**** (010/08)

Aute

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TSJC- 010/08

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 19 de juny de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La societat Esteban va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra els Srs. Cepeda i Amorós en reclamació de la quantitat de 16.290,32 EUR més les despeses comunitàries que es produeixin durant la prossecució dels presents autes, més els interessos legals corresponents.

II.- Els Srs. Cepeda i Amorós han contestat que estan disposats a complir amb les seves obligacions tal com ho diu el contracte privat de compravenda, sempre que Esteban compleixi amb les seves, cosa que no fa, i com l'Administrador demostri i justifiqui degudament les despeses a les que s'ha de fer front i el repartiment de les mateixes, cosa que no ha fet mai. Varen també els defenents formular una reconvenció en reparació per la societat Esteban dels defectes que en període probatori es faran observar.

III.- Per sentència de data 6 de desembre del 2007, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant de forma mínima la demanda de l'actora, va condemnar als Srs. Cepeda i Amorós a satisfer a la societat Esteban, la suma de 220,40 EUR, més els interessos devengats per la mateixa calculats al tipus legal a comptar de la fermesa de la resolució, i va condemnar a la societat Esteban a reparar al seu exclusiu càrrec tots aquells desperfectes assenyalats en el IV Considerant de la present resolució en el termini de 3 mesos a comptar de la fermesa de la sentència; altrament els mateixos seran realitzats via forçosa en període d'execució de sentència a càrrec de la societat demandant, i a satisfer la totalitat de les costes ocasionades pel present procediment.

IV.- Contra aquesta resolució la societat Esteban ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta que és totalment injust que la sentència desestimi la quasi totalitat de la demanda, malgrat resti provada la conducta negativa dels demandants, que han obligat la societat Esteban a instar els presents autes, car els dos deutes, tant el derivat de la transacció judicial, com el corresponent a les diferents despeses impagades ja foren insistentment reclamades de pagaments als consorts F.; que també resulta en absolut inacceptable i injust el recollit al Considerant IV respecte als pretesos defectes als que es remeten els Srs. Cepeda i Amorós en la reconvenció; i pels motius desenvolupats en les seves conclusions sol·licita la revocació de la sentència impugnada i la seva substitució per altra estimatòria de la demanda i desestimatòria de la reconvenció.

II.- Per contracte privat de compravenda del dia 15 d'abril de 1991, els Srs. Cepeda i Amorós varen adquirir de la S. ( ), un pis amb plaça de pàrking i traster formant part de l'immoble C del conjunt residencial Esteban a XXXX, mitjançant un preu de 26.000.000 ptes. En el marc d'una acció judicial instada pels Srs. Cepeda i Amorós contra la societat S. les parts varen firmar una transacció judicial en la qual els Srs. Cepeda i Amorós s'obligaven a satisfer a la societat Esteban, substituïda a la societat S., la resta pendent de pagament del preu de la compravenda (1.450.000 ptes), això al dia de l'atorgament de la definitiva escriptura pública, i la quantitat de 730.000 ptes en concepte de millores fetes per Esteban a l'apartament. En el present procediment la societat Esteban sol·licita que es condemni els Srs. Cepeda i Amorós a pagar-li: la quantitat de 9.014,96 EUR corresponent a l'import de 1.450.000 ptes contemplat en la transacció judicial (en realitat la conversió dona 8.714,98 EUR) i la quantitat de 7.275,36 EUR en concepte de despeses comunitàries.

III.- Respecte a la demanda derivada de la transacció judicial, s'ha de precisar que la transacció judicial és un negoci jurídic que extingeix el procés en concórrer un acord entre les parts relativa a allò que constituïa l'objecte del litigi. La transacció posa fi al procés perquè deixa aquest sense objecte i en conseqüència no és necessària la sentència. Ara bé, si l'efecte fonamental que produeix la transacció és l'acabament del procés sense sentència, la resolució per la qual l'òrgan judicial recull l'acord al que han arribat les parts no té autoritat de cosa jutjada, donat que l'efecte de cosa jutjada queda reservat als actes judicials que decideixen sobre el fons d'un litigi. En canvi l'acord transaccional té força executiva i constitueix títol suficient per obrir el procediment d'execució. Pertoca doncs a la societat Esteban sol·licitar l'execució de la transacció judicial abans de plantejar un procés nou per reclamar el compliment d'allò que es va pactar. Per tant, s'ha de confirmar l'inadequació de procediment constatada encertadament per la sentència impugnada.

