Prova arrendament límit parcel·la (5000366/2019)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000066/2021 ORIGEN: 5000366/2019 - 00

NIG: 5300542120190002603

PARTS:

Apel·lant : Sra. Caro

Advocat : Sra. Sandoval

Apel·lat : Sr. Salamanca i Diez Procurador : Sra. Canales Advocat : Sr. Ayuso

SENTÈNCIA 077-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

Andorra la Vella, el 30 d'abril del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Mitjançant escrit de 30-7-2019, la Sra. Caro, formulava demanda de desnonament i reclamació de danys i perjudicis a tramitar pel procediment previst en la LAFU contra el Sr. Salamanca i la societat Diez, demanant que es dictés sentència declarant la resolució del contracte d'arrendament atorgat en relació a la parcel·la de la seva propietat, condemnant la part defenent al retorn a la propietat de la seva possessió així com al pagament de 7.759,82EUR en concepte de danys i perjudicis per l'excés de superfície ocupada fins a la data de presentació de la demanda així com a l'import de 637EUR mensuals des d'aquesta darrera data i fins a l'efectiu retorn de la possessió. Igualment es demana la seva condemna al pagament de les costes judicials ocasionades.

Segon.- El 18-10-2019, la representació processal del Sr. Salamanca va contestar a la demanda, aixecant en primer lloc una excepció de manca de legitimació passiva i en quan al fons s'oposava a les pretensions de l'agent, en base a l'argumentari fàctic i la fonamentació jurídica que consta en el propi escrit. En la mateixa audiència contestava també la societat Diez, oposant-se en els mateixos termes que el Sr. Salamanca a les pretensions formulades

Tercer.- Practicats els mitjans de prova proposats per les parts litigants que han estat declarats necessaris per l'òrgan judicial d'instància i una volta evacuada la fase de conclusions, en data 14-10-2020, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"PRIMER.- Desestimar la demanda formulada per part de la Sra. Caro contra el Salamanca i la societat Diez.

SEGON.- Imposar a la part agent el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'intervenció lletrada i de procuració".

Quart.- La Sra. Caro formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió i mitjançant escrit de data 23-11-2020 interessa la seva revocació i que en el seu lloc es dicti nova resolució que estimi íntegrament les pretensions contingudes en la demanda articulada inicialment.

Cinquè.- La representació processal de la societat Diez i del Sr. Salamanca pel contrari, s'oposen al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la Sentència dictada amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present litigi, la Sra. Caro pretén la resolució del contracte d'arrendament atorgat el dia 1-2-2018 al respecte de la parcel·la situada en la finca coneguda per "X", i tanmateix la condemna dels demandats a retornar-ne la possessió amb caràcter immediat, a abonar en concepte de danys i perjudicis derivats de l'ocupació indeguda els imports que en el cos del seu escrit rector assenyala i a satisfer la totalitat de les costes judicials ocasionades.

Sosté en suport a la seva pretensió que la parcel·la arrendada s'havia segregat d'una finca de major extensió; que la superfície arrendada va ser de 110 m2, i la renda ascendia a 200.- EUR mensuals a raó d'1,82.- EUR/m2. Referia que la parcel·la indicada era oberta i que l'arrendatari va procedir al seu tancament perimetral, podent constatar que en fer-ho va ocupar 350 m2, de tal manera que en definitiva gaudia de 240 m2 suplementaris dels que havia arrendat. En aquesta eventualitat exercita una acció en resolució de contracte d'arrendament i desnonament de l'arrendatari. Tanmateix reclama una indemnització corresponent a l'excés de superfície ocupada fins a la data d'interposició de la demanda (7.759,82.- EUR) i l'import mensual de 637.- EUR a comptar de la presentació de l'escrit rector i fins el dia en què la possessió de la parcel·la li fos retornada.

La Sentència dictada després de desestimar l'excepció de manca de legitimació passiva oposada per la representació processal del Sr. Salamanca desestima la demanda. L'òrgan judicial d'instància fonamenta la seva decisió en la manca de prova que existia al respecte dels límits de la parcel·la arrendada d'una part i d'altra en considerar que en el contracte d'arrendaments subscrit, la superfície no s'establia com a un element essencial sinó merament informatiu i que davant la inexistència d'una concreta delimitació, el més plausible era que "l'extensió compromesa vingués delimitada ja sigui per accidents naturals o per les confrontacions amb les finques veïnes".

