Propietat horitzontal- incongruència NO-justificació del deute deute acumulat-obligació de justificar de la regularitat de la convocatòria a les Juntes i de la comunicació de les actes

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TSJC.- 0000183/2023 ORIGEN: 4000236/2021 - 0

NIG: 5300542120210001060

PARTS:

Apel·lant: Sr. Ribes

Representant: Sr. Alvarado

Advocada: Sra. Puig

Apel·lat: Macias

Representant: Sra. Gutierrez

Advocat: Sr. Corbacho

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Propietat horitzontal- incongruència NO-justificació del deute- deute acumulat-obligació de justificar de la regularitat de la convocatòria a les Juntes i de la comunicació de les actes

SENTÈNCIA 000039/2024

Andorra la Vella, el 20 de març del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per escrit del 12-04-2021, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici S, ubicat XXXX, va formular demanda en judici verbal civil, a tramitar pel procediment previst a l'article 34 de la Llei de Propietat Horitzontal vigent, contra el Sr. Ribes, sol·licitant es dictés sentència, condemnant aquest darrer a satisfer a la seva representada :

la quantitat de 37.819,01.-euros corresponent als dos apartaments amb plaça d'aparcament i traster del demandat a l'edifici S, més les altres despeses que vagin vencent,

la condemna de la part demandada al pagament de les costes processals,

les despeses prèvies extrajudicials que s'hagin ocasionat.

Per altressí sol·licitava l'embargament preventiu de les unitats immobiliàries propietat del Sr. Ribes.

2.- Per Aute del 14-04-2021, es va atorgar l'embargament preventiu sol·licitat sobre les unitats immobiliàries ja referides, oficiant amb aquesta finalitat als Notaris als efectes de practicar la corresponent nota marginal i a la Cambra de Notaris per a la seva constància en el registre d'embargaments.

3.- Per escrit del 09-12-2021, la representació processal del Sr. Ribes va contestar la demanda sol·licitant a títol principal la seva íntegra desestimació, i a títol subsidiari, la seva estimació parcial quant a l'import reclamat en concepte de despeses comunitàries que resultés determinat en període de proves i, que pogués correspondre a despeses anteriors als tres anys a la presentació de la demanda, tota vegada que les anteriors al 18- 04-2018 s'havien de declarar prescrites i, condemnant a l'adversa al pagament de les costes judicials causades, inclosos honoraris d'advocat ocasionats al seu mandant.

4.- En data 11-05-2023, el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència amb la següent part decisòria:

"PRIMER.- Estimar la demanda presentada en data 12 d'abril del 2021 per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS EDIFICI S contra el Sr. Ribes.

SEGON.- Decretar l'execució per la suma de 37.819,01 EUR.

TERCER.- Condemnar al Sr. Ribes al pagament de totes aquelles quotes vençudes que es vagin generant pel concepte d'autes fins a la data d'execució efectiva de la present resolució, a acreditar segons l'establert en l'article 34 apartat 13 de la LPH.

QUART.- Imposar al Sr. Ribes les costes judicials amb expressa inclusió de les derivades de la intervenció d'advocat i de procurador i, extrajudicials causades per raó de la notificació de la liquidació del deute, a acreditar en període d'execució.

CINQUÈ.- Comunicar a les parts que de conformitat amb les previsions de la Llei 43/2004 del 18 de desembre, del Saig, aquest darrer és el professional del dret que té autoritat per a procedir a l'execució forçosa de la present resolució."

5.- Contra l'esmentada resolució, la representació processal del Sr. Ribes va interposar recurs d'apel·lació.

A títol principal, demana l'anul·lació de la sentència retornant les actuacions a la Batllia per a que s'examini i es resolgui motivadament la pretensió de la prescripció exposada com a motiu d'oposició en l'escrit de contesta a la demanda.

Exposa al respecte que la sentència és incongruent tota vegada que no resol de forma motivada part de les seves pretensions, és a dir que no fa cap pronunciament al respecte de la prescripció de les despeses comunitàries i ni tant sols l'esmenta en els seus fonaments de dret.

