Compravenda immoble - autorització administrativa per a estrangers (0015/10)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 015/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Ribes i Villegas van presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Zurita, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència: a) declarant resolts els contractes de promesa irrevocable de compravenda atorgats entre la societat defenent i els Srs. Ribes i Villegas sobre els apartaments planta 1a portes 1a, 2a i 6a amb els seus corresponents trasters i places d'aparcaments situats a l'edifici O., que la societat defenent està bastint al poble del Tarter; b) condemnant a la societat Zurita a retornar als Srs. Ribes i Villegas la suma de 43.553 EUR lliurada per aquests en concepte d'acompte sobre el preu pactat per la compravenda de les unitats immobiliàries de referència, majorat amb els interessos pactats contractualment; c) condemnant a la societat defenent a abonar als demandants la totalitat de les despeses que els hi hagin estat ocasionades per la tramitació de la present causa reclamades a partir de la data de contesta a la demanda.

II.- La societat Zurita va contestar que les parts adverses no tenen cap legitimació ad causam en contra de la part defenent, car no poden demanar la resolució d'uns contractes i una indemnització en virtut de contractes que ja havien estat anteriorment resolts per aquesta part per motiu de llurs propi incompliments contractuals, i va sol·licitar que es dictés sentència a fi i efecte que: 1) es declari la resolució de tots els contractes de data 14 de juny de 2004 signats per les parts relatius a la promesa de compravenda dels apartaments situats a la planta 1a, porta 1a, 2a i 6a de l'XXXX, i dels tres trasters i tres places de pàrking corresponents; 2) es reconegui el dret d'aquesta part a ser indemnitzada pels consorts Ribes i Villegas d'un import equivalent al 20% dels preus pactats en els contractes d'autes relatius, entre altres unitats immobiliàries, als apartaments situats a la planta 1a, porta 1a, 2a i 6a de l'edifici O., o sigui 87.106EUR, i atès que ja varen lliurar el 10%, o sigui l'import de 43.553 EUR, que es reconegui el dret d'aquesta part a fer seu l'import lliurat i que es condemni als consorts Ribes i Villegas a pagar a aquesta part el saldo, o sigui 43.553 EUR.

III.- Per sentència de data 24 de novembre del 2009, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, desestimant en tots els seus termes la demanda formulada pels Srs. Ribes i Villegas, i estimant la demanda reconvencional plantejada per la societat Zurita, va: declarar la resolució dels tres contractes de promesa irrevocable de compravenda subscrits per sengles parts litigants en data 14 de juny del 2004, pel que fa als apartaments situats a la planta 1a, portes 1a, 2a i 6a de l'edifici O., radicat al Tarter, a la Parròquia de Canillo, endemés de 3 places d'aparcament i 3 tarters ubicats al mateix immoble, condemnant ensems a la part defenent reconvencional, en concepte d'indemnització dels danys i perjudicis, a pagar a la part actora reconvencional la quantitat total de 87.106 EUR, deducció feta de la suma de 43.553 EUR que ja es troba en possessió d'aquesta darrera, tot el qual fent imposició a la part actora i alhora defenent reconvencional de la totalitat de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i procurador.

VI.- Contra aquesta resolució els Srs. Ribes i Villegas han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que els contractes celebrats entre les parts s'atorgaren contravenint la Llei aplicable al Principat en matèria de compravenda de béns immobles, concretament excedint les limitacions contingudes a la dita Llei i, no eren aquesta part la que tenia obligació de conèixer la normativa andorrana, sinó la part venedora, denegant el seu atorgament; que de l'anàlisi dels contractes d'autes es desprèn que ha existit un incompliment contractual per part de la societat Zurita, l'incompliment del termini de lliurament dels béns immobles, per tot el dia 30 de juny i que aquest incompliment no fou subsanat en el termini de gràcia contractualment pactat.

