Impugnació acords de comunitat de propietaris. Improcedència de l'exhibició de l'escriptura de compravenda per a valorar exercici de dret de retracte a la comunitat de propietaris i de la justificació de les obres efectuades en un pis en aquest procediment.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000152/2023

ORIGEN: 1000180/2022 - 0

NIG: 5300542120220002016

PARTS:

Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS X

Representant: Sr. Porras

Advocat: Sr. Canales

Apel·lat: Sra. Quesada

Representant: Sra. Salcedo

Advocat: Sr. Salas

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Impugnació acords de comunitat de propietaris. Improcedència de l'exhibició de l'escriptura de compravenda per a valorar exercici de dret de retracte a la comunitat de propietaris i de la justificació de les obres efectuades en un pis en aquest procediment.

SENTÈNCIA 000056/2024

Andorra la Vella, el 25 de març del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 16-9-2021, la Sra. Quesada adquiria a la Sra. Capellà, el pis porta 1, planta 5 de l'edifici situat a XXXX. Aquest apartament integra la comunitat de propietaris de l'edifici X, quins estatuts, preveuen un dret de preferent adquisició en benefici dels restants comuners, en l'eventualitat que un dels propietaris desitgés vendre la seva unitat immobiliària (clàusula 13ª). Respecte de la compravenda indicada, no es discuteix que la Sra. Capellà va comunicar amb anterioritat a la seva perfecció al president de la comunitat de propietaris, la seva "intenció de vendre la meva unitat immobiliària (···) pel preu de 600.000 euros pagats al comptat", atorgant als propietaris de l'edifici un termini de 30 dies per exercir el dret de preferent adquisició, sense que cap dels propietaris que el podien exercitar ho fes. La Sra. Quesada, comunicava puntualment a la comunitat de propietaris, la seva titularitat respecte del bé adquirit, trobant-se al corrent de pagament, de totes les obligacions econòmiques que deriven d'aquesta situació.

El dia 10-11-2021, la presidenta de la comunitat, convocava els propietaris a la celebració d'una junta general extraordinària pel dia 22-11-2021 i una volta estesa l'acta corresponent i disconforme amb els acords adoptats, el dia 6-10-2022, la representació processal de la Sra. Quesada articulava demanda d'impugnació, sol·licitant es dictés Sentència declarant la nul·litat dels acords pels quals 1) se la requeria exhibir el seu títol de propietat i en cas de no voler, que es votés que no tenia dret a vot en les juntes de propietaris; 2) la revocació de l'autorització comunitària per fer els treballs en el seu pis per engany i 3) sobre la reserva d'exigir-li reposar el seu pis a l'estat anterior a la realització de les obres efectuades, salvat el que respectava el cable autoritzat. El tot amb imposició de les costes ocasionades a la part demandant.

2.- La representació processal de la comunitat de propietaris de l'edifici X contestava la demanda oposant-se a les pretensions de la part demandant i alhora articulava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència condemnant la contrapart a aportar en el termini que es considerés escaient, còpia autèntica i subsidiàriament fotocòpia íntegra de l'escriptura de compravenda de les unitats immobiliàries a la Sra. Capellà per tal que poguessin ser incorporades als arxius de la comunitat de propietaris així com un certificat emès per un arquitecte tècnic superior col·legiat a Andorra, acreditant si les obres de reforma efectuades per la demandant en el seu apartament afectaven o no elements comuns, indicant en cas afirmatiu en què consistia aquella afectació i ordenant la realització dels treballs necessaris per a la completa i total desaparició de l'afectació, el tot amb imposició a la part demandant de les costes ocasionades.

3.- La representació processal de la Sra. Quesada s'oposava a la demanda reconvencional articulada, sol·licitant la seva desestimació amb imposició a la part demandant de les costes ocasionades.

4.- Celebrat el judici oral on es practicaren les proves considerades necessàries i evacuades per les parts els seus respectius escrits de conclusions, el 26-4-2023 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Estimar íntegrament la demanda interposada per la representació processal de la Quesada contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS X i declarar nuls i sense efecte els següents acords adoptats per l'assemblea general extraordinària de propietaris defenent celebrada el dia 22-11-2021:

"Que la propietària del pis 5e 1a exhibeixi el títol integra de propietat on consti el preu d'adquisició i si no el presenta que es suspengui el seu vot en les juntes de propietaris" (foli 19 revers).

"Revocació de l'autorització per part de la comunitat a la Quesada, propietària del pis 5è 1a per a la realització dels treballs esmentats i executats, per existir engany al respecte" (foli 20).

