Contracte d'arrendament: diferències entre el contracte d'arrendament de negoci i el contracte d'arrendament per a negoci (0164/04)

Sentència

Magistrats

Antoni Bruguera Manté Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

SENTÈNCIA de 18 de novembre de 2004

Contracte d'arrendament: diferències entre el contracte d'arrendament de negoci i el contracte d'arrendament per a negoci.- Contracte d'arrendament de local per a negoci : pròrroga tàcita del contracte i els seus efectes.- Contracte d'arrendament de local per a negoci: el requisit del preavís

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En els autes de judici civil núm. B-0860- 1/2002, tramitats pel procediment establert en la Disposició addicional Segona de la Llei d'arrendaments de finques urbanes de 30 de juny de 1999, instat pel Sr. Espada contra el Sr. Sancho, sobre desnonament i altres extrems, amb reconvenció, el 14 de juny darrer l'Hble. Batlle, actuant com a Tribunal unipersonal, va dictar una Sentència en la qual va desestimar la demanda del Sr. Espada i el va condemnar al pagament de les costes processals.

II.- Disconforme aquest darrer amb tal resolució, va interposar aquest recurs d'apel·lació el qual ha estat tramitat d'acord amb la Llei.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté.

FONAMENTS DE DRET

I.- A pesar que no en fan esment les parts davant d'aquest Tribunal, ni se n'ha fet ressò la Sentència de l'Hble. Batlle, és prioritari examinar la naturalesa jurídica del contracte d'arrendament objecte del litigi, perquè segons sigui la seva naturalesa diferents hauran de ser les conseqüències.

II.- El fet Primer de la contesta a la demanda diu que precisa el fet correlatiu de l'adversa tot manifestant que l'objecte del contracte primitiu de 1er de juny de 1976 no era l'edifici conegut per "Hotel Europa" sinó l'ORG_0, raó per la qual assegura "que a efectes de la vigent Llei d'arrendaments de finques urbanes (art. 57) és un arrendament de negoci o indústria al qual no li és aplicable la normativa continguda en el títol cinquè de l'esmentada Llei" (sic.). I continua : "Finalitzat l'anterior contracte, les parts van atorgar un nou conveni de data primer de juny de 1986 per una durada de catorze anys tenint per objecte també l'ORG_0".

Cal verificar aquestes asseveracions abans de tota altra qüestió, perquè una cosa seria que estiguéssim davant d'un contracte d'arrendament de negoci o indústria, i una altra diferent davant d'un arrendament de local per a negoci.

III.- En aquest respecte és suficient veure el pacte 11è del contracte de 1986 que és l'objecte d'aquest litigi (i el 9è del contracte primitiu de 1976) per a constatar que ens trobem davant d'un contracte d'arrendament de local per a negoci, i no pas davant d'un contracte d'arrendament d'indústria o negoci. El pacte esmentat del contracte actual (i el també indicat del primitiu) assenyalen: "El Sr. propietari reconeix que totes les màquines de cuina i bar relacionades amb l'hotel, així com vaixelles, roba, làmpares, roba de les habitacions, coberteria, begudes etc. etc. etc. i tot lo que no estigui empotrat a les parets, són propietat del Sr. arrendatari. Una vegada finalitzat dit contracte aquest podrà emportar- se-les sense causar cap perjudici a l'immoble-hotel".

Del pacte transcrit se'n desprèn amb tota evidència el mateix que vàrem contemplar en la nostra Sentència de 22 de setembre de 2000, a saber, que l'objecte arrendat era un edifici habilitat per a l'explotació d'un establiment hoteler, però no era un establiment hoteler ja que perquè ho hagués estat s'hauria d'haver arrendat, endemés del local habilitat per a l'explotació, tot l'utillatge necessari per a realitzar-la (llits, llençols, mantes, plats, cadires, sellons, coberts, taules, neveres, televisors, olles, paelles etc. etc.) i res d'això hi era comprés, raó per la qual ,òbviament, el contracte no inclou cap inventari annex perquè, com diu la clàusula Onzena, res d'això s'arrendava.

L'objecte del contracte d'arrendament era, per consegüent ,el local i no una unitat patrimonial amb vida pròpia susceptible d'ésser explotada immediatament i únicament pendent de formalitats administratives, com és el cas d'un arrendament d'indústria o negoci (art. 57,1 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes).

Estem per tant davant l'arrendament d'un local per a negoci al qual li són aplicables les disposicions del Títol IV de la Llei de 1999 (art. 52 i següents) a partir del moment en què el contracte s'hagués renovat per tàcita reconducció (Disposició transitòria primera de l'esmentada Llei).

IV.- El període de vigència del contracte de què es tracta, convingut el dia 1 de juny de 1986 per un termini de 14 anys, va finir el 31 de maig de l'any 2000 sense que amb l'antelació mínima de 6 mesos del venciment l'arrendador hagués avisat a l'arrendatari de la seva voluntat de donar-ho per resolt (apartat 4 de l'art. 54 de la Llei d'Arrendaments de finques urbanes); conseqüentment, el contracte es va prorrogar tàcitament per un nou període de 2 anys (mateix apartat 4 de l'art. 54) que acabaren el 31 de maig del 2002 ; i com que el 2 de maig del 2000 (dos anys abans) l'arrendador havia avisat, ara sí, a l'arrendatari de la seva voluntat de no prorrogar-lo, és clar que el 31 de maig del 2002 en què va vèncer la primera i única pròrroga, el contracte va quedar resolt, i presentada la demanda de desnonament per expiració de termini el 2 de juliol de 2002, és palesa la seva procedència, i no resulta correcte l'enjudiciament que n'ha fet la Sentència apel·lada com seguidament s'assenyala.

