Arrendaments urbans, resolució de contracte per manca de pagament de la renda, demanda reconvencional, càrrega de la prova de l'import dels consums de calefacció i aigua calenta.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000047/2024 ORIGEN: 5000268/2023 - 0

NIG: 5300542120230001348

PARTS:

Apel·lant: Sr. Anaya

Advocat: Sra. Amorós

Apel·lat: Sra. Vilar

Representant: Sra. Girona

Advocat: Sr. Bueno

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans, resolució de contracte per manca de pagament de la renda, demanda reconvencional, càrrega de la prova de l'import dels consums de calefacció i aigua calenta.

SENTÈNCIA 000121/2024

Andorra la Vella, a 11 de juny del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per contracte d'1-8-2016, la Sra. Vilar arrendava al Sr. Anaya, el pis 0 de l'edifici del XXXX i per carta del 7-3-2023, la primera comunicava al segon, que el dia 31-7-2023 "finalitza la prorrogació del contracte d'arrendament del pis esmentat i la propietat no desitja renovar-lo ni prorrogar-lo".

Entretemps, el Sr. Anaya deixava per satisfer els rebuts corresponents a la renda dels mesos de març, abril, maig i juny del 2023 ascendint el romanent pendent de pagament a la quantitat de 2.124,16.- EUR.

2.- En aquesta situació, la representació processal de la Sra. Vilar formulava, el dia 14-6-2023, demanda de resolució de contracte d'arrendament per impagament de la renda demanant el desnonament de l'arrendatari sol·licitant, tanmateix, la condemna del Sr. Anaya a satisfer l'import de 2.124,16.- EUR de rendes impagades, més l'import de 531,04.- EUR en concepte d'ocupació indeguda des del primer de juliol del 2023 i fins a la data en què es recuperés la possessió del pis, i a pagar les costes processals causades.

3.- El 9-10-2023, el Sr. Anaya contestava la demanda articulada, articulant excepció de manca de legitimació activa, subsidiàriament s'oposava a la demanda formulada i alhora articulava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència estimant l'excepció plantejada i subsidiàriament desestimant la demanda imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades i estimant la demanda reconvencional, condemnant la part demandant a pagar-li la quantitat d 1.915,35.- EUR, incrementada dels interessos legals comptadors des de la contesta a la demanda reconvencional, declarant que resultava procedent compensar l'import degut en concepte de lloguer dels mesos d'abril, maig i juny del 2023, amb l'import assenyalat en el punt anterior, condemnant la part demandada reconvencional a pagar al sotasignat l'eventual saldo a favor seu en concepte de despeses d'aigua i calefacció a comptar de l'1-1-2023 a acreditar en període d'execució de Sentència i a pagar la totalitat de les costes derivades de la demanda reconvencional.

4.- El 31-10-2023, la representació processal de la Sra. Vilar s'ha oposat a la demanda reconvencional articulada, interessant la seva desestimació amb imposició a la part que la promovia de les costes que en derivaven.

5.- Una volta celebrat el judici oral pels seus tràmits, el dia 19-1-2024 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Estimar la demanda formulada per part de la representació processal de la Sra. Vilar contra el Sr. Anaya i, desestimar la demanda reconvencional presentada per part del Sr. Anaya contra la Sra. Vilar en els termes següents:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament relatiu a la unitat immobiliària, tipus habitatge, radicat al Carrer, núm. 0, pis 0 de l'Edifici, d'Andorra la Vella.

2.- Condemnar al Sr. Anaya a retornar la possessió de la unitat immobiliària arrendada a la part agent. En cas de no donar compliment voluntari es podrà procedir per via d'execució forçosa.

3.- Condemnar al Sr. Anaya a pagar a la part agent l'import de 1.714,09EUR en concepte de rendes vençudes i impagades, així com quantitats assimilades.

4.- Condemnar al Sr. Anaya a pagar a la part agent a satisfer a la part demandant en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, l'import mensual de 531,04EUR. Aquest import es generarà entre el mes de juliol del 2023 i la data de retorn de la possessió de les unitats arrendades a la part demandant. Al moment de procedir al retorn de la possessió, la part arrendadora haurà d'efectuar la liquidació final dels consums realment meritats durant l'any en curs, modificant a l'alça o a la baixa l'import total a satisfer.

