Arrendaments: demanda de resolució contractual per realització d'obres prohibides (5000837/2020)

Aute

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TSJC.- 0000005/2022 ORIGEN: 5000837/2020 - 00

NIG: 5300542120200003774

PARTS:

Apel·lant: Sr. Pérez

Representant: Sr. Bermudez

Advocat: Sra. Porras

Apel·lat: Sr. Escudero

Representant: Sra. Tejada

Advocat: Sr. Seco

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: ARRENDAMENTS: demanda de resolució contractual per realització d'obres prohibides

SENTÈNCIA 087-2022

Andorra la Vella, el 12 de maig del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 15 de desembre de 2020, la representació processal de la senyora Pérez interposà demanda de resolució de contracte d'arrendament i de desnonament contra el senyor Escudero, tot sol·licitant que es declarés resolt i sense ulterior efecte el contracte d'arrendament per incompliment contractual (concretament per haver realitzat obres en els llocs arrendats d'autes i per haver omès els requisits de la prèvia autorització escrita de la part arrendadora) amb efectes a comptar de la data de la demanda judicial i que es condemnés també al demandat a deixar lliure i a disposició de l'agent les unitats immobiliàries arrendades, en el mateix estat en el que es van rebre i a abonar-li el cost de les refraccions i reparacions que resultessin necessàries per a què les coses arrendades es trobessin en el mateix estat en el que es trobaven. Demanava així mateix la condemna de la defenent al pagament de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, així com qualsevol altra despesa que derivés de la tramitació de la causa.

2.- En data 19 de febrer de 2021, la representació processal del senyor Escudero contestà la demanda articulada de contrari, tot sol·licitant la seva íntegra desestimació i la condemna de la senyora Pérez al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

3.- En data 28 de novembre de 2021, l'Hble. Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència en quina part dispositiva, entre altres, estableix:

"DECIDEIX:

PRIMER.- Desestimar la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Pérez contra el Sr. Escudero.

SEGON.- Imposar les costes processals a la part agent, incloses les derivades d'advocat i procurador."

4.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Pérez en base, en síntesi, a considerar la necessitat de practicar les proves sol·licitades en la instància quina pràctica demana en aquesta alçada, que l'annex al contracte d'arrendament aportat de contrari no és ni cert ni vàlid i que el tribunal d'instància és incongruent; tot sol·licitant que es declari resolt i sense ulterior efecte el contracte d'arrendament per incompliment contractual per haver realitzat obres en els llocs arrendats sense la prèvia autorització escrita de la part arrendadora-, la condemna del senyor Escudero a deixar lliure i a disposició del recurrent les unitats immobiliàries objecte del contracte de lloguer en el mateix estat en el que les va rebre i a abonar-li el cost de les refraccions i reparacions que resultin necessàries per a què les coses arrendades estiguin en el mateix estat en el que es trobaven; i la condemna al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit d'ambdues instàncies.

5.- La representació processal del senyor Escudero s'oposa al recurs d'apel·lació interposat de contrari tot sol·licitant la seva desestimació, la confirmació de la resolució d'instància i la condemna de la part recurrent al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta alçada.

6.- Per Aute de data 21 de març de 2022, no es va donar lloc a la pretensió probatòria interessada per la representació processal de la senyora Pérez en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- No és objecte de discussió que en data 1 de febrer de 2017, l'avui difunta senyora Badía arrendà al senyor Escudero la Nau 0, planta 0 de la XXXX.

Ni tampoc ho és que en el Pacte Vuitè del contracte d'arrendament atorgat entre les parts es prohibia expressament a l'arrendatari executar obres que no es referissin a la mera conservació, decoració i entreteniment dels llocs arrendats o a la reparació d'avaries, sense permís de l'arrendador. Ni, finalment, tampoc és objecte de discussió entre les parts que en el decurs del mes d'octubre de l'any 2020 el senyor Escudero es trobava realitzant obres en els llocs arrendats.

Segon.- El que, en canvi, sí que és objecte de discussió entre les parts litigants és si el senyor Escudero gaudia de la pertinent autorització de l'arrendadora per l'execució de les obres que efectuava en la planta de la nau arrendada

D'una banda, el senyor Escudero aporta als autes un annex al contracte d'arrendament atorgat en data 1 de març de 2017 entre ell mateix i la difunta senyora Badía, mitjançant el qual les parts van deixar sense efecte els apartats a) i b) del Pacte Vuitè del contracte d'arrendament (f. 25).

D'altra banda, la representació processal de la senyora Pérez afirma que aquest annex no és ni cert ni vàlid i que el resultat de la prova pericial grafològica efectuada no resulta concloent sobre la validesa de la signatura de la senyora Badía, avui difunta.