I contra aquesta decisió s'alça la Sra. Caro en base als següents motius de greuge.

Segon.- Exposició dels motius de recurs

En primer terme invoca que la sentència dictada no valorava adequadament els fets exposats per les parts, ni el resultat de les proves practicades; que l'òrgan judicial havia refusat la pràctica de la prova testifical de manera improcedent doncs amb la mateixa s'hauria justificat que la parcel·la no es trobava tancada quan va ser arrendada i que va ser l'arrendatari qui ho havia fet, uns mesos més tard, mitjançant la col·locació d'una tanca perimetral. Insisteix en que la pràctica d'aquesta prova resultava necessària a totes llums especialment quan la part demandada negava haver tancat la parcel·la i tanmateix reconeixia que la superfície ocupada era superior a la que figura en el contracte d'arrendament.

Referia d'altra part que la parcel·la arrendada s'havia segregat d'una finca de major extensió, i en que coexistien diferents arrendaments de naturalesa anàloga d'aquella que aquí s'examinava. Que el terreny arrendat no es trobava dividit en parcel·les prèviament determinades i tancades, sinó que havia anat segregant parcel·les de la finca principal, en funció dels metres quadrats precisats per cadascun dels arrendataris segons les seves necessitats. Referia que abans de perfeccionar-se el contracte d'arrendament, la contrapart es va interessar en arrendar una superfície de 100 m2 i així es va fer, preparant l'arrendadora el contracte d'arrendament tot i atorgant en benefici de l'arrendatari un 10 % de superfície suplementària. Admetia que si bé en el contracte d'arrendament s'indicava que per una millor delimitació de la cosa arrendada, les parts podrien signar un plànol topogràfic i que aquest document no es va efectuar, aquesta circumstància a diferència del que es considera en la Sentència dictada no comportava que la part arrendatària es trobés legitimada per ocupar tot el terreny que quedava lliure entre les altres parcel·les de la seva propietat, sinó que únicament existia una manca de concreció respecte de la ubicació exacta dins de la finca dels 110 m2 de terreny arrendats a la defenent.

Que la superfície arrendada era exclusivament de 110 m2 que es consignaven en el contracte atorgat i que la Sentència no podia substituir la seva voluntat, sostenint que no volia arrendar la indicada superfície sinó tot el terreny que la contrapart ocupava de manera il·legítima, satisfent però exclusivament la renda pactada per una superfície molt inferior.

Sostenia que la part demandada actuava de mala fe ocupant una porció de terreny que mai havia arrendat i sense abonar cap contraprestació, i això malgrat haver estat requerits extrajudicialment per tal de restablir l'equilibri de les prestacions exigibles, especialment quan aquests reconeixen que la superfície que ocupen és superior a la que figura en el contracte d'arrendament, que en definitiva és la única que es va arrendar.

Finalment sosté que era impensable que l'arrendadora pogués haver incurregut en un error en ser la superfície ocupada tres vegades superior a la arrendada, insistint en que la voluntat de l'arrendadora a l'hora d'atorgar el repetit negoci jurídic consistia en arrendar la superfície que s'esmenta i en cap cas arrendar tota la superfície que pogués quedar lliure entre parcel·les.

Tercer.- Amb vocació a produir una anàlisi sistemàtica de les diferents pretensions que el recurs d'apel·lació planteja, examinarem en primer lloc la queixa que la part recurrent realitza per no haver-se practicat per l'òrgan judicial d'instància la prova testifical que havia sol·licitat, per posteriorment examinar conjuntament els restants motius del recurs en concentrar-se tots ells al respecte de la valoració de la prova realitzada.

