Ct compravenda unitats immobiliaries- compliment i comunicacio entregar possessio (TSJC 084/15)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000084/2015 ORIGEN: 2100209/2013

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 16 de juny del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats

M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Mitjançant escrit de data 22 d'abril del 2009, la representació processal de la societat mercantil Amorós, prèvia petició de citació a judici, interposà demanda contra el Sr. Ricart, de conformitat amb les circumstàncies de fet que exposa i els documents que adjuntà, i desprès d'invocar els fonaments de dret que considera de pertinent aplicació, sol·licita que, en el seu dia, es dicti sentència condemnant el demandat:

a satisfer a la demandant la suma de cent noranta-quatre mil quatre-cents un euros (194.401.-EUR), amb els interessos corresponents per a descobert bancari des del dia 15 de setembre del 2008.

a atorgar amb ORG_0, S.L., les corresponents escriptures públiques com a compradora de les unitats immobiliàries objecte del conveni de data 25 de juliol del 2006.

a satisfer a la demandant, al moment de l'escriptura pública, la quantitat de dos mil euros (2.000.-EUR) per l'apartament i de dos-cents euros (200.-EUR) per la plaça d'aparcament, com aportació al fons de la comunitat.

a satisfer la totalitat de les costes judicials, incloses les despeses corresponents a advocat, procurador i taxes.

II.- Fixada l'audiència del dia 27 de maig del 2009 per al tràmit de contesta a la demanda, la representació processal del Sr. Ricart contesta la demanda interposada, oposant-se íntegrament a la mateixa, i, al temps, interposa demanda reconvencional, tot de conformitat amb els fets que exposa i els documents que adjunta; i després d'invocar els fonaments de dret que considera de pertinent aplicació al cas, sol·licita que, en el seu dia, es dicti sentència:

Desestimant la demanda interposada per la societat agent.

Declarant la nul·litat del contracte celebrat entre les parts el dia 25 de juliol del 2006, tot condemnant a l'adversa al retorn de les quantitats abonades, més els interessos legals de cada quantitat d'ençà la data del seu pagament. Subsidiàriament, determinant la nul·litat del contracte celebrat entre les parts en dia 25 de juliol del 2006, tot condemnant a l'adversa al retorn de les quantitats abonades, més els interessos legals de cada quantitat d'ençà la data del seu pagament.

Condemnant a l'adversa al pagament de les costes processals i judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

III.- Mitjançant escrit de data 17 de juny del 2009, la representació processal de la societat mercantil ORG_0, S.L., contestà la demanda reconvencional, oposant-se íntegrament a la mateixa, al temps que replicà, interessant l'estimació de la demanda per ella interposada i la desestimació de la demanda reconvencional.

IV.- Per escrit de data 8 de juliol del 2009, la representació processal de la demandada duplicà en el sentit acostumat, interessant que, en el seu dia, es dicti resolució que desestimi íntegrament les pretensions de l'actora.

V.- Obert el present plet a proves, la representació processal de la societat mercantil ORG_0, S.L., va interessar la pràctica de les següents proves: PRIMERA.- CONFESSIÓ EN JUDICI, SEGONA.- DOCUMENTAL PÚBLICA i TERCERA.- DOCUMENTAL PRIVADA. Que al seu torn, la representació processal del Sr. Ricart feu el mateix respecte de: I.- DOCUMENTAL, II.- DOCUMENTAL PÚBLICA i III.- TESTIFICAL.

Es van practicar la totalitat de les proves sol·licitades, amb el resultat que obra en autes, a excepció d'aquella sol·licitada per la representació processal de la societat mercantil ORG_0, S.L., com a TERCERA.- DOCUMENTAL PRIVADA b), i per la representació processal de l'adversa com a II.- DOCUMENTAL PÚBLICA, declarades, respectivament, innecessària i improcedent mitjançant providència de data 10 de setembre del 2009.

VI.- En data 28 de març del 2012, ambdues parts en litigi formularen les seves conclusions, interessant cadascuna que es dictés sentència de conformitat amb els seus precedents escrits d'al·legacions.

VII.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15-1-15 i va decidir desestimar íntegrament, la demanda interposada per la societat mercantil Amorós, S.L., contra el Sr. Ricart, absolent aquest darrer de la totalitat de les pretensions de la demandant;

I també va desestimar íntegrament, la demanda reconvencional interposada pel Sr. Ricart contra la societat mercantil Amorós, S.L.; absolent aquesta darrera de la totalitat de les pretensions de la demandant; I sense efectuar especial condemna en costes.

