Recurs d'apel·lació sobre enervació de l'acció en resolució del contracte d'arrendament

Aute

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

AUTE 000191-2025 DE 12/11/2025

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 12/11/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000154/2025

Nig : 5300542120250000689

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00191A

AUTE 000191/2025

PARTS:

Apel·lant: Sra. Escudero

Representant: Sra. Castillo

Advocada: Sra. Manso

Apel·lat: Sra. Sevillano

Advocat: Sr. Coll

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: LAFU- Enervació de l'acció en resolució del contracte d'arrendament- Noció d'objecte de procés tenint lloc per la manca de pagament de la renda- Exigència d'un requeriment fefaent de pagament a l'arrendatari

Andorra la Vella, 12 de novembre del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 04/04/2025, la representació processal de la Sra. Escudero va formular demanda a tramitar pel procediment de la LAFU, contra la Sra. Sevillano, sol·licitant que es dictés Sentència en la què es declarés la resolució del contracte d'arrendament celebrat l'1 de juny 2014 entre elles; que es condemnés a la defenent a retornar-li la possessió i a satisfer-li les rendes en concepte de lloguer, i de consum de llum i calefacció deguts (1.098,38.-euros), així com els imports deguts fins al moment del retorn efectiu de la possessió de l'immoble, incrementant els imports pendents en l'interès legal a comptar des de la data de la contesta de la present demanda, i finalment a satisfer-li les costes processal causades.

2.- En data 25/06/2025, la representació lletrada de la Sra. Sevillano va presentar un escrit per tal d'esmenar l'escrit que aquesta darrera havia presentat sola en data 07/05/2025 i pel qual havia presentat una petició de dipòsit judicial de l'import reclamat de 1.098,38.-euros.

En el mateix escrit, a l'empara de l'article 281.1 del Codi de procediment civil, va manifestar la seva voluntat d'enervar l'acció de la part agent arrendadora.

3.- Per escrit del 02/07/2025, la representació processal de la part agent va demanar que no es doni lloc a la petició d'enervació.

4.- L'Aute dictat pel tribunal unipersonal del Batlle en data 04/07/2025 va decidir:

"Primer.- Donar lloc a l'enervació formulada per la part demandada.

Segon.- Procedir a l'arxiu definitiu dels presents autes.

Tercer.- No efectuar especial condemna en costes processals. ".

5.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Escudero, sol·licitant la seva anul·lació i que es denegues l'enervació plantejada per la contrapart, i es vulgui dictar sentència condemnant a la contrapart a:

- resoldre el contracte d'arrendament i per conseqüent que es retorni la possessió de la finca arrendada;

- pagar les rendes en concepte de lloguer, i de consum de llum i calefacció deguts (1.158,38EUR), així com els imports deguts fins al moment del retorn efectiu de la possessió de l'immoble;

- incrementar els imports pendents en l'interès legal a comptar des de la data de la contesta de la present demanda;

- condemnar a l'altra part al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Argumenta, en síntesi, que existeixen reiterats incompliments del contingut en el contracte d'arrendament per part de la Sra. Sevillano i no radiquen únicament en l'impagament de les rendes, sinó que són diversos com la manca de comunicació d'un compte bancari, la manca de recepció a les comunicacions enviades per la propietària, i l'impagament dels mesos de gener i octubre del 2021, abril del 2022, i maig del 2023; que per tant també seria d'aplicació l'article 27 LAFU; que l'enervació és improcedent al haver requerit prèviament a la contrapart per obtenir el cobrament del deute i finalment que el Tribunal d'instància no ha efectuat cap pronunciament sobre les costes processals, ni tampoc el pagament dels interessos corresponents malgrat la evident mala fe de la demandada.

6.- La Sra. Sevillano, s'oposa al recurs formulat demanant la confirmació de la resolució d'instància i que es condemni a l'apel·lant a abonar les costes corresponents a l'apel·lació.

