Acció en resolució de contracte, desnonament i reclamació de quantitat; pràctica de la prova testifical; error en la valoració de la prova; demanda reconvencional (2000025/2019)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000079/2020 ORIGEN: 2000025/2019 - 00

NIG: 5300542120190000163

PARTS:

Apel·lant : Sra. Machado

Procurador : Sra. Garzón

Advocat : Sra. Gutierrez

Apel·lat : Villegas

Procurador : Sr. Nuñez

Advocat : Sra. Sarabia

SENTÈNCIA 103-2020

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

Andorra la Vella, el 30 de novembre del 2020. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- En data 17-1-2019, la representació processal de la societat Villegas articulava demanda de resolució de contracte, desnonament i reclamació de quantitat contra la Sra. Machado a tramitar pel procediment previst en la disposició addicional segona de la LAFU, sol·licitant es dictés Sentència per la qual es declarés resolt el contracte d'arrendament atorgat el dia 1 de gener del 2018; condemnant la demandada a: deixar lliure i vàcua la unitat immobiliària a disposició de la propietat havent d'assumir la defenent totes les despeses relacionades amb el desnonament; a pagar la demandant la quantitat de 9.177,16.- euros més les mensualitats de lloguer per cada mes d'ocupació que no pagui a partir del mes de febrer del 2019 fins el dia en què deixi lliure i vacu a disposició de l'arrendadora amb els interessos legals comptats des del venciment de cada renda o cada mes d'ocupació, o bé, subsidiàriament, a comptar de la contesta a la demanda. Finalment pretenia que s'imposessin les costes processals a la demandada, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Segon.- El 26-3-2019, la representació processal de la Sra. Machado presentà un escrit pel quin s'oposava parcialment a la demanda i formulava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés sentència desestimant la demanda de la part agent, condemnant a la seva manant al pagament de la quantitat de 8.599,75.- euros; i estimant la demanda reconvencional, condemnant a Villegas al pagament de l'import de 550.- euros juntament amb els interessos que la mateixa ha generat des del moment en que la part agent i defenent reconvencional contestés a la demanda reconvencional, i fins al seu total pagament, imposant-se endemés les costes processal que el present procediment generi a la part agent i defenent reconvencional, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

Tercer.- Practicats els mitjans de prova declarats pertinents i evacuat els respectius escrits de conclusions, en data 10-12-2019 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"DECIDEIXO:

Primer.- Que estimant la demanda formulada per la representació processal de la societat Villegas contra la Sra. Machado, he de declarar i declaro la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del 17 de gener del 2019.

Segon.- Condemnar a la Sra. Machado a pagar a la part agent la quantitat de 9.177,16.- euros, en concepte de lloguers impagats fins al mes de gener del 2019, juntament amb els interessos legals devengats des de la data de contesta a la demanda, i una suma igual a 18 dies, per la indeguda ocupació de la dita unitat immobiliària al mes de febrer, juntament amb els interessos legals meritats des del venciment de l'esmentada suma ( dia 3 de febrer del 2019).

Tercer.- Desestimar la demanda reconvencional presentada per la Sra. Machado contra la societat Villegas i absoldre a aquesta de les pretensions que en ella s'hi contenien.

Quart.- Fer imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

Quart.- Contra aquesta decisió s'alça la representació processal de la Sra. Machado i mitjançant escrit de conclusions de 16-1-2020 sol·licita es dicti Sentència que revocant parcialment la Sentència dictada en la instància aculli íntegrament les pretensions que articulava en l'escrit de contesta i demanda reconvencional, el tot sense fer especial pronunciament en relació a les costes.

Cinquè.- La societat demandant i apel·lada s'ha oposat al triomf del recurs articulat interessant la íntegre confirmació de la Sentència dictada per la Sra. Batlle amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

Sisè.- Per Aute de 10-6-2020 es decidia no donar lloc a les pretensions probatòries adduïdes per la Sra. Machado.

