Resolució contractual per instal·lació il·legítima de passarel·la exterior a la terrassa i fins finca veïna

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Srs. Narváez, i Pera

Representant: Sr. Plaza

Advocat: Sra. JSH

Apel·lat: AGÈNCIA ESTATAL DE RESOLUCIÓ D'ENTITATS BANCÀRIES en tant que administradora judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat B SA

Representant: Sra. Cañellas

Advocat: Sra. MAA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President en funcions: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: ARRENDAMENTS. Incompliment contractual. Requisits per fonamentar resolució contractual. Aquiescència de la propietat

SENTÈNCIA 000045/2025

Andorra la Vella, 11 de març del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 8 de gener de 2024, la representació processal de l'entitat B, S.A.U. interposà demanda de resolució contractual, reclamació de quantitat i desnonament contra els senyors Narváez i Pera, tot sol·licitant que es declarés resolt i extingit el contracte d'arrendament atorgat; que es condemnés als demandats a deixar lliures i vàcues les unitats immobiliàries arrendades; que se'ls condemnés a abonar a l'arrendadora, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, la quantitat mensual de 1.568,89 EUR des de l'1 de febrer de 2024 i fins al retorn efectiu de la possessió de les unitats immobiliàries arrendades, amb les degudes actualitzacions; així com de l'import que resultés acreditat en concepte de consums a comptar de l'1 de gener de 2023 i dels que s'anessin generant fins al retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de Sentència; al pagament de l'import de 447,52 EUR (IGI inclòs) en concepte de danys i perjudicis per les despeses que es generarien de retirada de la passarel·la; en relació a la fiança en el seu dia abonada per un import de 3.000 EUR, en cas que no s'hagués d'utilitzar per cobrir els pagaments detallats en el contracte d'arrendament, que el mateix fos deduït del deute definitiu en concepte d'ocupació indeguda, consums realitzats i/o despeses de retirada de la passarel·la, tot retornant-se en el seu cas, el seu excés. Demanava també la condemna dels senyors Narváez i Pera a satisfer les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocada i procuradora, entre d'altres, a acreditar en període d'execució de Sentència.

A l'acte del judici oral, la representació processal de l'administració judicial de l'entitat B, S.A.U. modifica la petició relativa a la indemnització que sol·licitava per la retirada de la passarel·la, en el sentit de demanar-ho amb caràcter subsidiari, pel cas que els demandants no la retiressin pel seu compte.

2.- En data 19 de febrer de 2024, la representació processal dels senyors Narváez i Pera contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant-se a la mateixa afirmant gaudir d'autorització verbal de B per la instal·lació de la passarel·la d'autes, als efectes de què el seu gat pogués transitar per la mateixa, des del 2016, quan es van canviar de residència passant a viure a l'àtic del costat en el mateix edifici, havent estat aquest el motiu del canvi. Sol·licitava la seva íntegra desestimació i la imposició del pagament de les costes a l'agent. Subsidiàriament i d'estimar-se la pretensió de l'agent, demanava la desestimació de la petició de condemna a abonar l'import de 447,52 EUR en concepte de danys i perjudicis per les despeses derivades de la retirada de la passarel·la, oferint-se a desinstal·lar-la ells mateixos.

3.- En data 10 d'octubre de 2024 el Tribunal unipersonal del Batlle va dictar Sentència, amb entre altres, la següent part dispositiva:

"que estimant substancialment la demanda formulada per la mercantil "B, S.A.U." i dirigida contra els Srs. Narváez i Pera, ha de declarar i declara resolt en data un de febrer de l'any en curs el contracte privat d'arrendament d'habitatge sobre el XXXX així com el traster corresponent, unitats immobiliàries totes elles fent part del Conjunt Residencial "CR", Bloc A de la població i Parròquia d'Escaldes-Engordany (Principat d'Andorra), i ha de condemnar i condemna solidàriament als darrers a:

Primer.- deixar les unitats immobiliàries descrites anteriorment, lliures, vàcues i expedites a la disposició de l'instant d'aquest plet -pronunciament aquest que també afecta a tot ocupant sense títol-.

Segon.- pagar a la mercantil demandant en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual de mil cinc-cents seixanta-vuit euros amb vuitanta-nou cèntims (1.568,89.- EUROS) -subjecte aquesta, si fos el cas, als increments anyals corresponents segons variació de l'Índex de Preus al Consum publicat pel Govern- i això d'ençà l'1 de febrer del 2024 i fins que es produeixi el retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada.

Tercer.- assumir l'import que resulti acreditat en període d'execució de sentència per les despeses que originin els serveis i els subministraments dels que gaudeixin d'ençà l'1 de gener del 2024 i fins el retorn efectiu de la possessió, sempre que es corresponguin amb consums de caràcter individual que puguin ser clarament identificables i sobre aquests s'hi refereix el II.- Fonament de Dret.

