Procediment d'arrendament de finques urbanes per resolució de contracte verbal d'arrendament de més de vint anys de vigència, desnonament i reclamació de rendes impagades; legitimació activa de l'arrendador en absència de títol documental i davant la constància d'un titular administratiu diferent en el registre del Comú; viabilitat de l'excepció de compensació al·legada per l'arrendatari fins al límit de la quantia reclamada, amb autonomia respecte de la reconvenció, i el requisit del crèdit invocat com a cert, líquid i exigible; distinció entre la tolerància del retard en el pagament, acceptada tàcitament per l'arrendador durant llargs períodes, i l'impagament efectiu de mensualitats senceres com a causa de resolució contractual; i concurrència d'un incompliment essencial amb entitat resolutòria i la compatibilitat de la resolució amb el principi de bona fe contractual.

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000058/2026

ORIGEN: 2000319/2024 - 0

NIG: 5300542120240001669

SENTÈNCIA 000076-2026 DE 03/07/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 03/07/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000058/2026

Nig : 5300542120240001669

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00076

SENTÈNCIA 000076/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Celso

Advocat: Sr. Sergi

Apel·lat: Sr. David

Advocat: Sr. Salvador

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Procediment d'arrendament de finques urbanes per resolució de contracte verbal d'arrendament de més de vint anys de vigència, desnonament i reclamació de rendes impagades; legitimació activa de l'arrendador en absència de títol documental i davant la constància d'un titular administratiu diferent en el registre del Comú; viabilitat de l'excepció de compensació al·legada per l'arrendatari fins al límit de la quantia reclamada, amb autonomia respecte de la reconvenció, i el requisit del crèdit invocat com a cert, líquid i exigible; distinció entre la tolerància del retard en el pagament, acceptada tàcitament per l'arrendador durant llargs períodes, i l'impagament efectiu de mensualitats senceres com a causa de resolució contractual; i concurrència d'un incompliment essencial amb entitat resolutòria i la compatibilitat de la resolució amb el principi de bona fe contractual.

Andorra la Vella, a 3 de juliol del 2026

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per escrit de 19/07/2024, la representació lletrada del Sr. David va formular demanda de resolució de contracte d'arrendament, desnonament i reclamació de quantitat, a tramitar pels tràmits del procediment d'arrendament, contra el Sr. Celso, demanant es declarés la resolució del contracte d'arrendament verbal subscrit l'any 2002 per impagament de les rendes i de les despeses comunitàries; que s'acordés el desnonament del demandat, amb condemna a deixar lliure i vacu el pis i l'aparcament objecte del contracte; que es condemnés la part defenent a satisfer la suma de 15.411,78 euros fins a la data de la demanda, més les rendes que anessin vencent fins al retorn de la possessió i els serveis de funcionament, els interessos legals des dels arrendaments impagats, les despeses extrajudicials per import de 44 euros, i les costes judicials, inclosos honoraris d'advocat i procuradora.

2.- Per escrit de data 11/09/2024, la representació processal del Sr. Celso va contestar la demanda, oposant-s'hi i formulant, alhora, demanda reconvencional amb caràcter subsidiari. En el suplico del seu escrit interessava, amb caràcter principal, que es desestimés la demanda en tots els seus extrems i s'absolgués el seu representant de les pretensions formulades en contra seva, amb imposició de costes a la part demandant; i, subsidiàriament, que s'estimés la demanda reconvencional i es condemnés la part agent a satisfer-li la suma de 4.697,39 euros, amb imposició de costes.

3.- Per escrit de data 04/10/2024, la representació processal de la part actora va contestar la demanda reconvencional, oposant-s'hi i aixecant l'excepció de prescripció de l'acció, i va interessar que es desestimés la demanda reconvencional.

4.- La celebració del judici oral, que va tenir lloc en data 06/05/2025, en el qual es va suspendre el tràmit per tal de practicar les proves proposades. El judici oral es va reprendre en data 14/10/2025. En seu de conclusions, la part agent va quantificar novament el deute en 14.199,80 euros, mentre que la part defenent va sostenir que, efectuada la compensació de deutes, no hi havia res a reclamar i que, només subsidiàriament, mantenia la demanda reconvencional.