5.- Imposar a la part defenent, i agent reconvencional, el pagament de la totalitat de les costes processals ocasionades."

6.- El Sr. Anaya ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta Sentència, sol·licitant que sigui revocada i en el seu lloc, s'estimin les pretensions articulades en el seu escrit de contesta a la demanda i demanda reconvencional, considerant per això que havia estat dictada incurria en infracció a la Llei i en error en l'apreciació de la prova, segons els següents motius de greuge.

En primer lloc, insisteix en la manca de legitimació activa de la Sra. Vilar a l'hora d'articular la demanda, atès que aquesta no era la part arrendadora segons la definició que d'aquesta noció es contenia en l'article 8 de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes i els articles 34 i 279 del CPC, afegint que la motivació del Tribunal, no tenia en consideració que la demandant no actuava en nom i ordre de la propietat de l'apartament sinó propi.

En segon lloc, i quant al fons, considera que la resolució d'instància no prenia en compte que a la vista de la situació del mercat immobiliari resultava impossible que la solució per part de l'arrendatari quan l'arrendador no abonava les quantitats que en concepte de despeses accessòries havia pogut pagar en excés, pogués traduir-se en la resolució del contracte d'arrendament sinó que la solució que s'imposava, passava per descartar aquesta possibilitat, especialment quan el deute a càrrec de l'arrendadora per aquest concepte era superior a l'import de les rendes degudes, destacant en tot cas que la compensació operava de manera automàtica.

D'altra part, i respecte de la demanda reconvencional, considera que el Batlle no havia dut a terme una anàlisi dels imports que durant els anys 2019 a 2022 havia assumit l'arrendatari, limitant-se a argumentar que les quantitats derivades dels consums de mínims havien de ser assumits per la part arrendatària, i sense tampoc pronunciar-se respecte del saldo corresponent a l'any 2023. Respecte d'aquesta qüestió defensava que la valoració de la prova resultava errònia, atès que la comparativa entre les quantitats satisfetes a la bestreta en concepte de consums menys el seu cost real, oferia un crèdit en benefici de la part arrendatària per aquesta raó de 1.915,35.- EUR, i que en tot cas, les deduccions que es referien en la sentència dictada no havien estat justificades de manera oportuna.

Respecte de les despeses corresponents a l'any 2013, considera que la Sentència incorrea en incongruència omissiva.

7.- El 21-3-2024, la representació processal de la Sra. Vilar, contestava el recurs d'apel·lació articulat oposant-se al seu triomf, sostenint, en essència, que la Resolució dictada pel Batlle no incurre en cap dels vicis que la part contrària li atribuïa.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució exigeix verificar 1) si la Sra. Vilar ostenta legitimació activa per a articular una demanda en resolució de contracte d'arrendament malgrat que no ser la propietària del bé arrendat; 2) en cas afirmatiu, si les condicions per a pronunciar la resolució del contracte d'arrendament per manca de pagament de la renda per part de l'arrendatari es troben reunides i 3) si l'arrendatari ostenta un crèdit enfront de la part arrendadora derivat de la manca de regularització de les despeses satisfetes cada mes, a la bestreta, i el seu cost real. En cas afirmatiu, escaurà determinar l'import del crèdit que l'arrendatari atresora enfront de l'arrendadora; si el mateix havia de ser compensat automàticament per l'arrendadora amb l'import de la renda pels rebuts no satisfets, i si aquesta circumstància, en cas de concórrer de manera efectiva, inhibia l'acció en resolució del contracte d'arrendament que la part demandant exercitava.

La resolució d'instància descarta la manca de legitimació activa de la part arrendadora, estima majoritàriament la demanda exercitada i desestima la demanda reconvencional, imposant a la part demandada el pagament de les costes causades.

I és contra aquesta resolució que s'alça la part recurrent segons els motius de recurs que seguidament s'analitzaran.

Segon.- Legitimació activa de la Sra. Vilar.

