Sentència sobre incompliment contractual de reserva de compra

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: B, SLU

Representant: Sra. Peña

Advocat: Sr. EGD

Apel·lat: A, SLU

Representant: Sra. Codina

Advocat: Sr. Oller

Apel·lat: C, SLU

Representant: Sra. Peña

Advocat: Sr. EGD

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President en funcions: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Reclamació de quantitat. Incompliment contractual: determinació del responsable de l'incompliment del contracte de reserva d'unitat immobiliària i conseqüències en relació a l'obligació de retorn de les quantitats abonades per causa de la mateixa.

SENTÈNCIA 000064/2025

Andorra la Vella, el 10 d'abril del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 3 d'octubre de 2022, la representació processal de la societat A, SLU, interposà demanda d'incompliment contractual i de retorn de les quantitats indegudament lliurades contra les societats B, SLU i C, SLU, tot sol·licitant la seva condemna solidària a retornar-li la quantitat de 195.000 EUR, incrementada amb els interessos que corresponguessin al moment d'execució de la Sentència. Subsidiàriament demanava que, de considerar-se que el contracte de reserva s'hagués incomplert per part del demandant, calia igualment retornar-li les quantitats abonades al marge del contracte de reserva, és a dir, 125.000 EUR, que també s'havia d'incrementar amb els interessos corresponents al moment de l'execució. Demanava en tot cas la condemna de la contrària al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- En data 9 de desembre de 2022, la representació processal de la societat A, SLU i C, SLU contestaren la demanda articulada de contrari, tot sol·licitant la seva desestimació i la condemna de la part actora al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocats, procuradora i perits.

3.- En data 12 de novembre de 2024, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Estimar la demanda interposada per la part agent contra B, SLU. i condemnar aquesta darrera a retornar a la part agent la suma total reclamada de 195.500 EUR augmentada dels interessos legals comptadors a partir del dia 9 de desembre de 2022 i fins a total liquidació del deute, així com les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de sentència.

Segon.- Desestimar la demanda interposada per la part agent contra C, SLU, sense fer especial condemna en costes."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat A SLU, en considerar que conté una errònia valoració probatòria. En síntesi, basa el seu recurs en entendre que amb el contracte de reserva les parts ja van fixar l'objecte i característiques de la futura compravenda i en varen convenir el preu, juntament amb el calendari de pagaments quina existència i autenticitat, en no haver estat qüestionada per la part recorreguda, tampoc ho podia ser pel Tribunal a quo. Entén que al precontracte cal atribuir-li els mateixos efectes jurídics que al contracte definitiu referit en el mateix. Critica a la resolució d'instància que aquesta consideri que fou la promotora qui hauria incomplert el contracte de reserva, tot facultant així a la societat A, SLU per instar la seva resolució, així com la vinculació que en la mateixa s'efectua entre el seu desistiment de comprar i la manca de realització del pressupost de les obres de modificació per ella interessades per part de la constructora i no de la promotora. Afirma que és la societat A, SLU qui va incomplir les obligacions contractuals imposades al seu càrrec en el contracte de reserva de constant referència. Exposa que ni A, SLU ni el Tribunal de Batlles no neguen que l'incompliment contractual de l'agent li ha ocasionat danys i perjudicis, que aquests no s'havien de reclamar amb demanda reconvencional i que els va justificar no havent, per tant, de retornar cap quantitat a la societat agent. Considera que les quantitats entregades a compte de l'adquisició de la unitat immobiliària va esdevenir un garantia convencional, configurada com una clàusula penal, ja que entén que la finalitat d'aquestes quantitats ja estava contractualment convinguda i prevista per compensar els danys i perjudicis soferts per raó de l'incompliment, no procedint la reconvenció en matèria de compensació invocant a l'efecte l'article 138.2 del Codi de procediment civil. Demana la revocació parcial de la resolució d'instància en el sentit de què es desestimi la demanda presentada per la societat A, SLU contra la societat A, SLU i la condemna de la part recorreguda al pagament de les costes judicials d'ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

5.- La representació processal de la societat A, SLU manifesta compartir els motius d'apel·lació de la societat A, SLU.

6.- Per contra, la representació processal de la societat A, SLU s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i sol·licita la seva desestimació amb imposició de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat radica en determinar si per causa de l'incompliment del contracte de reserva d'unitat immobiliària atorgat entre les societats A, SLU i B, SLU aquesta darrera ha de ser condemnada a retornar les quantitats rebudes de la primera per l'adquisició de les unitats immobiliàries objecte de la reserva.