5.- El 28/01/2026, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"DECIDEIXO:

Primer.- Estimar l'excepció de prescripció de l'acció, aixecada per la representació lletrada del Sr. David en el seu escrit de contesta a la demanda reconvencional.

Segon.- Estimar substancialment la demanda formulada per la representació lletrada del David contra el Sr. Celso i declarar la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del 19/07/2024, i condemnar ensems al demandat a retornar l'habitatge i l'aparcament situat a XXXX ADR000 d'Andorra la Vella, lliure, vacu, expedit i a la lliure disposició de la part agent.

Tercer.- Condemnar el Sr. Celso a pagar a la part agent la quantitat de:

14.199,80.- euros en concepte de rendes vençudes i impagades, quantitat que haurà de ser incrementada amb els interessos legals que es produeixin a comptar de la data de la contesta a la demanda fins a la liquidació total del deute.

quantitat mensual equivalent a la renda pactada, a saber 763,95.- euros o fracció, a partir 19/07/2024 inclòs i fins al moment del retorn de la possessió, si aquesta suma no s'hagués abonat, juntament amb els interessos legals meritats a comptar del venciment de cada mes.

les despeses que en concepte de serveis i despeses suplementàries s'hagin esdevingut durant els mesos d'ocupació indeguda, sempre i quan siguin degudament acreditades en període d'execució de sentència.

al pagament de les factures aportades en autes i relatives al requeriment extrajudicial de pagament, per import de 44.- euros.

Quart.- Efectuar una reserva en relació a la reclamació dels eventuals perjudicis que es puguin constatar en el pis d'autes, per tal que aquestes accions, en reclamació de l'import del cost de reparació, puguin exercitar-se en el marc del present procediment.

Cinquè.- Desestimar íntegrament la demanda reconvencional presentada per la representació processal del Sr. Celso contra el David i absoldre aquest darrer de quantes pretensions en ella s'hi contenien.

Sisè.- Fer imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i eventuals perits, a acreditar en període d'execució de sentència."

6.- En data 05/03/2026, la representació processal de la part demandada -designada pel torn d'ofici i havent obtingut el benefici de justícia gratuïta en virtut de l'Aute de data 25/02/2026- va interposar recurs contra l'esmentada Sentència, sol·licitant que es dictés resolució, estimant els motius d'apel·lació, es revoqués íntegrament la sentència recorreguda i es dictés nova resolució desestimant la demanda de resolució contractual, desnonament i reclamació de quantitat, declarant improcedent la resolució del contracte per no haver quedat acreditat un deute líquid, vençut i exigible, i absolent la part defenent; que es reconegués la procedència de l'excepció de compensació fins al límit de la quantia reclamada; subsidiàriament, que es revoqués la declaració de resolució i el desnonament per no concórrer incompliment essencial, mantenint vigent la relació arrendatària; i, encara subsidiàriament, que es procedís a una liquidació completa de les relacions econòmiques derivades del contracte -amb valoració expressa de l'excés de rendes (13.136,72 euros) i dels pagaments per compte de la propietat (2.984,40 euros)-, tot amb imposició de les costes de primera instància a la part agent, segons els motius de recurs que succintament s'exposen a continuació.

En primer lloc, invoca l' article 332 del Codi de procediment civil i sosté que concorren les tres causes d'apel·lació: la infracció de normes o garanties processals i de drets constitucionals, l'error en la valoració de la prova i la infracció de la Llei en la primera instància.

En segon lloc, denuncia infracció de la Llei en el règim de l'excepció de compensació, en haver tractat la resolució impugnada la compensació com si depengués necessàriament de l'èxit de la reconvenció; sosté que, fins al límit de la quantia reclamada pel demandant, la compensació opera com a excepció i no com a acció autònoma, de manera que l'eventual prescripció de la reconvenció no pot impedir l'enjudiciament de la compensació defensiva.

En tercer lloc, al·lega manca d'acreditació de la legitimació activa de la part agent, atès que el contracte invocat és verbal i de l'any 2002, sense títol documental que acrediti la titularitat del dret, i que de l'informe pericial es desprèn que el titular administratiu de l'immoble seria un tercer, amb la consegüent incidència en els pressupòsits materials de l'acció.