II.- En data 14 de juny del 2004 els Srs. Ribes i Villegas van signar amb la societat Zurita, 3 contractes de promesa de compravenda relatives a 3 pisos amb traster i plaça d'aparcament, de l'edifici O. que aquesta societat estava construint al poble del Tarter, Parròquia de Canillo, per un preu respectiu de 171.884 EUR, 171.884 EUR i 91.762 EUR a pagar de la manera següent: el 10% del total preu convingut a la signatura de la promesa de compravenda, el 35% en el moment en que l'estructura de l'edifici estigui finalitzada, el 30% en el moment en que la coberta de l'edifici estigui finalitzada, el 10% en el moment en que les parets divisòries interiors estiguin acabades, el 10% en el moment de l'oferta de la possessió de les unitats immobiliàries, el 5% en el moment en que es formalitzi l'escriptura pública de compravenda. En els referits contractes de promesa de compravenda les parts van igualment pactar: que l'impagament transcorreguts que siguin 15 dies naturals del seu venciment, de qualsevol de les quantitats previstes, facultarà a la part prometent venedora, 1) bé a considerar resolt el contracte fent seu el 20% del total del preu convingut per a la compravenda definitiva en concepte d'indemnització, 2) o bé a exigir de la part prometent compradora el compliment del convingut; que la part prometent venedora es compromet excepte causa de força major a entregar a la part promitent compradora les claus de les unitats immobiliàries objectes dels contractes abans de per tot el dia 30 de juny de l'any 2007. Nogensmenys, en el cas que les claus de les unitats immobiliàries no fossin entregades, o almenys ofertes, a la part prometent compradora dins del termini pactat, però ho fossin dintre dels 12 mesos immediatament següents, és a dir abans de per tot el dia 30 de juny del 2008, la part prometent compradora podrà exigir de la venedora una indemnització. Transcorregut aquest segon termini sense que s'hagi fet entrega de les claus de les unitats immobiliàries, la part prometent compradora podrà optar entre: 1) bé exigir de la part venedora la indemnització preufetera calculada fins al moment en que s'entreguin efectivament les claus de les unitats immobiliàries, 2) o bé considerar resolt aquest contracte i exigir de la part prometent venedora el reembossament de les quantitats pagades acompte de preu.

III.- Els Srs. Ribes i Villegas són de nacionalitat espanyola. És cert que la normativa vigent a Andorra exigeix la necessitat d'una autorització administrativa prèvia per tal que un estranger pugui adquirir en propietat un immoble a Andorra, i per tant la manca d'autorització preceptiva per a l'adquisició d'immobles al Principat per estrangers comporta la manca d'eficàcia de la compravenda privada. Els Srs. Ribes i Villegas eren totalment assabentats de que es necessitava aquest tipus d'autorització pels estrangers, ja que l'article 7 dels contractes de compravenda estableix que: "...es procedirà a atorgar l'escriptura definitiva de compravenda la qual s'establirà a favor de la part prometent compradora...a condició...si és de nacionalitat estrangera, acrediti estar en possessió del corresponent permís administratiu per adquirir-les. L'obtenció de tal permís...correra sempre a càrrec de la part compradora". Nogensmenys, la Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries de data 15 de desembre del 2000 ha vingut regular el cas de la compravenda d'immobles per estrangers, estipulant en el seu article 5: "S'entenen preparatoris tots els contractes atorgats sense l'autorització administrativa preceptiva d'adquisició, tant si s'han qualificat de contracte de promesa o de compromís de transmissió com de transmissió definitiva. Els dits contractes són vàlids i eficaços com a tals si reuneixen els requisits essencials del dret...". Per conseqüent, encara que els Srs. Ribes i Villegas no gaudien de l'autorització administrativa per tal d'adquirir les unitats immobiliàries objectes dels contractes de compravenda d'autes, al moment de la signatura dels mateixos, els referits contractes constitueixen contractes preparatoris pendent del compliment de la totalitat dels requisits legals pertinents, i per tant tenen plena validesa i eficàcia. A més a més, s'ha de posar de relleu que en el seu escrit de demanda la part actora no sol·licita la nul·litat dels contractes de promesa de compravenda, però únicament la seva resolució.

IV.- Ambdues parts demanen que els 3 contractes de promesa de compravenda d'autes siguin declarats resolts per incompliment, i per tant s'ha de donar lloc a aquesta petició. Ara bé, la problemàtica consisteix a determinar a quina de les parts s'ha d'imputar l'incompliment contractual originant la resolució dels contractes. Els Srs. Ribes i Villegas manifesten que l'incompliment contractual s'ha d'imputar a la societat Zurita per no haver la mateixa lliurat les unitats immobiliàries objectes dels contractes de promesa de compravenda, abans de l'expiració del període de gràcia establert per a l'entrega de l'obra, és a dir pel dia 30 de juny del 2008. Al contrari la societat Zurita pretén que l'incompliment s'ha d'imputar a l'adversa que no va satisfer l'obligació contractual de pagament en el termini de 10 dies naturals previst en les promeses de compravenda. S'ha d'examinar l'un darrera l'altra aquests dos arguments.

