Contracte de promesa de compravenda-compliment de les condicions acordades (0220/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-220/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 30 de juny de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 26 de setembre del 2008 el Sr. Esteban va formular demanda de resolució de contracte de promesa de compravenda i rescabalament dels danys i perjudicis que li havia provocat l’actuació de l’adversa contra la societat “X., SL” (X., SL) i contra els Srs. Macias i Corbacho, argumentant que el terreny objecte del contracte celebrat entre les parts, situat a la XXXX, no era en la seva totalitat sòl consolidat tal com s’havia pactat, raó per la qual sol·licitava que es declarés resolt l’esmentat contracte, que es condemnés als defenents a retornar a l’agent la suma de 31.500 euros lliurats en el seu moment com a paga i senyal de l’adquisició, a abonar-li la quantitat de 5.910,22 euros en concepte de danys i perjudicis, més els interessos legals d’aquestes sumes, més les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat “X., SL” (X., SL) va contestar a la demanda en data 20 de febrer del 2009, manifestant que les dues condicions a les què s’havia supeditat la compravenda s’havien complert i que, per tant, el Sr. Esteban estava obligat a atorgar la corresponent escriptura de compravenda i a pagar el preu ajornat de l’adquisició, raó per la qual calia desestimar la seva demanda i imposar a l’agent el pagament de les costes de la instància.

III.- Les parts van formular oportunament els seus escrits de rèplica, dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15 de gener del 2010 desestimant la demanda formulada pel Sr. Esteban contra els Srs. Macias i Corbacho i la societat “X., SL” (X., SL) i imposant a l’agent la totalitat de les costes processals causades.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació el Sr. Esteban i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l’estimació íntegra de la seva demanda, imposant a l’adversa les costes d’aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 16 de març del 2006 la Sra. Barba, actuant en representació de la societat “X., SL” (X., SL) i a la vegada en nom dels consorts Macias i Corbacho, va prometre vendre, i el Sr. Esteban va prometre comprar, la parcel·la de terreny número Y.Y. formant part de la urbanització coneguda com “Z.Z.” d’una superfície aproximada de 606,40 m2 situada al terme d’Anyós, Parròquia de La Massana, pel preu de 150.000 euros, dels quals 31.500 van ser lliurats en aquell moment en concepte de paga i senyal. En el citat contracte s’acordava que els restants 118.500 euros s’abonarien a l’atorgament de la corresponent escriptura pública de compravenda que quedava supeditada, pel que interessa al present litigi, a les següents condicions:

1. Que quedés definitivament aprovat el POUP, Pla d’Ordenació i Urbanisme de la Parròquia de La Massana. 2. Que quedés sense efecte la moratòria sobre les noves llicències de construcció i que la part compradora pogués per tant procedir a demanar les respectives autoritzacions de construcció al trobar-se la parcel·la objecte del contracte en una Urbanització consolidada i legalment autoritzada. 3. En el cas hipotètic de que no s’aprovés el POUP i/ no s’aixequés la moratòria, la part venedora s’obligava a retornar a la part compradora els diners que aquesta hagués abonat (foli 35 i ss). No es discuteix tampoc que en data 11 de gener del 2007 es va publicar al BOPA l’Edicte de data 26/10/2006 pel qual s’aprovava definitivament el Pla d’Ordenació i Urbanisme Parroquial de La Massana (POUP), ni que del mateix resultava que la parcel·la objecte del contracte es trobava situada en Sòl Urbà Consolidat, a la Unitat d’Actuació A-238 (Zona Residencial), però que s’havia projectat un futur vial que havia de connectar dita Urbanització amb les dues Unitats d’Actuació “E-122” i “E 123” que afectava a la parcel·la Z.Z., de tal manera que aquesta no es trobava totalment en sòl consolidat, sinó que una superfície aproximada de 60 m2 corresponia a una altre Unitat d’Actuació que no es consolidava.

