Liquidació indivisió successòria

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000264/2025

ORIGEN: 6000145/2023 - 0

NIG: 5300542120230001571

SENTÈNCIA 000060-2026 DE 14/05/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 14/05/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000264/2025

Nig : 5300542120230001571

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00060

SENTÈNCIA 000060/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Ildefons

Representant: Sra. Elena

Advocat: Sr. Faustí

Apel·lat: Sr. Gaspar

Representant: Sra. Ofèlia

Advocada: Sra. Margarida

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Liquidació indivisió successòria

Andorra la Vella, 14 de maig del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 07/07/2023, la representació processal de la Sra. Berna va formular contra el Sr. Ildefons demanda de divisió del cabal hereditari en exercici de l'acció "communi dividundo", i subsidiàriament l'acció "familiae erciscundae" i després de sol·licitar l'adopció d'una mesura cautelar, demanava que es dictés Sentència declarant la finalització de la situació d'indivisió entre les parts respecte de la parcel·la de terreny situada al ADR000 de la Vila d'Andorra la Vella, així com respecte de l' ADR001) de la mateixa vila; ordenant la realització d'una valoració dels dits béns per perit designat judicialment, i que, pel mateix perit, prèvia entrevista amb les parts enfrontades, s'estudiés la realització de dos lots, un de valor dels dos terços, i un altre de valor d'un terç; amb proposta de constitució definitiva de dos lots per aquests respectius valors a l'atenció de cadascuna de les parts enfrontades; estudiant la predisposició de les parts d'acceptar els lots; disposant que, pel cas que, en període d'execució de sentència no s'assoleixi cap acord just i equitatiu guiat pel perit judicial entre les parts, es disposi la venda en pública subhasta de tots els béns de l'herència repartint-se els preus obtinguts, un cop detretes les despeses, a raó de dos terços pel senyor Ildefons i d'un terç per la senyora Berna; tot condemnant al senyor Ildefons a abonar totes les costes del present procediment judicial, i subsidiàriament, disposant que han d'anar a càrrec de l'herència.

2.- El 07/09/2023, la representació processal del Sr. Ildefons, contestava la demanda, sostenint que no s'oposava de principi a l'estimació de l'actio familiae erciscundae articulada -sí, en canvi, a l'acció de divisió de cosa comuna en considerar que no resultava d'aplicació en ser els litigants cohereus i en recaure l'indivís sobre els béns relictes d'una herència-, sol·licitant es dictés Sentència estimant la divisió de l'herència, si bé disposant per sentència, per tal de consumar la partició judicial, que la mateixa s'efectuarà en període d'execució de sentència de conformitat amb el que s'indica seguidament:

"a/ Carmel nomenarà un perit judicial, idoni per les actuacions que es descriuran, d'acord amb el procediment previst a l'

article 212 CPC

i següents. I se li atribuiran les facultats necessàries front a tercers per executar per mandat judicial, les dites actuacions i totes aquelles que el perit estimi necessàries per a desenvolupar degudament la seva comesa;

b/ s'encarregarà al perit judicial una valoració actualitzada dels béns que composen l'herència, que són els indicats a l'apartat cinquè del present escrit. A efectes informatius, les parts hauran de lliurar al perit judicial les taxacions més actuals que les que puguin disposar sobre els mateixos béns.

c/ quant a la parcel·la de terreny del ADR000, s'oferirà a cadascuna de les parts la facultat d'adquirir la quota part de l'altra, per la valoració efectuada pel perit. En el cas que ambdues parts desitgin adquirir, tindrà preferència el meu mandant, Si cap de les parts no vol adquirir, es vendrà judicialment la parcel·la de terreny.

d/ pel que fa a l' ADR001, el perit judicial haurà de presentar:

d.1/ una proposta de divisió de l'edifici en propietat horitzontal, amb els estatuts que hagin de regir la comunitat de propietaris, de conformitat amb el que disposi la normativa reguladora que en aquell moment estigui en vigor;

d.2/ la distribució de les unitats immobiliàries privatives resultants de la divisió en propietat horitzontal en dos lots, confeccionats segons les premisses següents:

(i) els lots seran de béns homogenis en la mesura del possible, de forma que ambdós continguin locals comercials de planta baixa, despatxos, habitatges i trasters.

