Comissió contracte corretatge- prova de confessió en judici (7000269/2016)

Sentència

Magistrats

Vincent Anière Carles Cruz Moratones Alexandra Cornella Sola

TSJC.- 0000202/2020 ORIGEN: 7000269/2016 - 00

NIG: 5300542120160001798

PARTS:

Apel·lant : Sra. Serra Procurador : Sra. Canals Advocat : Sr. Garzón

Apel·lat : A Peña i Pino Procurador : Sra. Farré Advocat : Sr. Tejada

SENTÈNCIA 072-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Barberá

Andorra la Vella, el 30 d’abril del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d’aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Per escrit de data 08-07-2016, la representació processal de la societat Peña, i de la societat Pino, va interposar demanda civil, a tramitar pel procediment ordinari, contra la Sra. Serra esposa D, demanant la seva condemna al pagament de la suma total de 23.512,50.-euros, juntament amb els interessos legals, així com les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Segon.- Per escrit del 29-09-2016, la representació processal la Sra. Serra es va oposar a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes a les parts adverses.

Tercer.- Degudament evacuats tots els tràmits del procediment ordinari, el Tribunal de Batlles va dictar resolució de data 22-04-2020 amb la següent part decisòria :

“Que donant lloc a la demanda interposada per Peña, S.L.U., i Pino, S.L. contra la Sra. Serra vídua D, es condemna aquesta darrera al pagament de l'import de 23.512,50€ incrementada amb els interessos legals comptadors des del 30 de setembre de 2016 i fins a total liquidació del deute, així com a satisfer les costes judicials causades, -inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d’execució de sentència. ”

Quart.- Contra aquesta resolució va formular recurs d’apel·lació la representació processal de la Sra. Serra vídua D.

Demana la seva revocació i que es dicti una altra desestimant les pretensions de les demandants i llur condemna a pagar les costes d’ambdues instàncies.

La representació processal de la societat Peña, Peña, i de la societat Pino, SL, demana la desestimació del recurs i la íntegra confirmació de la sentència d’instància, així com la imposició de les costes a la part apel·lant.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.- La part apel·lant sosté novament en aquesta alçada que la societat Pino, SL, no existia l'any 2013, i que per tant no pot existir originàriament el mandat de venda sobre el qual les parts agents fonamenten la seva reclamació, i que l’argumentació del tribunal al respecte és contrària a dret i injusta tota vegada que no es va conferir cap mandat l'any 2013 a la titular del comerç B ; que tot mandat professional conferit a un agent immobiliari revesteix un caràcter personalíssim ; que la societat Pino té confés que no va rebre cap mandat al 2013, i que el Tribunal ha confós els conceptes de comerç i de societat. En treu la conclusió que les parts adverses manquen de legitimació activa.

Sosté en segon lloc que, abans de la visita del seu pis el 23-09-2015, la Sra. Serra havia avisat a la societat Pino, SL, que no podia conferir cap mandat de venda a ningú atès el mandat de venda amb exclusiva amb l'agència immobiliària Morell ; que dita visita no permet acreditar l'existència d'un mandat professional ; que la societat Pino, SL, va acceptar aquestes condicions abans de realitzar la visita de l'immoble com ho confirmen les declaracions notarials dels consorts Pino i de la Sra. Varesc, i que si es considerés l’existència d’un mandat anterior, el mateix hauria quedat resolt.

En tercer lloc, defèn que el Tribunal de Batlles no ha tingut en compte la confessió de la representant legal de Pino, SL, ni els testimoniatges dels consorts Pino i de la Sra. Varesc que demostren que no existeix nexe de causalitat entre la intervenció de les parts adverses i la venda del pis i que, a més, les parts adverses van intentar frustrar la venda tot i intentant fer trencar el pacte d’exclusivitat, cosa a la qual la Sra. Serra es va negar.

SEGON.- Cal en primer lloc precisar que en cap moment dels seus escrits rectors, la part defenent va degudament formular cap excepció de legitimació activa sinó que es va limitar a argumentar que no podia existir un mandat entre ella i la societat Pino perquè la mateixa no existia l’any 2013, sense però mencionar formalment la qüestió de la legitimació activa en el seu escrit de contesta ni en el seu escrit de rèplica.

TERCER.- Quant al fons del recurs i la qüestió de la valoració de la prova, considerem que la mateixa ha sigut correcte per part del Tribunal.