"Reserva per part de la comunitat d'exigir a la Quesada, propietària del pis 5è 1a que reposi el seu pis a l'estat anterior a la realització d'aquelles obres, salvat el que respecta al cable autoritzat." (foli 20).

Segon.- Desestimar íntegrament la demanda reconvencional interposada per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X contra la Sra. Quesada.

Tercer.- Condemnar en costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador meritats per la part agent, a la part defenent, de conformitat amb el darrer Fonament jurídic de la present resolució".

5.- La representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X, ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant la seva revocació i en el seu lloc es dicti nova Sentència que aculli íntegrament les pretensions articulades en el seu escrit de contesta i demanda reconvencional, el tot amb imposició de les costes ocasionades en ambdues instàncies a la contrapart d'acord amb els següents motius de recurs.

Respecte de la suspensió del dret de vot continguda en l'Acord impugnat, sostenia que, de la prova practicada s'inferia que no s'havia aplicat mai i que la Sra. Quesada havia pogut exercir de manera efectiva el seu dret de vot, tant en la mateixa assemblea com la posterior. En tot cas, referia que el seu vot mai havia estat decisiu trobant-se sempre en minoria de forma que els efectes pràctics dels acords impugnats i declarats nuls eren des del principi totalment innocus, i que en definitiva, el que la comunitat pretenia amb l'acord esmentat era recordar-li les obligacions que tenia com a propietària, reconeixent que els "acords en qüestió van néixer morts, ineficaços, sense cap propòsit ni intenció d'aplicació".

D'altra part, s'aixeca contra la desestimació de l'excepció de caducitat que havia articulat, defensant que els acords impugnats no eren contraris ni a la Llei ni als estatuts; que no menystenien els art. 25, 29 i 35 de la LPH considerant que resultaven congruents i que la demandant no podia ignorar que els aspectes que en aquest es relataven la concernien, sostenint que havia estat la seva conducta qui els havia provocat. En conseqüència, considera que el termini de caducitat d'un any no resultava d'aplicació, destacant que la demanda s'articulava 11 mesos després de celebrar-se la junta qüestionada i intervenia en reacció a una demanda de diligències preliminars articulada per la seva representada.

També defensa que la limitació de vot que s'estableix en l'art. 24 sisè apartat de la Llei no intervenia taxativament per als supòsits dels propietaris que no es trobaven al corrent de pagament, sinó que, al seu criteri, també aplicava a l'incompliment d'altres obligacions dels propietaris, entre les quals les estatutàries. Quant a l'exhibició del títol de compravenda, insisteix que es tractava d'una exhibició documental com a mitjà legítim, raonable, proporcional i justificat per tal de verificar l'efectiu compliment d'una obligació establerta estatutàriament, especialment quan l'actitud de l'adversa permetia dubtar de la seva realitat, sense que en cap cas es tractés d'una curiositat malsana, sinó que la informació a facilitar consistia en el preu que ja es coneixia: 600.000.- EUR, i que res impedia que la comunitat per compte propi, però també en interès dels comuners, pugui verificar amb caràcter general que en els actes de transmissió de propietat es respectin el dret de preferent adquisició, especialment quan havien manifestat que en cas que el preu no fos l'indicat, algun dels propietaris estaria interessat a exercir el dret indicat. Afegia que negar aquesta verificació a la pràctica suposava impedir l'exercici del dret de preferent adquisició, reiterant que aquesta exhibició documental necessàriament havia d'intervenir amb l'exhibició de l'escriptura de compravenda, còpia de la qual havia de constar en els arxius de la comunitat, tal com succeeix per als altres propietaris. Relata que l'esmentat dret de preferent adquisició es justificava per la mateixa dinàmica en què l'edifici es va construir. Quant a la referència que la resolució efectuava a la Sentència TSJC-21/2022 considera que aquesta resultava errònia i que la tramesa de la còpia de la compravenda resultava justificada, i que resultava irrellevant que la comunitat no hagués adoptat un acord de la naturalesa que s'esmenta amb anterioritat atès que mai havia resultat necessari.

Respecte dels treballs en l'apartament de la part demandant, reprodueix els mateixos arguments que amb anterioritat, insistint que els punts de l'ordre del dia eren coneguts per tots els propietaris i que en la Junta no es va revelar cap incidència oculta, abordant-se totes aquelles que tothom coneixia. Considera que la conclusió de l'òrgan d'instància menystenia la regla de la major facilitat probatòria i que el fet de penjar en la porta del pis un permís d'obra no justificava que les obres efectuades no haguessin pogut afectar elements comuns.