(ii) un dels lots serà de l'1/3 del total valor, i l'altre de 2/3 del total valor. Per assolir aquests percentatges de valoració, el perit indicarà el(s) import(s) en efectiu amb els que els lots s'hagi(n) de complementar, procurant que la distribució de béns dels lots comporti el menor import en efectiu a títol de compensació que sigui possible;

(iii) i en el lot de 2/3 del valor total s'inclourà l'habitatge que està arrendat al fill del meu mandant -planta vuitena de l'edifici-, el senyor Milton; el despatx que està arrendat a un altre dels fills, senyor Lluís - el despatx numerat amb el 5-2 de la cinquena planta-; així com el local comercial de la planta baixa "Botiga 1", és a dir el de la part dreta de l'entrada de l'edifici;

e/ Carmel. adjudicarà a la demandant els béns que composin el lot valorat en 1/3 del total, i al meu mandant l'altre lot, juntament amb el(s) import(s) en efectiu per compensar el valor de cada quota hereditària;

f/ es disposarà la liquidació del(s) import(s) en efectiu assenyalat(s) a l'epígraf e/ a càrrec del saldo net de la venda de la parcel·la i en el seu cas, de les sumes que es dipositin a la Batllia, de conformitat al previst a l'apartat Vuitè del cos de l'escrit;

g/ i si un cohereu no compleix l'obligació de dipòsit al seu càrrec, l'altre cohereu podrà adquirir el lot del primer- amb les compensacions oportunes- o exigir la venda judicial de dit lot, per tal d'obtenir el resultat de la partició i el pagament del(s) import(s) en efectiu a títol de compensació.

Les despeses, honoraris, taxes i impostos derivats dels actes d'execució de la divisió dels béns seran a càrrec de cadascuna de les parts a raó d'1/3 part del seu import a càrrec de l'agent, i dels altres 2/3 a càrrec del meu mandant. I no s'imposaran les costes del procés a cap de les parts".

3.- Per aute del 03/03/2025, es va admetre la successió processal del Sr. Gaspar en la posició processal que ocupava la Sra. Berna.

4.- El 13/05/2025, es va celebrar l'audiència prèvia quedant el mateix en aquell acte vist per sentència.

5.- El 15/10/2025, la Batllia dictava Sentència amb la següent part decisòria

"Primer.- Estimar la demanda formulada per la Sra. Berna contra el Sr. Ildefons i declarar la finalització de la situació d'indivisió respecte de la parcel·la de terreny situada al ADR000 de la Vila d'Andorra la Vella, i de l' ADR001) de la mateixa parròquia.

Segon.- Disposar que els béns immobles referits seran objecte de divisió entre les parts, en justícia i equitat i es nomenarà un expert judicial a l'efecte, el quin haurà d'establir el valor del terreny, i respecte de l'edifici valorar les unitats que el conformen i formar dos lots, que seran funció de la quota part en l'herència de cada part, i haurà de precisar el valor econòmic de cadascun d'ells i contemplar les eventuals compensacions que s'hagin de dur a terme en cas de diferència de valor entre els lots, de forma a assolir un valor idèntic entre ells.

Tercer.- Establir que, en l'atribució dels lots, s'haurà de prendre en compte un eventual acord que puguin assolir les parts i en segon terme, els principis generals de la divisió que són que la divisió no pot beneficiar a un partícip en detriment dels altres i ha de prevaldre el que sigui més útil per tots i el més equitatiu i que la cosa comuna s'ha d'adjudicar a qui en tingui més interès i si n'hi ha més d'un, al que tingui una participació més gran, i que serà tan sols en el cas que cap dels cohereus vulgui ser adjudicatari, que es vendrà en pública subhasta i s'adjudicarà a un tercer, i el preu corresponent es repartirà segons la quota part en l'herència.

Quart.- No fer expressa imposició en costes judicials ocasionades per raó de la tramitació del present judici, havent d'assumir cada part les seves pròpies costes i les comunes per meitat.