En efecte, ha quedat acreditat que la Sra. Serra era propietària d’un pis situat a XXXX que volia vendre, i que en data 11-09-2013 va enviar un correu electrònic a la Sra. Capellà indicant : “Hola Capellà,

MOLTES GRACIES PER TEVA VISITA. TROBARÀS TOTES LES FOTOS DEL PIS I DEL APARCAMENT. I ESPERO HAVER BONES NOTICIES DE TU, PER FER LA VENTA ”.

En data 25-02-2015, la Sra. Capellà li va enviar un correu electrònic dient :

“Bon dia Serra, Soc la Capellà de la B,

T’escric per comentar-te que tinc un client busca un pis del estil del teu també

confirmem el preu de venda. ”, i una setmana més tard, la Sra. Serra va contestar :

“HOLA Capellà,

ESTIC A ANDORCapellà, QUAN VULGUIS POTS PUJAR AL MEU PIS ”.

En data 20-05-2015, la Sra. Serra va firmar un contracte amb una altra agència, Morell, atorgant-li l’exclusivitat sobre el mateix pis.

També ha quedat acreditat que en data 23-09-2015, l’agència A, que tenia en cartera un potencial client, el Sr. Pino, i l’agència B, van col·laborar per organitzar una visita del pis d’autes, en presència de la Sra. Serra.

Es va establir el corresponent resguard de visita, firmat pel Sr. Pino, i que indica que ha visitat el referit pis en venda. Després d’aquesta visita va fer una oferta per 450.000.-euros.

Finalment, és el mateix Sr. Pino qui, va comprar el pis, però per 480.000.- euros i via Morell que és l’agència que va rebre la totalitat de la comissió.

Per tant és innegable que la Sra. Capellà i la Sra. Serra eren en contacte des del 2013 per la venda del pis.

No hi ha dubte que la Sra. Capellà, qui no és membre del Col·legi d’agents i gestors immobiliaris d’Andorra sinó comercial per la Sra. Farré (la precedent titular del negoci i ara representant de la societat) no actuava pel seu compte propi sinó pel compte de l’agencia B.

La part agent intenta treure argument del fet que al 2013, la societat Pino, SL, no existia i que per tant cap mandat li havia pogut donar, però, si bé és cert que és només en maig del 2014 que la referida societat es va inscriure com a societat de responsabilitat limitada com a conseqüència d’un canvi de titularitat, ha quedat provat que el negoci B existeix des del 1998.

El mandat no es va donar “al negoci” però sí a les persones a les qual correspon, sigui quina sigui la forma d’organització de l’agència, i l’encàrrec es va transmetre a la societat.

Per tant, cap confusió existeix per part del Tribunal entre societat i negoci.

De totes maneres, ben lluny de quedar resolt, el mandat es va confirmar o renovar al 2015, al moment de l’intercanvi de correus del febrer i març, en el marc del qual la Sra. Capellà es va presentar com essent “Capellà de l’immobiliaria a X”, cosa que demostra que la Sra. Serra la coneixia com a tal i, de fet, no va mencionar res al respecte en la seva contesta.

Així les coses, les manifestacions de la Sra. Serra en el decurs de la seva confessió segons les quals és només al 2015 que es va donar compte de que la Sra. Capellà treballava per la referida agència no corresponen als elements recollits en Autes.

De la mateixa manera, la seva afirmació que no és per que s’anunciés el pis que li va remetre fotos del mateix queda contradita pel correu electrònic del 11-09-2013 (“..TROBARÀS TOTES LES FOTOS DEL PIS I DEL APARCAMENT. I ESPERO HAVER BONES NOTICIES DE TU, PER FER LA VENTA ”.).

Al respecte, diu la part defenent en el seu escrit de contesta (foli 38) que cap encàrrec va donar a la Sra. Capellà però també diu que “malauradament, la Sra. Capellà no va estar en mesura de presentar ningú a la meva principal”, admetent així que sí que estava en l’espera que li presentis un comprador, el que correspon justament al contracte d’intermediació.

A més, la Sra. Serra té confés que és cert que B la va contactar en varies ocasions per confirmar que el pis encara estava a la venda.

Finalment també queda establert que B va publicar el pis a la WEB.

Tots aquests elements porten a confirmar l’existència de l’encàrrec verbal del qual es demana el compliment.

QUART.- Pel que fa a la qüestió de la visita realitzada el 23-09-2015, pretén la defenent que la va acceptar però que això no suposava cap encàrrec i que havia advertit de l’existència del contracte de venda en exclusiva.