Quant a la desestimació de la demanda reconvencional, admetien la propietat de la Sra. Quesada respecte del pis d'autes, amb el benentès però, que no es podia negar la legitimació de la comunitat a l'hora de verificar les condicions reals en què va intervenir la compravenda de constant referència atès el dret autònom que se li havia de reconèixer amb aquesta finalitat i sense perjudici del dret de preferent adquisició que eventualment podria correspondre als propietaris de l'edifici. Afegia que si en la compravenda apareixien dades personals que no interessaven a la comunitat, la demandant les podia guixar. D'altra banda, negava que la demandant hagués facilitat cap dels mitjans alternatius que sostenia haver proposat, insistint en tot cas que la comunitat tenia un dret legítim per accedir al títol. Quant a la referència que s'efectuava en la factura de l'arquitecte Sr. V., indicava que no comprenia tota la durada de les obres que es van efectuar i tampoc les mencions que contenia no eren de naturalesa a provar que els treballs en qüestió s'havien efectuat sense afectar a elements comunitaris, considerant que les carències probatòries existents havien de perjudicar a la Sra. Quesada, especialment quan el seu volum havia merescut la reprovació de la majoria de veïns.

6.- La representació processal de la Sra. Quesada s'oposa al recurs d'apel·lació articulat, interessant la confirmació integra de la Sentència dictada amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada. Per això nega que la resolució dictada pel Batlle contingués cap de les irregularitats que se li atribueix, considerant pel contrari que en la mateixa s'efectuava una anàlisi exhaustiva de les pretensions articulades que resultava ajustada a dret.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El present litigi ho és en impugnació de tres Acords adoptats per la comunitat de propietaris de l'edifici X el dia 10-11-2021. En el mateix, la Comunitat de propietaris afectada s'ha oposat a la demanda i ha articulat demanda reconvencional, en què essencialment pretén, que la Sra. Quesada lliuri una còpia íntegra del contracte de compravenda, en mèrits de la qual és propietària del pis 5-1ª per a ser incorporada als arxius comunitaris. D'altra part, demana que justifiqui, a través d'un arquitecte superior, que les obres que va realitzar no afectaven elements comunits i en cas afirmatiu, ordenant la realització dels treballs necessaris per a la completa i total desaparició de l'afectació.

La Sentència dictada, estima íntegrament la demanda i desestima la reconvencional. Per això, rebutja, en primer lloc, la queixa que la comunitat havia efectuat per una pretesa vulneració als seus drets fonamentals així com l'excepció de caducitat de l'acció articulada, considerant que el termini no era el breu de tres mesos, sinó el de 12 mesos de l'art. 34.2 de la LPH. Respecte del fons de l'acció articulada, du a terme una anàlisi detallada estructurant-la al torn de cadascun dels acords que s'impugnen. Així, en primer lloc, després de recordar el règim de l'art. 25 de la LPH, considera que l'ordre del dia tramès no resultava prou clar per advertir els comuners del concret contingut que es pretenia abordar en la futura junta general, especialment a la vista que un dels acords adoptats va consistir en la prohibició del dret de vot de la propietària demandant sense tenir justificació legal ni estatutària per a fer-ho.

I és contra aquesta resolució que la representació processal de la Comunitat de propietaris s'alça d'acord amb els motius de recurs que seguidament analitzarem, si bé, en primer lloc, i per raons sistemàtiques i de lògica argumental examinarem la qüestió relativa a la caducitat de l'acció, atès que el seu triomf eventual comportaria que l'examen de les restants qüestions suscitades resultés estèril.

Segon.- Caducitat de l'acció

La resolució d'instància després de situar temporalment la junta de propietaris on s'assolien els acords impugnats (22-11-2021) i la data de la demanda exercitant l'acció en impugnació (6-10-2022), argumenta que l'acció articulada es trobava sotmesa al termini de caducitat de l'any. La part recurrent, discrepa d'aquesta conclusió considerant que la Sra. Quesada no es podia acollir al termini de caducitat de l'any, defensant amb aquesta finalitat la regularitat material dels acords adoptats.

L'examen de la qüestió relativa al termini de caducitat de les accions d'impugnació d'un acord comunitari però, no pot intervenir des de la perspectiva que pretén el recurrent. En efecte, determinar si l'acord s'ajusta a la legalitat concurrent és una qüestió substantiva, que s'ha de valorar materialment quan s'examini el fons de la qüestió debatuda. En canvi, la caducitat de l'acció entesa com un supòsit d'extinció del dret o de l'acció pel transcurs del temps preestablert, s'ha de verificar des de la perspectiva del fonament de l'acció que s'articula.