Pel que refereix a les despeses derivades de la divisió i l'adjudicació dels béns relictes, aquestes hauran de ser assumides per les parts en funció de la seva quota part en l'herència".

5.- La representació processal del Sr. Ildefons ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió demanant la seva revocació parcial i que en aquesta alçada es dicti Sentència declarant:

"1.- què la indivisió continua subsistent fins quan es produeixi l'adjudicació privativa de béns a cada comuner; o, alternativament, que es declari la divisió des d'ara però amb efectes per quan es produeixi materialment l'adjudicació referida;

2.- l'obligatorietat a càrrec de l'expert que es designi judicialment, de realitzar una proposta de divisió en propietat horitzontal de l' ADR001, que incorpori una proposta d'estatuts de la comunitat de copropietaris que en resulti, en els termes que recull la llei d'aplicació;

3.- el diferent règim de divisió i adjudicació dels lots, entre el terreny i l'edifici de referència, com segueix:

(i) Quant al terreny que, efectuada la seva valoració per l'expert designat, si ambdues parts estan interessades en ser adjudicatàries del terreny complet pagant el valor de la quota de l'altra, que s'adjudiqui a qui té una participació més gran en la comunitat hereditària -el meu mandant-; i només si cap de les parts hi està interessada, que es vengui en pública subhasta, distribuint els diners del remat segons les quotes hereditàries;

(ii) I quant a l'edifici, que l'expert designat judicialment procedeixi, a banda de a la valoració, a proposar la divisió en propietat horitzontal del mateix, i la constitució de dos lots d'unitats immobiliàries homogènies que tinguin sengles valors d'1/3 i de 2/3 parts del valor total de l' ADR001 que s'adjudiquin els lots respectivament i privativament a l'adversa i al meu mandant, amb condemna a compensació econòmica si així resulta de la valoració pericial; tot previ atorgament de la divisió horitzontal en els termes proposats i validats pel Batlle executor.

4.- Que el lot que correspon a les 2/3 parts de l' ADR002, i el despatx identificat amb el número ADR003, actualment arrendats als fills del meu mandant.

Amb expressa imposició de costes i honoraris d'Advocat i Procurador d'aquesta instància, pel cas de què l'apel·lada formuli al seu torn recurs d'apel·lació, d'adhesió u oposició al nostre recurs".

Els motius de greuge que articulen no qüestionen la decisió de principi d'acordar la divisió, sinó les modalitats en què aquesta s'ha adoptat. En essència, es considera que la declaració de la fi de la indivisió resultava prematura i, que, tanmateix, calia proposar una modalitat de divisió de la propietat horitzontal de l'edifici.

D'altra part, es critica la manca de diferenciació entre el règim del terreny i el de l'edifici, així com el recurs indegut a la subhasta com a solució general per a la divisió.

Finalment, s'al·lega incongruència omissiva per no haver-se resolt sobre la configuració concreta dels lots en les modalitats que es demanaven.

6.- La representació processal del Sr. Gaspar, s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat demanant la confirmació íntegra de la Sentència dictada, amb condemna en costes a la part recurrent, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.

Amb aquesta finalitat es defensa la correcció de la sentència dictada i la inexistència de cap infracció legal; que la declaració de finalització de la indivisió és adequada i no prematura, i que el recurs responia només a la persistent voluntat dilatòria de la contrapart.

En segon lloc, es considera que la sentència regula correctament el procediment de divisió, remetent la concreció dels béns a la fase d'execució.

En tercer lloc, es rebutja que la divisió horitzontal sigui prèvia i obligatòria, així com les crítiques sobre la manca de diferenciació entre terreny i edifici.

Finalment, es nega l'existència d'incongruència omissiva, en entendre que la determinació concreta dels lots no correspon a aquesta fase.

7.- Per aute de 3/2/2026 es donava lloc a la prova proposada per la part apel·lada en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El present recurs d'apel·lació no qüestiona la procedència de l'acció de divisió hereditària ni l'estimació de la demanda, aspectes que van ser acceptats per ambdues parts en primera instància. L'objecte del litigi en aquesta instància se circumscriu, doncs, a la correcció material del marc d'execució establert per la sentència a quo.

Segon.- Naturalesa, fonament i principis rectors de l'acció de divisió de la cosa comuna.