Però aquesta afirmació no queda provada i tots els elements d’autes valorats conjuntament segons els criteris de la sana critica porten més aviar a considerar que és després de la visita que els hi va dir que existia aquest contracte amb Morell, i que aleshores es va intentar trobar una solució per compartir la comissió sense però que s’assolís cap acord.

Quant als consorts Sr. Pino i Sra. Varesc, van manifestar que al moment de la visita, les persones presents a més de la propietària actuaven com a agent immobiliari.

Es pretén a més que les agències demandants van intentar sabotejar la venda amb el Sr. Pino per tal de vendre-li un altre producte, però això no quedat acreditat. I si bé els consorts Pino han indicat que una persona de l’agencia A els havia trucat per dir-los hi que no es podia haver realitzat la visita perquè el pis era en exclusiva, això no constitueix cap prova suficient de la maniobra que es denúncia, i més aviar confirma que és després de la visita que es va descobrir el problema.

Al respecte, sobten molt les declaracions del representant de la immobiliària Morell quan explica que no coneix a la Sra. Varesc, que els consorts Pino eren clients de dita immobiliària des del 2015, i que es va posar directament en contacte amb ells, quan d’una banda el mateix senyor té reconegut que no parla rus i que d’altra banda queda establert en Autes que al no parlar castellà o català els consorts Pino es fan assistir per això per la Sra. Varesc.

Per consegüent, s’ha de concloure que la visita es va fer per part de les agències demandants en el marc d’un encàrrec de venda i que les seves diligències van directament permetre la venda.

CINQUÈ.- Un últim aspecte en relació a la qüestió de la valoració de la prova és la de la confessió en judici de la legal representant de la societat Pino.

En efecte, la Sra. Farré no ha comparegut al judici per a practicar la seva confessió en judici, i la Sra. Luís la va declarar confessa.

La part apel·lant considera en aquestes condicions que el tribunal havia de tenir com a certes totes les posicions de l’interrogatori i que havia formulat per establir la seva versió i contradir la dels agents.

Però, tal plantejament no es pot compartir.

En efecte, és cert que de manera general la confessió prova en contra del seu autor respecte dels fets que li perjudiquen, però això juga plenament només quan el citat a confessar ha efectivament declarat.

En principi, el que no compareix malgrat haver estat degudament citat podrà ser tingut per confés en la sentència definitiva, i si bé el tribunal pot considerar reconeguts com a certs els fets en què hagi intervingut personalment o que li siguin perjudicials, això no té caràcter automàtic tota vegada que no és possible que la circumstància de la manca de compareixença del confessat permeti constituir per si sola una prova suficient de les al·legacions de la part que ha sol·licitat la confessió en qüestió.

El resultat de la confessió s’ha de contrastar amb els altres elements de prova puix la confessió no és un mitjà de prova superior als altres, i fins i tot la prova de confessió és una prova indirecta casual quan, per exemple, els correus electrònics ja mencionats constitueixen una prova documental directa anterior al litigi.

Per tant, el seu resultat s’ha de valorar junt amb el conjunt de les altres proves practicades.

En un cas com el present on les proves porten sense dubte a considerar que sí que ha existit un encàrrec verbal al 2013 confirmat al 2015 i que la Sra. Serra no va advertir de la problemàtica de l’exclusiva abans de la visita, el fet de tenir la Sra. Farré per a confessada no és suficient per contradir tots aquests elements, sobre tot quan el legal representant de l’altra demandant, l’agencia A, sí que ha comparegut a la confessió en judici i que va manifestar que sí que existia un contracte verbal i que és només després de comunicar a la venedora l’oferta ferma de compra per 450.000.-euros feta pel Sr. Pino que aquesta havia informat del seu compromís en exclusiva amb Morell.

Per consegüent, i en aquestes condicions, sí que s’ha de considerar amb el tribunal d’instància que la visita es va fer per part de les agències demandants en el marc d’un encàrrec de venda i que les seves diligències van directament permetre la venda.

SISÈ.- Tampoc es pot admetre l’afirmació del recurs que la sentència no estaria ajustada a dret.

En efecte, molt nombroses són les sentències que aquesta Sala va dictar sobre la qüestió que ens preocupa, és a dir la de determinar en quines condicions un intermediari pot obtenir la satisfacció d’una comissió per la seva intervenció en una venda immobiliària (o qualsevol altre contracte, com un arrendament).