Subsidiàriament, demana la revocació de la sentència d'instància en el sentit de desestimar íntegrament la demanda presentada per la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI S i, encara més subsidiàriament desestimar-la parcialment en aquell import que correspongui a les despeses comunitàries reclamades que siguin anteriors al 12-04-2018, que estarien prescrites pel transcurs del termini de 3 anys, condemnant a la Comunitat de Propietaris al pagament de la totalitat de les costes processals causades d'ambdós graus judicials, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

Fonamenta el seu recurs en una errònia valoració la prova i una incorrecta aplicació de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal.

De forma resumida, argumenta que no és cert que la Comunitat actora hagi complert els preceptes legals en matèria de comunicació de convocatòries i acords i que no fou fins a la notificació de la demanda instada en primera instància que no va posar en coneixement l'existència del deute.

Afegeix que la sentència no li pot reprotxar no haver impugnat els acords executius presos per la Junta general Ordinària en mèrits dels quins s'aprovava la liquidació del deute quan ell no va poder impugnar cap acord perquè no se li van notificar mai, i que la Comunitat de propietaris va estar anys acumulant despeses comunitàries sense aprovar-ne la seva liquidació.

6.- La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici S demana la desestimació del recurs i la condemna de l'apel·lant en costes d'aquesta instància.

De forma esquemàtica, argumenta que és el Sr. Ribes que ha volgut eludir les seves responsabilitats inherents a tot propietari, no deixant-se contactar i posant tots les traves perquè se li notifiqui el deute, i que la valoració de la prova al respecte per la Sra. Batlle és correcta.

Sosté d'altra banda que la sentència ha decidit de manera encertada que la pluspetició invocada pel defenent no era justificada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Pel que fa a la nul·litat per incongruència, tal defecte no existeix. En efecte, contràriament al que sosté l'apel·lant sí que la sentència d'instància es refereix en els seus Fonaments de Dret a la qüestió de la prescripció que invocava.

S'hi refereix en el Fonament PRIMER :

"...Front a aquesta, el Sr. Ribes s'ha oposat. Els motius presentats en fonament de la seva oposició són en essència: (...); Que la liquidació del deute no s'havia practicat correctament i que contenia despeses que serien prescrites.".

S'hi refereix en el Fonament "TERCER.- Sobre la pluspetició" :

"...Per això amb caràcter subsidiari a l'anterior motiu -que ha estat desestimat- deia que la reclamació de despeses anteriors als tres exercicis anteriors era prescrita. Això vol dir que el seu escrit d'oposició es fonamenta en una pluspetició. No obstant aquesta no pot ser admesa a defecte de pagament o, posta a disposició de la comunitat de la suma que ell considera deguda, en els termes continguts en l'article 34.8 de la LPH, motiu que per ell sol justifica l'inadmissió de la oposició".

El que el tribunal ha fet és considerar que l'argument de la prescripció de les despeses anteriors al període de tres anys abans de la demanda era una oposició al pagament fonamentada en una pluspetició en el sentit de l'article 34.8 LPH (34 procediment civil de reclamació de deute .8 si l'escrit d'oposició es fonamenta en la pluspetició, només és admès si el demandat demostra que ha pagat o posat a disposició de la Comunitat la suma que reconeix com a deguda") no essent admissible tal oposició pel fet de no haver pagat res el Sr. Ribes.

Per tant, aplicant una causa d'inadmissió de l'oposició no tenia per que pronunciar-se sobre el fons de dita oposició, és a dir el termini de prescripció aplicable a les reclamacions de despeses comunitàries.

Segon.- Sobre la valoració de la prova i l'aplicació de la LPH, no hi ha discussió que el Sr. Ribes és propietari en l'edifici S de dos apartaments amb traster i plaça d'aparcament.

La JGO del 30-07-2020 (foli 2 i foli 123) va aprovar la liquidació del seu deute envers la Comunitat en l'import, pel que fa al pis Baixos 3A, de 20.357,19.-euros, que correspon a 18.123,93.-euros de deute pendent i 2.233,25.-euros de previsió 2019/2020, i pel que fa al pis Sn 6A, de 17.461,82.-euros, que correspon a 15.599,43.-euros de deute pendent i 1.862,39.-euros de previsió 2019/2020.

