Contracte de compravenda immoble- vicis ocults (276/07)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-276/07

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 18 de juny de 2009 Reunida la Sala Civil del M.Gibert Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M Gibert Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.Gibert Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.Gibert Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 19 de novembre del 1998 la representació processal del Sr. Cepeda va formular demanda contra els Srs. Campillo, Alfaro, Diez, Expósito, Recio, Morales i Gibert, argumentant que en els soterranis de la finca que en el seu dia li van vendre els Srs. Campillo, Alfaro, Diez, Morales i, la en aquell moment difunta, R.E.A. va descobrir, com a conseqüència d'unes obres, l'existència d'un dipòsit que subministrava el gas-oil per la calefacció de l'edifici de costat, propietat del Sr. Alfaro. Per aquesta raó, sol·licitava que es condemnés als defenents a indemnitzar al seu mandant pel dany emergent i el lucre cessant derivats de l'existència i manteniment d'aquest gravamen, per les despeses que havia hagut de fer per aïllar l'esmentat dipòsit, tal com van exigir els responsables del M.Gibert Govern, pel dany emergent i lucre cessant derivats de no poder disposar la propietat de la superfície que ocupava, per les despeses que fossin precises per tal de mantenir-lo en condicions de seguretat i per les despeses i el lucre cessant que originés qualsevol obra que fos conseqüència de l'existència, manteniment o eventual retirada de l'esmentat dipòsit, més interessos i costes.

II.- Com a conseqüència de la defunció dels Srs. Campillo, Diez i Cepeda una vegada presentada la demanda, els esmentats senyors van ser substituïts processalment pels seus hereus respectius.

III.- La representació processal dels Srs. Alfaro, J.E.V., Recio, Morales, del Sr. Esparza, com hereu de la Sra. Campillo, i tots ells en nom propi i com legítims hereus del Sr. Diez, així com del Sr. Gibert, va contestar la demanda en data 22 de novembre del 2001 formulant excepció peremptòria de prescripció de l'acció, per haver transcorregut més d'un any entre el moment de la compra de l'immoble i aquell en el què es va formular la demanda i tenint en compte que el Sr. Cepeda coneixia l'existència del dipòsit objecte del litigi en el moment d'adquirir-lo. Respecte del fons, argumentava que l'existència de la cuba en el subsòl de la finca no afectava al seu ús i normal destinació, que les parts havien acordat verbalment que l'agent deixaria passar al Sr. Alfaro per tal d'omplir el tanc de gasoil i que, en tot cas, el citat senyor havia ordenat inutilitzar la cuba en qüestió, raó per la qual sol·licitava la desestimació íntegre de la demanda i que s'imposessin a l'adversa les costes generades pel procediment.

IV.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment va presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

V.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 20 de juny del 2007 desestimant íntegrament la demanda interposada per la representació processal del Sr. Cepeda contra els Srs. Campillo, Alfaro, Diez, J.E.V., Recio, Morales i Pere Josep Augé Sánchez, fent-se expressa remissió a les successives subrogacions processals, imposant a la part demandant les costes del procediment.

VI.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Bonet, Viñas, Gaya, Agullo, Miró i Conde, com a hereus del Sr. Cepeda i substituts processals seus, i, pels arguments recollits en les seves conclusions, demana la seva revocació, condemnant als defenents a pagar als seus mandants la suma de 113.780,01 euros, dels quals 60.000 euros corresponen a la indemnització per la superfície ocupada per la cuba i que no es pot aprofitar, 44.780,12 euros als perjudicis que aquesta pot ocasionar per qualsevol actuació que la part agent vulgui efectuar sobre l'edifici i 9.000 euros que corresponen al perjudici que la mateixa comporta, tant pel seu manteniment, com per la seva extracció, més interessos i costes.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.Gibert Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el vuit d'agost del 1997 els Srs. Expósito, X.E.M., Gibert com a representants dels set propietaris indivisos de l'immoble format per una consergeria, una planta comercial, cinc plantes de tres vivendes i una planta àtic de dos vivendes, situat a l'XXXX (foli 232) van vendre aquest immoble al Sr. Cepeda, contracte que es va elevar a escriptura pública en data 16 d'octubre del mateix any (foli 29) i que tant en el contracte, com en l'escriptura els venedors afirmaven que l'immoble es trobava lliure de tota càrrega o gravamen, si bé és cert que el comprador manifestava en l'esmentada escriptura que acceptava expressament els materials emprats en la construcció de les unitats en què es dividia l'edifici i la seva distribució, dotació i instal·lacions particulars, així com les generals de l'edifici.