VIII.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de ORG_0,SL i també el Sr. Ricart en virtut dels arguments que exposaren en les seves conclusions, demanant la seva revocació, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrada ponent la M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. - En el present litigi les dues parts contractant d'un negoci jurídic de promesa de compravenda de dues unitats immobiliàries (un apartament i una plaça d'aparcament) persegueixen objectius absolutament incompatibles. La part agent (prometent venedora) reclama el compliment del contracte i la part defenent (prometent compradora) en reclama la seva resolució. La sentència d'instància desestima la demanda principal i també la demanda reconvencional i lògicament les dues parts s'alcen contra tal decisió.

SEGON.- És un fet no controvertit que la part agent Amorós SL (P.M.,SL) va signar un contracte de promesa de compravenda d'un apartament i d'una plaça d'aparcament del Conjunt Residencial - , Canillo per un preu global de 284.856 EUR en favor del Sr. Ricart, de nacionalitat espanyola, en data de 25 de juliol de 2006. El pagament del preu es va pactar amb quatre fases: els tres primers de 28.485 EUR a pagar en el moment de la signatura del contracte, un altre import igual als 180 dies següents i un tercer del mateix import abans dels 360 dies següents a la signatura del contracte. El darrer tram per import de 199.401 EUR a pagar en el moment que la part venedora notifiqués a la part compradora la seva voluntat d'entregar les claus i la possessió de les unitats immobiliàries. La part defenent va complir amb els tres primers pagaments. Per aquesta raó la part agent demana el compliment del pagament del darrer tram perquè des del mes de setembre de 2008 ja estava en condicions de fer entrega de les claus i escripturar la compravenda definitiva. També s'havia compromès la promitent compradora a satisfer en aquest moment a satisfer la suma de 2.000 EUR per l'apartament i de 200 EUR per la plaça d'aparcament com aportació la fons de la Comunitat.

En compliment de la seva obligació de comunicar a la futura compradora que ja es podia atorgar l'escriptura notarial i fer el darrer pagament pendent del preu, la part agent va trametre una comunicació al Sr. ENTITY_5(en dates de 25.7. i 11.8 de 2006) en el domicili que ell mateix va designar en el contracte de promesa de compravenda de 25.7.06. Aquesta senyor ha confessat que va ser per la seva conveniència i que a més va facilitar els seus telèfons a Andorra i a Espanya. El testimoni Sr. Vilar, actuant com a empleat de la agent immobiliària que va intervenir en l'operació, Palomo, ha reconegut expressament que en rebre la comunicació escrita va intentar localitzar en els telèfons facilitats pel propi Sr. Ricart i no ho va aconseguir perquè ningú atenia les seves trucades. Sorprèn que el Sr. Ricart facilités en els altres contractes privats dels mes de gener de 2006 -que ell mateix ens ha facilitat- uns domicilis diferents al seu espanyol (que no recorda si va facilitar al Sr. Vilar.) un d'ells a l' XXXX (foli 71) i un altre al XXXX, segons l'escriptura notarial que figura al foli 66. Això ens permet concloure que si no va rebre personalment la comunicació específica que tractem és perquè ell voluntàriament va eludir ser localitzat i si es així no pot imputar negligència a la part contrària que va fer tot el possible per la seva localització. No tindria cap sentit que fos la venedora la que es desinteressés del compliment del contracte (i del cobrament de la part més important del preu) quan el que reclama en la via judicial és precisament aquell compliment. En matèria de comunicacions cal aplicar la regla de l'auto-responsabilitat del destinatari d'una comunicació quan té al seu abast conèixer-la i evita fer-ho per posteriorment beneficiar-se del seu desconeixement. Si el Sr. Ricart no va voler facilitar cap domicili al Principat, ni tampoc el seu a Espanya i va voler que fos el de la immobiliària intermediària i aquesta va fer tot el possible per traslladar-li el missatge, ara no pot emprar-se amb la seva pròpia negligència per eludir les responsabilitats que li pertoquen. El fet que en el mes de novembre de 2008 s'enviés una nova notificació a un tercer amb el mateix nom i cognoms del defenent no és sinó una mostra més que la prometent venedora va fer un darrer intent de fer-li arribar al comprador que ja es podia procedir a la perfecció i consumació de la compravenda definitiva. No compartim, doncs, la valoració de la prova que fa la sentència d'instància i estimem el recurs i conseqüentment la demanda interposada en reclamació del compliment del contracte.