En aquestes circumstàncies, la promitent compradora va formular demanda sol·licitant que es declarés la resolució del contracte celebrat entre les parts, que es condemnés a X., SL i als Srs. Macias i Corbacho a retornar-li la paga i senyal que va lliurar en el seu moment amb un import de 31.500 euros, abonar-li igualment la suma de 5.910,22 euros en concepte de danys i perjudicis, més els interessos d’aquestes quantitats a partir de la contesta a la demanda, més les costes del procediment, peticions que van ser desestimades íntegrament per la Sentència objecte del present recurs.

II.- Com a primer motiu del seu recurs argumenta el Sr. Esteban que qui realment va prometre vendre-li la parcel·la esmentada va ser la societat X., SL i aquesta conclusió deriva, segons ell, del fet que el xec mitjançant el qual es va fer efectiva la paga i senyal pactada es va fer a nom d’aquesta entitat i en la liquidació de l’impost de transmissions patrimonials (ITP) aquesta es va identificar com transmitent de la finca i per aquestes raons defensa que cal interpretar el contracte de la manera més favorable a la part més feble, que és ell, en aplicació de les Decretals 6,5 regla 45, D 50,17,168,1; D 45,1,38 pr, 18 i 99 i l’article 22 de la Llei de Protecció del Consumidor.

Malgrat els arguments de la part recurrent, de les proves que consten a les actuacions resulta que, com ella mateixa reconeix, la societat “X., SL” (X., SL) desenvolupa l’activitat d’agència immobiliària i en el contracte signat per les parts es posa de relleu que actua en nom i representació dels consorts Macias i Corbacho, de tal manera que el fet que fos ella la que rebés la paga i senyal i liquidés l’impost de transmissions patrimonials, encara que ho fes manifestant que era la transmitent, no és suficient per entendre que era ella la veritable promitent venedora. En qualsevol cas, s’ha de destacar que aquest argument s’utilitza per primera vegada en aquesta alçada, de tal manera que no és possible estimar-lo sense vulnerar greument els drets de defensa i contradicció de l’adversa.

III.- En segon lloc, el recurrent defensa la procedència d’estimar en el cas present l’acció rescissòria prevista a l’article 22 de la Llei General d’Ordenació del Territori i Urbanisme de 29 de desembre del 2000, ja que en el contracte no s’especifica quina classificació tenia el terreny en el moment de la promesa de compravenda, com exigeix l’article 20 de la citada Llei. No obstant, el citat article permet la rescissió del contracte si en ell no es fa constar la qualificació i la unitat d’actuació en la què s’ubica la parcel·la que es ven dins del Pla d’Ordenació corresponent i està fora de tota discussió que el contracte es va signar el 16 de març del 2006 i el POUP de La Massana va ser aprovat el 26 d’octubre d’aquell any i publicat el 11 de gener del 2007, de tal manera que resulta irrellevant la constatació de la qualificació urbanística que tenia el terreny venut quan encara no s’havia aprovat el Pla de la Parròquia que estava en tràmit en aquell moment i era evident que aquest suposaria una nova qualificació del terreny i, per tant, unes noves expectatives d’edificació.

IV.- Com a tercer motiu del seu recurs la part recurrent reitera que no s’han complert les condicions a les què es supeditava la promesa de compra. No obstant, tampoc aquest motiu es pot estimar, ja que la condició de que quedés definitivament aprovat el POUP de la Parròquia de La Massana s’ha complert, la de que quedés sense efecte la moratòria sobre les noves llicències de construcció i que la part compradora pogués, per tant, procedir a demanar les respectives autoritzacions de construcció al trobar-se la parcel·la objecte del contracte en una Urbanització consolidada i legalment autoritzada, també, ja que de les proves que consten a les actuacions es dedueix que el terreny objecte del contracte es troba en una Urbanització, com és la dels “Z.Z.”, que globalment ha estat consolidada i autoritzada (folis 130 i 131) i l’efecte resolutori previst en el cas hipotètic de que no s’aprovés el POUP i/o no s’aixequés la moratòria, retornant la part venedora els diners a la part compradora, no es pot produir ja que aquestes condicions s’han complert. Per aquesta raó, entenem que la interpretació del contracte no pot ser altre que el requisit de consolidació i autorització que es va referir a la Urbanització en el seu conjunt, que per aquest motiu es cita amb majúscules, i no pas a la de parcel·la en sí, tenint en compte a més a més que es limita l’efecte resolutori al cas que no s’aprovés el POUP i/o no s’aixequés la moratòria.