El Sr. Ribes ha sostingut que no se l'havia convocat a les assemblees i que no se li havia notificat la liquidació efectuada en les mateixes.

Pel que fa a les regles de convocatòria, l'article 12 LPH, relatiu a l'obligació de designar un domicili a efectes de citacions i notificacions i de comunicar la transmissió de la propietat, disposa que :

"1. Cada propietari ha de comunicar al president o a l'administrador secretari de la comunitat el domicili al Principat d'Andorra a l'efecte de citacions i notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a l'ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.

2. Si no és possible fer la citació o notificació segons el que disposa l'apartat anterior, es considera efectuada la comunicació amb la col·locació de la comunicació corresponent en el tauler d'anuncis que la Comunitat ha de situar, de manera ben visible, a l'entrada de l'immoble.".

Així vam poder precisar en la nostra sentència del 30-5-2019 rotlle 026-19 que :

"Així, el que exigeix la llei és que el propietari rebi de manera fefaent la notificació de l'acord pres en la seva absència, preferentment via coreu a l'adreça que ha declarat i en cas d'impossibilitat via el tauler d'anuncis, però no impedeix una notificació per un altre mitjà fefaent, amb la precisió que notificar l'acord significa remetre una còpia del mateix i no només parlar-ne o evocar de manera més o menys precisa el seu contingut.".

D'altra banda, l'article 25.2 de la LPH disposa que les citacions de convocatòria per assistir a la Junta de Propietaris s'ha de fer segons el que es disposa en l'article 12.

Tercer.- En el nostre cas, el tribunal ha considerat que :

quedava provat que el Sr. Ribes no havia comunicat un domicili al Principat distint d'aquells situats al mateix immoble,

s'havia de considerar vàlida la notificació en la unitat immobiliària radicada en el propi edifici, com també la comunicació en el tauler d'anuncis de la comunitat,

a més la part agent acreditava haver intentat la notificació de l'acord que ara s'impugna mitjançant burofax i, carta certificada tramesos a l'adreça de citació judicial, sense èxit malgrat haver-se deixat avisos,

es desprèn de la testifical duta a terme en la persona del Sr. Recio que el Sr. Ribes va ser avisat també telefònicament del deute pendent amb la Comunitat,

a títol de reforç, no consta que el Sr. Ribes hagi impugnat, pel procediment establert a tal efecte, els acords executius presos per la Junta general Ordinària en mèrits dels quins s'aprovava la liquidació del deute.

Però no podem compartir aquest plantejament.

En efecte, i pel que fa al primer aspecte de les coses relatiu a la comunicació d'una adreça personal, és de remarcar com, malgrat s'afirma que mai el Sr. Ribes va comunicar la seva adreça personal, és a aquesta adreça (Xalet X CANILLO AD100) que es va fer servir en la carta de l'Administrador de data 04-12-2020 (foli 5) així com en la carta de requeriment de l'advocat de la Comunitat de data 10-11-2020 (foli4), essent també aquesta adreça que es menciona en l'escrit de demanda.

Doncs aquí, constatem que cap explicació s'ha aportat sobre el fet que un moment donat, posterior a la convocatòria de les assemblees i la liquidació del deute, la Comunitat té coneixement d'una adreça personal del Sr. Ribes que no va fer servir mai abans quan l'article 12 disposa clarament que es tracta de l'adreça que s'ha de fer servir de manera preferent.

A més pel que fa al burofax, constatem que de manera sorprenent la carta de l'Administrador de data 04-12-2020 és posterior a la de l'advocat i, sobre tot que aquestes comunicacions es van fer només després de la liquidació del deute del 2020 quan aquesta adreça s'hauria hagut de fer servir abans.

Pel que fa als altres mitjans de convocatòria i comunicació, cap prova existeix de com les convocatòries del Sr. Ribes a les assemblees s'haurien efectuat, ni tampoc la comunicació de les actes.