Quart.- la fiança de tres mil euros (3.000.- EUROS), liquidada en el seu moment, ha de servir, en tot o en part, a les finalitats previstes a l'apartat 2. de l'article 14 de la Llei 15/2022, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, prèvia justificació documental del que correspongui deduir de la mateixa.

Cinquè.- imposant les costes processals de primera instància als defenents segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal dels senyors Narváez i Pera en considerar que incorre en un error en la valoració de la prova. A mode de síntesi, fonamenta el seu recurs en entendre acreditada l'existència d'autorització verbal per la instal·lació de la passarel·la d'autes per part de la propietat que hauria estat atorgada per la senyora Suárez, a banda de què en haver-se instal·lat al 2016 i ser la mateixa visible des del carrer, l'autorització tàcita també existia. Considera també que la propietat no ha acreditat que la passarel·la comporti l'existència de risc o perill pels veïns de l'edifici, i que la seva instal·lació tampoc ha comportat cap modificació dels elements comuns de l'immoble. Extrems que la propietat havia d'haver acreditat. Demana la revocació de la Sentència impugnada i la condemna de la part recorreguda al pagament de els costes processals generades en ambdues instàncies.

Subsidiàriament, demana la revocació parcial de la Sentència, en el sentit de què es revoqui la condemna de la part defenent i avui recurrent al pagament de les costes processals generades en la instància. En aquest cas demana també que no hi hagi especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada.

5.- La representació processal de l'administració judicial de l'entitat B, S.A.U. s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la confirmació de la resolució impugnada, amb imposició de les costes processals generades en aquesta alçada a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació rau en determinar si s'ha acreditat l'existència d'autorització expressa atorgada per la propietat del pis arrendat en relació a la instal·lació de la passarel·la d'autes i, en tot cas, si la seva instal·lació constitueix un incompliment contractual que pugui emparar la resolució del contracte d'arrendament.

Segon.- Antecedents d'interès:

1. En data 1 de novembre de 2016, l'entitat B, S.A.U. (B, S.A.U., a partir d'ara), en qualitat de propietària i representada per l'AREB i els senyors Narváez i Pera van atorgar un contracte d'arrendament del XXXX i d'un traster, per un termini de 5 anys i per un import de 1.400 EUR mensuals, revisable anyalment en funció de l'IPC, així com un pagament anyal de les despeses de consums (folis 5 i ss.).

En el seu pacte 6 s'imposaven una sèrie de prohibicions a la part arrendatària -quina infracció es preveia com a causa de resolució anticipada del contracte en el seu pacte 12è- que només podien resultar exceptuades prèvia autorització expressa de l'arrendadora manifestada per escrit. Així, en el seu apartat f) s'establia la prohibició de col·locar qualsevol tipus d'objecte en les terrasses i en els balcons, així com posar-hi jardineres i estendre la roba a l'exterior; en l'apartat i) del mateix pacte, es prohibia qualsevol actuació que causés incomoditats a d'altres veïns de l'immoble i en el j) la tinença d'animals en la cosa arrendada.

2. En data 18 de juliol de 2023 B, S.A.U., per causa d'haver rebut queixes d'altres veïns de l'immoble, els va comunicar que havien de retirar la passarel·la que havien col·locat des del seu balcó i fins a un arbre radicat a la parcel·la veïna, sobrevolant la terrassa dels baixos, als efectes de què el seu gat hi pogués sortir a passejar; recordant-los també que no podien tenir gats al pis, per contravenir els pactes 6 f) i j) del contracte d'arrendament que les vinculava.

3. El 8 d'agost de 2023 els senyors Narváez i Pera van proposar mantenir la passarel·la tot assumint ells mateixos i la seva companyia d'assegurances la responsabilitat civil que se'n pogués derivar. B, S.A.U. no ho va acceptar, insistint en què la mateixa s'havia d'extreure.

4. A través de l'Acta de presència realitzada per la Saig S en data 4 d'octubre de 2023, B, S.A.U. va saber que la passarel·la continuava instal·lada en el mateix indret (folis 18 i ss.), tot procedint novament, en data 7 de novembre de 2023, a advertir als seus arrendataris de la necessitat de retirar-la i retornar l'immoble arrendat al seu estat original. A més, en data 30 d'octubre de 2023, B, S.A.U. els tornà a requerir de reposar l'immoble al seu estat original, donat el risc que la passarel·la comportava per les persones, per la resta d'unitats immobiliàries i per l'afectació de la façana lateral de l'edifici.

