Propietat horitzontal. Responsabilitat comunitat de manteniment elements comuns (6000313/2018)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000150/2022 ORIGEN: 6000313/2018 - 00

NIG: 5300542120180001813

PARTS:

Apel·lant: B (BB SA)

Representant: Sra. Marti

Advocat: Sr. Araujo

Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI CP

Representant: Sra. Campillo

Advocat: Sr. Plana

Apel·lat: D, SA

Representant: Sra. Manso

Advocat: Sr. Sainz

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Propietat horitzontal. Responsabilitat comunitat de manteniment elements comuns.

SENTÈNCIA 044-2023

Andorra la Vella, el 18 d'abril del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles Cruz Moratones, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La societat B (BB SA) va interposar demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la comunitat de propietaris de l'edifici CP i la companyia ORG_2 en tant que delegada de DD, i sol·licitava que es condemnés aquestes darreres, de forma solidària, a pagar la suma de 55.146,17.-euros majorada dels interessos legals meritats des de la contesta a la demanda i les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador

2.- El Tribunal de primera instància ha dictat sentència en data 21 d'abril del 2022 amb la següent part decisòria :

"Primer.- Estimar la demanda formulada per la representació processal de la societat de dret francès BB, SA contra la Comunitat de propietaris edifici CP i condemnar a aquesta darrera a pagar la suma de 55.146,17.-euros majorada dels interessos legals meritats des de la contesta a la demanda el 15 de novembre del 2018.

Segon.- Desestimar la demanda dirigida per la representació processal de la societat de dret francès BB, SA contra la societat D, SA delegada al país de la companyia DD, i absoldre aquesta darrera de les pretensions dirigides en la seva contra.

Tercer.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades en la forma descrita al VI. Fonament de Dret de la present resolució judicial."

3.- Les representacions processal de la societat B i de la comunitat de propietaris de l'edifici CP han interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia.

Per escrit de data 1.6.2022 la societat B, sol·licita que es revoqui parcialment la sentència d'instància en el sentit de revocar la condemna al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, ocasionats a la societat ORG_2, i que no s'efectuï especial condemna en costes d'aquesta segona instància.

Altrament, en data 2.6.2022 la comunitat de propietaris de l'edifici CP va presentar el seu recurs, i segons els arguments que exposa, demana que es revoqui la sentència apel·lada en el sentit de desestimar íntegrament la demanda de la companyia B contra la comunitat i que es condemni a l'adversa en costes inclosos els honoraris de procurador i d'advocat ocasionats a la seva principal. Subsidiàriament, en cas d'estimar la demanda de B contra la comunitat de propietaris de l'edifici CP també s'estimi, en els mateixos termes, contra la companyia DD, sense imposar a la comunitat les costes processals de cap instància.

4.- El 19.7.2022 la representació de la societat ORG_2 (DD) s'ha oposat als recursos i ha sol·licitat que es confirmi íntegrament la sentència apel·lada, i es condemni als recurrents al pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades en aquesta segona instància inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

El mateix dia, la representació de la comunitat de propietaris de l'edifici CP va contestar el recurs d'apel·lació de la companyia B reiterant les peticions exposades en el seu escrit de recurs.

En data 21.7.2022, la representació processal de la companyia B (BB SA) s'ha oposat al recurs de la comunitat de propietaris demanant que es confirmi la condemna recaiguda sobre la comunitat en 1a instància, i que se la condemni a pagar les costes processals d'aquesta segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

FONAMENTS DE DRET

En el present procediment, la part agent BB, SA (en endavant, B) reclama front la part defenent ORG_1 de l'O d'Andorra la Vella i contra la seva companyia asseguradora DD (delegada al Principat per D, SA) una petició de condemna solidària per danys i perjudicis derivats de filtracions d'aigua en un local de l'edifici per import de 55.146,17EUR més interessos des de la contesta i les costes.

La sentència d'instància estima la demanda contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS amb imposició de costes i la desestima contra la companyia DD, amb imposició de les costes d'aquesta.

Contra tal decisió s'alça la part la COMUNITAT DE PROPIETARIS i també la part agent B.

RECURS DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS

SEGON.- La comunitat de propietaris impugna la condemna a la que ha estat sotmesa per considerar que la causa dels danys és el mal estat de conservació i manteniment de la coberta plana transitable (també denominada "terrassa-coberta") situada en la planta setena i última de l'edifici i que considera que és un element privatiu dels promotors de l'edifici, als quals els obligava el manteniment del seu element privatiu.