En quart lloc, denuncia error en la valoració de la prova pericial i documental, per omissió de l'element comptable essencial: l'excés de rendes abonades (13.136,72 €) i el saldo global favorable a l'arrendatari (16.121,12 €), que la sentència no hauria analitzat de manera motivada.

En cinquè lloc, al·lega error en la valoració de la prova personal practicada al judici oral, en no integrar la pràctica consolidada durant més de vint anys de pagaments flexibles i la tolerància de l'arrendador respecte dels pagaments efectuats fora de termini, reconeguda per la pròpia sentència.

En sisè lloc, sosté l'errònia aplicació de la jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia relativa a la improcedència de la compensació com a mecanisme de pagament de la renda, en tractar-se d'un supòsit estructuralment diferent: aquí la qüestió no és substituir el pagament per una compensació unilateral, sinó determinar el saldo real existent entre les parts.

En setè lloc, al·lega l'absència de prova pericial contradictòria per part de l'agent, de manera que el Tribunal no podia descartar les conclusions de l'informe sense una motivació específica i suficient.

En vuitè lloc, denuncia incongruència omissiva i manca de motivació suficient, amb afectació del dret a una resolució fonamentada en Dret, per no haver donat resposta material a si els pagaments acreditats configuren un crèdit compensable que impedeixi apreciar un impagament resolutori.

En novè lloc, retreu una valoració fragmentada de la prova i l'absència d'una anàlisi global del saldo derivat d'una relació contractual de tracte successiu.

En desè lloc, sosté la inexistència d'un incompliment essencial amb entitat resolutòria, en tractar-se d'una controvèrsia sobre la liquidació de comptes i no d'un impagament pur, de manera que la resolució contractual resultaria desproporcionada.

En onzè lloc, al·lega la vulneració del principi de bona fe contractual i del deure de cooperació en l'execució del contracte, per haver-se promogut l'acció resolutòria sense un requeriment previ de liquidació.

En dotzè lloc, invoca la seva situació econòmica desfavorable, reconeguda pel benefici de justícia gratuïta, i la improcedència d'una aplicació estricta del requisit de consignació de rendes, amb cita de l' article 10 de la Constitució i de la jurisprudència constitucional en matèria de dret a la jurisdicció.

7.- La direcció lletrada dels hereus del qui fou Sr. David va presentar, en data 24/03/2026, escrit d'al·legacions i oposició al recurs d'apel·lació, sense proposar la pràctica de prova en segona instància, demanant la seva desestimació amb confirmació de la resolució dictada i imposició al recurrent de les costes ocasionades, sobre la base dels següents arguments:

En primer lloc, s'oposa a l'admissió del recurs i sosté que la part apel·lant, que ja disposava d'advocat designat en primera instància, ha sol·licitat advocat d'ofici per insolvència per tal d'eludir la consignació de l'import a què ha estat condemnada, sense que les seves circumstàncies econòmiques hagin variat, de manera que el recurs no hauria de ser admès; invoca a aquest efecte la jurisprudència del Tribunal Europeu de Drets Humans relativa a l'exigència de consignació de rendes i a l'execució de sentències, que considera prevalent, i conclou que, per la manca de consignació, l'acció hauria caducat.

En segon lloc, al·lega que la demanda és la que consta en el seu suplico i que la sentència es limita a recollir allò que la part agent va sol·licitar; i sosté que la part apel·lant, en reconèixer la relació arrendatària de més de vint anys, admet la legitimació activa de la part agent, incorrent en contradicció en qüestionar-la posteriorment.

En tercer lloc, pel que fa als fets del recurs, sosté que la part apel·lant es limita a exposar doctrina i normativa de caràcter general sense aportar res que desvirtuï la sentència, i rebat l'argument relatiu a l'operativitat de la compensació com a excepció fins al límit del reclamat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Objecte del recurs

La present resolució té per objecte resoldre el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de l'arrendatari contra la Sentència dictada per la Batlle en data 28/01/2026, sentència que recordem va estimar l'excepció de prescripció oposada a la reconvenció, va estimar substancialment la demanda -declarant la resolució del contracte d'arrendament amb efectes des del 19/07/2024, acordant el desnonament i condemnant la part defenent al pagament de les quantitats que s'hi detallen-, va desestimar íntegrament la demanda reconvencional i va imposar les costes a la part defenent.

