Contracte de corretatge: concepte.- Contracte de mandat: concepte i característiques.- Diferències entre ambdós (0094/05)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

SENTÈNCIA DE 18 DE NOVEMBRE DE 2005

Contracte de corretatge: concepte.- Contracte de mandat: concepte i característiques.- Diferències entre el contracte de mandat i el contracte de corretatge.- Extinció del contracte de mandat.- Interpretació dels contractes.- Congruència

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la Sra. Benitez, propietària de l'habitatge ubicat a la planta cinquena, porta B, bloc A de l'XXXX, va presentar demanda contra l'entitat "P.I., SA" el dia 5 de setembre del 2003 sol·licitant es declarés que la demandada era la única responsable dels danys soferts pel seu pis i pels pisos situats per sota d'ell com a conseqüència del trencament d'un tub d'aigua la nit del 2 de febrer del 2003, ja que, segons el seu parer, era aquesta entitat mitjançant el negoci "M." la que havia de tenir cura de l'habitatge en virtut del previ contracte de gestió de negocis o d'administració que vinculava a les parts. Per aquest motiu sol·licitava que se la condemnés al pagament dels danys i perjudicis haguts al mateix, que fins la data ascendien a 15.870'24 euros, més l'import dels béns que hi havia al seu interior, i que es van malmetre com a conseqüència de la fuita d'aigua, més totes les despeses judicials i extrajudicials.

II.- La representació processal de l'entitat "P.I., SA" va contestar la demanda en data 26 de setembre del 2003, al·legant l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva i, respecte del fons, que ella no era responsable del sinistre, ja que mai s'havia compromès a portar l'administració i gestió del pis, sinó que les obligacions derivades del contracte de corretatge que, segons el seu parer, vinculava a les parts havien finalitzat en deixar l'habitatge el llogater una vegada acabat el contracte d'arrendament, raó per la què sol·licitava es desestimés la demanda.

Els litigants van presentar en el seu moment escrits de rèplica i dúplica reiterant els seus arguments i rebatent els de la part contrària i finalment van formular les respectives conclusions.

III.- En data 7 d'abril del 2005 l'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència estimant parcialment la demanda interposada per la Sra. Benitez i declarant a la societat "P.I., SA" responsable dels danys haguts en l'edifici "F." d'Arinsal durant la nit del 2 de febrer del 2003, desestimant els demés pediments de la part agent i sense fer especial pronunciament sobre les costes de la instància.

IV.- Contra aquesta sentència formula recurs d'apel·lació la representació processal de l'entitat "P.I., SA" i en data 5 de juliol del 2005 presenta conclusions, al·legant que la resolució d'instància és incongruent amb les peticions de la part agent que qualificava el contracte com de gestió de negocis aliens i/o administració. No obstant, tampoc aquest motiu del recurs es pot estimar, ja que el que es sol·licitava en el petitum de la demanda era que es declarés que la demandada era la única responsable dels danys patits a l'immoble en qüestió i se la condemnés al pagament dels danys i perjudicis haguts en el citat immoble, raó per la què la resolució que entén que la part defenent ha incurregut en aquesta responsabilitat, encara que no la condemni al pagament dels danys haguts, s'adequa amb el que s'havia sol·licitat i resol les qüestions jurídiques plantejades seguint el deure que imposa l'article 9 de la Llei Qualificada de la Justícia.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions, i no és objecte de discussió en aquest procediment, que la nit del dia 2 de febrer del 2003 es va produir un sinistre al pis ubicat a la planta cinquena porta B del bloc A de l'XXXX, com a conseqüència del trencament causat pel gel del tub de subministrament d'aigua al lavabo del citat habitatge. Tampoc es discuteix que el citat sinistre es va produir al haver quedat l'aixeta de pas de l'aigua oberta i també oberta la finestra del bany del pis, ni tampoc que aquesta fuita d'aigua va causar danys no sols a l'habitatge en qüestió, sinó també als pisos 4art. B, 3er. B, 2on. B, 1er. B i a la caixa de l'escala i el vestíbul de l'edifici.

Ha quedat provat igualment que la demandada es va encarregar de posar en contacte a la demandant amb el Sr. Diez, que desitjava llogar aquest apartament durant el mes de gener de l'any 2003, que el demandat va cobrar del citat senyor tant la reserva de lloguer, com el seu import i el del dipòsit (folis 127 a 129) i més tard va ingressar el preu de l'arrendament del pis al compte de la seva propietària, que no era la primera vegada que la defenent ajudava a la Sra. Benitez a cercar un arrendatari (respostes de la Sra. Viñas al foli 188 en relació al foli 95), que aquest arrendatari va comunicar a la defenent, i no a la part agent, que volia deixar l'apartament, que una representant de la part defenent es va desplaçar al pis de la Sra. Benitez una vegada finalitzat l'arrendament per comprovar que aquest es trobava en bon estat, telefonant posteriorment a l'actora per comunicar-li que ho havia trobat tot correcte i que es quedava les claus de l'immoble i finalment que, una vegada ocorregut el sinistre, la defenent va acompanyar al germà de l'agent a l'habitatge, es va posar en contacte amb la Policia i es va encarregar de canviar el pany de la porta, pagant, com a mínim en un primer moment, la factura del manyà (foli 42).