Hem de recordar que els litigi entre els promotors de l'edifici i d'altres tercers ja ve de lluny i ha obligat a dues sentències d'aquesta Sala TSJC 163/06 (184-1/03) i 103/02 (242-2/97) per diferents disputes, la primera de les citades referides a incompliment dels promotors a acabar l'edifici i una carretera adjacent que ha impedit la legalització d'aquell en haver estat construït de manera no corresposta amb la llicència municipal i que encara resta en fase d'execució. La segona, respecte la divisió de la planta 7ena entre diversos particulars, però sense la COMUNITAT DE PROPIETARIS. Aquell incompliment és el que ha impedit fins ara l'atorgament de l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal, però no ha impedit que la COMUNITAT DE PROPIETARIS es pogués constituir amb uns Estatuts autoritzats per Notari en 24.11.94, segons recull l'informe de la perit judicial Sra. Mena (foli 603 i seg.)

TERCER.- No és un fet controvertit que en el mes de juny de 2017 es produïssin filtracions d'aigua que ocasionen danys al material emmagatzenat en la planta 4ª de l'edifici CP (únicament està constituït per locals/magatzems tancats i no per habitatges), com tampoc ha estat controvertit que la causa de les filtracions d'aigües es derivessin del mal estat de manteniment i conservació de la planta coberta (plana), concretament juntes de dilatació i situada en el darrer nivell de l'edifici (el 7è). Les pericials aportades per les parts i la judicial són coincidents en aquest extrem. Com ho són també que es tracta d'una planta diàfana, oberta sense distribucions físiques a la qual poden accedir tant vehicles (per una rampa que ve de la planta inferior) com també vianants. En la planta hi ha tres elements com uns que són els nuclis d'escala i un quart element que és l'esmentada rampa coberta per accedir, la qual té una porta metàl·lica que barra l'accés i que va ser col·locada per la COMUNITAT que va lliurar les claus a qui ho va demanar. Finalment tampoc ha estat discutit que l'import dels danys abonats per la companyia agent al seu assegurat E, SAU (E) va ser de 55.146,17EUR, ni respecte aquest import s'ha discutit que fos incorrecte.

QUART.- Així doncs el nucli del recurs de la COMUNITAT rau en que considera que la coberta-terrassa de la planta 7ena és propietat de tercers (els promotors de l'edifici i la propietària del terreny cedit, així com d'un cessionari d'una part de la planta) i que per tant és un element privatiu de l'edifici i ells en són els responsables del seu manteniment i conservació. Però no pot oblidar la COMUNITAT que per llei (articles 1 i 2 de la LPH de la llei 12/2004) li va atribuït per naturalesa la copropietat d'aquest element comú de l'edifici com és la coberta d'un edifici que ve a constituir l'element que protegeix en vertical de totes les inclemències meteorològiques que danyarien l'edifici de no tenir cap "sostre". I és igual que aquesta coberta sigui transitable o no, sigui plana o inclinada, perquè la funció de protecció la realitza en tot cas. I així l'article 2 des de l'original redactat de la llei 12/2004 ja indica que:

" Aquesta Llei és aplicable:

A les Comunitats de propietaris constituïdes conforme a l'article 3.

A les Comunitats que, reunint els requisits establerts a l'article 1, no hagin atorgat el títol constitutiu de la propietat horitzontal. En tot cas, són aplicables a aquestes Comunitats les normes d'aquesta Llei relatives al règim jurídic de la propietat, de les seves parts privatives i elements comuns, i també als drets i deures recíprocs dels copropietaris.

"I entre els elements comuns, l'article 1 de la Llei esmenta "les cobertes amb revestiments exteriors", que en aquest cas és la planta 7ena.

La conclusió és que les cobertes d'un edifici -que com hem dit són elements essencials de tota edificació- no poden ser mai privatives de ningú, doncs per llei ja venen atribuïdes a la Comunitat en la condició d'elements comuns, cosa diferent és que després la Comunitat li hagi atribuït un ús privatiu a algun copropietari. I com molt bé va dir la STJC de 19.12.02 (TSJC 103/02) en el conflicte centrat en aquest edifici i en els quals diversos particulars (anteriors propietaris del solar i de l'edifici) es discutien per dividir la planta 7ena.:

"II.- L'enjudiciament anterior de la Sentència apel·lada no ha tingut en compte que no sempre pertany a la lliure voluntat de les parts fixar quins són els elements comuns i quins els privatius d'un immoble, perquè si els comuns tenen la naturalesa d'essencials, la seva titularitat no podrà ser mai privativa, encara que sí que ho pot ser el seu ús ; de manera que per determinar si la terrassa del litigi és un element comú o privatiu, i en el cas d'ésser comú si ho és per naturalesa o no, no n'hi ha prou en considerar l'ús exclusiu que hagin previst els primitius propietaris, ja que l'exclusivitat de l'ús no determina la titularitat, ni és tampoc suficient veure el que aquells primitius propietaris van voler en l'escriptura de permuta de 1988, tant perquè el que haguessin volgut pot estar o no d'acord amb la llei, com perquè aquella escriptura de permuta únicament vincula als qui la varen atorgar, i ni tan sols és el títol definitiu per a la constitució i divisió de l'immoble en règim de propietat horitzontal que és l'únic títol que escauria tenir en compte (i encara tampoc seria decisiu en el marc de la propietat horitzontal) per determinar la naturalesa jurídica i la titularitat de la terrassa esmentada."

CINQUÈ.- Establert doncs que la coberta plana de la planta 7ena. és ineludiblement per llei un element comú, correspon a la COMUNITAT el seu manteniment i conservació per imposició de l'article 10.3 de la LPH que ho disposa expressament. Aleshores en haver quedat acreditat que les filtracions d'aigua es varen produir per un deficient estat de conservació del paviment de la planta 7ena., la responsabilitat a la qual ha de fer front és la dels danys ocasionats a l'assegurada de la companyia B que aquesta ja va rescabalar.

SISÈ.- Finalment, la recurrent demana de manera subsidiària que es condemni a la seva companya asseguradora (DD) que també ha estat codefenent, però aquesta pretensió no pot ser atesa perquè únicament podia impugnar la sentència en aquest extrem la part que havia demanat la seva condemna (B) però no ho pot fer una codefenent respecte l'altra defenent. Com ha assenyalat aquest Tribunal, el recurs de d'apel·lació té per exclusiu objecte revisar la resolució apel·lada per determinar si amb la base del que allà s'ha al·legat i demostrat, els Batlles han decidit conforme a dret (Aute de 22 de gener de 2004, nº 2279). Per aquest motiu, el recurrent no podrà en el sistema d'apel·lació vigent a Andorra modificar la seva argumentació ni adduir allò que a la primera instància no va al·legar ni el que no ha provat abans ni plantejar qüestions noves ni fer noves peticions en el recurs, com ja recull l'article 330.2 del CPC. La legitimació per impugnar la sentència sobre aquest punt li correspon únicament a qui va exercir l'acció contra DD (B) i no a la seva assegurada (la Comunitat de propietaris). Però la part agent no ha impugnat la sentència sobre aquesta desestimació de la demanda contra DD sinó únicament contra la imposició de les costes, com ara veurem. (Sentència del 26 d'abril del 2007, STJC 163/06).

En conclusió, el recurs de la COMUNITAT DE PROPIETARIS ha de ser desestimat amb imposició de les costes d'aquesta alçada.

RECURS DE LA COMPANYIA B

SETÈ. La part agent únicament impugna la sentència en l'extrem que li imposa les costes per la desestimació de la demanda contra la companyia DD (D) doncs considera que l'aplicació automàtica del principi del venciment objectiu previst en Codi 7,51-5 (a l'inici del plet encara no estava en vigor el vigent CPC) és injusta doncs concorre una causa iusta litigandi en haver demandat també a la companyia d'assegurances doncs no podia conèixer el contingut de la seva vinculació contractual. Aleshores cal estimar el motiu en aplicació de la Novel·la 82, cap. X que permet flexibilitat el principi contingut en el Codi que ja hem esmentat quan resulti raonable la interposició de la demanda per la part agent, sense poder conèixer fins el darrer detall que no està al seu abast.

Així doncs, cal estimar el recurs i revocar la imposició de les costes a B per la seva demanda contra DD.

VUITÈ. En resultar desestimat el recurs de la COMUNITAT DE PROPIETAT DE L'EDIFICI CP procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa l'article 354.2 del Codi de Procediment Civil.

L'èxit del recurs de B s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (art. 354.2 del CPC).

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de BB, SA contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 21 d'abril de 2022, que revoquem parcialment només en el sentit de no imposar les costes de la instància a la part agent respecte la demanda dirigida contra DD (D, SA). Sense imposició de costes en aquesta alçada

DESESTIMEM el recurs interposat per la ORG_1 d'Andorra la Vella i li imposem les costes causades en aquesta alçada

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.