L'objecte del recurs se circumscriu a la revisió dels pronunciaments que estimen la demanda principal i la consegüent resolució contractual i desnonament. La part apel·lant qüestiona, en primer lloc, la concurrència de la legitimació activa de la part agent; en segon lloc, el tractament processal que es va dispensar a la compensació al·legada en seu de contesta a la demanda i la seva autonomia respecte de la reconvenció; en tercer lloc, la valoració de la prova pericial, documental i personal, i en particular l'omissió de l'excés de rendes i del saldo econòmic global al·legat a favor seu; en quart lloc, l'existència d'un incompliment essencial amb entitat resolutòria; i, finalment, la vulneració del principi de bona fe contractual.

Amb caràcter liminar, la controvèrsia en aquesta alçada comporta també l'examen de l'admissibilitat del recurs, atès que la part apel·lada n'ha demanat la inadmissió per manca de consignació de les rendes degudes, qüestió enfront de la qual la part apel·lant oposa la seva situació de justícia gratuïta i el dret a la jurisdicció.

Segon. Sobre l'admissibilitat del recurs: consignació de les rendes i benefici de justícia gratuïta.

Amb caràcter previ a l'examen del fons, escau resoldre l'objecció d'inadmissibilitat oposada per la part apel·lada, que sosté que el recurs no hauria de ser admès en no haver consignat la part apel·lant les rendes a què ha estat condemnada, i que invoca a aquest efecte la jurisprudència del Tribunal Europeu de Drets Humans relativa a la compatibilitat de l'exigència de consignació amb l'article 6 del Conveni i a la seva finalitat d'evitar recursos merament dilatoris.

L'exigència de consignació de les rendes degudes com a pressupòsit d'admissibilitat del recurs en matèria d'arrendaments respon a una finalitat legítima -garantir l'efectivitat dels pronunciaments i prevenir l'ús dilatori de l'apel·lació- i no resulta, en si mateixa, contrària al dret a la jurisdicció. Ara bé, aquesta exigència no pot esdevenir un obstacle insuperable que buidi de contingut el dret a obtenir una resolució sobre el fons quan l'apel·lant acredita una situació d'insolvència o de manca de recursos, tal com té establert la doctrina constitucional aplicable, que imposa una anàlisi cas per cas i descarta una aplicació merament formalista del requisit i alhora ho preveu l' art. 284.4 del CPC .

En el present supòsit, consta que la part apel·lant ha obtingut el benefici de justícia gratuïta en virtut de l'Aute de data 25/02/2026, això és una volta ja s'havia dictat la Sentència en la instància. Reconeguda formalment aquesta situació per l'òrgan competent, i no havent-se impugnat aquesta decisió autònomament, l'aplicació estricta del requisit de consignació comportaria, en aquest cas, la privació efectiva del dret a la jurisdicció reconegut a l' article 10 de la Constitució , sense que les al·legacions de la part apel·lada relatives als motius o a l'oportunitat de la sol·licitud d'assistència jurídica gratuïta puguin desvirtuar una declaració judicial ferma a aquest efecte. La doctrina del Tribunal Europeu de Drets Humans que invoca la part apel·lada no condueix a una conclusió diferent, atès que aquesta admet l'accés al recurs de l'arrendatari quan concorre una situació acreditada d'insolvència.

En conseqüència, havent estat el recurs admès a tràmit a dos efectes i concorrent el benefici de justícia gratuïta, escau rebutjar l'objecció d'inadmissibilitat i entrar en l'examen del fons.

Tercer.- Sobre la legitimació activa de la part agent.

Denuncia la part apel·lant la manca d'acreditació de la legitimació activa de la part agent, en tractar-se d'un contracte d'arrendament verbal de l'any 2002 mancat de títol documental i en desprendre's de l'informe pericial que el titular administratiu de l'immoble seria un tercer.

El motiu no pot prosperar per diferents motius. En primer lloc no es pot perdre de perspectiva que la legitimació del demandant ha estat qüestionada en primer cop en aquesta alçada, sense que mai s'hagués discutit en la instància, el que ja per si sol impediria que es pogués revisar el motiu del recurs que s'articula en mèrits de les previsions de l' art. 330.2 del CPC .