V.- La Sentència de l'Hble. Batlle no ha fet l'aplicació deguda de l'apartat 4 de l'art. 54 de la Llei d'Arrendaments de finques urbanes i per tant l'ha vulnerat en no aplicar-lo. És cert que el pacte 10è del contracte estableix un preavís de 6 mesos abans de finalitzar el termini de 14 anys convingut si l'arrendador volia posar-hi fi; i també és cert que l'arrendador no va donar el preavís de 6 mesos abans d' acabar el termini contractual, raó per la qual el contracte es va prorrogar tàcitament per un període de 2 anys (fins el 31 de maig de 2002); però com que ara sí que l'arrendador va donar el preavís dos anys abans del venciment de la pròrroga -el 2 de maig de 2000 -

,es palès que en expirar aquella pròrroga el 31 de maig de 2002 el contracta va quedar resolt en aquesta darrera data; raó per la qual, presentada la demanda de desnonament el 7 de juliol següent, és clar que la demanda havia de prosperar i, per tant, caldrà revocar la Sentència apel·lada i donar lloc al desnonament sol·licitat.

VI.- En data 29 de juliol de 2002 l'arrendatari va contestar la demanda i, subsidiàriament, pel cas que fos estimada i es declarés la resolució del contracte, va formular "demanda reconvencional contra l'actor en reclamació de la quantitat que aquest darrer ha de satisfer pel valor del negoci hoteler d'acord amb la clàusula Novena del contracte d'arrendament i que, segons la valoració econòmica que adjunto, en cap cas pot ser inferior a la suma de 259.119.632 pessetes equivalents a 1.557.340 euros" (sic).

Adduïa que "la procedència de l'acció reconvencional plantejada està totalment justificada i deriva de la clàusula Novena anteriorment transcrita, essent d'aplicació el principi "pacta sunt servanda", essent temerària i maliciosa la postura de l'adversa ignorant els pactes escrits i acusant encara al meu mandant d'actuar amb mala fe".

I concloïa : "D'acord amb les clàusules contingudes en el contracte d'arrendament atorgat entre les parts en data 1 de juny de 1986, queda clar que sigui quina sigui la causa de resolució del mateix, l'arrendatari té dret a percebre una indemnització fixada a tenor del pacte novè del mateix, és a dir, que se li pagui tot el que sigui de la seva propietat amb la valoració del negoci hoteler".

Atès, doncs, que la "causa petendi" de la reconvenció és l'aplicació de la clàusula NOVENA del contracte d'arrendament, cal examinar-la.

VII.- La clàusula 9a esmentada, diu :

"9º.- De comú acord, si quan aquest contracte arribi al seu terme, el Sr. propietari o bé els seus familiars directes volguessin explotar l'hotel el Sr. Espada hauria de pagar al Sr. Sancho tot lo que sigui de la seva propietat junt amb la valoració del negoci hoteler la quantitat a que ambdues parts es posessin d'acord. En cas de no haver-hi acord, les parts nomenarien a dos amigables componedors que fixarien l'import a pagar pel Sr. Espada al Sr. Sancho."

VIII.- El propietari (l'actor principal) en cap moment ha manifestat que ell o els seus familiars directes volguessin explotar l'hotel; i el reconvinent ni tan sols ho ha intentat provar. Al preguntar-li al Sr. Espada en la posició 4ta. si "de conformitat amb el pacte novè del contracte... vostè no ha ofert al Sr. Sancho cap quantitat pel mobiliari i pel negoci ORG_0" (foli 11) el Sr. Espada respongué "que és cert, no ha ofert cap quantitat per quant l'hotel no el vol explotar el compareixent ni la seva família, sinó que el vol vendre a tercers" (foli 116).

I en respondre la posició 8ª, el Sr. Sancho contestà que no sap si el Sr. Espada o la seva família volen explotar l'hotel (folis 107 i 115); i en respondre la 9a digué que no li consta que el Sr. Espada hagués acordat la venda de l'edifici a una tercera persona però que ha sentit rumors en aquest sentit (mateixos folis 107 i 115).

Així doncs : no provada en absolut la condició de la qual en depenia l'operativitat de la clàusula 9a del contracte (l'únic fonament de la demanda reconvencional), ha de desestimar-se aquesta.

IX.- L'estimació de la demanda principal i el rebuig de la de reconvenció haurà de determinar la imposició de les costes de primera instància al Sr. Sancho, sense fer esment de les d'aquest recurs d'apel·lació.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR aquest recurs d'apel·lació; REVOCAR la Sentència apel·lada; ESTIMAR la demanda; DECLARAR RESOLT a tots els efectes el contracte d'arrendament celebrat entre el Sr. Espada i el Sr. Sancho en data 31 de maig de 1986 referent a l'edifici conegut per "Hotel Europa" situat al núm. 57 de l'Avinguda Carlemany d'Escaldes- Engordany; CONDEMNAR el Sr. Sancho que en retorni la possessió immediata al Sr. Espada deixant-lo lliure, vacu i expedit a la plena disposició del Sr. ENTITY_4; CONDEMNAR el defenent a pagar a l'actor els lloguers deguts fins el dia de la desocupació (a títol d'indemnització de danys i perjudicis per ocupació indeguda); se'l condemna també al pagament de totes les costes de primera instància; no es fa pronunciament de les d'aquest recurs; i es DESESTIMA en tots els seus termes la demanda de reconvenció amb imposició de les costes de 1a instància al seu promotor.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.