V.- El dia 11 d'abril del 2008 la societat Zurita va enviar als Srs. Ribes i Villegas una carta comunicant- los que estava finalitzada l'estructura de l'edifici O. i requerint-los d'efectuar el pagament equivalent al 35% del preu total convingut en un termini de 10 dies naturals. La societat Zurita, no pot sense mala fe pretendre que acabada l'estructura de l'edifici el dia 11 d'abril del 2008, es podria lliurar les unitats immobiliàries abans del dia 30 de juny del mateix any, quan encara romania a realitzar la coberta de l'edifici, les parets divisòries interiors i d'acondicionament dels pisos. Ara bé, la societat Zurita manifesta que el retard fou degut a la força major prevista en els contractes. Aquesta argumentació no pot prosperar. En efecte, l'article 4 dels contractes de compravenda especifica que la força major només afecta el termini del 30 de juny del 2007, i que transcorregut el segon termini fixat al dia 30 de juny de l'any 2008, força major o no, sense que s'hagi fet entrega de les claus de les unitats immobiliàries, la part compradora podrà optar entre l'indemnització preufetera pactada o la resolució del contracte amb el reembossament de les quantitats pagades acompte de preu. Per conseqüent, queda acreditat que la societat Zurita no ha complit la seva obligació de lliurar les unitats immobiliàries abans l'expiració del termini de gràcia, ço que dona dret als Srs. Ribes i Villegas sol·licitar la resolució dels contractes de promesa de compravenda.

VI.- D'altra banda no es negat que els Srs. Ribes i Villegas no van satisfer el pagament de la quantitat equivalent al 35% del preu total convingut en els contractes, derivant de la finalització de l'estructura de l'obra, en el termini contractual de 10 dies naturals a comptar del requeriment de la societat Zurita. Malgrat la voluntat dels Srs. Ribes i Villegas, manifestada en la carta enviada a l'adversa el dia 8 de maig, de resoldre els contractes d'autes per incompliment del termini fixat per a l'entrega de les unitats immobiliàries, els mateixos han de complir les obligacions pactades, fins a l'acord mutu o a la resolució judicial que resolgui els contractes. Per tant, es pot reprotxar igualment als Srs. Ribes i Villegas un incompliment dels contractes donant lloc a l'acció resolutòria. Encara que aquest incompliment s'hagi produït anteriorment a l'incompliment contractual de la societat Zurita, no pot prevaler contra aquest darrer, ja que quan es va realitzar, l'incompliment de la societat era del tot previsible i ineluctable. Aquesta concurrència d'incompliments contractuals, sense que es pugui considerar que l'un sigui més greu o més preferent que l'altra, impedeix qualsevol indemnització a favor de l'una o l'altra de les parts contractants, i per tant s'ha de resoldre els contractes de promesa de compravenda d'autes, amb com única conseqüència el retorn de la quantitat ja pagada pels Srs. Ribes i Villegas a la societat Zurita, en acompte del preu total.

IV.- L'estimació parcial del recurs, tal com l'estimació de la demanda inicial com reconvencional limitada a la resolució dels contractes, imposen de no fer especial condemna en costes processals d'ambdues instàncies.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Estimar en part el recurs dels Srs. Ribes i ENTITY_5;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 24 de novembre del 2009 en el sentit de resoldre els 3 contractes de promesa irrevocable de compravenda subscrits per les parts el dia 14 de juny del 2004 pel que fa als apartaments situats a la planta 1a, portes 1a, 2a i 6a de l'edifici O. radicat al Tarter a la Parròquia de Canillo, amb les places d'aparcaments i trasters corresponents ubicats al mateix immoble;

Condemnar a la societat Zurita a retornar als Srs. Ribes i Villegas la quantitat de 43.553 EUR equivalent al 10% del total del preu pactat per la compravenda de les unitats immobiliàries esmentades, ja abonada al moment de la signatura dels contractes de promesa de compravenda.

Sense fer especial imposició de les costes processals d'ambdues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-