En qualsevol cas, la legitimació activa per a l'exercici de les accions derivades del contracte d'arrendament -resolució, desnonament i reclamació de rendes- deriva de la condició d'arrendador i no exigeix necessàriament l'acreditació de la titularitat dominical de l'immoble. El contracte d'arrendament genera obligacions personals entre arrendador i arrendatari, de manera que la circumstància que un tercer figuri com a titular administratiu en el registre del Comú no priva l'arrendador de la condició que l'habilita per exigir el compliment del contracte que ell mateix va concertar.

A més, la pròpia part apel·lant ha reconegut de manera reiterada l'existència d'una relació arrendatària de més de vint anys amb la part agent, a la qual ha satisfet directament la renda durant tot aquest període. Aquest reconeixement, sostingut en el temps i corroborat pels pagaments documentats, impedeix a la part apel·lant negar ara, en seu d'apel·lació, la legitimació de qui ha vingut acceptant com a arrendador durant dues dècades, en aplicació de la doctrina dels actes propis, que veda prevaler-se d'una posició contrària a la creada per la mateixa conducta anterior.

Quart.- Sobre l'excepció de compensació, la seva autonomia respecte de la reconvenció i l'al·legat saldo favorable a l'arrendatari.

Constitueix el nucli del recurs la tesi segons la qual la compensació opera com a excepció fins al límit de la quantia reclamada, amb autonomia respecte de la reconvenció, de manera que la sentència hauria errat en condicionar-la a l'èxit d'aquesta darrera i en ometre l'anàlisi de l'excés de rendes acreditat per l'informe pericial (13.136,72 euros) i del saldo global resultant (16.121,12 euros).

És cert que, segons el règim processal de la compensació, aquesta es pot oposar com a excepció fins a la quantia reclamada pel demandant, havent-se de reclamar l'excés mitjançant reconvenció ( art. 138 CPC ); i és cert, igualment, que la prescripció que pugui afectar la reconvenció no impedeix, per si sola, l'examen de la compensació oposada com a excepció. Ara bé, que la compensació sigui examinable com a excepció no equival a la seva admissió: perquè operi cal que el crèdit que s'hi oposa sigui cert, líquid, vençut i exigible, i que hagi estat invocat enfront de l'altra part, requisits l'absència dels quals impedeix apreciar-la, amb independència de la via processal escollida.

I és precisament aquesta absència la que constata la resolució recorreguda. De les actuacions resulta que la part apel·lant no va articular cap pretensió compensatòria ni va comunicar a la part arrendadora la seva voluntat d'imputar al preu de la renda els imports que afirma haver satisfet en excés fins al moment de la contesta a la demanda. Els pagaments superiors a la renda contractual efectuats durant anys -en un context que la pròpia part qualifica de gestió flexible i d'expectativa d'una futura regularització mai formalitzada- no constitueixen un crèdit líquid i exigible susceptible de neutralitzar de manera automàtica les rendes posteriorment impagades, sinó, en el millor dels casos, una eventual pretensió de liquidació que exigeix ser determinada i que es trobava, a més, en bona part afectada per la prescripció triennal pròpia de les accions nascudes del contracte d'arrendament. La mera afirmació, efectuada en la contesta, que es va deixar de pagar per compensar no acredita ni l'existència d'un crèdit amb els requisits exigibles ni que aquesta fos la voluntat comunicada i coneguda en el moment dels fets.

A aquesta conclusió no s'oposa la jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia invocada en la instància, que la part apel·lant pretén descartar sostenint que va intervenir en un supòsit diferent. Ben al contrari, el criteri que la compensació no pot operar com a mecanisme substitutiu del pagament de la renda -quan el contracte preveu una forma concreta de pagament, la compensació no ha estat pactada i l'arrendatari no ha comunicat prèviament la seva voluntat d'aplicar-la abans de deixar de pagar- resulta plenament traslladable al cas, atès que la situació estructural és la mateixa: la part apel·lant va deixar d'abonar diverses mensualitats i només amb posterioritat ha invocat l'existència d'un saldo a favor seu.