L'actio familiae erciscundae (Digest 10, 2, 43 i Codi 3, 37, 5) o acció de divisió de la comunitat hereditària s'erigeix en el mecanisme que permet a cada cohereu posar fi a la situació d'indivisió. Una volta aquesta acció exercitada, correspon als òrgans jurisdiccionals practicar la partició de l'herència (Digest 10, 3, 21), entesa com la institució que cerca posar fi a la situació d'indivisió produint l'adjudicació als cohereus de béns i drets concrets que fins llavors integraven la comunitat hereditària, liquidant-se al cabal relicte, concretant així des d'una perspectiva material la quota part que fins llavors ostentaven en la successió que es transforma en domini únic i exclusiu sobre els béns adjudicats (Digest 10, 2, 1).

Quant al seu fonament, aquesta acció s'exercita en un context de desacord entre les parts, raó per la qual pertoca a l'autoritat judicial dur a terme l'operació de partició.

Pel que fa als criteris de divisió aplicables en defecte d'acord, el Codi 3,37 i el Digest 10,3 estableixen una triple distinció: 1) la divisió material, quan la divisió física del bé és possible sense ocasionar perjudicis a les parts; 2) la divisió jurídica, quan l'immoble no és físicament divisible, però integra elements susceptibles d'atribució individualitzada i d'organització en règim de propietat horitzontal; i 3) la divisió econòmica, quan la cosa és indivisible en qualsevol altra forma, cas en el qual s'adjudica a un dels comuners amb l'obligació de compensar els altres en diners o, si cap d'ells vol ser-ne adjudicatari, es ven a un tercer i el preu es reparteix en proporció a les quotes.

Finalment, respecte dels principis generals que han de presidir qualsevol operació de partició judicial, tal com ha consolidat la jurisprudència d'aquesta Sala, són els següents: en primer lloc, el jutge ha d'observar allò que les parts hagin pactat (Dig. X,3, par. 1); en segon lloc, la divisió no pot beneficiar un dels partícips en detriment dels altres, sinó que ha de prevaldre el que sigui més útil per a tots i el més equitatiu; en tercer lloc, la cosa comuna s'adjudica al cotitular que hi tingui interès i, si n'hi ha més d'un, al que ostenti una participació més gran; i, en quart lloc, si cap cotitular no té interès en l'adjudicació, el bé es ven en pública subhasta i es reparteix el preu obtingut (Sentències de 18/05/2022, TSJC-0000169/2021, i de 17/07/2023, TSJC-0000173/2022).

Tercer.- En el primer motiu del recurs, la part apel·lant retreu a la Batllia que declarés la "finalització de la situació d'indivisió" amb caràcter previ a la divisió efectiva dels béns i a l'adjudicació privativa als cohereus, i que mentre no es practiqui dita adjudicació els béns han de romandre sota el règim de comunitat indivisa. En conseqüència, sol·licita o bé la revocació del pronunciament, o bé que els seus efectes quedin diferits al moment de l'adjudicació.

La part apel·lada s'oposa a aquest motiu i al·lega que la declaració és oportuna i necessària, que correspon a allò que va ser demanat per la demandant i acceptat per la demandada, i que en qualsevol cas, aquest pronunciament no es podia confondre amb l'extinció de la comunitat de béns.

La Sala, tot analitzant la qüestió, ha de partir de la distinció cabdal entre l'acció de divisió des de la seva configuració com a dret potestatiu i l'execució material efectiva de la partició. Com vàrem declarar en la Sentència de 12/05/2022 (TSJC-0000179/2021):

"No s'ha de confondre l'acció de divisió ordenada amb el procediment per a dur-la a terme. L'acció de divisió és una acció única i no existeixen tantes accions com maneres de dur a terme la divisió. Per tant, no existeix incongruència en ordenar la divisió sense però acceptar a dividir en la forma sol·licitada per una part o l'altra ja que és al jutge que pertany fer-ho en la forma conforme als criteris legals d'aplicació."