En el present supòsit la impugnació de l'acord es plantejava al torn de dos arguments principals: la privació del dret polític de vot de la demandant i la manca de correspondència entre els acords adoptats i l'ordre del dia fixat en la convocatòria, en vulneració de la LPH, concretament els articles 24.6 i 25. No ens pot passar per alt que l'art. 34.2 de la LPH preveu dos terminis de caducitat diferents segons la classe d'acord que s'impugni: un termini general de trenta dies i un altre especial d'un any, quan l'acord intervingui amb infracció d'algun precepte de la LPH o dels estatuts de la comunitat de propietaris. A partir del moment en què el fonament de la demanda judicial articulada es situa en el menysteniment de diferents disposicions de la LPH, el termini de caducitat aplicable resultava ser l'especial de l'any i no el general de 30 dies, tal com la resolució dictada per la Batlle "a quo" establia encertadament, el tot sense perjudici de quin pugui ser el resultat, quant al fons, de l'acció articulada.

El motiu del recurs articulat per aquesta raó es veurà abocat al fracàs.

Tercer.- Sobre la suspensió del dret a vot de la Sra. Quesada. Respecte d'aquesta qüestió, la Sentència dictada acull la demanda articulada per la Sra. Quesada quan denunciava que se li havia vulnerat injustificadament el seu dret de vot en la junta de propietaris, argumentant que 1) l'ordre del dia figurant en la convocatòria no contenia cap previsió específica sobre aquesta qüestió i 2) no existia una disposició legal o estatutària que recolzés la privació o suspensió del dret de vot acordat.

La representació processal de la part recurrent sosté que malgrat el contingut de l'acord adoptat, es va permetre que la Sra. Quesada pogués votar tant en aquella junta com amb les posteriors si bé sempre es va trobar en minoria resultant el pes del seu vot innocu; que en definitiva el que es pretenia no era privar-la de votar en les juntes sinó recordar-li que havia de complir amb els estatuts de la comunitat de propietaris. Referia en aquesta eventualitat que els acords adoptats varen néixer morts, ineficaços sense cap propòsit ni intenció d'aplicar-los.

Aquests motius del recurs no deixen de ser una mera reiteració dels mateixos arguments que ja van ser examinats per la Sra. Batlle el que seria per si sol ja suficient per a desestimar el recurs que s'articula. Això no obstant, i per tal d'atorgar a la part recurrent una resposta completa a les seves pretensions, afegirem que compartim plenament els arguments continguts en la Sentència recorreguda. En efecte, el fet que la Junta de la Comunitat de propietaris decidís no aplicar l'acord adoptat, no obsta que el mateix existeixi i sigui vigent. En aquesta eventualitat, l'única via de què disposava la Sra. Quesada per a oposar-s'hi, era la seva impugnació jurisdiccional tal com ha estat fet, sense que en conseqüència res se li pugui retreure per aquesta raó.

En tot cas, referirem que la resolució adoptada sobre aquesta qüestió s'ajusta a la legalitat existent. En efecte, la participació dels propietaris en les decisions de la comunitat de propietaris, intervé a través del debat i posterior votació de les propostes d'acord que s'han pogut incloure en l'ordre del dia. Així el dret de vot, resulta cabdal en el règim de propietat horitzontal perquè assegura la participació efectiva dels propietaris en la gestió de la comunitat, acord al principi de participació democràtica segons el coeficient assignat en els estatuts. En conseqüència, i erigint-se la privació o suspensió del dret de vot com una clara alteració als principis indicats de funcionament, les regles que la preveuen han de ser interpretades de manera restrictiva.

En aquesta eventualitat, recordarem que la LPH contempla la privació del dret de vot dels propietaris només per aquells que "(···) al temps d'iniciar-se la Junta no es trobin al corrent del pagament de tots els deutes vençuts amb la Comunitat i no els hagin impugnat judicialment o consignat judicial o notarialment el seu import" (art. 24.6). D'altra part, la jutjadora "a quo" apunta que tampoc els estatuts limiten els drets dels propietaris a la participació en la junta.

Malgrat que això, la part recurrent pretén que la limitació del dret de vot dels propietaris no es podia cenyir a les situacions d'incompliment de les obligacions econòmiques a càrrec de cada propietari sinó que s'havia d'entendre que afectava qualsevol situació d'incompliment general, encabint-hi així les obligacions previstes en els estatuts. Aquest argument suposa una interpretació extensiva de la Llei en un àmbit restrictiu dels drets individuals que el nostre ordenament no admet i que ensems topa amb el principi que només la Llei pot modular el dret de vot dels propietaris.