Setè.- Les parts han renunciat a la celebració del tràmit de vista oral en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- En data 1-1-2018, la societat Villegas i la Sra. Machado perfeccionaven un contracte d'arrendament en relació al local comercial ubicat als baixos de l'XXXX que s'havia de destinar a l'explotació d'un parc infantil amb servei de bar i cafeteria. El preu de la renda es fixava en 1.250.- EUR mensuals (IGI exclòs), preveient-se no obstant una moderació de la renda pels mesos compresos entre febrer i agost del 2018 reduint-se el seu import (inicialment es fixava en 800.- EUR) el qual anava augmentant progressivament fins a l'import pactat a partir del mes de setembre.

No és discuteix que la Sra. Machado ha retornat impagats diferents rebuts i en aquest context, la societat arrendadora articulava una acció en resolució de contracte, desnonament i reclamació de quantitat. En el procediment iniciat, el dia 18-2-2019 la Sra. Machado consignava judicialment les claus del local arrendat per tal de que fossin ofertes a la societat demandant, recuperant aquesta la possessió del local arrendat en data 2-4-2019. El 26-3-2019, la representació processal de la Sra. Machado contestava la demanda articulada, defensant que el crèdit que la societat arrendadora mantenia al seu respecte es situava en 8.599,75.-EUR i alhora via demanda reconvencional interessava la condemna de la mercantil arrendadora a alçada de 550.- EUR que segons argumenta correspondria a treballs que hauria assumit quan havien d'anar a càrrec de la societat demandant.

La Sentència dictada estima íntegrament la demanda formulada: fixa la data de resolució del contracte d'arrendament el dia 17-1-2019, condemna la Sra. Machado a satisfer la suma de 9.177,16.- EUR en concepte de lloguers impagats fins al gener del 2019 juntament amb els interessos legals des de la data de la contesta a la demanda i una suma equivalent a 18 dies per l'ocupació indeguda del mes de febrer més els interessos legals produïts per aquesta quantitat des del dia 3-2-2019. D'altra banda desestima la reconvencional plantejada i imposa a la demandada el pagament de la totalitat de les costes ocasionades.

I és contra aquesta decisió que la part recurrent formula recurs d'apel·lació amb fonament als greuges que s'indiquen en els apartats següents.

SEGON.- En primer lloc insisteix en la pràctica de la prova testifical que havia estat proposada i desestimada en la instància denunciant que aquesta decisió comportava una evident indefensió.

Per Aute de data 10-6-2020 rebutjàvem la pràctica d'aquesta prova raonant aquesta decisió. No obstant amb la finalitat d'atorgar a la recurrent una resposta més complerta, si escau, assenyalarem el que segueix. La prova interessada consistia en la testifical del Sr. C, president de la comunitat de propietaris de l'edifici en que s'ubicava el local arrendat, i segons s'infereix del plec de preguntes que li era destinat (foli 128), es pretenia acreditar exclusivament que a principis del 2018 el local arrendat hauria patit danys per una fuita d'aigua atribuïble a la manca de manteniment de la terrassa del pis superior el que hauria retardat l'obertura del negoci projectat. Aquesta informació però no permet atribuir a la societat Villegas cap mena de responsabilitat en el sinistre indicat, ni tampoc cap pregunta s'articulava al testimoni destinada a demostrar l'existència d'un eventual pacte amb l'arrendador amb vocació a reduir de manera transitòria el preu de la renda per aquesta raó. En aquesta eventualitat, la prova interessada no aportava cap mena d'informació rellevant per a la resolució del litigi i la seva pràctica resultava innecessària.

TERCER.- En segon lloc considera que la Sentència dictada per la Sra. Batlle incurria en un flagrant error en la valoració de la prova. En aquest sentit defensa que el deute que ostentava front a la societat demandant ascendia a 8.599,75.- EUR enlloc de la quantitat de 9.177,16.- EUR que es fixaven en la Sentència, radicant el fonament d'aquesta diferència, en l'import de la renda del mes de febrer del 2018 (defensa l'existència d'un pacte entre les parts en mèrits de la qual s'establia en la suma de 400.- EUR enlloc dels 653,13.- EUR contemplats en la Sentència), i la resta davalla de la diferència entre els imports reclamats mensualment per l'agent i aquells que la demandada sosté haver satisfet.