Des d'aquesta perspectiva, la declaració de finalització de la situació d'indivisió continguda a la sentència apel·lada no es pot entendre com a equivalent a l'extinció de la comunitat que no es produirà fins al moment de la partició de l'herència amb atribució singular dels béns que corresponguin a cada hereu. La sentència de primera instància s'ha d'entendre en el sentit que declara el dret a la divisió i n'estableix el marc d'execució, la qual cosa és jurídicament correcta i plenament coherent amb la naturalesa declarativa i alhora constitutiva de l'acció exercitada. La situació de copropietat per quotes subsisteix fins a la partició efectiva, però la declaració judicial de procedència de la divisió és un pas necessari i previ que no anticipa el seu resultat.

Tot i això, per esvair qualsevol dubte que pugui existir fins a l'assoliment dels drets individuals de cada hereu en la successió del seu difunt pare, convindrà matisar el pronunciament contingut en la Sentència d'instància en el sentit d'establir que l'extinció definitiva de la comunitat i la transmissió dels béns en domini exclusiu es produirà amb la partició de l'herència, amb les corresponents conseqüències jurídiques que d'aquest fet resulten en relació al règim de gestió i administració dels béns comuns, ni els drets i obligacions dels cohereus, fins aquell moment.

Quart.- D'altra part, l'apel·lant entén que la divisió jurídica de l'edifici no és possible sense la prèvia constitució del règim de propietat horitzontal, i imputa un error a la sentència per haver deixat aquest extrem al criteri discrecional del pèrit en lloc d'imposar-lo com una obligació expressa que hauria d'incloure la formulació del títol constitutiu i la proposta d'estatuts.

L'apel·lada s'oposa a aquest motiu al·legant que la divisió en propietat horitzontal no és un requisit indispensable previ a la valoració ni a la formació dels lots, i que es tracta d'un element accessori que el pèrit determinarà en funció de les necessitats de l'encàrrec.

La qüestió central que planteja l'apel·lant exigeix un tractament jurídic profund que va més enllà de la mera invocació de la Disposició transitòria primera de la Llei 12/2004, de 30 de juny, de propietat horitzontal que recordem preveu:

"1. Els edificis de les característiques que menciona l'article 1 d'aquesta Llei que a la data de la seva entrada en vigor no hagin estat objecte de divisió en règim de propietat horitzontal mitjançant l'atorgament del títol constitutiu corresponent, han de ser-ho en el termini màxim de tres anys a comptar de l'entrada en vigor d'aquesta Llei.

Transcorregut aquest termini, els locals, els pisos, les places d'aparcament, els trasters o altres unitats immobiliàries en què de fet l'immoble estigui materialment dividit no poden tenir la consideració d'unitats immobiliàries independents als efectes de l'atorgament d'actes translatius de domini, de constitució d'hipoteca o d'altres drets limitatius del dret de propietat ni, en general, de cap altre negoci jurídic de disposició, sense perjudici del dret de propietat sobre una quota proporcional calculada sobre la totalitat de l'edifici., sense perjudici del dret de propietat sobre una quota proporcional calculada sobre la totalitat de l'edifici".

En efecte, hem indicat anteriorment que la partició és un acte de caràcter constitutiu que té per objecte concretar, en titularitats individuals i exclusives, allò que fins a aquell moment existia únicament com a dret abstracte sobre una universalitat. Mitjançant la partició, la quota ideal que cada cohereu ostenta sobre el conjunt del patrimoni relicte es transforma en un dret concret sobre béns determinats, amb efecte translatiu de propietat. Dit efecte translatiu derivarà de la resolució judicial que fixi les modalitats concretes de la partició, i no requereix per a la seva producció cap acte jurídic addicional ja sigui la divisió horitzontal de la finca o la redacció dels estatuts de l'edifici.

Malgrat la rellevància jurídica que la divisió horitzontal de la finca pot arribar a tenir, serà una volta s'hagin individualitzat els drets corresponents de cada part amb relació a l'edifici, que els avui litigants hauran de realitzar la divisió horitzontal de la finca i redactar els estatuts als efectes d'evitar el joc de l'esmentada disposició transitòria, però en cap cas aquests poden condicionar l'operació de partició.

Aquest motiu del recurs haurà, per tant, de fracassar.