Quant a la irrellevància en el resultat que s'atribueix al vot de la Sra. Quesada, es tracta aquest d'un argument d'oportunitat estricta que poca rellevància pot tenir quan del que es tracta és de determinar si l'afectació que la propietària demandant va patir es trobava justificat i no la incidència que la seva participació efectiva podia haver tingut en el resultat.

En conseqüència i deixant de banda la suposada irregularitat que també retreu la resolució recorreguda respecte del contingut de l'ordre del dia que tindrem ocasió d'examinar més endavant, l'acord assolit per la comunitat de propietaris quan privava la propietària demandant del seu dret de vot al marge dels supòsits taxats previstos per a fer-ho, resultava manifestament il·legal.

El primer motiu del recurs articulat haurà de ser desestimat i la resolució adoptada confirmada íntegrament.

Tercer.- Respecte de la impugnació dels acords adoptats per manca de previsió específica inserida en l'ordre del dia de la convocatòria.

La Sentència dictada disposa també la nul·litat dels acords adoptats, considerant en essència, que l'ordre del dia tramès en la convocatòria resultava massa genèric i no permetia als propietaris conèixer amb exactitud l'objecte precís del debat que es pretenia portar a terme i posterior votació entre comuners.

La representació processal de la part recurrent s'alça contra aquest raonament sostenint que l'ordre del dia enunciava de manera clara i detallada els específics aspectes que es pretenien tractar en la Junta General Extraordinària i que la Sra. Quesada no els podia ignorar, atès que en definitiva aquesta Junta venia provocada per la seva actuació.

També sobre aquesta qüestió, l'òrgan d'instància efectua una anàlisi molt acurat de la qüestió suscitada assolint unes conclusions que compartim plenament. En efecte, la convocatòria de la junta de propietaris es troba regulada en l'art. 25 de la LPH, indicant-se en el seu apartat 2: "La convocatòria de la Junta de Propietaris l'ha de fer d'aquests, els promotors de la reunió, indicant les qüestions a primera o, si és el cas, de la segona convocatòria. Les citacions per obtenir l'aprovació d'acords prescindint de la seva voluntat.

seguint:

necessaris estatutàriament i legalment previstos en ordre a participar, prendre la paraula i votar en la citada junta.

2.- Adopció de les decisions que s'escaiguin i corresponguin al respecte. 3.- Examen i tractament de les incidències darrerament produïdes i relacionades amb la propietària del pis 5è-1ª, places d'aparcament G-17 i G- 18 i quartet traster T-17-.

4.- Adopció de les decisions que s'escaiguin i corresponguin al respecte (···)"

resolució recorreguda, consistiren en:

consti el preu d'adquisició i si no el presenta que es suspengui el seu vot en les juntes de propietaris.

2.- Revocació de l'autorització per part de la comunitat a la Sra. Quesada, propietària del pis 5è-1ª per a la realització dels treballs esmentats i executats, per existir engany al respecte.

3.- Reserva per part de la comunitat d'exigir a la Sra. Quesada, ··· que reposi el seu pis a l'estat anterior a la realització d'aquelles obres, salvat el que respecta al cable autoritzat"

legítimament es podia considerar que aquest punt de l'ordre del dia, només concernia les persones en aquesta situació.

la referència o menció continguda en l'ordre del dia no revesteix el pretenia parlar en Junta en les obres realitzades per la demandant en resultava incongruent.

qüestió també ha de ser desestimat, amb confirmació de la resolució dictada en relació amb la demanda principal formulada per la Sra. Quesada.

compravenda atorgat per la Sra. Quesada.

apartament.

referim a la pretesa necessitat de justificar l'abast dels treballs fets per precisa dels elements comuns (art. 6), d'on s'infereix que una eventual general (ascensors, vestíbuls, etc) o particulars pels propietaris afectació d'un element estructural, obra en autes la factura resum de s'extreu que, com succeeix en la majoria d'edificacions a Andorra,

element privatiu, quina supressió no sembla poder incidir en la treballs gaudien de l'oportuna autorització administrativa, s'ha de llicència d'obra atorgada per l'administració corresponent.

atorgada per la demandant, tampoc aquesta pretensió pot ser acollida de propietat.

per part de la Sra. Quesada es va realitzar, circumstància aquesta que estatuts de la comunitat contemplen per als restants comuners. Ara preferent adquisició suposa poder conèixer les condicions en què la informació però excedeix l'àmbit material del present litigi (recordarem finalitat.

del recurs articulat.

Cinquè.- costes ocasionades en aquesta alçada siguin imposades a la part recurrent en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia,

Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS X contra la Sentència 34/2023 de data 26-4-2023 que confirmem íntegrament.

Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.