Quart.- La prova testifical sol·licitada per la Sra. Caro era declarada improcedent per l'òrgan judicial d'instància a través de Providència de 5- 12-2019 (foli 106). Malgrat aquesta decisió, la recurrent no formulava cap mena de queixa o protest en la instància ni tampoc ha sol·licitat la seva pràctica en aquesta alçada tal i com es contempla en l'art. 4 de la Disposició Addicional Segona de la LAFU, precepte que cal relacionar amb la regla general que resulta de l'art. 73 de la Llei Transitòria de Procediments Judicials. En aquesta eventualitat, i malgrat la queixa enèrgica que realitza al respecte de la decisió del Batlle, en cap moment ha desplegat els mitjans processals adequats per a combatre la decisió indicada, sense que a hores d'ara, la prova de la qual pretenia prevaldre's hagi estat practicada i el seu resultat ser valorat per la Sala.

Cinquè.- Pel que es refereix als restants arguments que s'introdueixen en el recurs, el seu examen intervindrà des de la perspectiva que resulta de les previsions del contracte d'arrendament, i més concretament del seu pacte primer quan delimita el seu objecte. Aquest disposa:

"La Sra. Caro, és propietària d'un terreny que es troba al X, terme de Y i que té una superfície aproximada de 110 m2.

Per a una millor delimitació de la cosa arrendada, les parts podran signar un plànol topogràfic que s'adjuntarà per duplicat, en el qual el terreny quedarà circumscrit en una zona colorada"

La interpretació que la Sala realitza d'aquest pacte contractual resulta coincident amb la realitzada pel Jutjador "a quo". En efecte, l'arrendament no es configura "ad mesuram", com una parcel·la exacta de 110 m2, sinó que la identificació en el contracte realitzada amb el substantiu "un terreny" associada amb la referència a una superfície que es qualifica com a "aproximada", ens decanta per a considerar que l'arrendament intervenia en la modalitat "ad corpus", això és referint-se a una concreta parcel·la, amb les limitacions que en el moment de perfeccionar-se el conveni eren conegudes per les parts. I és que cap sentit tindria que l'arrendament intervingués per una superfície exacta, i que en el contracte que plasmava l'acord de les voluntats entre els litigants, la referència de la superfície (que en tal supòsit resultava essencial) s'establís com una indicació informativa.

Si a la conclusió anterior hi afegim que va ser la pròpia Sra. Caro qui s'encarregà de redactar les previsions del contracte d'arrendament, l'ambigüitat que pot existir a l'hora de delimitar exactament les limitacions d'allò arrendat només la pot perjudicar amb ella, però no a l'arrendatari que en definitiva s'ha cenyit a signar el que l'arrendadora li sotmetia a títol de conformitat.

Pel que es refereix a les al·lusions que la Sentència recorreguda conté i la part recurrent efectua a la incorporació al contracte d'un plànol topogràfic de la parcel·la arrendada, aquesta intervenia en el contracte amb caràcter potestatiu, sense que per tant el mateix resultés obligatori. No obstant, en descartar-se que el contracte d'arrendament es pugui considerar sobre una concreta extensió o cabuda, era la part arrendadora qui havia d'acreditar la concreta localització i delimitació de la parcel·la arrendada ("ei incumbit probatio qui dicit non qui negat") sobre les quals hauria confluït l'acord de voluntat de les parts en el contracte, i cap prova obra d'això en les actuacions. En efecte, la sola prova que ha estat incorporada per la demandant consisteix en la carta de reclamació extrajudicial (foli 18) quins termes resulten substancialment coincidents amb les al·legacions de la part en el present judicial, carta aquesta que resultava resposta pels arrendataris, negant que s'ocupés res més del que havia estat arrendat (foli 19).

Tampoc la Sra. Caro pot sostenir que la Sentència dictada per l'òrgan judicial d'instància modificava la seva voluntat. En realitat el jutjador "a quo" no fa altre cosa que constatar la imprecisió existent en relació a la limitació de la parcel·la arrendada i a efectuar una interpretació del contracte d'arrendament, quant al seu objecte, que compartim plenament.

En atenció a tot l'exposat, i no acreditant opportunament la Sra. Caro que els arrendataris ocupessin una porció de terreny que no haguessin arrendat, la Sentència dictada ha de ser confirmada en aquesta alçada i el recurs d'apel·lació articulat desestimat.

Sisè.- La desestimació del recurs articulat, comportarà en mèrits de la regla del venciment objectiu, que les costes ocasionades en aquesta alçada siguin imposades a la part recurrent.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la Sra. Caro contra la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles en data 14-10-2020 que es confirma íntegrament.

Imposem a la recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-