Aquesta qüestió es subdivideix en tres qüestions principals que són la prova del vincle obligacional o si es vol del contracte de corretatge, les condicions per considerar que l’intermediari ha complert la seva obligació i que per tant té dret a la seva remuneració, i la fixació de l’import d’aquesta remuneració.

Les sentències citades per la resolució d’instància són perfectament il·lustratives de la jurisprudència de la Sala.

Per convèncer-ne la part recurrent podem retornar fins a l’època preconstitucional i citar la sentència del Tribunal de la Mitra de data 19-04- 1993 diu :

“...que no obsta al que s'ha manifestat el fet que no existeixi contracte escrit constitutiu del corretatge, en mèrits del principi de llibertat de forma pacta quamqumque nuda observanda sunt (Vide Decretals 1, 35, 3), sense oblidar que a les Pinos aquest contracte sol ésser verbal, i les parts el sentin coma igualment obligatori, i obligatori el pagament del percentatge de consuetud pel venedor (Vide Usatge Unaquaeque gens ; sic MIERES apparatus Col. 1-8 cap. 2 núm. 41), ni tampoc el fet que la intervenció de l'agent sigui resultat del seu propi oferiment i coneixements específics del mercat o àdhuc (fet dialectament contemplat) del possible interès de les parts a efectuar la compra-venda..” Com- que no s'ha acreditat l'existència de cap actitud de pressió o susceptible de viciar el consentiment, el fet és que la intervenció de l'agent va ésser expressament acceptada i reconeguda per l'obligat al pagament, eficaç, productora de resultat, i a més a més ratificada per escrit (foli. 4) per aquell mateix, per la qual cosa cal acomplir el que s'ha convingut (D. 46, 3, 80).”

Aquesta línia jurisprudencial no s’ha desmentit mai fins a l’actualitat com ho demostra la més recent sentència al respecte (172-20 del 22-12-2020), i s’han pogut establir uns principis i uns criteris que es poden resumir com segueix :

el contracte de corretatge o d’intermediació és un contracte no formal que es pot establir verbalment.

el que cal provar en primer lloc, és que el propietari va encarregar el demandant de la venda del seu bé, és a dir que li va confiar la missió de desenvolupar l’activitat adequada per posar-lo en contacte amb persones interessades en comprar, en contrapartida d’una comissió.

el que cal provar en segon lloc, és si l’intermediari va complir amb la seva obligació, és a dir que la seva intervenció va permetre la venda. Escau establir un nexe causal escaient entre la seva intervenció i la venda final. Aquest nexe causal existeix quan la venda s’ha pogut realitzar gràcies a la seva informació o activitat professional, o dit d’una altra manera quan ha desenvolupat una actuació decisiva en la celebració del contracte.

Hem pogut precisar al respecte que calia tenir en compte l’evolució tecnològica i de la manera de treballar de les agències immobiliàries i que calia relativitzar la importància de la visita presencial ( 298/2018 i 33/2019 del 26-06-2019).

Tot això dit, no s’exigeix però que dita intervenció de l’intermediari sigui l’única, ni que hagi sigut completa, ni tampoc que sigui la més propera en el temps de la perfecció de la venda, i que poc importa que el venedor hagi decidit posteriorment prescindir dels serveis de l’intermediari.

si aquestes condicions queden reunides, l’intermediari té dret a la remuneració pactada. Si bé les parts poden especificar eventualment unes condicions d’exigibilitat de la comissió, el dret a percebre-la neix a partir del moment on la venda queda perfeccionada.

aquesta remuneració sol ser del 5% del preu de venda al càrrec del venedor, salvat pacte contrari.

Així les coses, potser la Sra. Serra es va comprometre amb exclusiva amb l’agencia Morell, però això no concerneix les seves relacions amb les demandants als serveis professionals de les quals va recórrer també. I a partir del moment on aquestes van prestar els seus serveis professionals en les condicions que els hi donen dret a percebre la comissió, com això ressurt palesament de la valoració de la prova d’Autes, la defenent no es pot eximir del seu pagament.

Per tot l’exposat escau desestimar el recurs i confirmar la sentència.

SETÈ.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància a l’apel·lant.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Primer.- DESESTIMAR el recurs de la representació processal de la Sra. Serra vídua D contra la sentència del Tribunal de Batlles, Secció civil, de data 23-03-2020 que confirmem íntegrament ;

Segon.- IMPOSAR a la Sra. Serra vídua D les costes de segona instància generades pel seu recurs.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-