Arrendaments (0239/07)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC- 239/07

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 18 d'octubre de 2007

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la Sra. Criado va interposar demanda, en data 25-9-2006, envers el Sr. Sainz, en virtut de la qual sol·licitava la resolució del contracte d'arrendament i la condemna de la defenent a l'abonament de diferents partides dineràries, amb més els interessos i les costes processals.

La representació processal de la part defenent va oposar-se a la demanda, en data 28-11-2006, i va demanar que es procedís a la desestimació de la demanda amb imposició de les costes processals.

II.- L'Hble. Batlle ha dictat sentència, de data 12- 6-2007, en la qual s'estableix el que segueix: "DECIDEIX Que sense entrar a examinar el fons de l'assumpte, ha de declarar i declara d'ofici, la inadequació del present procediment per tal de resoldre les pretensions contingudes en la demanda presentada el dia 25 de setembre de 2006, per la representació processal de la Sra. Criado, i fer imposició de les costes processals a la part actora, inclosos els honoraris d'advocat i procurador".

III.- La representació processal de la part agent ha interposat recurs contra la sentència d'instància i, per escrit, de data 28-06-2007, ha formulat llurs conclusions, d'acord amb les quals demana la revocació de la resolució d'instància. Per el contrari, la part recorreguda, per escrit de data 20-07-2007, ha contestat a les conclusions i ha sol·licitat que es desestimi el recurs i s'imposin les costes processals a la part recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals es fonamenta el present recurs són, en essència, els següents. En primer terme, discrepa de la resolució d'instància, en el sentit d'entendre que el procediment adequat sí és el contemplat a la disposició addicional segona de la llei d'arrendaments de finques urbanes de 30-6-1999. En segon terme, i quant al fons, manifesta que l'arrendador i defenent no va complir amb una de les seves obligacions essencials, com era portar a terme les reparacions necessàries per a poder destinar el bé arrendat a la seva finalitat, i que, per tant, es va haver d'instar una acció resolutòria amb la petició d'abonament dels danys i perjudicis produïts.

Com es pot observar, la primera qüestió i que ha de ser resolta amb caràcter previ és la relativa a la determinació de si el procediment emprat esdevé o no l'adequat per a dirimir les pretensions contingudes en la demanda. En aquest ordre d'idees, s'ha de posar de relleu que la Disposició addicional segona de la Llei d'arrendament de finques urbanes, de 30 de juny de 1999, estableix, en la part que aquí interessa, que "Totes les accions que s'exerceixen amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament, amb independència de llur quantia econòmica, se substancien de conformitat amb les normes del procediment civil següent...". Consegüentment, no es pot limitar l'àmbit objectiu del present procés solament a les reclamacions que insti la part arrendadora contra l'arrendatària, sinó que en la dicció legal s'incardinen perfectament les pretensions de resolucions que exerciten els arrendataris contra els arrendadors, per manca de compliment de les obligacions d'aquests darrers, de manera que s'ha de revocar en aquest extrem la part decisòria de la resolució d'instància i donar lloc al primer dels motius o greuges que la part recurrent articula contra la sentència d'instància.

II.- Quant a la problemàtica de fons, la part agent manifesta que el tancament del restaurant es deu als desperfectes ocasionats per una societat promotora, arrel de les obres que s'efectuaven a la finca confrontant, i que el propietari no ha portat a terme cap de les obres necessàries per a permetre que es seguís explotant el restaurant. Consta a les actuacions (folis 20 a 23) un document que conté la transacció judicial efectuada, en data 15-12-2005, entre el propietari-arrendador de la Borda M. i la mercantil ORG_0, en virtut de la qual s'estableixen les mesures per a construir un mur que confronta amb la Borda, es comprometen a la recerca d'una solució per la filtració de les aigües pluvials, a permetre l'entrada del Sr. Sainz en els terrenys on es basteixen les obres per a fer reparacions a la Borda i s'indemnitza a aquest darrer en la quantitat de 5.423,52 EUR. Amb posterioritat, assenyala la part agent que el mur de contenció que es va construir va cedir el dia 21-2- 2006, i va trencar les canonades d'aigua i va provocar fissures i esquerdes que van provocar el tancament del Restaurant. S'acompanya per la part agent un acta d'inspecció, de data 26-4-2006, en la qual es constata que les canonades estan trencades i no hi ha aigua a la zona de rentat. Així mateix, es troben continguts a les actuacions (folis 124 a 133) diversos faxs dels mesos de maig i juny de 2006, en els quals s'evidencia la voluntat, manifestada per l'advocada de la propietat, d'oferir a efectuar les reparacions o a abonar el cost de les mateixes a la Borda M., i, als folis 187 i ss, es conté un informe d'ORG_1 i E., en el que es fa referència al moviment del dia 21-2-2006 i s'indica que si bé és cert que s'ha trencat una canonada d'aigua i existeix una deformació a la cuina, però que no s'ha produït cap moviment significatiu i que es pot explotar com a restaurant.