Mentre la part recurrent considera que no ha de retornar cap quantitat a la societat A, SLU en haver estat aquesta la que va incomplir el contracte atorgat, en haver-se establert en el mateix que la promotora podria fer seva la suma entregada en concepte de reserva en cas de què el titular final de l'immoble no comparegués a la formalització del contracte de compra venda amb l'import del preu convingut, i en haver-se acreditat també que els danys i perjudicis que se li han ocasionat a conseqüència de l'incompliment de la societat A, SLU han estat molt importants (no havent-los de reclamar mitjançant reconvenció per trobar-se la seva facultat de compensació contractualment prevista i en aplicació de l'article 138.2 del Codi de procediment civil); la Sentència d'instància considera que la promotora, la societat A, SLU, ha de retornar totes les quantitats rebudes a la societat A, SLU, en haver estat la promotora la que va incomplir el contracte de reserva en no haver requerit a la part agent de signar el contracte de compravenda en el termini fixat, en no haver-se acreditat que el contracte de reserva contingués un calendari dels pagaments previstos per la compra i no haver tampoc, la promotora, presentat al prometent comprador l'obligat pressupost de les reformes que volia efectuar a la casa que anava a adquirir, havent fins i tot la promotora -ja que el seu soci únic és el mateix que el C, SLU- executat obres de reforma en la mateixa, sense assegurar-se prèviament de la conformitat d'A, SLU, que mai la va donar.

Segon.- No és discutit entre les parts litigants que en data 25 de novembre de 2020, les societats A, SLU i B, SLU van signar un contracte intitulat "de reserva" sobre l'habitatge unifamiliar, número 0, radicada a la carretera CTRA, Urbanització URB, a Escaldes-Engordany, d'una superfície construïda aproximada de 368,22 m2 i una superfície aproximada de jardí de 86,63 m2, (foli 5). En el mateix s'establia que el document atorgat conferia al seu titular, únicament i exclusiva, el dret de reserva al seu favor de l'element o elements immobiliaris.

A més, el preu de la reserva es va fixar en 70.500 EUR, que havia d'abonar a la promotora, havent-se la mateixa de sumar-se "a esta parte del precio" si el negoci arribava a bon fi. Entenem que aquest import s'hauria de restar del preu, si la compra- venda arribava a bon terme.

Precisament, el preu "alçat" de la compravenda es va fixar en la suma d'1.410.000 EUR, IGI exclòs i, en relació al seu pagament, s'especificava que s'efectuaria amb l'abonament de la suma mencionada de 70.500 EUR al moment de la signatura del contracte de reserva i pel que feia a la resta de la quantitat aquesta havia de fer-se efectiva durant el període d'execució de les obres mitjançant vàries certificacions, segons la mateixa anés progressant.

També afegia que l'acceptació s'havia de realitzar al moment de la formalització del contracte de compra venda amb previsió d'efectuar-se el dia 1 de febrer de 2021.

I finalment es feu constar en el mateix contracte de reserva, degudament signat per les parts, i sense que cap d'elles hi hagi discutit, que "si realizado el referido llamamiento la Sociedad A, SLU o quien en su caso sea el titular final del inmueble, no comparecieran a la formalización del contrato de compraventa con la cantidad de precio convenida, B, SLU hará suya la suma hora entregada, pudiendo además disponer libremente de los elementos inmobiliarios a que se refiere esta reserva". (Extrem que deixem en llengua castellana per quant aquest paràgraf constitueix el nus gordià de la qüestió litigiosa i als efectes de què no es plantegin dubtes sobre el seu contingut).

Afegirem, encara, que tot i que la part agent no va adjuntar al referit contracte per ella aportat i que obra la foli 5, la forma concreta de pagament del preu fixat en el mateix mitjançant les certificacions abans referides, un calendari de pagaments fou aportat per la part defenent (foli 44), tot afirmant que constava adjuntat al mateix contracte que aquesta part aportà també i obra als folis 42 i 43. En relació al document obrant al foli 44, hem de posar de relleu que la part agent i avui recurrent no ha negat que el mateix constés adjuntat al contracte de reserva de constant referència. Per tant, no té la consideració de document litigiós.

Tampoc és discutit entre les parts que ambdues van sol·licitar la resolució contractual i ambdues ho fonamenten en l'incompliment previ de la contrària. Vegi's al respecte les missives que obren als folis 65 i ss. i 67 i ss: la societat A, SLU afirma, en la seva lletra de data 30 de juliol de 2021, que és la promotora la que va incomplir l'estipulat en el contracte de reserva en no haver-la convocat a la formalització de la compravenda, tot i haver transcorregut més de 4 mesos des de la data fixada en el contracte de reserva atorgat. Incompliment que considera que la legitima per considerar-lo resolt i reclamar el retorn de les quantitats abonades per causa del mateix. Per contra, la societat A, SLU entén que és la societat A, SLU la que va cometre l'incompliment contractual, en no haver satisfet l'import de 282.000 EUR compromesos al moment de la signatura del contracte privat de promesa de compra venda que, precisament, no va signar per no poder afrontar el referit pagament. Considera que aquest incompliment la legitima, al seu torn, per considerar resolt el contracte de reserva i fer seus els imports abonats fins a la data com a acomptes del pagament del seu preu, en concepte d'indemnització pels danys i perjudicis que li foren ocasionats.

