Promesa de compravenda, acció declarativa de domini (6000021/2021)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000194/2022 ORIGEN: 6000021/2021 - 00

NIG: 5300542120210000341

PARTS:

Apel·lant: Srs. Ramirez i Zurita

Representant: Sr. Villegas

Advocat: Sra. Girona

Apel·lat: Srs. Escudero i Morales

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: promesa de compravenda, acció declarativa de domini

SENTÈNCIA 029-2023

Andorra la Vella, el 7 de març del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per contracte anomenat de promesa de compravenda, atorgat davant de notari el dia 21-9-1991, els Srs. Escudero i Morales prometien vendre i el Sr. Zurita comprar, la unitat immobiliària número 41 (apartament planta tercera porta A, de l'edifici X, situat a l'Av. R número 0 d'Andorra la Vella). El preu de la compravenda definitiva s'establia en l'import de 10.500.000. ptes que en aquell acte el Sr. Zurita pagava i en contraprestació, els Srs. ENTITY_8-Morales li lliuraven la possessió de l'immoble.

Pràcticament 30 anys més tard, els Srs. Ramirez i Zurita formulen una demanda judicial sostenint que la titularitat del segon sobre l'immoble indicat en mèrits del negoci atorgat l'any 1991, era exclusivament formal i que la titularitat real sobre el mateix pertanyia al Sr. Ramirez que era qui n'havia pagat el preu i satisfeia totes les despeses de consum i comunitàries. En aquesta eventualitat, pretenien que es dictés Sentència que declarés la propietat del Sr. Ramirez sobre la unitat immobiliària número 41, consistent en l'apartament planta tercera porta A, de l'edifici X, situat a l'XXXX i que el tribunal acordés substituir-se als Srs. Escudero i Morales en l'atorgament d'escriptura pública notarial, el tot a fi de poder inscriure dita titularitat prop dels registres administratius corresponents.

2.- Els demandats no compareixien tot al llarg del procés d'instància essent declarats en rebel·lia processal per aute de 3-6-2021.

3.- Practicats els mitjans de prova considerats necessaris i evacuada la fase de conclusions del procés, en data 2-6-2022 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Ramirez i Zurita contra els Srs. Escudero i Morales.

Segon.- Fer imposició a la part agent del pagament de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al Tercer.- Fonament Jurídic de la present resolució judicial".

4.- La representació processal dels Srs. Ramirez i Zurita formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió, sol·licitant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència en aquesta alçada, acollint les pretensions que havia articulat en el seu escrit de demanda. Els greuges que articulen es fonamenten en uns pretesos errors de dret i en la valoració de la prova, segons els arguments que succintament s'exposen seguidament.

Respecte de l'acció declarativa de domini examinada per la batllia, sostenia que no s'havia apreciat que en l'escrit de demanda, el Sr. Zurita incorporava un document reconeixent la seva condició de fiduciari en el contracte de 1991 i que la titularitat real de l'immoble de constant referència, corresponia al Sr. Ramirez. D'altra banda, considerava que tampoc s'havia valorat que era aquest qui havia pagat el preu de la compravenda i des de la seva perfecció assumia el cost de les despeses derivades de l'immoble (electricitat, despeses comunitàries ···) i qui actuava com a propietari enfront de tercers.

Quant a la pretensió de què es declarés en virtut del contracte de promesa de compravenda del 1991 que el Sr. Ramirez ostentava el domini de la unitat immobiliària que s'hi contemplava, referia que la seva bondat també es veia confirmada per les mateixes raons.

Recordava, d'altra part, que la promesa de compravenda intervenia en un temps on la figura del prestanoms era habitual en el tràfec jurídic andorrà i que resultava habitual que les promeses de compravenda que inicialment s'atorgaven per les parts es convertien posteriorment en compravendes definitives.

Destacava que en el present procediment no existia cap mena de conflicte atès que el titular formal i el titular real articulaven la mateixa pretensió.