IV.- Pel que fa a la reclamació de la societat Esteban en concepte de despeses comunitàries, s'ha també de confirmar la resolució impugnada. En efecte, els Srs. Cepeda i Amorós no neguen deure les despeses comunitàries relatives al pis del qual són propietaris, però únicament si les mateixes són justificades. L'article 1 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que " A cada unitat immobiliària se li ha d'atribuir una quota de participació en relació amb el valor total de l'immoble i referida a centèsims del mateix valor. Aquesta quota de copropietat , que s'ha de determinar tenint en compte el contingut de l'article 3.3, serveix de base per determinar la participació en les carregues i beneficis per raó de la Comunitat. No obstant això, el títol constitutiu o els Estatuts poden preveure un sistema de repartiment de les despeses de Comunitat que respongui a criteris especials de distribució no coincidents amb els que resultarien de l'aplicació de la quota de copropietat." L'article 13 afegeix que "Cada propietari ha de contribuir a les despeses generals per sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, les carregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment". En cas d'autes, força és de constatar que la part demandant no aporta cap títol constitutiu de la propietat horitzontal amb la divisió de l'immoble i el coeficient de copropietat corresponent a cada unitat independent, cap Reglament o estatuts que fixen el coeficient de participació de cada copropietari en les despeses de Comunitat. A més a més, la societat Esteban no acredita que el plà de despeses comunitàries hagi estat aprovat cada any per la junta de propietats, d'acord amb les disposicions dels articles 23 i següents de la Llei de Propietat Horitzontal. Per conseqüent, la societat Esteban no justifica l'autenticitat de les despeses comunitàries que reclama als Srs. Cepeda i Amorós, ço que determina la desestimació de la seva pretensió per aquest concepte. S'ha d'afegir que en matèria de propietat horitzontal el procediment civil de reclamació de deutes està regulat per l'article 34 de la Llei esmentada que exigeix que la demanda ha d'anar acompanyada pel certificat de l'acord de la junta pel qual s'aprova la liquidació del deute del propietari morós, lliurat per l'administrador secretari amb el vist i plau del president, i que ha d'ésser notificat als propietaris afectats en la forma prevista per la Llei, totes formalitats totalment incomplides per la societat Esteban el que constitueix una indeguda constitució de la demanda.

V.- Els Srs. Cepeda i Amorós varen formular una demanda reconvencional en reparació dels desperfectes que afecten el pis litigiós, la qual fou estimada per la sentència de primera instància. S'ha prèviament de posar de manifest que si és cert que en matèria de copropietat indivisa, cada copropietari indivís està legitimat per exercitar les accions que escaiguin en l'interès de la comunitat, es tracta d'un principi genèric que pot ésser descartat per disposicions particulars. Així pel que fa a la copropietat indivisa en el marc de la propietat horitzontal, les relacions en el si de la comunitat estan expressament regulades per la Llei de Propietat Horitzontal que atribueix només a la junta de Propietaris la legitimació per interposar un litigi amb els tercers quan es tracta dels elements comuns. Per conseqüent els Srs. Cepeda i Amorós no tenen cap legitimació jurídica per demanar la reparació de les patologies afectant les partides comunitàries de l'immoble.

Respecte als desperfectes relatius a l'apartament privatiu dels Srs. Cepeda i Amorós, es tracta segons el peritatge realitzat per millor proveir de: fissures i juntes; d'un burlet de goma cremat; de la manca de rejuntat de les pissarres de la barana; de l'impermeabilització i acabats de les terrasses; de la pintura de la sala i del dormitori. No es pot estimar la demanda en reparació dels referits defectes pels motius següents. Respecte a les fissures i juntes el perit no està categòric sobre l'origen, dient que segurament es tracta d'una defectuosa execució de la paret i de la junta, però segurament no correspon a una resposta totalment afirmativa; per tant existeix un dubte suficient per denegar aquest punt litigiós. La cremada del burlet de goma està inclosa en el apartat 6-1 de la transacció judicial del 30 de març de 1994 i la seva reparació s'ha doncs de reclamar en procediment d'execució de l'esmentada transacció. Les pintures han estat realitzades fa quasi 20 anys, el que fa que es tracta d'un termini raonable per tornar a fer-les per motiu de vetustat. Pel que fa al rejuntat de les juntes de la barana, es desprèn de les fotografies que consten en autes, que es tracta només d'un defecte estètic que no afecta ni la solidesa ni la destinació de l'immoble. Resulta també de les fotografies adjuntades als informes pericials que el paviment de la terrassa es trobà trencat. Nogensmenys si els perits afirmen que la causa d'aquesta patologia correspon a l'utilització d'un material no adequat, no precisen perquè el material no era l'adequat i no es pot descartar que l'origen de la deterioració del paviment de la terrassa sigui degut a una mala utilització del mateix o un manteniment insuficient o incorrecte durant els quasi 20 anys d'ocupació del pis pels Srs. F.. Per conseqüent, s'ha de desestimar íntegrament la demanda reconvencional dels Srs. Cepeda i Amorós.

Decisio

VI.- L'estimació parcial del recurs imposa de no fer especial imposició de costes de segona instància.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar en part el recurs de la societat ENTITY_4;

Reformar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 6 de desembre del 2007, en el sentit de desestimar la demanda reconvencional dels Srs. Cepeda i Amorós contra la societat ENTITY_4;

Confirmar-la per la resta de les seves disposicions;

Sense fer especial imposició de costes de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.