Substancialment, sosté que al 2024 desprès de la cessació de l'activitat de ORG_1 on es preveia el pagament de la renda va continuar satisfent les rendes mitjançant formes alternatives de pagament acceptades de manera constant per l'arrendadora el que constitueix una modificació tàcita de la clàusula evocada per l'adversa relativa a la forma de pagament; que no consta en autes que la part demandant hagi requerit fefaentment a la part demandada l'import que se li reclama en la demanda inicial i que ella va degudament procedir a la consignació de dit import.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Sobre el mecanisme de l'enervació.

La disposició que existia anteriorment a la disposició addicional segona, paràgraf 14, LAFU es troba ara en l'article 281 CPC que disposa :

" 1. Quan la resolució del contracte d'arrendament que és objecte del procés hagi tingut lloc per la manca de pagament de la renda o de les quantitats que s'hi assimilen d'acord amb la Llei d'arrendaments de finques urbanes, el demandat pot enervar l'acció exercida pel demandant mitjançant la consignació judicial de les rendes degudes i les quantitats assimilades, sempre que ho faci dins el termini assenyalat per contestar a la demanda.

2. L'enervació de l'acció no s'admet si el mateix arrendatari ja n'ha enervat una altra contra el mateix arrendador, o si l'arrendador ha requerit fefaentment de pagament a l'arrendatari com a mínim un mes abans del dia en què ha interposat la demanda." (la negreta és nostra).

L'enervació del desnonament constitueix una facultat que la Llei concedeix a l'arrendatari, als efectes de posar fi a un judici de desnonament, sempre i quan es consignin les rendes degudes fins un moment processal determinat. Així, es permet al defenent posar fi al procés de desnonament per impagament de les rendes, i si ho fa en les condicions imposades per la Llei, el Tribunal ha de constatar l'enervació de l'acció.

Val a dir que existeix una forma d'automaticitat (veure STSJC 202/03 del 22/01/2004).

L'enervació de l'acció, que correspon a la voluntat de protegir el dret fonamental a l'habitatge o el dret a ocupar el local, no significa que la demanda en pagament-resolució-desnonament no era fonamentada, i més aviat al contrari, sinó que ofereix a l'arrendatari una última oportunitat de satisfer les seves obligacions de pagament de la renda, impedint al jutge constatar o considerar que els mancaments passats justifiquen la resolució del contracte.

La sentència d'instància ha donat lloc a l'enervació en considerar que no consta en autes que la part demandant hagi requerit fefaentment a la part demandada l'import que se li reclama en la demanda objecte d'autes.

Segon.- Sobre l'aplicabilitat del mecanisme de l'enervació.

En aquesta alçada, la part arrendadora sosté que no serien d'aplicació les disposicions legals citades ja que la seva acció en resolució del contracte d'arrendament no només seria per la manca de pagament de la renda o de les quantitats que s'hi assimilen sinó per altres mancaments contractuals que permetrien la resolució a l'empara de l'article 27 LAFU que, ho recordem, permet la resolució en cas d'incompliment per part de l'arrendatari d'una de les seves obligacions definides per l'article 26 i que afecti una condició essencial del contracte.

Però, i en primer lloc, contràriament al que sosté la part apel·lant la seva acció és ben bé una acció en resolució-desnonament per impagament de la renda.

Així, i a títol il·lustratiu, explica en el seu escrit de demanda :

"Tal i com es detallarà més endavant, la part arrendatària ha deixat de pagar algunes mensualitats en concepte de lloguer a la propietat. Conseqüentment, d'acord amb el contingut de l'article 279 de la Llei 22/2021, del 17 de setembre, de text consolidat del Codi de procediment civil (en endavant referit com CPC), la legitimació activa per a sol·licitar la resolució del present contracte d'arrendament, i exigir el pagament del deute pendent i el retorn de la possessió de l'immoble correspon a la Sra. Escudero en la seva qualitat de propietària i part arrendadora de l'apartament indicat anteriorment.".