Tercer.- De la valoració conjunta de la prova practicada es deriva que els senyors Narváez i Pera no gaudien de la pertinent autorització expressa per poder instal·lar una passarel·la des de la seva terrassa i fins a una finca veïna, per permetre que el seu gat pogués desplaçar-se lliurement. Noti's que d'existir, s'hagués aportat. I noti's que una tal autorització hauria d'haver-se formalitzat de forma escrita (vegi's pacte 12è del contracte d'arrendament) donat que amb la instal·lació de la passarel·la es vulnerava l'apartat 6.f) del dit contracte, ja que si es prohibia la col·locació de qualsevol tipus d'objecte en les terrasses, és evident que no es podia col·locar una passarel·la que unia la terrassa amb la parcel·la veïna (vegi's fotografies obrant als folis 10 i ss. i les adjuntades a l'Acte de presència de la Saig, folis 13 i ss.) ; a banda de què també estava prohibida la tinença d'animals i no consta tampoc que la tinença del gat a l'interior del pis arrendat hagués estat autoritzat expressament per la propietat.

Ara bé, del resultat de la prova practicada també es deriva l'existència d'una aquiescència de la propietat en relació, com a mínim, a l'existència de la passarel·la -tot i desconèixer-se des de quina data-, que curiosament havia de servir per permetre el desplaçament del gat dels senyors Narváez i Pera a l'exterior. Així es deriva de la declaració de la senyora Suárez -treballadora de B Gestió, encarregada de gestionar els lloguers de les propietats de B-, ja que la mateixa va reconèixer conèixer l'existència de la passarel·la en qüestió. Per tant i malgrat la senyora Suárez no tingués capacitat de decisió i, per contra, es trobés sota les ordres d'un responsable, hem d'entendre que en tractar amb els arrendataris aquests podien tenir la confiança de què la propietat coneixia i no s'oposava a l'existència de la passarel·la que, a més, restava a la vista de tothom. I això sense perjudici de si la senyora Suárez ho va comentar a la propietat o al seu responsable, ja que la legítima confiança dels tercers -arrendataris-, de gaudir de la pertinent autorització, es va produir. Noti's com en el marc de la prova testifical que la mateixa va efectuar en el marc del judici oral de la instància anterior, va afirmar que ella facilitava al màxim les peticions dels arrendataris, amb el límit de l'existència de queixes per part d'altres veïns. Queixes que mentre ella mateixa va treballar per compte de B Gestió, no es van produir.

Conseqüència de l'anterior, d'haver gaudit els arrendataris de l'aquiescència inicial de la propietat en relació a l'incompliment de les obligacions establertes en els apartats f), i) i j) del contracte d'arrendament, aquestes no poden ser considerades com a causa de resolució contractual, donant lloc a una resposta tan dràstica i desproporcionada com és el trencament d'una relació obligatòria de tracte successiu.

Quart.- Sense perjudici, però, de no concórrer causa de resolució contractual, no podem obviar que la instal·lació de la passarel·la per part dels arrendataris constitueix un evident i manifest risc per la resta de veïns de l'edifici, sobre tot pels ocupants de la planta baixa que la mateixa sobrevola. Risc que per molt que s'hagi intentat garantir amb la pòlissa d'assegurances de responsabilitat civil dels mateixos arrendataris que l'han instal·lat, no té perquè ser imposat a la resta de veïns de l'edifici d'autes, ni tampoc a la propietat que a hores d'ara ha manifestat la seva voluntat de què la passarel·la sigui desinstal·lada. De fet, el que corresponia era no crear-lo amb la instal·lació de la passarel·la de constant referència. Procedeix, per tant, que els senyors Narváez i Pera la retirin. Com sigui però que una condemna en aquest sentit en el marc de la present causa sobrepassa l'objecte dels termes del debat que ens han estat sotmesos, no podem fer més que posar de relleu aquest extrem, quina obligació haurà de ser requerida en el seu cas per la propietat, ja sigui directament o indirectament i assumint-ne el cost els arrendataris.

Cinquè.- Conseqüència de l'anterior és l'estimació del recurs d'apel·lació interposat pels senyors Narváez i Pera, i la revocació de la resolució recorreguda, en el sentit de què no procedeix la declaració de resolució del contracte d'autes ni el desnonament dels arrendataris, ni tampoc cap condemna dels senyors Narváez i Pera a satisfer cap import en concepte d'ocupació indeguda.

Sisè.- L'estimació del recurs d'apel·lació interposat comporta que no s'hagi d'efectuar cap especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil; i en relació a les costes processals generades en la instància, donades les especials circumstàncies concurrents, no s'efectua especial imposició en relació al seu pagament.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar el recurs d'apel·lació interposat pels senyors Narváez i Pera, contra la Sentència dictada en data 10 de gener de 2024 pel Tribunal unipersonal del Batlle que revoquem en el sentit de què no procedeix la declaració de resolució del contracte d'autes ni el desnonament dels arrendataris, ni cap condemna dels senyors Narváez i Pera a satisfer cap import en concepte d'ocupació indeguda.

SEGON.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes ocasionades en cap de les dues instàncies.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.