Requerida a l'efecte, la Comunitat va indicar que no podia aportar les constàncies d'enviament de les citacions, notificacions i convocatòries ja que no en disposava, afegint que les mateixes es col·locaven a les bústies o al taulell d'anuncis o a l'ascensor, però sense cap justificació d'això.

És revelador al respecte constatar que les actes de les assemblees (la part agent ha aportat les actes del 2016 al 2021 però no ha pogut aportar la del 2015) no mencionen mai com els propietaris s'han convocat sinó que només mencionen els assistents.

Per tant, en tals paràmetres, no podia el tribunal d'instància concloure que s'havia de considerar vàlida la notificació en la unitat immobiliària radicada en el propi edifici, com també la comunicació en el tauler d'anuncis de la comunitat.

És veritat que el Sr. Ribes va participar en una de les Assemblees, la del 20- 05-2016, però no se sap com va ser-hi convocat, i sobre tot en aquesta Assemblea no es va liquidar cap deute en relació a les unitats del Sr. Ribes, ja que és només a partir del 2017 que es menciona un deute en relació a dites unitats.

Finalment, la única prova que ha aportat la Comunitat agent per justificar de la regularitat de les convocatòries i notificacions són les manifestacions de l'Administrador, Sr. M.

Però tal testifical és insuficient ja que si bé l'Administrador Secretari és un òrgan essencial de la Comunitat les indicacions del qual permeten presumir certs fets (com la realitat de l'import del deute comunitari que certifica), hem de tenir present en el aquest que es tracta del sol testimoni, que les seves manifestacions no venen recolzades per cap element exterior (ni s'ha demanat que els altres propietaris es manifestin al respecte), que queda establert que existia una adreça personal del Sr. Ribes que no s'ha fet servir fins a l'últim moment, i que el mateix Administrador està personalment interessat en la problemàtica doncs és responsabilitat seva procedir a les convocatòries i notificacions de manera conforme a Dret i conservar una prova de les seves diligències (article 30 f. LPH).

Si bé, en virtut de l'article 13.1 LPH, cada propietari ha de contribuir a les despeses generals pel sosteniment adequat de l'immoble, i que la Llei ha volgut instituir un procediment àgil per lluitar contra la morositat i facilitar el cobrament dels deutes comunitaris sense permetre als morosos entorpir l'acció de la Comunitat, això no permet actuar sense assegurar-se que s'han respectat les formalitats legalment exigides per a garantir els drets dels propietaris.

No ens trobem el present cas en una situació on és només la voluntat de reclamar un deute liquidat per part de la Comunitat que es qüestiona (veure a títol de comparació TSJC 419-2014 de data 05-03-2015) sinó en una situació on no es pot justificar que el propietari, del qual es disposava de l'adreça personal, fou convocat a les assemblees on es van adoptar les decisions que afecten les seves unitats i que les mateixes decisions li foren degudament notificades, en particular la del 2020 que fonamenta la present acció.

A falta de justificar que va degudament convocar el Sr. Ribes a les assemblees on es van adoptar les decisions que afecten les seves unitats i que les mateixes decisions li foren degudament notificades, podent el mateix impugnar-les, la Comunitat no pot pretendre reclamar-li el deute acumulat des del 2017.

Per tot l'exposat, s'ha de revocar la sentència decidint al seu lloc la desestimació de la demanda.

Quart.- Com a conseqüència de la revocació de la sentència i de la desestimació de la demanda, escau condemnar la part demandant vençuda a pagar les costes de primera instància.

Cinquè.- Pel que fa les costes de segona instància, l'estimació del recurs comporta no efectuar cap imposició dels mateixos.

Decisio

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Ribes contra la Sentència de 11-05-2023 que revoquem íntegrament, i desestimen la demanda interposada per la Comunitat de propietaris de l'Edifici S, condemnant aquesta darrera a satisfer les costes generades en la primera instància.

Segon.- NO IMPOSAR les costes de segona instància a cap de les parts.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.