Finalment, referia que resultava necessari adequar la situació administrativa afectant les unitats immobiliàries descrites a la realitat.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La sentència dictada pel tribunal de batlles desestima la demanda articulada considerant que no concorria prova de l'existència d'un fet jurídic que pogués operar com a causa suficient per atribuir el dret de propietat al Sr. Ramirez. Argumenta que no s'havia justificat que en el contracte del 21 de novembre del 1991, el Sr. Zurita hagués actuat en representació del Sr. Ramirez, ni que aquest darrer fos el real propietari de l'immoble per raó d'haver satisfet el preu, objecte de la venda amb fons del seu patrimoni propi. Quant a l'assumpció per part del Sr. Ramirez de despeses de llum i comunitàries, indicava que aquesta circumstància intervenia a partir de l'any 2000, podent respondre a l'ús que efectuava de l'apartament, però no permetia atorgar-li per si sol la titularitat del domini.

Segon.- En aquesta alçada, els recurrents sostenen que la intervenció del Sr. Zurita en el contracte de promesa de compravenda hauria estat la d'un prestanoms i que la titularitat que resultaria d'aquest negoci era merament formal, corresponent la titularitat real al Sr. Ramirez. En tot cas, la pretensió que s'articula al llarg del procediment es fonamenta exclusivament sobre aquesta premissa. En conseqüència, l'èxit de les pretensions que s'articulen passa per verificar, si els requisits que vertebren la concreta acció articulada contra els promitents venedors es troben reunits sense que, en mèrits dels principis dispositius i de congruència, el Tribunal pugui examinar l'existència d'altres eventuals accions que podrien tutelar les pretensions del Sr. Ramirez.

Des d'aquesta perspectiva, compartim la valoració de la prova efectuada pel tribunal de batlles. Pel que es refereix al pagament del preu de la compravenda, només s'ha pogut justificar parcialment (1.500.000. ptes.), amb el benentès que el compte des del qual aquest import s'abonava era titularitat de la Sra. Sarabia, que semblaria ser l'esposa del Sr. Ramirez sense que aquesta relació hagi però estat justificada. D'altra part, també convenim amb el tribunal "a quo" que els únics pagaments que el Sr. Ramirez justifica haver realitzat en interès de la unitat immobiliària descrita, intervenen a partir de l'any 2000. En tot cas, tampoc podem obviar que el primer acte de qualsevol índole amb participació del Sr. Ramirez en relació amb l'apartament mencionat, consisteix en els poders especials per al seu ús i es remunten a l'any 1999. Si el conjunt d'aquestes dades es cohonesten amb la data de la promesa de compravenda (1991), hem de convenir amb el tribunal de batlles que no es pot apreciar un nexe directe i lògic des d'una perspectiva temporal que puguin justificar que la intervenció inicial del Sr. Zurita en el conveni inicial fos la descrita en la demanda.

En definitiva ens trobem davant d'un conveni subscrit per determinades persones i en què el Sr. Ramirez no participava. Un dels principals rectors en matèria contractual és el de la seva eficàcia relativa, és a dir que el contracte només produeix efectes entre les parts contractants, i en principi és inoperant front a tercers ("res inter alios acta, aliis nec nocet nec prodest"). En cap cas, s'aprecia que les parts atorgants contemplessin que el contracte es feia a favor de tercer, i ni tan sols s'aprecia que els promitents venedors coneguessin del pacte fiduciari descrit, sense que, per tant, ara es pugui pretendre que els sigui oponible.

En conseqüència, el recurs d'apel·lació que s'articula es veurà abocat al fracàs i la resolució d'instància haurà de ser íntegrament confirmada.

Tercer.- La desestimació del recurs articulat comportarà que les costes ocasionades i que derivin del recurs s'imposin a la part recurrent en mèrits de la regla contemplada en l'art. 354.2 del CPC.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal dels Srs. Ramirez i Zurita contra la Sentència del Tribunal de Batlles de 29-3- 2021 que confirmem íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.