Al respecte de la renda del mes de febrer, la pròpia recurrent admet que en les actuacions practicades no existeix prova directa que acrediti l'existència del pacte que invoca. En tal eventualitat sosté que existirien diferents indicis que examinats de manera conjunta portarien a deduir raonadament la tesi que defensa al llarg del procediment, a saber que aquesta es va fixar entre les parts en 400.- EUR. En aquest sentit raona que les factures incorporades per la societat demandant en seu de proves s'inferia que a data 15-2-2018 Villegas havia adquirit materials per a la reforma del local arrendat i que aquests treballs eren relatius a la reparació d'una filtració d'aigua provenint del pis superior que fins el dia 27 de febrer no van concloure amb la neteja del local, tot el que justificaria la reducció del preu de la renda en la proporció que invoca pel mes indicat.

Els documents en que la part recolza el seu aparell argumental són factures i la data que en aquestes figuren correspon a la data de facturació que en general sempre resulta posterior a la de realització dels treballs contemplats. En tot cas, i en relació al conjunt documental indicat (folis 121 i ss) s'ha de destacar que la factura 96 realitza un descriptiu dels treballs de reforma del local (enguixar parets, col·locació de parquet i sòcols, elaboració de tres rampes per a minusvàlids ), treballs aquests que són llargs i que res tenen a veure amb els que serien conseqüència d'una fuita d'aigua del pis superior com sembla pretendre la recurrent en aquesta alçada. Quant a la factura 97 (foli 122) no ens porta a la mateixa conclusió que la part: es tracta del material necessari als treballs contemplats en la factura anterior en que repetim només es contemplava el cost de la mà d'obra. Pel que es refereix a la factura 99 (neteja del local) el fet que la factura resultés estesa el 27-2-2018 no permet considerar que el local no pogués ser explotat fins aquella data atès que els treballs amb tota seguretat van intervenir amb anterioritat.

En aquesta situació i no podent considerar-se que els treballs descrits en les factures reclamades intervinguessin en el lapse temporal que la part recurrent avança en aquesta alçada, tampoc des d'una perspectiva indiciària la disminució de la renda en la proporció que invoca es troba justificada.

En el mateix motiu del recurs, planteja també la part recurrent que el crèdit que la societat arrendadora ostentava seria inferior a l'establert en la Sentència dictada. En relació a aquesta controvèrsia la representació processal de la Sra. Machado acredita haver satisfet la suma global de 5.541,50.-

EUR de la manera següent:

1.257.- EUR el 27-3-2018 (folis 102 i 103 en relació amb l'extracte de compte de la recurrent foli 61)

940,50.- EUR el dia 10-4-2018 (extracte de compte foli 60)

1.045.- EUR el dia 29-5-2018 (ingrés foli 104)

1.149,50 EUR el dia 3-7-2018 (extracte de compte bancari foli 67)

i altres 1.149.50.- EUR corresponents a la renda del mes de juliol que la part demandant no reclama.

Quant a les rendes degudes per tot el període examinat, segons les previsions del pacte tercer del contracte d'arrendament i les modificacions convingudes per les parts en relació a la renda del mes de febrer del 2018, ascendien a les següents quantitats:

Si a aquest import s'hi afegeix el cost de la carta de reclamació extrajudicial prèvia que la pròpia part recurrent admet en aquesta alçada (21,95.- EUR) i deixant al marge la suma corresponent al mes de febrer del 2019, el crèdit total que la mercantil demandant ostenta en concepte de lloguers impagats i despeses de reclamació extrajudicial prèvia ascendeix a 8.092,06.- EUR (13.633,56.- EUR menys 5.541,50.- EUR pagats per la Sra. ENTITY_4) a quina quantitat escau afegir la suma que correspongui en concepte d'ocupació indeguda pels 18 dies del mes de febrer com decideix la Sentència de la Batllia, pronunciament aquest que ha guanyat fermesa en no ser objecte de recurs.

Escaurà per tant estimar parcialment el recurs d'apel·lació plantejat revocant el punt segon de la part decisòria de la Sentència recorreguda disposant en el seu lloc que la Sra. Machado ha de pagar a la part agent la quantitat de 8.092,06.- EUR en concepte de rendes impagades fins al mes de gener del 2019, juntament amb els interessos legals des de la data de la contesta a la demanda i una suma equivalent a 18 dies, per ocupació indeguda de la unitat immobiliària corresponent al mes de febrer juntament amb els interessos legals meritats per la suma que correspongui a aquest darrer concepte des del dia 3-2-2019.