Si bé l'art. 8 apartat 1er de la Llei 15/2022 de text consolidat d'arrendament de finques urbanes preveu que "s'anomena arrendador aquell que, essent propietari de la finca o gaudint de títol suficient, s'obliga a cedir-ne l'ús en tot o en part" i que l'art. 279 del CPC, quan regula la legitimació -activa com passiva- en el procediment especial d'arrendament l'atribueix als arrendadors i arrendataris, en les actuacions practicades, s'aprecia que la Sra. Vilar no és la propietària de la unitat immobiliària arrendada sinó que en definitiva es tracta d'una API, que en nom de la propietat, va atorgar el contracte d'arrendament objecte del present litigi i posteriorment.

La qualitat de mandatària o representant de la Sra. Vilar en el supòsit que s'analitza no es pot discutir atès que en definitiva, el mateix arrendatari li reconeixia quan atorgava el contracte d'arrendament examinat, com posteriorment satisfent la renda o encara adreçant-li diferents correus electrònics al llarg de la relació contractual, sense que consti que per aquesta raó hagi tingut mai cap relació amb terceres persones diferent de la Sra. Vilar, o altres persones que treballen per compte d'aquesta en la seva empresa. En aquesta eventualitat, negar la legitimació de la Sra. Vilar suposa crebantar el principi de la bona fe (art. 5.1 del CPC) dins del qual s'encabeix la prohibició de la conducta contrària als actes propis ("venire contra proprium actum non valet"), respecte de la qual hem sostingut que "Es tracta d'una doctrina, plenament vigent en el dret andorrà quina aplicació hem pogut admetre en diverses ocasions (cfr. TSJC-115/15, TSJC-23/16 ···). La mateixa troba el seu fonament en la protecció de la confiança i en el principi de la bona fe que imposa un deure de coherència i limita la llibertat d'actuació doncs vol que ningú pugui fer valdre una pretensió que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat. La mateixa suposa una prova clara i concloent que l'autor d'un acte el va realitzar amb la finalitat de crear, modificar o extingir una relació jurídica de manera que no es pot tornar enrere del que va fer" (Sentència de 30-10- 2018, rotlle TSJC-229/2018)

En aquesta situació, la legitimació de la Sra. Vilar no es podia qüestionar, el què ens abocarà a la desestimació del primer motiu del recurs que s'articulava.

Tercer.- Sobre la improcedència de la compensació com a mecanisme de pagament de la renda.

Ningú qüestiona en aquesta alçada que la manca de pagament de la renda constitueix una causa legal que justifica la resolució del contracte d'arrendament (art. 31.1 de la Llei 15/2022 ja indicada). Tampoc es discuteix que quan es va formular la demanda que origina el present procediment, l'arrendatari no havia pagat els rebuts dels mesos d'abril, maig i juny del 2023. Malgrat aquesta realitat, el Sr. Anaya manté que ostentava un crèdit enfront de l'arrendadora, superior a l'import global de les rendes degudes, i que en tal situació aquesta darrera havia de procedir a la compensació automàtica, sense que una volta aquesta efectuada, concorregués la causa de resolució del contracte d'arrendament que s'invocava.

Respecte del pagament de la renda, la Llei 15/2022 preveu en l'article 20, que la renda es paga en la forma pactada i que en defecte de pacte es paga mensualment dins dels 5 primers dies de cada mes i el contracte atorgat reprèn en essència aquesta previsió legal disposant en el pacte 2 que el pagament del lloguer es farà per mesos naturals anticipats dins dels 5 primers dies de cada mes, al domicili de la part arrendadora, o de la persona o entitat, que la mateixa part arrendadora designés, contra el lliurament del rebut.