II.- Atesos aquests fets, cal concloure amb la sentència d'instància que el contracte que vinculava a les parts no es pot considerar com de corretatge, com defensa la recurrent, ja que, com posa de relleu la STSJA de 18 de juliol del 1996, el contracte de mediació o corretatge és aquell pel qual una de les parts contractants s'obliga a pagar una quantitat anomenada comissió a l'altre part contractant per tal que realitzi una activitat que té com a finalitat posar-la en relació amb un tercer, amb la finalitat que es celebri un contracte entre la persona que promet la comissió i el tercer, sense que el comissionista tingui la condició de part en aquest contracte. Pel contrari, en el mateix sentit que aquesta resolució, cal destacar que en el cas present la comissió cobrada, un cinquanta per cent del preu del lloguer, com reconeix la Sra. Viñas empleada de "M." al final de la seva declaració (foli 189) i com es posa de relleu al document del foli 125, no s'adiu amb la comissió habitual en un contracte de corretatge, que, com recullen les sentències del TSJCF de 15 de novembre del 1990 i TSJA de 23 de febrer del 1995, és fixada pel costum en un 5%, de tal manera que la comissió que es va cobrar, molt superior al que és usual, ja és un indici de que les obligacions que assumia l'entitat defenent eren molt més àmplies que les pròpies d'aquest contracte. Aquesta conclusió ve reforçada pel fet que el defenent no sols va posar en contacte a la propietària de l'habitatge, sinó que es va portar a terme una sèrie d'actuacions que es poden qualificar d'actes d'administració o gestió dels interessos de la Sra. Benitez. Per aquestes raons, la valoració conjunta de l'actuació de la defenent porta a desestimar el recurs en aquest punt, ja que entenem que no s'ha valorat incorrectament la prova com aquesta defensa.

III.- Tenint en compte aquestes circumstàncies, la sentència recorreguda considera que el contracte que vinculava a les parts era un contracte de mandat, i la recurrent estima que aquesta conclusió és incongruent amb la petició de la part agent que qualificava el contracte com de gestió de negocis aliens i/o administració. No obstant, tampoc aquest motiu del recurs es pot estimar, ja que el que es sol·licitava en el petitum de la demanda era que es declarés que la demandada era la única responsable dels danys patits a l'immoble en qüestió i se la condemnés al pagament dels danys i perjudicis haguts en el citat immoble, raó per la què la resolució que entén que la part defenent ha incurregut en aquesta responsabilitat, encara que no la condemni al pagament dels danys haguts, s'adequa amb el que s'havia sol·licitat i resol les qüestions jurídiques plantejades seguint el deure que imposa l'article 9 de la Llei Qualificada de la Justícia.

D'altra banda, la decisió sobre la naturalesa jurídica de la relació que vinculava a les part és competència del Tribunal, ja que els contractes són el que són amb independència del nom que les parts els hi donen, tenint en compte igualment que, com posa de relleu la STJA de 10 de maig del 1944, citant el Digest 17,1,1, el contracte de mandat és un contracte consensual i no formal, que pot ser unilateral, bilateral imperfecte o bilateral i de bona fe, en virtut del qual una persona s'obliga respecte d'un altre, gratuïtament o a canvi de un preu, si així es pacta o es deriva de la naturalesa de l'obligació, a prestar algun servei o fer alguna cosa per compte o encàrrec d'un altre. Per aquesta raó, l'activitat que el mandatari s'obliga a realitzar en virtut del mandat pot consistir en portar a terme actes o negocis amb transcendència jurídica que el relacionen amb tercers per compte o en interès del mandant, com ara gestionar o administrar tots o alguns dels seus béns i per aquest motiu quan l'Honorable Batlle ha qualificat de mandat el contracte que vinculava a les parts no ha fet altra cosa que posar de relleu que l'obligació de gestionar o administrar l'habitatge de la Sra. Benitez que va assumir la defenent va néixer d'un contracte de mandat entre les parts ara confrontades, mentre que l'obligació de gestionar o administrar derivada del contracte porta al mandatari a relacionar-se amb tercers, raó per la que la sentència recorreguda no ha fet més que qualificar de manera correcta la relació que va existir entre les parts.

IV.- D'altra banda, tampoc es pot afirmar que el contracte que vinculava a les parts s'havia extingit i que la part agent havia recuperat la possessió de l'habitatge una vegada finalitzat l'arrendament, en primer lloc, perquè la defenent encara conservava les claus de l'habitatge quan es va produir el sinistre i fins i tot es va encarregar de canviar el pany de l'immoble posteriorment i, a més a més, perquè la manca de diligència que se li imputa va tenir lloc quan portava a terme el control del citat immoble una vegada va acabar el contracte d'arrendament que ella havia gestionat i per tant quan encara complia les obligacions que expressa o tàcitament li havia encarregat la part agent.

V.- Pel que fa a la manca d'assegurança respecte dels danys produïts per l'aigua que segons la recurrent estaven exclosos, cal posar de relleu que al foli 116 de les actuacions consten les condicions particulars de la pòlissa que inclou una cobertura de 250.000 ptes. per danys d'aigua i 5.000.000 ptes. per responsabilitat civil, tenint en compte igualment que el compliment o incompliment de les seves obligacions com arrendadora no exclou la responsabilitat del defenent per la seva actuació.

VI.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent de conformitat amb el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació de l'entitat "P.I., SA" contra la Sentència dictada per l'Honorable Tribunal de Batlles amb data 7 d'abril del 2005, que confirmem íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.