III.- De la prova que existeix a les actuacions aquesta Sala no pot acollir la demanda interessada per la part arrendatària. En efecte, sí que ha resultant provat que arrel de les obres que s'efectuaven en el terreny confrontant amb la Borda es van produir una sèrie de desperfectes en la Borda M., que la part agent explotava com a Restaurant. Nogensmenys, no es pot tenir per provat l'incompliment que s'atribueix a l'arrendador de la seva obligació, continguda a l'article 26.4 de la llei d'arrendaments de finques urbanes, de 30 de juny de 1999, de portar a terme les reparacions necessàries per tal que la finca pugui ésser destinada a l'ús pel qual ha estat objecte de l'arrendament, tota vegada que consten a les actuacions els faxs enviats a l'advocada de la part agent, segons els quals s'ofereixen per a efectuar les reparacions o bé per abonar les que es realitzin pels arrendataris. Així mateix, de la inspecció de sanitat i de la prova pericial realitzada amb posterioritat al moviment del 21-2-2006 es constata que els danys consisteixen en un trencament d'una canonada d'aigua i que la pericial permet, després de la seva reparació, l'explotació com a restaurant, a la vegada que la inspecció del Ministeri de Salut i Benestar dóna un termini de 3 setmanes per a efectuar un informe favorable, atès que no hi ha aigua pel trencament de les canonades. En definitiva, de la prova que es troba a les actuacions s'ha de concloure que l'arrendatari assumeix la càrrega de permetre que l'arrendador s'alliberi del seu deure de portar a terme les reparacions necessàries; extrem que no s'ha realitzat, constant en el procés acreditada la voluntat de la propietat de complir amb les seves obligacions derivades de la relació arrendatícia. A la vegada, indicar que de la pericial i de la inspecció referida es conclou que els desperfectes es podien haver solventat fàcilment per a continuar amb l'explotació del Restaurant; ja fos repercutint el cost de les obres de reparació a l'arrendador, ja posant-se en contacte amb aquest per a fer efectiva la seva voluntat de reparar els desperfectes.

Per les anteriors consideracions, s'escau refusar el recurs interposat i confirmar la resolució d'instància quant a la desestimació de la demanda.

IV.- Respecte de les costes processals, no s'escau efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada, tota vegada que si bé la demanda de l'agent es desestima ho és per raons jurídiques diverses a les contingudes en la sentència d'instància i perquè, encara que en part i sense resultat quant al triomf de la demanda, el recurs interposat s'estima en part en relació a l'adequació del procés (cfr. Novel·la 82, cap. X).

Pel que fa a les costes de primera instància, aquestes han de ser imposades a la part agent, de conformitat amb el criteri del venciment objectiu (Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMANT EN PART el recurs interposat per la representació processal de la Sra. Criado contra la sentència dictada, en data 12-6-2007, aquesta Sala considera adequat el procediment emprat per a la tramitació del present litigi arrendatici, però respecte del fons ha de declarar que procedeix DESESTIMAR la demanda interposada per la Sra. Criado contra el Sr. Sainz, absolent a aquest darrer de totes les pretensions instades en la seva contra. S'escau imposar a la part agent les costes de primera instància. No procedeix efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.