TERCER.- Recurs del Sr. Ricart.

El recurrent insisteix amb la seva argumentació de la instància: el contracte té un vici en el consentiment que el fa anul·lable. Considera d'una banda, que la part agent no ha complert amb la seva obligació de comunicar-li l'inici de la fase definitiva on calia atorgar les escriptures i pagar la resta del preu pendent i a més que es va sentir enganyat per la part prometent venedora perquè no el va advertir que si ja tenia algun altre apartament o propietat el comprador no podia adquirir el de Canillo. Si ho hagués sabut no hauria donat el seu consentiment. És a dir, que aquest estava viciat per una voluntat dolosa -segons ell- de la part venedora.

Com molt bé raona la sentència d'instància, aquest suposat dol o voluntat d'enganyar de la part venedora no té el més mínim suport jurídic. En efecte, com ja hem dit el Sr. Ricart era un inversor immobiliari ( a diferència del cas examinat per la Sala per sentència de 31.5.11 rotlle 019/11)- i ja havia signat dos contractes similars sis mesos abans i ja se'l va advertir en el contracte en disputa en la part expositiva del contracte (foli 27) que " d) Que la prometent compradora s'haurà d'ajustar, en cas necessari, a la llei d'inversions immobiliàries per a estrangers, i en aquest cas sol·licitar i obtenir la preceptiva autorització administrativa de compra per part del M.I. Govern d'Andorra". Per tant aquesta prevenció contractual no el podia sorprendre perquè ja en contracte similar signat per ell i aportat a les actuacions (document 5 de la part defenent) ja hi ha una referència específica a l'autorització administrativa per a poder comprar (lletra c) al foli 78). Aleshores, aquesta argumentació de no haver satisfet plenament la part venedora l'obligació continguda en l'article 6 de la Llei de 15 de desembre de 2000 sobre transmissions patrimonials immobiliàries no pot prosperar. Recordem que aquest precepte diu : "Article 6 En qualsevol contracte en què es prevegi una futura adquisició onerosa per part d'un estranger, el transmissor ha d'informar l'adquirent sobre la normativa vigent en matèria d'inversió estrangera, expressant per escrit en el mateix contracte les limitacions que puguin existir sobre la capacitat específica de l'adquirent estranger. L'absència o defecte d'aquesta informació comporta l'obligació del transmissor d'indemnitzar pels danys i perjudicis que eventualment se'n derivin."

En aquest cas en què es tractava d'un inversor que ja estava familiaritzat en aquesta classe d'adquisicions no li calia més del que es ja es va especificar al contracte. Però es que a més : 1) ni tenia perquè saber si ja tenia algun altre apartament o propietat el comprador; 2) que ell mateix ha reconegut que la seva intenció era vendre'l abans del segon pagament, cosa que feia supèrflua la informació sobre l'autorització; 3) atès que es pactà que podia escripturar a nom seu o de tercer (pacte sisè, foli 29) tampoc podia tenir massa rellevància més informació que la recollida en el contracte ; 4) l?única actuació d'adquisició davant de Notari que coneixem es va produir en el dia 14 de desembre de 2006 (document 3 de la part defenent, folis 64 i seg.) amb la qual cosa es desconeix si a finals de 2008 o a primers del 2009, quan es va assabentar formalment de la demanda interposada per la part agent, el Sr. Ricart seguia tenint aquella o una altra propietat inscrita a nom seu. No hem d'oblidar que ja havia signat contractes de promesa en el mes de gener de 2006 (dos, concretament); i 5) encara que es podés considerar insuficient el paràgraf transcrit en el contracte, això no afectaria a la validesa del contracte sinó que podria donar lloc (últim incís de l'article 6 ja transcrit) a una indemnització pels perjudicis que s'haguessin acreditat, cosa que ni tan sols s'ha intentat. Per tant, aquest al·legació de nul·litat per dol es rebutjada, com conclou l'Hble. Tribunal de Batlles, com també es descarta ni la possibilitat d'error vici en el consentiment del Sr. Ricart.

QUART.- L'altre motiu d'oposició a la demanda que feia el Sr. Ricart consistia en estimar que la part contraria no podia exigir el compliment del contracte quan ella havia estat la primera en incomplir-lo per no haver-li comunicat la seva voluntat d'entregar claus i possessió de les unitats immobiliàries (pacte Segon lletra d). Atès que aquest és un dels motius del recurs de la part contrària, l'analitzarem a continuació.