V.- Per últim, defensa la recurrent que el fet que la parcel·la objecte del contracte estigui afectada per un futur vial que correspon a una Unitat d’Actuació no consolidada, l’obliga a perdre 60 m2 de terreny en el projecte de construcció, amb la corresponent pèrdua d’edificació, tenint en compte, a més, que la seva accessibilitat queda reduïda a la mínima expressió, degut a que el futur vial es menja pràcticament tot l’accés que hi havia previst abans de l’aprovació del POUP. D’altra banda, afirma que la part de terreny afectada pel futur vial (60m2 aproximadament) correspon a una Unitat d’Actuació “E-123” no consolidada, fet que obligarà al seu propietari, qui sigui, a posar-se d’acord, com a mínim, amb els propietaris que posseeixin les ? parts de la superfície d’aquesta Unitat per poder promoure un Pla Parcial, cosa que serà molt complicada degut a la gran superfície de la mateixa, amb les consegüents despeses. Per aquestes raons, estima que dits perjudicis condicionen i frustren totalment el projecte que ell volia portar a terme, de tal manera que no hauria adquirit mai la parcel·la si hagués estat degudament informat per la promitent venedora de la possibilitat de que una part del terreny no hagués estat consolidada.

Els arguments que exposa la recurrent no poden ser estimats. En efecte, no es pot defensar que la part venedora estava obligada a informar-lo de les condicions en les què es trobaria la parcel·la objecte del contracte una vegada aprovat el POUP, ni que d’haver-ho sabut ell no l’hauria adquirit mai, perquè la situació urbanística a la què quedaria subjecte el terreny no podria ser coneguda per cap de les parts fins que finalitzés la tramitació del citat Pla, mesos després de signat el contracte. D’altra banda, si el Sr. Esteban no tenia possibilitat de conèixer-la això vol dir que al signar el contracte acceptava un risc que va salvar pel que fa a la no aprovació del Pla, al no aixecament de la moratòria, o a la no consolidació de la Urbanització, però no en relació al supòsit que es produís una afectació parcial de la parcel·la que és el que finalment va succeir.

És cert que l’agent ha aportat a les actuacions un informe elaborat a instància seva per l’arquitecte Sr. ENTITY_8(foli 117), que aquest ratifica al respondre a les preguntes que se li formulen en període de proves (foli 140 en relació al 115), en el què aquest manifesta que una part del terreny està situat dins de sòl urbanitzable cosa que significa un cost important afegit pel seu propietari, que la parcel·la no està actualment en idèntiques condicions per la seva edificació que les que tenia quan es va adquirir, de tal manera que per exemple la façana gaudiria d’una amplada menor i es dificultarien els accessos, que la superfície edificable tampoc és la inicial i que caldrà cedir part dels terrenys al Comú. No obstant, cal destacar que aquestes apreciacions es deriven d’un informe aportat per l’agent, de tal manera que en la seva elaboració no hi ha pogut participar la defenent, que la part no consolidada del terreny adquirit (60 m2)és mínima en relació a les seves dimensions (606,40 m2) i que el que no es pot fer és comparar les condicions en les què es trobava la parcel·la en el moment en què es va adquirir amb les què té actualment, ja que resulta evident que el POUP projectat les havia d’afectar i el comprador ho havia de saber. Per aquesta raó, entenem que no s’han frustrat les finalitats del contracte perquè aquestes consistien en meres expectatives que quedaven condicionades a l’aprovació en un sentit o altre del Pla urbanístic, circumstància que el comprador coneixia i desitjava, raó per la qual va condicionar a aquest l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda.

VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat pel Sr. Esteban contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 15 de gener del 2010 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.