QUART.- En tercer lloc examinarem el motiu de recurs que es planteja sobre la desestimació de la demanda reconvencional que la Sra. Machado articulava.

La representació processal de la recurrent insisteix en que havia pagat diferents treballs de placo a alçada de 550.- EUR que la part arrendadora s'hauria compromès a assumir en el contracte d'arrendament, tot i discrepant de la valoració de la prova practicada per la jutgadora "a quo".

La Sentència recorreguda considera que els treballs descrits per la part demandant obeïen a la necessitat de condicionar el local comercial al desenvolupament de l'activitat projectada i que les operacions que segons el contracte d'arrendaments subscrit anaven a càrrec de l'arrendadora ja havien intervingut amb anterioritat. Compartim plenament aquesta argumentació. En efecte, la reclamació de la part recurrent deriva de l'elaboració d'un dipòsit en placo (cfr. foli 105). Si aquesta informació és cohonesta amb el contracte d'arrendament atorgat, es constata com la construcció d'un dipòsit de placo no integra cap dels treballs que en el pacte setè es descriuen, sense que la menció a "parets unificades amb placo" permeti considerar que es comprenguin els treballs indicats en la factura reclamada. Endemés si s'examina la factura sufragada per la societat demandant (foli 121) s'observa com s'havien enguixat totes les parets, i es va instal·lar un fals sostre de placo més una paret pintant-se tot el local entre altres de manera que les parets es trobaven necessàriament unificades i pintades com preveu el conveni de referència.

En tal situació res es pot reprotxar a la valoració de la prova practicada atès que en definitiva, els treballs de placo assumits sols podien correspondre a l'adequació del local a l'activitat de parc infantil prevista.

Aquest motiu del recurs ha de ser rebutjat.

CINQUÈ.- El darrer motiu del recurs intervé en relació a la imposició de les costes decidida. S'argumenta que la societat demandant havia modificat la quantitat reclamada al llarg del procediment i que entre la quantitat que es pretenia en el seu escrit de conclusions i la quantitat admesa per la Sentència existia una diferència superior a 2650.- EUR el que justificaria no efectuar imposició en les costes.

De les actuacions d'instància se n'extreu que la societat arrendadora requeria la demandada, abans de l'inici de les presents actuacions, per tal de regularitzar la situació d'incompliment concurrent i que en no haver obtingut satisfacció als seus legítims interessos es veia compel·lida a iniciar un procediment quina pretensió principal, tractant-se de l'acció resolutòria, s'ha vist íntegrament estimada, el que ja per si sol justificaria la imposició de les costes decidida.

Des d'una perspectiva econòmica estricta tampoc el recurs articulat es justifica. En efecte la pretensió que s'exercitava (9.177,16.- EUR) s'ha vist acollida en una proporció superior al 80% (8.092,06.-EUR) i en aquesta eventualitat resulta reiterada la doctrina d'aquesta Sala segons la qual l'estimació del 80% d'una reclamació de quantitat és suficient per considerar una estimació substancial de la demanda a efectes d'imposició de les costes (Sentència de 24-7-2018 -TSJC-117/2018- i Sentència de 17-12-2019 -TSJC-198/2019-).

SISÈ.- L'èxit parcial del recurs articulat comporta que no hagi de fer-se pronunciament en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Machado contra la Sentència de data 10-12-2019 revocant el punt segon de la seva part decisòria disposant en el seu lloc que la Sra. Machado ha de pagar a la societat Villegas la quantitat de 8.092,06.- EUR en concepte de rendes impagades fins al mes de gener del 2019, juntament amb els interessos legals des de la data de la contesta a la demanda i una suma equivalent a 18 dies, per ocupació indeguda de la unitat immobiliària corresponent al mes de febrer juntament amb els interessos legals meritats per la suma que correspongui a aquest darrer concepte des del dia 3-2-2019, tot i confirmant els seus restants pronunciament.

No escau efectuar imposició en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-