Resolució del contracte - defectes substancials (0039/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 039/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Julián va formular demanda contra el Sr. Galan en data 27 de maig del 2009 sol·licitant que, atès l'incompliment per part del defenent de les seves obligacions contractuals pel que fa a la data d'entrega de l'habitatge adquirit pel seu mandant i a les condicions en les què aquesta es volia fer, es dictés Sentència declarant la resolució del contracte de promesa de compravenda de l'apartament que es trobaria situat a la planta sisena, porta A de l'edifici "A.", en aquell moment en construcció, i una plaça d'aparcament del mateix immoble, celebrat entre les parts en data 3 de març del 2004, condemnant al Sr. Galan a retornar al seu mandant la suma de 186.097,40 euros, que ell va satisfer en el seu moment com a part del preu de les esmentades unitats immobiliàries, més els interessos legals de dita quantitat a comptar del dia 19 de febrer del 2009 fins la total liquidació del deute, o en el seu defecte, a partir de la contesta a la demanda.

II.- En data 17 de juny del 2009 la representació processal del Sr. Galan va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa amb l'argument que l'agent havia seguit fent els pagaments parcials del preu que havien quedat pendents molt després d'haver-se escolat el termini fixat al contracte per acabar l'obra, circumstancia que suposava una novació del mateix respecte d'aquest punt. Pel que fa a la divergència entre el que constava als plànols lliurats en el moment de celebrar el contracte i la situació en la què finalment es trobava l'habitatge, considerava que no era transcendent, ja que la superfície ers similar i les qualitats semblants a les pactades, i, en tot cas, aquestes modificacions s'havien produït per raons tècniques i no li eren imputables. Per últim, argumentava que el contracte no preveia l'obligació del promotor de retornar les quantitats lliurades a compte en cas d'incompliment per part seva, i menys encara amb els seus interessos, motius pels quals sol·licitava la desestimació de la demanda i la imposició de les costes a l'adversa.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència el dia 13 de gener del 2010 estimant majoritàriament la demanda formulada pel Sr. Julián contra el Sr. Galan, declarant resolt el contracte de promesa de compravenda del domini útil de l'apartament radicat a XXXX, atorgat pels litigants el dia 3 de març del 2004 i condemnant per aquest motiu al defenent a restituir a l'agent la suma de 186.097,40 euros, més els interessos legals de dita quantitat a comptar del dia 6 de març del 2009 i fins que fos íntegrament liquidat el deute, imposant al defenent les costes del procediment.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Galan i, en virtut dels arguments que exposa, demana la seva revocació i la desestimació íntegra de la demanda formulada contra ell.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La Sentència que ara es recorre estimava la demanda formulada pel Sr. Julián, considerant que el fet que l'habitatge que el Sr. Galan s'havia compromès a vendre-li disposés d'una sola habitació, entre altres defectes de menor entitat, quan s'havia pactat que en tindria dues, constituïa un incompliment greu de les seves obligacions com venedor que facultava al comprador per demanar i obtenir la resolució del contracte.

En contra d'aquesta decisió s'alça el recurrent argumentant que en el contracte signat entre les parts no es feia constar en cap moment que l'apartament que es prometia vendre hagués de tenir dues habitacions, sinó exclusivament que aquest tindria una superfície de 59,5 m2 aproximadament, condició que s'havia complert, que, d'acord amb el que en ell es manifestava, els plànols que l'acompanyaven eren merament orientatius, de tal manera que les condicions en les què es lliuraria l'apartament podien patir modificacions per raons tècniques, jurídiques o econòmiques i que el fet de tenir una sola habitació i no dues no era un defecte substancial.

II.- Els arguments de la part recurrent no es poden acceptar, ja que el fet que en el contracte no constés que l'habitatge que es prometia vendre havia de tenir dues habitacions no resulta rellevant quan el mateix anava acompanyat d'un plànol de l'apartament, que també estava signat per les parts i que s'ha de considerant integrant de l'acord de voluntats, en el què es recollia aquesta circumstància de manera clara (foli 19).

Tampoc es pot defensar que es tractava d'un plànol aproximat i merament orientatiu, com es manifestava al contracte signat entre les parts, perquè cal entendre que aquesta qualificació es podia referir a detalls accidentals de l'apartament, però no a una circumstància com era la seva distribució en una o dues estances que podia resultar decisiva per la formació de la voluntat del comprador a l'hora d'adquirir-lo. Aquesta interpretació s'ha de considerar preferent per dos raons: en primer lloc, perquè aquest contracte s'ha de considerar com d'adhesió, ja que cal presumir que va ser redactat unilateralment pel venedor en relació a tots els habitatges que prometia vendre i el va signar un particular, i, per tant, les clàusules que puguin resultar fosques no es poden interpretar en benefici de qui les va redactar i, en segon lloc, perquè admetre la interpretació del defenent en el sentit que la manca de concreció de les característiques de l'habitatge podia afectar a qualsevol dels seus elements resulta clarament abusiu. El mateix es pot dir de l'argument del recurrent en el sentit que la modificació podia produir-se per exigències tècniques, econòmiques o jurídiques, ja que no s'ha provat que aquesta fos la causa que la va originar i, en tot cas, tampoc per aquest motiu es podien modificar condicions essencials de l'immoble, perquè això comportaria deixar en mans del constructor el compliment del contracte, situant al comprador en total indefensió, ja que no podria saber fins el moment que li fos lliurat l'immoble adquirit quines característiques, fins i tot aquelles que es poden considerar bàsiques, tindria finalment.

III.- Tampoc es pot admetre l'argument de la part recurrent en el sentit que el fet que un habitatge tingui una o dues habitacions no suposa una diferència transcendent, ja que l'existència de dues estances permet una independència i una intimitat quan en ell conviuen pares i fills, o persones no lligades per vincles matrimonials o en condicions d'afectivitat assimilables, que no és possible quan només es disposa d'una estança, raó per la qual, o bé el comprador no pot gaudir del pis d'acord amb les condicions que cercava i, per tant, s'ha frustrat la finalitat per la qual es va adquirir, o bé el seu valor disminueix en el mercat, raó per la qual el perjudici que pateix és evident.

Per aquestes raons, s'ha de considerar ajustada a dret la petició de resolució del contracte feta per l'agent, entenent que el defecte que afectava al pis que se li va prometre vendre era prou substancial per entendre que se li volia lliurar un aliud pro alio.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes que aquest hagi generat a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Galan contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 13 de gener del 2010, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.