Sentència sobre arrendament urbà i pròrroga forçosa

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

PARTS:

Apel·lant: Sra. Bernat

Advocat: Sr. Suárez

Apel·lat: Sr. Caro

Representant: Sra. Marti

Advocat: Sra. Cañete

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: Arrendaments urbans- Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu - Llei 41/2022 d'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge- excepció a la pròrroga forçosa- justificació de la destinació a l'ús propi de la part arrendadora- necessitat i forma de la declaració jurada

SENTÈNCIA 000021/2025

Andorra la Vella, 11 de febrer del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments urbans 2000270/2023, la Sra. Batlle va dictar sentència de data 25-09-2024, decidint :

"Primer.- Que estimant la demanda formulada per la representació processal del Sr. Caro contra la Sra. Bernat, he de declarar i declaro la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del 31 de març del 2023 i condemnant a la part demandada a:

o Deixar lliure i vacu i expedit el pis 1r E de l'XXXX, en el mateix bon estat en què el va rebre.

o Liquidar la quantitat equivalent al lloguer mensual pactat, en concepte d'ocupació indeguda, de la renda de 400.- euros més un acompte de 30 euros per despeses mensuals d'aigua potable i calefacció en cas que aquestes no s'hagin abonat, fins al retorn de la possessió.

Segon.- Fer imposició de les costes ocasionades arran de la tramitació del present judici a la part defenent, incloses els honoraris d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.".

2.- En contra d'aquesta resolució, ha interposat recurs d'apel·lació la Sra. Bernat.

Demana la seva revocació i la desestimació de la demanda de la part agent.

Fonamenta el seu recurs en una incorrecta aplicació de la Llei i també en un error en la valoració de la prova.

De forma resumida, argumenta que, l'esperit de la Llei 41/2022 d'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, és evitar el frau i que per tant el Tribunal havia de fiscalitzar si l'actuació del propietari era ajustada a Dret ; que s'ha adverat un frau per part del propietari i que el mateix no ha donat compliment als requisits formals exigits per la Llei doncs no consta cap declaració jurada quan dita formalitat constitueix una condició essencial de la resolució de l'arrendament.

3.- La representació processal del Sr. Caro demana la desestimació del recurs i la confirmació de la sentència, així com la condemna a la part apel·lant al pagament de les costes.

De forma resumida, nega qualsevol frau de Llei i exposa que és la part apel·lant qui no va respectar les disposicions legals aplicables.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Segons contracte d'arrendament de data 01-04-2015, el Sr. Caro, actuant com a propietari, va arrendar a la Sra. Bernat, un pis situat 1r E de l'XXXX, pel termini de 5 anys, essent contractualment fixada la data del termini al 31-03-2020 salvat pròrroga, pel preu mensual de 400.-euros més 30.-euros en concepte de serveis, i amb destinació exclusiva d'habitatge.

El contracte es va prorrogar tàcitament anyalment fins al 31-03-2023.

Per correu de data 26-07-2022, rebut el 05-08-2022, l'arrendador va notificar a l'arrendatària la seva voluntat de resoldre el contracte a efecte al 31-03-2023.

L'arrendatària no va enviar cap correu de contesta.

Per correu de data 14-12-2022, l'arrendador va reiterar la seva voluntat de resoldre el contracte i va invocar la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu, indicant que la seva decisió de no prorrogar era de disposar de l'habitatge pel seu ús personal.

Per carta de data 22-12-2022, la Sra. Bernat va contestar que pretenia acollir-se a la pròrroga anyal prevista per l'article 2 de la Llei 41/2022 d'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge.

En data 12-01-2023, el Sr. Caro va presentar prop del Servei d'Afers Socials una sol·licitud de mediació, petició que no es va atendre compte tingut de la manca de competència del Departament d'Afers Socials en l'àmbit de la mediació.

Segon.- Constatem que la Sra. Batlle, es va referir únicament a la Llei 41-2022 sense pronunciar-se sobre el punt litigiós aixecat per les parts de dir si era d'aplicació aquesta Llei o si ho era la llei anterior 30/2021.

Això ens porta a precisar el següent pel que fa a les disposicions legals aplicables.

De forma general, escau recordar que l'article 42 LAFU, en la seva redacció aplicable al 2022, disposa que :

"1. El termini de durada de l'arrendament d'habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys, excepte quan s'hagi pactat en el contracte que l'arrendador pot recuperar la finca arrendada en un termini no inferior a dos anys per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. El termini es compta des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de l'habitatge, si és posterior.

Si la part arrendadora fa ús d'aquesta facultat, ha de notificar-ho a la part arrendatària amb una antelació mínima de tres mesos a la data en què es compleix l'anualitat i la part arrendatària ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar han d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de 30 dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi del cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars prevista en aquest article ha de ser per un període mínim de cinc anys; llevat que no es pugui complir amb el referit període mínim degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

2. Els arrendaments per als quals s'hagi convingut una durada inferior a cinc anys o aquells per als quals no s'hagi fixat cap termini, es consideren fets per un termini de cinc anys, si així li convé a l'arrendatari.

3. Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d'un any, salvat que una part no avisi l'altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l'arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.

4. Les disposicions dels apartats 1, 2 i 3 anteriors no són d'aplicació als contractes d'habitatges per a residència habitual i permanent on l'arrendatari sigui un estranger titular d'una autorització de residència temporal inferior a aquest termini, cas en el qual el termini màxim és el de la durada del permís de residència, sempre que aquesta circumstància i el termini pactat constin per escrit i sense que es pugui prorrogar el termini inicialment previst. La utilització d'aquest tipus de contracte per a supòsits diferents del previst anteriorment o la seva pròrroga comporta l'aplicació automàtica del termini mínim previst a l'apartat 1 anterior.".