S'ha provat igualment que entre la planta baixa i la planta soterrani de l'edifici adquirit pels agents hi havia dues cubes de gas-oil de capacitat aproximada de 10.000 litres cadascuna. D'aquests dipòsits un subministrava gasoil per la calefacció a l'edifici propietat del Sr. Cepeda i l'altre a l'immoble del Sr. Alfaro, que es troba situat a uns 20 metres de distància, com posa de relleu l'informe de l'empresa "Calefaccions J.M." de data 23 de març del 1998 (foli 276). Si bé els defenent aporten a les actuacions factures que acrediten que el mes de desembre del 1998 van instal·lar una nova cuba de gasoil dins de l'immoble de la seva propietat per gaudir de la reserva de gasoil que precisava (folis 209 a 211) i, per tant, van deixar de dependre de la situada a l'immoble de l'agent, el que no es discuteix és que la cuba que donava servei a l'immoble propietat dels defenents no es va extreure d'aquell adquirit per l'agent.

Com a conseqüència d'aquests fets la part agent va formular una demanda en exercici de l'acció quanti minoris contra aquells que li havien venut l'immoble en data 19 de novembre del 1998, manifestant que havia tingut coneixement accidentalment de l'existència del dipòsit que subministrava gas-oil a l'immoble propietat dels venedors i reclamant que li fossin indemnitzats els perjudicis i les despeses que se li havien ocasionat per l'existència d'un vici ocult en l'objecte adquirit.

La Sentència que ara es recorre va desestimar íntegrament la demanda al considerar que l'existència d'una segona cuba a l'interior de l'immoble destinada a donar servei a l'edifici veí no es podia considerar un vici ocult, en quan hi havia elements inherents o vinculats a la seva existència que es trobaven a l'exterior de l'immoble, com ara les arquetes de registre i les boques de càrrega, que podien haver estat apreciats pel comprador en el moment en el què el va adquirir.

II.- Com a primer greuge contra l'esmentada resolució afirma la part recurrent que els venedors li van ocultar l'existència del dipòsit quan la seva obligació era posar de relleu aquest vici de manera clara en relació al cas concret, però aquesta afirmació no és del tot certa. És veritat que ni al contracte de compravenda, ni a l'escriptura en el què aquest es va formalitzar es feia menció de l'existència d'un dipòsit al soterrani de l'immoble que no tenia com a finalitat donar servei al mateix, ni menys encara del fet que hi havia un conducte que portava el gasoil des d'aquest fins l'immoble propietat dels defenents, i també ho és que la manifestació del comprador de conèixer la distribució, dotacions i instal·lacions de l'immoble no és suficient per entendre que coneixia i acceptava igualment l'existència de l'esmentat dipòsit i de la citada servitud. També és cert que amb tota probabilitat el comprador no coneixia l'existència del tanc, ni la de la servitud, ja que el Sr. Alfaro es va veure obligat a deixar de servir-se d'ella el mes de desembre d'aquell any, és a dir, poc després d'iniciada la temporada d'hivern i possiblement en quan va intentar carregar la cuba situada a l'immoble de l'agent i aquest s'hi va oposar.

No obstant, el que no es pot defensar és que els venedors estan sempre obligats a manifestar als compradors l'existència d'un defecte en la cosa venuda, ja que si el comprador el pot detectar emprant la diligència deguda aquesta obligació no existeix, ja que no es tracta d'un vici "amagat". Pel contrari, si el defecte no es pot detectar la conseqüència d'aquesta manca d'informació no és altre que la facultat del comprador d'exercitar l'acció per exigir al venedor el sanejament del defecte ocult que afecta a l'objecte del contracte. D'altra banda, en aquest cas és absurd pensar que el venedor va voler amagar intencionadament l'existència de la cuba, ja que s'exposava a què, tal com va succeir, el comprador s'oposés a una utilització del dipòsit difícil d'amagar i hagués de construir un nou dipòsit per emmagatzemar el gasoil que necessitava.

L'únic punt a resoldre, per tant, és si els signes externs que posaven de relleu l'existència d'un dipòsit dins de l'immoble adquirit que donava servei a l'edifici veí eren suficients per tal que el comprador pogués detectar aquesta circumstància, ja que si ho podia fer emprant la deguda diligència no es pot dir que tractava d'un vici ocult.

III.- És cert que consten a les actuacions unes fotografies de les dos boques de càrrega dels dos dipòsits situades a la façana de l'immoble (folis 365 i 366) i unes altres de les dues reixes de registre, que segons el dictamen del perit Sr. Gibert tenen una dimensió de 40 x 40 cm. (folis 367 i 368) que es troben al terra del local situat a la planta baixa de l'immoble. No obstant, malgrat en aquestes fotografies les tapes de les boques i les reixes s'han pintat de color carbassa i per aquesta raó es veuen clarament, estimem que la seva presència no és suficient per tal que la persona que adquiria un immoble constituït de planta baixa, cinc plantes tipus i planta àtic pogués adonar-se de que hi havia dos accessos al soterrani i no un i que, per tant, existia un dipòsit que donava servei a la finca veïna, possibilitat que a més a més difícilment es podia preveure, sense que sigui excusa no obstant el fet que el comprador hagués visitat una sola vegada la finca.