Pel que fa als pagaments efectuats per compte de la propietat en concepte de tributs comunals (2.984,40 euros), la sentència els va tenir expressament en compte i va constatar que ja havien estat reconeguts i descomptats del deute des de la demanda inicial, de manera que cap saldo addicional en resulta a favor de la part apel·lant per aquest concepte. No hi ha, doncs, ni omissió ni doble còmput, sinó una partida ja integrada en la quantificació del deute.

En definitiva, no havent quedat acreditat un crèdit cert, líquid i exigible oposable per via de compensació, la conclusió de la resolució recorreguda -que situa el saldo de la relació en un deute de 14.199,80 euros a favor de la part agent- ha de ser confirmada, i decauen amb això tant el motiu relatiu a l'autonomia de la compensació com el relatiu a l'al·legada omissió de l'excés de rendes.

Cinquè.- Sobre la valoració de la prova pericial i personal i la denunciada incongruència omissiva i manca de motivació.

Al·lega la part apel·lant que la sentència no valorava adequadament la prova pericial ni la prova personal practicada, i que incorria en incongruència omissiva i manca de motivació en no resoldre si els pagaments acreditats configuren un crèdit compensable que impedeixi apreciar un impagament resolutori.

Els motius no poden prosperar. La revisió en alçada de la valoració de la prova exigeix que l'apel·lant identifiqui amb precisió l'error comès en l'apreciació efectuada en la instància, sense que n'hi hagi prou amb oposar una lectura alternativa del material probatori ni amb manifestar la simple discrepància amb el resultat assolit. Correspon a la Sala verificar la racionalitat i la coherència del judici probatori, i no substituir-lo per un altre d'igualment possible.

Des d'aquesta perspectiva, la resolució recorreguda no ha ignorat l'informe pericial de revisió limitada: l'ha pres en consideració i n'ha extret les conseqüències que en dret esqueien, distingint entre allò que constitueix un fet -els pagaments documentats i la seva traçabilitat bancària- i allò que constitueix una qualificació jurídica -que aquests pagaments generin un crèdit cert, líquid i exigible compensable amb les rendes degudes-. Aquesta segona qüestió és de naturalesa jurídica i no pericial, i la seva determinació correspon en exclusiva a l'òrgan jurisdiccional. Que la part agent no aportés una pericial contradictòria no vincula el Tribunal a assumir les conclusions jurídiques de l'informe ni li impedeix, un cop admesos els fets que aquest reflecteix, arribar a una valoració jurídica diferent de la que en propugna la part que el va aportar.

Tampoc concorre la incongruència omissiva denunciada. La sentència va donar resposta expressa a la qüestió de la compensació -que va rebutjar raonadament en el seu fonament corresponent- i, en fer-ho, va exposar les raons que la conduïen a aquesta conclusió, de manera que la part apel·lant ha pogut conèixer perfectament el fil lògic de la decisió, com ho acredita el detall amb què la combat en el recurs. La motivació és, doncs, suficient als efectes del dret a una resolució fonamentada en Dret, sense que la disconformitat amb les conclusions assolides pugui confondre's amb una absència de motivació: una cosa és que la sentència no resolgui una qüestió essencial i una altra, ben diferent, que la resolgui en sentit advers a qui la planteja.

Quant a la prova personal practicada en el judici oral (confessió o interrogatori de la part apel·lant), la resolució recorreguda en va valorar igualment els extrems rellevants. D'aquesta declaració la part recurrent extreu que la relació arrendatària, de més de vint anys, es va desenvolupar en un context de confiança personal amb l'arrendador, amb una gestió flexible dels pagaments -sovint en imports superiors a la renda que diu pactada- i amb l'expectativa d'una posterior regularització de comptes mai concretada; i d'aquí conclou que la relació no responia a un esquema rígid de venciment mensual, sinó a una pràctica consolidada que la sentència no hauria integrat en una valoració global.