No hi ha dubte en el present cas que es va respectar el termini de tres mesos.

D'altra banda, la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu, en el seu article 1 relatiu a la pròrroga dels contractes d'arrendament disposa que, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui la finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que el contracte es prorrogui un any més com a màxim. Tanmateix, la part arrendatària no pot exigir la pròrroga del contracte quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi.

La mateixa possibilitat de pròrroga forçosa i la mateixa possibilitat d'oposició per recuperar per ús propi existeix en la Llei 41-2022. Però dita Llei ha introduït una garantia suplementària.

En efecte, la Llei 30-2021 disposa :

"Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent. La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l'extinció del contracte d'arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir el període mínim esmentat degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d'incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la persona propietària ha de destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d'arrendament ha de ser d'un valor inferior o igual al que s'aplicava abans de destinar l'habitatge corresponent a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la persona propietària pot actualitzar la renda del nou contracte d'arrendament amb l'índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l'habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Als efectes previstos en aquest article, s'entén per subministraments bàsics l'electricitat, l'aigua, la calefacció i les telecomunicacions.

(...)".

La Llei 41/2022, en el seu article 2 disposa :

"Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge. La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l'extinció del contracte d'arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir el període mínim esmentat degut a una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d'incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la persona propietària ha de destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d'arrendament ha de ser d'un valor inferior o igual al que s'aplicava abans de destinar l'habitatge corresponent a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la persona propietària pot actualitzar la renda del nou contracte d'arrendament amb l'índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l'habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat."

Tercer.- Doncs bé, és de constatar que la Llei 30/2021, de l'11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d'arrendament d'habitatge, de les condicions essencials dels habitatges de preu assequible i de millora del poder adquisitiu, fou publicada el 01-12-2021 i va entrar en vigor el 01-01-2022.

Quant a la Llei 41/2022 d'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, es va publicar el 22-12-2022, i va entrar en vigor el 01-01-2023 en virtut de la seva Disposició final dinovena.

Així les coses, constatem, d'una part, que l'arrendatària va esperar el dia de publicació de la nova Llei per a contestar a l'arrendador. Va esperar aquell dia quan, al moment on dita arrendatària va exigir la pròrroga forçosa, l'arrendador ja li havia comunicat la seva voluntat de recuperar el pis per ús propi, i sense que ella ho hagués comunicat al ministeri competent en matèria d'habitatge, com ho preveu la Llei, sigui la 30/2021 o la 41/2022.

D'altra banda, constatem que va invocar dita nova Llei quan la mateixa encara no havia entrat en vigor.

Per tant, i si bé l'article 2 de la Llei 41-2022 s'aplica als casos de pròrroga forçosa dels contractes d'arrendament d'habitatge la durada dels quals finalitzi l'any 2023, en el present cas, com bé ho manifestava la part agent, és la Llei 30/2021, de l'11 de novembre que empara i regula els correus enviats pel l'arrendador i mitjançant els quals va manifestar la seva voluntat de resoldre l'arrendament i es va oposar a qualsevol pròrroga forçosa, doncs dits correus són anteriors a la nova Llei.

Per consegüent, l'obligació per la part arrendadora, introduïda per la Llei 41/2022, d'adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge no es podia exigir al Sr. Caro doncs, com hem dit, dita Llei no era d'aplicació al moment on dit arrendador va invocar el seu dret d'oposar-se a la pròrroga forçosa.

Quart.- En tot cas, aquesta voluntat de recuperar el pis pel seu ús personal també la va manifestar el Sr. Caro en la sol·licitud que va presentar al Servei d'Afers Socials.

En aquest ordre d'idees, és veritat que s'ha de tenir en compte que la part arrendatària que es veu oposada l'excepció de recuperació de l'habitatge per ús propi pel propietari ha de poder oposar-se a la mateixa. I ha de poder fer-ho de manera concreta i efectiva doncs dita excepció la priva del dret legal de pròrroga i afecta el seu dret fonamental a l'habitatge.

En el nostre cas, constatem justament que l'arrendatària ha pogut fer valer les seves observacions al respecte però que en la seva carta del 22-12-2022 no va dir res al respecte sinó que es va limitar a citar l'article 2 de la Llei 41/2022.

D'altra banda, de cap manera es van desvirtuar les explicacions del Sr. Caro, i segons les quals vol recuperar el pis per raons de millor accessibilitat a l'habitatge compte tingut de les seves pròpies dificultats de salut.

En particular, les fotos aportades per la part defenent no permeten establir que el pis ocupat per la Sra. Bernat no tindria un accés més fàcil que el pis ocupat pel Sr. Caro.

Així les coses, havent la part arrendadora degudament invocat el seu dret de resoldre el contracte i degudament invocat la possibilitat d'oposar-se a la pròrroga forçosa, es podia constatar l'extinció del contracte al 31-03-2024 per expiració del termini.

Per tot l'exposat escau desestimar el recurs.

Cinquè.- La desestimació del recurs comporta imposar de les costes de segona instància a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la Sra. Bernat en contra de la sentència de data 25-09-2024, de la qual confirmem la part decisòria.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància a la Sra. Bernat.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.