I també :

"L'actitud passiva de la contrapart comporta un incompliment del contracte de lloguer. Efectivament, a dia d'avui la meva mandant no ha pogut recuperar els imports pendents en concepte de lloguer deis mesos d'abril del 2022 i maig del 2023; ni tampoc s'ha pogut percebre l'increment de la renda que li correspondria, dones la Sr. García continua transferint CINC-CENTS EUROS (500EUR) mensuals al compte de la Sra. Escudero, i no CINC-CENTS VINT EUROS (520EUR) com li correspondria.".

En segon lloc, quant als altres mancaments que fonamentarien l'acció en resolució i a l'actitud passiva de la contrapart que comportaria un incompliment del contracte de lloguer, la part agent es refereix al fet que no va poder entrar en contacte amb l'arrendatària per reclamar els lloguers impagats i l'increment practicat, i que no se li va poder remetre les cartes que se li van enviar, ni poder posar en funcionament el sistema de pagament de la renda mitjançant domiciliació bancària com preveu el contracte -i no més per via de mitjançant ingrés o transferència bancària al compte titularitat de l'arrendadora-, existint pel tot una manca de cooperació per part de l'arrendatària.

Però, tals reprotxes, que no constitueixen per se una violació d'una obligació de les llistades a l'article 26 LAFU que pugui dur a la resolució en les condicions exigides per l'article 27, estan en realitat directament vinculats a l'incompliment que sustenta tota la reclamació de l'arrendadora és a dir l'incompliment de l'obligació número 1: pagar la renda o el preu de l'arrendament.

Per tant, si que és d'aplicació l'article 281 CPC i que la part arrendatària podia acollir-se al sistema de l'enervació.

Tercer.- Sobre l'acolliment de l'enervació

La qüestió per resoldre és la de dir si existeix un requeriment previ fefaent en el sentit de l'article 281 CPC.

Més enllà de la consideració general que la bona fe que regeix l'execució dels contractes obliga una part a requerir la contrapart de complir amb les seves obligacions abans de poder pretendre a obtenir la resolució del contracte per incompliment, i com ho motivàvem en la nostra sentència del 16/01/2025 (rotlle 136/2024) :

"Perquè malgrat ser cert que el senyor M. no ha estat constant en el pagament de les obligacions assumides, el legislador vol que sigui l'arrendador qui no només quantifiqui l'import que li endeuta, sinó que a més li reclami el pagament. Reclamació que se li ha d'efectuar deixant a l'arrendatari un termini prudencial que mínimament s'estableix en 1 mes, per tal que el mateix el pugui satisfer."

Un requeriment correspon a una instigació feta a una persona perquè executi un acte determinat. Si es tracta d'un requeriment de pagament, sense haver de contenir una formula particular, ha de contenir però una reclamació prou clara per la qual el creditor exigeix el pagament d'un import concret.

En el present cas, la reclamació que sustenta l'acció en resolució per impagament per un deute total de 1.098,38.-euros correspon a la renda d'abril 2022 (500.-euros), la de maig 2023 (500.-eurso), l'increment 20 euros mensuals de juny del 2024 fins a la demanda (220.-euros), sia un total de 1.220.-euros del qual es descompta el saldo de les despeses pel consum de calefacció pels anys 2022-2023-2024 per 121,62.-euros (+19,78-91,84-49,56).

Doncs bé, tres són els documents que la part arrendadora justifica haver enviat a l'arrendatària, i que aquesta darrera no va recollir.

Primer, una carta de data del 21/05/2024 mitjançant la qual la ORG_0 informa que serà l'encarregada de gestionar els cobraments de lloguer i del control de la despesa i dels lloguers no satisfets. També se li notifica l'increment de la renta mensual.

Segon, una carta del 17/06/2024 a través de la qual l'advocada de l'arrendadora reprodueix la primera carta tot i precisant que l'increment de la renda es faria efectiu a partir del mes de juliol de l'any en curs.