Ara bé, la sentència sí que va apreciar aquesta circumstància, i ho va fer mitjançant una distinció jurídicament correcta que compartim: la que distingeix la manca de puntualitat en el pagament de la manca de pagament. Pel que fa a la primera, la resolució va constatar que, durant més de quinze anys, la renda s'havia satisfet sistemàticament fora del termini contractual sense que l'arrendador formulés cap requeriment, advertència o queixa, i en va deduir, en aplicació de la doctrina dels actes propis i del principi de bona fe, que aquesta tolerància prolongada integrava una acceptació tàcita del comportament de l'arrendatari i una renúncia implícita a exigir el compliment estricte del termini, de manera que el retard, tolerat durant gairebé dues dècades, no podia operar com a causa resolutòria.

Ara bé, la tolerància del retard no equival a la tolerància d'una pretesa manca de pagament: el consentiment tàcit en l'incompliment del termini no es pot estendre fins a legitimar la manca definitiva d'abonament de mensualitats senceres de renda, que és, precisament, el que la sentència va tenir per acreditat -i que la pròpia part apel·lant va reconèixer en seu de confessió- respecte de diverses mensualitats al llarg dels exercicis 2021, 2022 i 2023.

Pel que fa a la pretesa manca d'integració d'aquesta prova en una valoració global de la relació i a la seva connexió amb el debat sobre la liquidació de comptes, l'argument reprodueix, en realitat, la tesi de la compensació i del saldo favorable ja examinada i rebutjada en el fonament quart d'aquesta resolució. La declaració de la part apel·lant sobre la pràctica de pagaments superiors a la renda i sobre l'expectativa d'un futur passament de comptes no supleix els requisits de la compensació que ja hem dit no concorrien, ni converteix en abonades les mensualitats efectivament impagades.

Però, a més, no es pot perdre de vista que, conforme al principi de normalitat -id quod plerumque accidit-, els pagaments efectuats de manera periòdica i mensual per l'arrendatari a favor de l'arrendador s'han de presumir realitzats en concepte de renda, llevat que es provi de forma precisa que obeïen a una causa o destinació diferent. Aquesta presumpció, certament, admet prova en contra, però trasllada a qui sosté l'existència d'un concepte distint la càrrega d'acreditar-lo. Projectada aquesta regla sobre el cas examinat, i partint de la mateixa afirmació de la part recurrent segons la qual la renda se situava entre els 600 i els 700 euros mensuals, no resulta comprensible que, durant el període comprès entre el juliol del 2009 i el juny del 2020 -segons es desprèn de la pericial aportada-, els imports satisfets a l'arrendador ascendissin de manera regular a 828 euros mensuals. Si allò que mensualment s'abona a l'arrendador es presumeix renda, aquests 828 euros han de reputar-se, en principi, la renda efectivament pactada i satisfeta durant aquell període, i no pas la suma d'una renda inferior més un pretès excés destinat a una futura regularització mai concretada.

Aquesta conclusió es veu reforçada pel fet que l'arrendatari no ofereix cap explicació convincent d'aquest comportament. No precisa per quina raó, si la renda era la que ara invoca, va abonar de manera sostinguda durant més d'una dècada una quantitat sensiblement superior; ni consta tampoc que comuniqués a l'arrendador que una part d'aquells pagaments responia a un concepte aliè al de renda o que quedava pendent d'una ulterior imputació o regularització.

En realitat, la conclusió que millor s'ajusta a la prova practicada i a les pròpies manifestacions de la part és que els 828 euros mensuals no integraven cap excés sobre la renda, sinó que constituïen la renda mateixa com es confirma pel fet que en el fet tercer de l'escrit de contesta a la demanda, la part arrendatària fixava en aquest import la renda que havia abonat fins a l'any 2002 a l'agència immobiliària corresponent.

A partir del juliol del 2020, la renda pagada fou reduïda a 662,40 euros mensuals, import que ha de considerar-se va ser convingut per les parts, en mèrits d'un acord tàcit però inequívoc, revelat per la conducta concloent de totes dues: l'arrendatari la va satisfer de manera regular i l'arrendador la va percebre sense formular reserva.

Per consegüent, si els imports mensuals abonats responien a la renda successivament convinguda -828 euros fins al juny del 2020 i 662,40 euros a partir d'aleshores-, no resta marge per apreciar l'existència de cap pagament en excés susceptible de generar un crèdit compensable a favor de l'arrendatari. Decau, per tant, la pretensió que una part dels pagaments efectuats hagués de quedar pendent d'una ulterior regularització de comptes.