Cinquè.- L'apel·lant sol·licita també que s'aclareixi o es revoqui parcialment l'apartat Tercer del Decideix de la sentència, distingint el règim d'atribució del terreny i de l'edifici. Pel que fa al terreny, proposa que s'adjudiqui íntegrament a qui tingui major interès -amb preferència del comuner que ostenta una participació més gran (el recurrent, amb 2/3)- i, subsidiàriament, que es vengui en pública subhasta. Pel que fa a l'edifici, proposa que, un cop constituïts els lots en propietat horitzontal, s'adjudiquin directament als cohereus en proporció a les seves quotes, amb eventuals compensacions en diners, sense que la subhasta pugui operar com a mesura ordinària.

L'apel·lada s'oposa a qualsevol modificació en aquest punt i considera que la sentència ja distingeix adequadament entre el terreny i l'edifici, i que els principis de justícia i equitat aplicats pel tribunal a quo han de ser respectats.

La sentència de la Batllia estableix, un sistema diferenciat per a cadascun dels dos béns que integren la massa hereditària. Quant al terreny, disposa la seva valoració per part de l'expert i preveu que, si cap dels hereus no manifesta interès en la seva adquisició, sigui alienat en pública subhasta i el producte obtingut distribuït entre les parts en funció de la quota hereditària de cadascuna. Quant a l'edifici, disposa la seva valoració per unitats i la formació de dos lots proporcionals a les quotes respectives.

Però més enllà d'aquella constatació formal, la solució adoptada pel tribunal a quo és, a judici d'aquesta Sala, la que millor s'ajusta als principis generals que han de regir la partició i a la naturalesa específica de cadascun dels béns hereditaris.

Quant al terreny, cal partir de la seva condició de bé indivisible que ambdues parts li atribueixen -qualificació aquesta que no es justifica des d'una perspectiva jurídica estricta, però si econòmica-, i en aquesta eventualitat la solució que imposa el dret andorrà és clara. El Codi 3,37 i el Digest 10,3: quan la cosa no és susceptible de divisió material, ha de ser adjudicada a un dels comuners, que queda obligat a satisfer als altres l'excés de valor en diners, i que si cap dels comuners vol o pot ser adjudicatari, el bé es ven a un tercer i el preu es reparteix en proporció a les quotes. La sentència apel·lada aplica exactament aquest esquema: en primer lloc, s'indaga si algun dels hereus té interès en l'adquisició del terreny, eventualitat en la qual haurà de preveure's la compensació econòmica corresponent en benefici de l'altre cohereu; i si cap d'ells en té, s'ordena la venda en subhasta pública i la distribució del producte entre les parts en funció de la quota hereditària respectiva.

L'apel·lant pretén afegir a aquest esquema una regla de preferència explícita en favor del comuner amb participació més elevada, és a dir, en favor seu mateix. Ara bé, aquella regla ja és implícita en el sistema: com va declarar aquesta Sala en la Sentència de 18/05/2022 (TSJC-0000169/2021), la cosa comuna s'adjudica al cotitular que hi tingui interès i, si n'hi ha més d'un, al que ostenti una participació més gran. No cal, per tant, que la sentència ho digui expressament, perquè és un principi general del dret de la divisió que l'expert i el Batlle executor han d'aplicar en fase d'execució sense necessitat de cap pronunciament addicional. La sentència apel·lada no incorre, doncs, en cap omissió en aquest punt; simplement s'absté de reiterar un criteri que ja resulta del dret vigent i de la jurisprudència d'aquesta Sala.

Quant a l'edifici, la solució adoptada per la sentència apel·lada és igualment correcta i respon a la naturalesa específica d'aquest bé, que és substancialment diferent de la del terreny. L'edifici és un bé en plena explotació, ja bastit, integrat per unitats materialment individualitzades -pisos, despatxos, locals comercials etc..- que generen rendiments corrents i que permeten als seus titulars gaudir de manera immediata del valor econòmic dels drets que els han estat adjudicats. A diferència del terreny, l'edifici no és un bé de rendiment diferit sinó un bé productiu, el valor del qual es materialitza de manera contínua i present. Atesa aquesta naturalesa, la divisió de l'edifici no requereix a priori la seva venda en subhasta. La pluralitat d'unitats que l'integren permet una divisió jurídica en lots proporcionals a les quotes hereditàries i de contingut homogeni entre ells quant a la seva composició qualitativa, de manera que cada cohereu rebi unitats el valor conjunt de les quals sigui equivalent a la seva quota: un terç per a l'apel·lada i dos terços per a l'apel·lant. Aquella divisió en dos lots proporcionals és precisament el que ordena la sentència apel·lada, i és la solució que millor serveix els interessos de totes dues parts, perquè permet a cadascuna rebre béns productius en proporció als seus drets hereditaris sense necessitat d'alienar el patrimoni familiar.