I, finalment, la resolució d'instància considera acreditat que la signatura que obra al mateix correspon a la senyora Badía i que, per tant, l'annex és vàlid i, doncs, també l'autorització atorgada al senyor Escudero per realitzar les obres objecte dels presents autes.

Tercer.- La representació processal de la senyora Pérez impugna la resolució d'instància perquè, d'una banda i a diferència del que conclou la mateixa, considera que no s'ha acreditat degudament que la signatura que obra al dit document correspongui a la senyora Badía, filla seva i ex muller del senyor Escudero, considerant que es tracta d'un document "fet a mida" per la part defenent; i, d'altra banda, per quant entén que el Tribunal d'instància és incongruent quan afirma en la Sentència que la seva representada no hauria demanat una pericial o un reconeixement judicial en ares a demostrar les obres realitzades i en canvi el mateix Tribunal no va practicar les documentals ni la inspecció ocular sol·licitades per la mateixa.

Quart.- Per raó de lògica processal, la Sala analitzarà primer l'al·legació relativa a la pretesa incongruència de la resolució d'instància.

El Tribunal d'instància fa referència als extrems interessats per la part recurrent en el Fonament de Dret Tercer.- de la seva resolució, i en ell es refereix a la manca de petició de prova pericial concreta per poder considerar, en el seu cas, les obres realitzades com a obres de millora que hagin comportat un augment del valor de l'immoble, tot afegit que aquesta prova no podia ser suplerta per un reconeixement judicial (bàsicament perquè el Tribunal difícilment pot suplir aquest tipus de pericial).

Per tant, el Tribunal d'instància no sosté -com afirma la part apel·lant- que l'objectiu de la pericial per ell referida fos demostrar les obres realitzades - que precisament, cap de les parts posa en dubte-, sinó la condició o no d'obres de millora de les mateixes. Fixem-nos que les proves Documentals i Inspecció ocular quina pràctica en el primer cas fou denegada i la segona posposada en la instància i confirmada en aquesta alçada, van dirigides només a acreditar el fet indubatat de la realitat de les obres objecte dels presents autes.

Sense que es pugui admetre en aquesta alçada cap argumentació relativa a la conversió d'un despatx en apartament turístic, per tractar-se de fets que alterarien l'objecte del present judici, fixat en tràmit d'al·legacions de la instància, com bé posa de relleu el Tribunal a quo a títol de reforç en la seva resolució.

En conseqüència cap incongruència no vicia la resolució recorreguda.

Cinquè.- En relació a la signatura que obra a l'Annex de constant referència, la prova pericial efectuada en data 31 d'agost de 2021 pel Sr. Tamarit, perit cal·ligràfic de la societat C, SLU, i respecte de la qual cap de les dues parts litigants va voler efectuar cap al·legació tècnica podent-se considerar en conseqüència com a definitiu, conclou poder afirmar sense cap mena de dubte que la signatura dubtosa ha estat feta per la senyora Badía, amb número de passaport 00 ... (revers foli 88).

Informe pericial valorat en la instància i per aquesta Sala de conformitat amb les regles de la sana crítica i del que no es té cap motiu per dubtar del seu contingut que, en tot cas, tampoc és criticat per la part recurrent que es limita a afirmar que la signatura que obra a l'Annex no es correspon amb la de la senyora Badía, sense altra justificació que haver-se realitzat l'Annex en qüestió només 1 mes després a l'atorgament del contracte d'arrendament, tenir el mateix un format diferent al del propi contracte i no haver-se aportat l'annex en un judici anterior on es va aportar el contracte d'arrendament per part del senyor Escudero. Extrems aquests darrers que resulten del tot aliens a la qüestió relativa a l'autenticitat de la signatura plasmada en l'Annex i validada per un professional cal·ligràfic. Prova pericial sol·licitada, a més, per la part avui apel·lant.

Conseqüència de l'anterior és que a diferència del que afirma la part apel·lant s'ha confirmat que la signatura de l'Annex fou efectuada per la difunta senyora Badía, actuant en representació de l'arrendadora. Existeix, per tant, consentiment al senyor Escudero per realitzar obres als llocs arrendats, no podent formar part de la present apel·lació les argumentacions relatives a la conversió dels llocs arrendats en apartament turístic, tal i com hem posat de relleu anteriorment.

Sisè.- Procedeix, en conseqüència, la desestimació del recurs interposat i la condemna en costes a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, en nom del poble andorrà,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la senyora Pérez contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 28 de novembre de 2021, que es confirma íntegrament.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.