo i Pla quan van autoritzar la construcció, ja que, com també hem posat de relleu, en el mateix document del foli 215 es diu textualment que el Sr. Araujo actua en nom i representació pròpies.

VII.- Per últim, els recurrents sol·liciten que no els hi siguin imposades les costes de la instància i s'imposin a l'adversa les d'aquesta alçada i aquest motiu s'ha d'estimar en part.

En efecte, en les seves declaracions el Sr. Araujo manifesta a instàncies dels defenents (foli 403 en relació al 264) que va autoritzar als Srs. Villegas i Morillo per tal que construïssin un cobert al pati per evitar que els hi caiguessin objectes o els hi poguessin embrutar o fer malbé la roba estesa "sense cap altre precisió" i que "no van parlar de cap altre extrem que hi pogués tenir relació, ni tampoc en parlaren posteriorment i fou temps després que el seu lletrat li va preparar un document que fos més complert i precís...", raó per la qual cal pensar que el Sr. Araujo pressuposava que els recurrents coneixien les limitacions que imposaven els Estatuts, però aquests podien no ser-ne conscients i aquesta manca de precisió i la confusió que podia propiciar ha de portar a no fer especial pronunciament pel que fa a les costes de la instància, entenent que els recurrents podien tenir dubtes raonables sobre l'abast de l'autorització que se'ls hi donava i, per tant, tampoc pel que fa referència a les d'aquesta alçada.

VI.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal Villegas i Morillo contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 29 de juliol del 2015 que REVOQUEM PARCIALMENT exclusivament en el sentit de no fer especial pronunciament pel que fa a les costes de la instància, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer tampoc especial pronunciament en relació a les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.