Pel que fa a la subhasta de l'edifici, recordarem que es tracta d'un instrument que intervé com a mesura de darrer recurs que ha de reservar-se per als supòsits d'impossibilitat manifesta d'executar l'adjudicació pels mecanismes ordinaris o d'incompliment greu per part d'un dels cohereus de les obligacions derivades de la partició. Mentre el mecanisme de formació de lots proporcionals i de compensació econòmica entre ells permeti assolir l'equivalència patrimonial, la subhasta no pot realitzar-se. Permetre que un sol cohereu pogués provocar la subhasta de la totalitat de l'edifici per la simple circumstància de no acceptar els lots proposats equivaldria a atorgar-li un poder de bloqueig de la partició que l'ordenament no li reconeix i que seria contrari al caràcter imperatiu i irrenunciable del dret a la divisió. En aquest punt, és significatiu que la mateixa part apel·lada hagi reconegut expressament en aquesta instància que no considera viable ni desitjable la venda en subhasta de les unitats immobiliàries de l'edifici, i que el seu interès se circumscriu a què la confecció dels lots respectius es realitzi seguint criteris d'equitat, entenent ensems que la Sentència dictada, a diferència del terreny, no preveia el recurs a la subhasta com a mecanisme de tancament.

En definitiva, la sentència apel·lada estableix per a cadascun dels dos béns hereditaris el règim d'atribució que la seva naturalesa específica exigeix: per al terreny, un règim d'adjudicació íntegra a un dels cohereus amb les compensacions oportunes o, subsidiàriament, de venda en subhasta i distribució del producte; per a l'edifici, un règim de divisió en lots proporcionals a les quotes hereditàries amb compensació econòmica de les diferències de valor. Aquella solució és jurídicament correcta, s'ajusta als principis generals de la divisió i als criteris jurisprudencials d'aquesta Sala, i no mereix cap retret. El motiu, per tant, ha de ser desestimat i la sentència apel·lada confirmada en aquest extrem.

Sisè.- Sobre la incongruència omissiva relativa a la inclusió de determinades unitats immobiliàries al lot del recurrent.

L'apel·lant al·lega incongruència omissiva de la sentència per falta de pronunciament sobre la petició expressament formulada en la contesta a la demanda en el sentit que el lot corresponent als 2/3 de l'edifici ADR002 i el despatx ADR003, arrendats segons indica als seus fills.

L'apel·lada s'oposa a aquest motiu per diverses raons. En primer lloc, al·lega que la petició de la part demandada no tenia caràcter de demanda reconvencional i, per tant, no podia generar una obligació de pronunciament equivalent al que derivaria d'una pretensió reconvencional formalment articulada. En segon lloc, sosté que la Sentència de 15/02/2024 (TSJC-0000167/2023) estableix que el principi de congruència es refereix a les pretensions dels escrits rectors del procediment, i que la concreció de quines unitats immobiliàries corresponen a cada lot és una qüestió que escau resoldre en fase d'execució, quan ja siguin coneguts els valors de mercat. En tercer lloc, addueix el principi "pendente appellatione nihil innovetur".

Pel que fa a l'existència de la incongruència omissiva, la Sala ha d'analitzar si la petició sobre la composició concreta dels lots constituïa una pretensió pròpiament dita sobre la qual el tribunal tenia l'obligació de pronunciar-se. Com ha recordat la jurisprudència d'aquesta Sala (Sentència de 15/02/2024, TSJC-0000167/2023, amb cita del Tribunal Constitucional), el principi de congruència exigeix que els òrgans jurisdiccionals es pronunciïn sobre totes les pretensions contingudes en la demanda o en l'escrit iniciador del procediment.