En tot cas, és evident que, si el Sr. Cepeda va detectar aquestes circumstàncies, no va acceptar l'existència de la cuba, ja que els mateixos defenents afirmen al contestar a la demanda que "acordaren verbalment amb el Sr. Alfaro que més endavant aquella cuba seria extreta del subsòl de l'edifici" i s'ha d'entendre que el cost d'aquesta actuació l'havia de suportar el venedor.

IV.- Per tal de valorar els perjudicis que l'existència de la cuba al subsòl de l'edifici li ocasiona a la part agent s'han aportat a les actuacions dos dictàmens pericials, el primer elaborat pel Sr. Ruiz (folis 323 i ss) i el segon pel Sr. Gibert (folis 350 i ss). Dels diferents perjudicis que els recurrents reclamen aquesta Sala considera procedent indemnitzar a l'agent exclusivament per dos d'ells: el que comporta un menor valor de l'edifici per l'existència del dipòsit B (és a dir aquell que no serveix a les necessitats de l'immoble propietat de l'agent) i el que es deriva de la necessitat d'anul·lar l'esmentat dipòsit per tal de respectar la normativa vigent i evitar que es produeixin problemes amb el temps. Perjudicis que, segons entenem, són els únics que, com exigeix el Digest 21,1 i Codi 4,58 al fixar els requisits de l'acció quanti minoris, fan disminuir de forma significativa la idoneïtat de l'immoble per l'ús al què està destinat, de tal manera que, d'haver-los conegut, el comprador hauria pagat un preu inferior.

Pel contrari, considerem que no és procedent indemnitzar a l'agent ni pels costos que podria suposar la necessitat de canviar la cuba "B", ni els d'efectuar obres per tal de posar-la dins la normativa que es reclamen, ja que aquest dipòsit està inutilitzat i, per tant, l'únic que cal és anul·lar-lo per tal de respectar la normativa vigent i evitar futurs perjudicis. Tampoc entenem procedent incloure dins la indemnització els eventuals costos que la cuba podria ocasionar per qualsevol actuació que els actuals propietaris volguessin efectuar, ja que, per un cantó, una de les cubes alimenta la calefacció de l'immoble dels recurrents i, per tant, la seva existència exigiria igualment les actuacions que es valoren com un perjudici si es volgués utilitzar l'espai que ocupa i, d'altra banda, la pèrdua de valor de l'immoble degut a l'existència de la cuba ja es té en compte.

V.- Pel que fa al menor valor de l'edifici per l'existència de la cuba, una vegada examinats els dos dictàmens que consten a les actuacions i valorats d'acord amb el criteri de la sana crítica, estimem correcte l'import de 5.713 euros que fixa per aquest concepte el perit Sr. Gibert, ja que la servitud de pas del gasoil s'ha suprimit i, per tant, no s'han de respectar els registres d'accés al dipòsit una vegada inutilitzat i no es poden tenir en compte una sèrie de costos eventuals que assenyala el Sr. Ruiz i que en tot cas serien precisos atès que una de les cubes s'ha de mantenir, ja que és necessària pel servei de la calefacció de l'immoble. Pel que fa al cost d'anul·lar el dipòsit, també acceptem el que dóna el Sr. Gibert que el fixa en 6.856 euros, d'acord amb el pressupost de l'empresa "Neida" (foli 369), que té en compte la necessitat de treure les restes de gasoil, l'absorció de fangs i hidrocarburs residuals, netejar i omplir de formigó el dipòsit i el tractament de residus, ja que si hem tingut en compte el menor valor de l'edifici com a conseqüència de l'existència de la cuba, no és procedent valorar el cost de la seva extracció, que en tot cas aquest perit entén que no és recomanable.

VI.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada, ni tampoc pel que fa a les de la instància ja que no s'ha estimat substancialment la demanda en virtut del que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.Gibert Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Bonet, Viñas, Gaya, Agullo, Miró i Conde contra la Sentència dictada en data 20 de juny del 2007 per l'Hble. Tribunal de Batlles que REVOQUEM íntegrament, CONDEMNANT als Srs. Esparza, Alfaro, Expósito, Morales, Gibert i X.E.M. a pagar als agents la suma de dotze mil cinc-cents seixanta nou euros (12.569 euros), més els interessos legals d'aquesta suma a comptar de la data de la contesta a la demanda i fins el seu efectiu pagament, sense fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància, ni tampoc pel que fa a les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.