En conseqüència, la valoració de la prova pericial i personal efectuada en la instància és racional i completa, no incorre en la incongruència omissiva ni en la manca de motivació denunciades, i la conclusió que en deriva -favorable, pel que fa a la tolerància del retard, a la part apel·lant- no resulta desvirtuada per les al·legacions del recurs, que confonen la tolerància del pagament tardà amb una inexistent tolerància de l'impagament. El motiu, per tot això, ha de ser desestimat.

Sisè.- Sobre la concurrència d'un incompliment essencial amb entitat resolutòria i el principi de bona fe contractual.

Sosté la part apel·lant que no concorre un incompliment essencial amb entitat resolutòria, que la valoració de la prova ha estat fragmentada, que la resolució resulta desproporcionada i que s'ha vulnerat el principi de bona fe i el deure de cooperació en no haver-se promogut una liquidació prèvia dels comptes.

Convé precisar que la resolució recorreguda no fonamenta la resolució contractual en la manca de puntualitat en el pagament -tolerada durant anys i expressament descartada com a causa resolutòria en aplicació de la doctrina dels actes propis i del principi de bona fe-, sinó en l'impagament efectiu de diverses mensualitats de renda al llarg de tres anualitats -més de 10 mensualitats-, així com de les despeses complementàries, extrem que la part apel·lant va reconèixer en seu de confessió en admetre haver deixat d'abonar determinats imports. L'impagament reiterat i prolongat de la renda, que constitueix l'obligació principal de l'arrendatari, integra un incompliment de caràcter essencial idoni per fonamentar l'acció resolutòria pròpia dels contractes bilaterals, de conformitat amb el règim de la Llei d'arrendaments de finques urbanes.

L'anàlisi que reclama la part apel·lant no condueix a una conclusió diferent, perquè a partir del moment en què en el fonament Quart hem rebutjat l'existència d'un crèdit compensable, el resultat del balanç econòmic de la relació no és un saldo favorable a l'arrendatari, sinó un deute a càrrec seu. Així, no pot qualificar-se de desproporcionada la resolució d'un contracte enfront d'un impagament sostingut durant un període de temps perllongat, que és precisament el supòsit que la causa resolutòria contempla.

Tampoc el principi de bona fe i el deure de cooperació afavoreixen la posició de la part apel·lant. D'una banda, va ser ella qui va deixar d'abonar la renda sense haver instat formalment cap liquidació ni haver comunicat la seva voluntat compensatòria; de l'altra, consta a les actuacions un requeriment extrajudicial de pagament adreçat per la part arrendadora, de manera que no pot retreure's a aquesta una manca d'intent de regularització ni una actuació contrària a la bona fe. Els motius novè, desè i onzè del recurs han de ser, per tot això, desestimats.

Setè.- Sobre la resta de pronunciaments

Confirmada la procedència de la resolució contractual i del desnonament, i descartada l'existència d'un crèdit compensable, han de ser igualment confirmats els pronunciaments accessoris de la sentència recorreguda: la condemna al pagament de la quantitat de 14.199,80 euros en concepte de rendes vençudes i impagades amb els interessos legals corresponents; la condemna al pagament d'una quantitat mensual equivalent a la renda pactada en concepte d'indemnització per ocupació indeguda des del 19/07/2024 i fins al retorn de la possessió; la reserva relativa a l'eventual reclamació dels perjudicis constatables en l'immoble; i la condemna al pagament de les factures del requeriment extrajudicial per import de 44 euros.

Pel que fa a la desestimació de la demanda reconvencional, la part apel·lant no articula cap motiu autònom enfront de l'estimació de l'excepció de prescripció ni enfront de la constatació que els imports no prescrits ja havien estat reconeguts i descomptats del deute, qüestions que se sostenen exclusivament en l'argument de la compensació ja rebutjat; aquest pronunciament ha de ser, per tant, confirmat.

Vuitè.- Costes

La desestimació íntegra del recurs comporta, conforme al criteri objectiu del venciment ( art. 354.2 CPC ), la imposició de les costes d'aquesta alçada a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació interposat per la representació lletrada del Sr. Celso contra la Sentència dictada per la senyora Batlle en data 28/01/2026 que es confirma íntegrament, imposant a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.