En el present cas, la petició relativa a la inclusió de les unitats immobiliàries en el lot del demandant no formava part de la demanda -que es limitava a sol·licitar la declaració de finalització de la indivisió i el nomenament d'expert-, ni va ser articulada com a demanda reconvencional expressa en la contesta a la demanda -recordem que en mèrits de l' art. 134.2 del CPC la reconvenció s'ha de formular de manera expressa-. Es tractava, en rigor, d'una petició continguda en l'escrit de contesta que expressava una preferència sobre la configuració dels lots, però sense tenir el rang de pretensió reconvencional formalment constituïda. El tribunal a quo, per tant, no estava obligat a resoldre aquest extrem en la sentència declarativa, on precisament va considerar "prematur" qualsevol pronunciament sobre la concreta adjudicació de béns, atès que aquesta depèn de la prèvia valoració pericial.

Tanmateix, cal reconèixer que la petició va ser formulada i que exterioritza un interès legítim que l'ordenament jurídic no pot ignorar. Com ja hem pogut declarar, en l'atribució dels lots s'ha de contemplar la realitat concurrent, és a dir, reconèixer la situació d'arrelament i d'ús establert que determinades unitats immobiliàries tinguin en benefici dels cohereus. Ara bé, aquest reconeixement no correspon que sigui efectuat en la sentència declarativa, sinó en la fase d'execució, quan el pèrit hagi valorat les unitats i proposat els lots i hagi pogut verificar que la pretensió de la part resulti materialment viable i sigui equitativa. En qualsevol cas, no podem perdre de vista que la part demandant en el decurs de l'audiència prèvia no s'oposava a aquesta pretensió de principi sempre que, al seu torn rebés determinada compensació (despatxos d'una determinada planta, local comercial concret etc...)

En conclusió, la sentència apel·lada no incorre en incongruència omissiva en sentit propi, atès que la petició en qüestió no constituïa una pretensió reconvencional articulada formalment. Això no obstant, en atenció al principi que la cosa comuna s'adjudiqui a qui en tingui més interès i al principi de contemplar la realitat concurrent, caldrà que en la fase d'execució, en la configuració dels lots i prèvies al·legacions de les parts, l'expert i el Batlle encarregat de l'execució prenguin en consideració l'interès del recurrent que les unitats immobiliàries corresponents a l' ADR002 i al despatx ADR003 de la planta cinquena s'integrin en el lot corresponent als 2/3 del valor de l'edifici, preveient si escau els mecanismes de compensació que resultin necessaris. El motiu és, per tant, desestimat en el seu fonament jurídic de la incongruència, però la consideració de l'interès de l'apel·lant queda degudament preservada en els termes de la fase d'execució.

Setè.- costes

Els aclariments aportats per la present resolució a la decisió d'instància han de ser abordats, des de la perspectiva de les costes, com un supòsit d'estimació del recurs i es traduiran en el fet que no hagi de fer-se pronunciament respecte d'aquelles causades en aquesta alçada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Ildefons contra la Sentència de la Batllia de data 15/10/2025 aclarint: 1) la menció que es conté en el punt primer de la seva part dispositiva quan declara la finalització de la situació d'indivisió en el sentit que aquesta fita s'assolirà quan intervingui la partició efectiva de la successió entre els avui litigants, 2) que el mecanisme de pública subhasta que es preveu en el punt tercer operarà amb caràcter subsidiari a tall de sistema de tancament, només si cap dels avui litigants segons les modalitats aplicables en desitgi l'adjudicació amb les corresponents compensacions econòmiques en aquest cas per a l'altre en funció de les quotes que ostenten en l'herència, 3) preveure que el perit judicial, a l'hora de dissenyar el lot corresponent al recurrent i tenint en compte les preferències exposades ha d'incorporar-hi, l' ADR002 i el despatx ADR003 preveient si escau els mecanismes de compensació que resultin necessaris. Per la resta es confirma la resolució dictada en tots els seus extrems.

No escau fer pronunciament sobre les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.