El conjunt de les anteriors precisions resulta aquí rellevant. En efecte, per la seva naturalesa, la compensació no constitueix a pròpiament parlar una forma de pagament, sinó que s'erigeix en un mecanisme diferent d'aquest que permet d'extingir vàlidament les obligacions (Digest 16, 2, 1). Aquest mecanisme, però ni es contempla expressament en la Llei ni les parts el van preveure en el contracte d'arrendament. Dit en altres paraules, l'eventual existència d'un crèdit de la part arrendatària contra l'arrendadora, no pot alterar la modalitat pactada respecte del pagament de la renda, sense que cap de les parts d'un contracte d'arrendament la pugui imposar a l'altre. Així perquè la compensació pogués ser efectiva, l'arrendatari havia de comunicar prèviament a la part arrendadora la seva voluntat d'aplicar sobre el preu de la renda, els imports satisfets a la bestreta en concepte d'acomptes de despeses pagades en excés, sense que en cap moment resulti de les actuacions practicades que fins a la data de la contesta a la demanda hagués articulat cap mena de pretensió en aquest sentit.

En aquesta situació, sense que la compensació respectiva dels deutes que s'al·lega pogués impedir el triomf de l'acció resolutòria que s'articula fonamentada en la manca de pagament de la renda, res es pot retreure a la Sentència dictada sobre aquest extrem. En conseqüència, escau desestimar el recurs d'apel·lació articulat.

Quart.- Respecte de la demanda reconvencional i l'eventual crèdit que l'arrendatari ostenta contra la part arrendadora pels pagaments efectuats a la bestreta en concepte de despeses de consum.

En la Sentència dictada, l'òrgan d'instància considera que la part demandant justificava haver aplicat les bestretes satisfetes per l'arrendatari a les rendes que successivament anaven vencent, emparant per això fonamentalment amb el quadre Excel que s'incorporava a l'escrit de contesta a la demanda reconvencional (foli 63). La part recurrent discrepa d'aquesta conclusió, defensant essencialment que es tractava d'un document estès per la mateixa part arrendadora i que contenia nombroses irregularitats que l'invalidaven.

El contracte d'arrendament atorgat, contemplava el pagament amb cada rebut de la renda d'un import suplementari de 50.- EUR en concepte de pagament de despeses de consum preveient en el pacte 4, apartat b): "les despeses per consum i mínims d'aigua calenta sanitària, calefacció, aigua potable i serveis comunitaris seran igualment a càrrec de la part arrendatària i es pagaran de la forma següent: juntament amb el preu del lloguer la part arrendatària pagarà la quantitat de 50.- EUR i cada anualitat la part arrendadora farà una liquidació de les despeses que correspongui, essent al diferència pagada o abonada en rebut a part (···)".

La resolució de la pretensió que en aquesta alçada s'articula, ha d'intervenir des de la perspectiva dels principis que vertebren la càrrega de la prova, principis que en la Sentència 5-2-2015, rotlle TSJC-265/2014 sintetitzàvem indicant: "1) la càrrega de la prova cal distribuir-la segons es reclami el compliment d'una obligació (en aquest cas li correspon al demandant aquella càrrega relativa als denominats fets "constitutius" o es proclami l'extinció d'una obligació (en aquest cas, li correspon al demandat, els denominats fets "extintius" o "impeditius". 2) Ara bé, l'aplicació d'aquest principi ha anat adquirint matisos jurisprudencials per tal d'adaptar-lo a les exigències constitucionals i a la flexibilitat necessària en tot anàlisi de les controvèrsies litigioses derivades de les relacions humanes. No s'escapa a ningú que la distribució de la càrrega de la prova té sentit quan no hi ha prova suficient i, aleshores, cal decidir quina part ha de suportar les conseqüències de la manca de prova. Quan existeix prova suficient, resulta indiferent quina part l'hagi proporcionat al Tribunal. Dit en altres paraules, la càrrega probatòria és transcendental només quan manca la prova perquè, quan aquesta existeix, resulta irrellevant qui l'hagi proporcionada al Tribunal. Així resulta que s'ha vingut interpretant sobre càrrega de la prova, tant doctrinalment com jurisprudencial, en el sentit que la tutela judicial efectiva (art. 10 de la CA), la justícia material i la realitat social han recomanat recórrer 3) als criteris de normalitat (cal demostrar allò que és anormal, i per conseqüent "impeditiu"); 4) presumir allò que és normal en unes relacions humanes, o bé en l'estat normal o natural de les coses o en situacions de fet o de dret; 5) cal tenir present la facilitat o proximitat (disponibilitat) de cada part als mitjans probatoris per evitar situacions desproporcionades de manca d' igualtat processal o bé que denotin una manca absoluta de bona fe processal en l'establiment de la veritat material; i finalment com a conseqüència de tot això, 6) la necessària flexibilitat en l' aplicació de les normes de distribució de la càrrega probatòria".