CINQUÈ.- Recurs de la societat ORG_0,SL.

La part agent s'alça contra la sentència d'instància perquè conclou que va incomplir amb la seva obligació notificadora d'aquella voluntat de fer l'entrega de l'apartament i la plaça d'aparcament, prèvia la corresponent escriptura subsegüent que la part compradora havia d'atorgar. Però del relat de fets que hem recollit en el Fonament jurídic segon, no podem compartir la imputació d'incompliment atribuïda a la part agent. En efecte, la venedora va trametre comunicació específica d'aquella voluntat, en 11.8.06, al domicili designat pel Sr. Ricart en el contracte ( a diferència del cas resolt per la Sala per sentència de 27.11.14, 236/2014 en el que no constava cap domicili del comprador). Aquesta senyor ha confessat que va ser per la seva conveniència i que a més va facilitar els seus telèfons a Andorra i a Espanya. El testimoni Sr. Vilar, actuant com a empleat de la agent immobiliària que va intervenir en l'operació, Palomo, ha reconegut expressament que en rebre la comunicació escrita va intentar localitzar en els telèfons facilitats pel propi Sr. Ricart i no ho va aconseguir perquè ningú atenia les seves trucades. Sorprèn que el Sr. Ricart facilités en els altres contractes privats dels mes de gener de 2006 -que ell mateix ens ha facilitat- uns domicilis diferents al seu espanyol (que no recorda si va facilitar al Sr. Vilar.) un d'ells a l' XXXX (foli 71) i un altre al XXXX, segons l'escriptura notarial que figura al foli 66. Això ens permet concloure que si no va rebre personalment la comunicació específica que tractem és perquè ell voluntàriament va eludir ser localitzat i si es així no pot imputar negligència a la part contrària que va fer tot el possible per la seva localització. No tindria cap sentit que fos la venedora la que es desinteressés del compliment del contracte (i del cobrament de la part més important del preu) quan el que reclama en la via judicial és precisament aquell compliment. En matèria de comunicacions cal aplicar la regla de l'auto-responsabilitat del destinatari d'una comunicació quan té al seu abast conèixer-la i evita fer-ho per posteriorment beneficiar-se del seu desconeixement. Si el Sr. Ricart no va voler facilitar cap domicili al Principat, ni tampoc el seu a Espanya i va voler que fos el de la immobiliària intermediària i aquesta va fer tot el possible per traslladar-li el missatge, ara no pot emprar-se amb la seva pròpia negligència per eludir les responsabilitats que li pertoquen. El fet que en el mes de novembre de 2008 s'enviés una nova notificació a un tercer amb el mateix nom i cognoms del defenent no és sinó una mostra més que la prometent venedora va fer un darrer intent de fer-li arribar al comprador que ja es podia procedir a la perfecció i consumació de la compravenda definitiva. No compartim, doncs, la valoració de la prova que fa la sentència d'instància i estimem el recurs i conseqüentment la demanda interposada en reclamació del compliment del contracte.

SISÈ.- En matèria de costes, hem d'imposar les d'aquesta alçada derivades del seu recurs al Sr. Ricart així com també les de la instància (demanda principal i reconvencional) atesa l'estimació integra de la demanda principal en aplicació del Codi 7,51,5. Quant a les costes del recurs de ORG_0,SL no fem condemna atesa l'èxit del seu recurs (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat P.I. SL (P.M.,SL) contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 15 de gener de 2015, que revoquem íntegrament, i estimar la demanda principal i desestimar la demanda reconvencional, i CONDEMNAR al Sr. Ricart :

a satisfer a la demandant la suma de cent noranta-quatre mil quatre-cents un euros (194.401.-EUR), amb els interessos corresponents per a descobert bancari des del dia 15 de setembre del 2008.

a atorgar amb ORG_0, S.L., les corresponents escriptures públiques com a compradora de les unitats immobiliàries objecte del conveni de data 25 de juliol del 2006.

a satisfer a la demandant, al moment de l'escriptura pública, la quantitat de dos mil euros (2.000.-EUR) per l'apartament i de dos-cents euros (200.-EUR) per la plaça d'aparcament, com aportació al fons de la comunitat.

a satisfer la totalitat de les costes judicials de la instància, incloses les despeses corresponents a advocat, procurador i taxes.

No fem condemna en costes d'aquesta alçada derivades del recurs de la part agent.

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Ricart i imposar-li el pagament de les costes causades en aquesta alçada, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-