Tercer, un burofax del 19/07/2024 que reprodueix la segona carta.

Forçós és de constatar que en cap d'aquestes cartes es reclama de pagar un deute concret.

De cap de les maneres el fet que en la carta del 21/05/2024 de la ORG_0 s'indiqués que es demana a l'arrendatària de facilitar el seu número de compte bancari per poder fer-se "càrrec dels cobraments dels lloguers i del control de les despesa i dels lloguers no satisfets" constitueix un requeriment de pagament.

De fet, aquesta manca de requeriment previ de pagament es troba il·lustrada en l'escrit de demanda on al punt Tercer "Reclamació extrajudicial prèvia", no es diu que es va reclamar l'import de 1.098,38.-euros, sinó que es diu :

"Tal i com s'ha exposat anteriorment, la meva mandant va demanar en varies ocasions a la contrapart que comuniqués les seves dades bancaries a ORG_0 per a poder recuperar els imports pendents, i per a poder realitzar el cobrament dels mateixos i dur a terme un control més acurat dels lloguers pagats i/o impagats.".

Així les coses, és de manera conforme a Dret que el Sr. Batlle va donar lloc a l'enervació.

D'altra banda, quant a l'argument que la propietària no es vol veure obligada a instar un plet cada vegada que l'arrendatària incompleix amb la seva obligació de pagar la renda o no respon a les seves peticions, el mateix es veu contradit per la pròpia Llei ja que l'article 281.2 CPC preveu expressament que l'enervació de l'acció no s'admet si el mateix arrendatari ja n'ha enervat una altra contra el mateix arrendador. Val a dir que la Llei només permet una vegada a l'arrendatari emparar-se al sistema d'enervació.

Quart.- Quant a la qüestió dels interessos i de les costes

La part apel·lant evoca juntament la qüestió dels interessos i la de les costes quan els dos conceptes s'han de tractar de manera separada.

Pel que fa als interessos, no tindria cap sentit que el Batlle es pronunciï al respecte ja que va donar lloc a l'enervació i no va pronunciar cap condemna a pagar qualsevol import.

Pel que fa a la qüestió de les costes en cas d'enervació de l'acció, ja vam tractar aquesta qüestió de forma detallada en la nostra sentència del 29/06/2021 (rotlle 157/2021) exposant que: "Tot plegat l'enervació, que només pot intervenir a iniciativa del demandat que pretén posar fi a l'acció arrendatícia acceptant la bondat de la reclamació de l'arrendador en concepte de rendes impagades, correspon a una forma especial d'aplanament (...) la lògica i els criteris que s'han d'aplicar són els de l'aplanament."

Això comporta referir-se a l'article 352 del codi de procediment civil que disposa :

"Costes processals en cas d'aplanament

1. El tribunal només imposa les costes processals al demandat si s'aplana amb posterioritat al termini concedit per contestar a la demanda.

2. No obstant el que estableix l'apartat anterior, si el tribunal estima que concorre mala fe del demandat, li imposa les costes processals encara que s'hagi aplanat dins el termini concedit per contestar a la demanda. Es considera que concorre mala fe del demandat quan, malgrat que el demandant ha requerit extrajudicialment al demandat que compleixi les seves obligacions, o malgrat que hi ha hagut un procediment de mediació o una demanda de conciliació previs, el demandant s'ha vist compel·lit a interposar la demanda.".

En el present cas on no es pot considerar l'existència d'un requeriment extrajudicial previ, no és possible imposar les costes a la part defenent.

Aquest aspecte del recurs tampoc es pot estimar.

Cinquè.- En desestimar-se íntegrament el recurs procedeix imposar les costes de segona instància a la part recurrent.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR íntegrament el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Escudero contra la sentència dictada pel tribunal unipersonal del Batlle en data 04/07/2025, que confirmem íntegrament.

SEGON.- IMPOSAR a la Sra. Escudero les costes de segona instància generades pel seu recurs.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.