En aquesta situació, era la Sra. Vilar qui ostentava la càrrega de justificar degudament, ja no els pagaments efectuats per la part arrendatària, sinó l'import de les despeses accessòries degudament aprovades per la comunitat de propietaris, i les modalitats de l'abonament que pretén haver realitzat al compte client de l'arrendatari. En el present supòsit però la prova proveïda no es pot considerar suficient atès que com de manera encertada ho evidencia la part recurrent, el document presentat (foli 63) ha estat realitzat per la mateixa demandant, sense recolzar-se en cap paràmetre objectiu a l'hora de determinar els consums que aplica i ensems conté errors que n'invaliden el resultat final. En efecte, s'aprecia com malgrat que el Sr. Anaya ha justificat documentalment que el mes de febrer del 2022 va pagar 500.- EUR, el full Excel de la part actora només contempla un pagament de 386,83.- EUR.

En aquesta eventualitat, la carència probatòria concurrent només pot perjudicar a qui tenia la càrrega de justificar la realitat del deute existent (aquí la Sra. ENTITY_6), i en aquesta eventualitat, havent acreditat la part demandada la realitat dels consums pels anys que relata i dels imports satisfets a la bestreta, escaurà estimar la demanda reconvencional, condemnant la part actora a satisfer l'import de 1.915,35.- EUR, havent-se d'estimar el recurs d'apel·lació articulat sobre aquest punt, i revocar-se la Sentència dictada respecte d'aquesta qüestió.

Quant a les despeses de l'any 2023, també s'haurà d'estimar el motiu del recurs articulat, amb el benentès que el seu import serà determinat en període d'execució de Sentència.

Cinquè.- Una volta establerts els deutes respectius existents entre les parts litigants (1.714,09.- EUR en concepte de rendes degudes i 1.915,35.- EUR en concepte d'abonament de despeses satisfetes a la bestreta) escau fixar un ròssec creditor en benefici de la part arrendatària de tal manera que s'haurà de condemnar la Sra. Vilar a satisfer l'import de 201,26.- EUR que serà incrementada dels interessos legals comptadors des de la present resolució i fins al dia del seu total pagament.

Sisè.- Costes.

L'estimació del recurs d'apel·lació articulat, comportarà que les costes derivades de la demanda reconvencional s'hagin d'imposar al litigant vençut tractant-se de la Sra. Vilar. Les costes derivades de la demanda principal de resolució de contracte d'arrendament s'han d'imposar al Sr. Anaya. Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada, atès l'èxit parcial del recurs d'apel·lació articulat, no s'ha de fer pronunciament respecte de les mateixes (art. 354.2 del CPC).

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat pel Sr. Anaya contra la Sentència 4/2024 de data 19-1-2024 que revoquem en la part que desestima la demanda reconvencional, disposant en el seu lloc que s'ha d'estimar parcialment la demanda reconvencional, condemnant la Sra. Vilar a satisfer al primer l'import de 1.915,35.- EUR.

Segon.- Confirmar els punts 1, 2, 3 i 4 continguts en la part dispositiva de la Sentència dictada pel Batlle.

Tercer.- Establir que operada la compensació judicial entre les rendes degudes (punt 3 de la part dispositiva de la Sentència) i els pagaments efectuats a la bestreta per l'arrendatari (1.915,35.- EUR), s'ha de condemnar la Sra. Vilar a pagar al Sr. Anaya l'import de 201,26.- EUR que s'haurà d'incrementar dels interessos legals comptadors des de la present resolució i fins al seu total pagament.

Quart.- Fixar que en període d'execució de Sentència es fixarà el romanent pendent de pagament respecte de les despeses de consum de l'any 2023.

Cinquè.- Imposar al Sr. Anaya les costes ocasionades en relació amb la demanda principal i a la Sra. Vilar les derivades de la demanda reconvencional.

Sisè.- Sense fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.