Tercer.- En tractar-se el contracte de reserva d'un precontracte, hem de convenir amb la part recurrent que és d'aplicació la nostra jurisprudència per ella invocada, ja que el mateix vincula a les parts, creant obligacions contractuals entre les mateixes per quant en ell van dissenyar el contracte definitiu que es comprometien a dur a terme, no podent-se deslligar de la relació convinguda sense incórrer en responsabilitat.

Quart.- I de la lectura de la documentació obrant en autes es deriva que, lluny de tractar de determinar qui va incomplir en primer lloc per poder penalitzar-lo amb la resolució contractual i les conseqüències econòmiques que de la mateixa es deriven, s'ha acreditat que ambdues parts volien la resolució del contracte de reserva que les vinculava.

I no només això, sinó que també s'ha acreditat que ambdues parts van deixar transcórrer el termini fixat en el contracte de reserva per atorgar-se la compra venda definitiva: 1 de febrer de 2021, sense que cap d'elles considerés aquest fet com a causa de resolució contractual. Noti's que el pagament de l'import de 70.500 EUR s'efectuà en data 26 de novembre de 2020 (foli 6) però que en data 12 de març de 2021, la societat A, SLU n'abonà altres 50.000 EUR (foli 7) i encara, en data 24 de març de 2021, altres 75.000 EUR. És important fer notar que malgrat els dos primers pagaments s'efectuaren a la societat A, també ha resultat acreditat que aquests realment anaven dirigits a B, SLU qui, finalment, els va rebre. I és important, perquè el fet que els tres pagaments anessin dirigits a la promotora acredita que els mateixos anaven a compte de la compra dels béns immobles i no de les reformes que havia d'efectuar en els mateixos C a petició de la futura propietat. I encara convé aclarir en aquest moment, per poder entendre el motiu d'existència de confusió de pagaments entre les societats, que el soci únic tant de la promotora com de la constructora era el mateix senyor Gibert,

Dit en altres paraules: la societat A, SLU no es pot prevaldre de l'incompliment per part de A SLU del termini de pagament fixat en el contracte, per fer valer la resolució contractual al seu favor, quan la mateixa ho va permetre en acceptar diners amb posterioritat al seu venciment; i, per la seva banda, la societat A, SLU no pot tampoc prevaldre's de no haver estat fefaentment requerida per la societat promotora per dur a terme el pagament compromès, quan ella mateixa en va fer amb posterioritat a la data establerta. Havent d'afegir encara que dels WhatsApps obrant en autes -quin contingut tampoc ha estat discutit per cap de les parts litigants- es deriva que en aquell moment hi van haver comunicacions entre els representants d'ambdues societats.

Per tant, i als efectes d'intentar donar la màxima resposta possible a la part recurrent, en tractar-se d'una resolució contractual voluntàriament assumida per ambdues parts contractants, no pot prosperar tampoc la seva pretensió de què no se la condemni a retornar els imports percebuts en poder-los fer seus en concepte d'indemnització pels danys i perjudicis que li foren ocasionats per l'incompliment de l'adversa. Havent d'afegir encara que si considera que de la conducta de la contrapart se li han derivat perjudicis, aquests hauran de ser objecte de la deguda acreditació i reclamació per la via corresponent, que de cap manera és la compensació assajada en la seva acció en base a la compensació referida a l'article 138 del Codi de procediment civil, que ve referit a la figura de la compensació entre crèdits i deutes recíprocs i no a la compensació en concepte d'abonament d'indemnització, pretès per la part.

Cinquè.- La conseqüència de l'anteriorment exposat no pot ser altra que donar lloc a la resolució contractual del contracte de reserva de constant referència que vinculava a les parts, donat que les dues ho sol·liciten, amb recíproc retorn de les contraprestacions percebudes per ambdues: la societat promotora ha de poder disposar lliurement de les unitats immobiliàries objecte de reserva " i la mateixa ha de retornar a la societat A, SLU les quantitats per ella abonades en concepte d'acomptes per la compra de la unitat immobiliària reservada, amb els interessos al tipus legal des de la data de la contesta a la demanda, com estableix la resolució d'instància i no haver-se interessat altrament.

Sisè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar la imposició de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat A, SLU contra la Sentència dictada en data 12 de novembre de 2024 pel Tribunal unipersonal del Batlle quina part dispositiva confirmem.

SEGON.- Fer imposició a la part recurrent de les costes generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.