Cessació de pagaments i fallida. Inoposabilitat d'actes (arts. 26 a 29 del Decret de 4-10-1969). Tercer adquirent de bona fe. Llera processal per impugnació de compravenda: procediment declaratiu. Extensió de la fallida a dirigents: naturalesa sancionadora. Irretroactivitat (art. 3.2 CA). Retroacció de la data de cessació de pagaments. Estimació

Aute

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000046/2026

ORIGEN: 1000555/2019 - 0

NIG: 5300542120190003384

AUTE 000134-2026 DE 13/09/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 13/09/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000046/2026

Nig : 5300542120190003384

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00134A

AUTE 000134/2026

PARTS:

Apel·lant: Srs. Virgili, Bachir, Josepa, ORG000 i ORG001

Representant: Sr. Àlvar

Advocat: Sr. Elies

Apel·lat: ORG002

Representant: Sr. Rachid

Advocada: Sra. Fanny

Apel·lat: AUTORITAT FINANCERA ANDORRANA (AFA), en tant que co-administradora judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat ORG000

Representant: Sra. Aurora,

Advocat: Sr. Nelson,

Apel·lat: Sr. Paul en tant que co-administradora judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat ORG000

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Cessació de pagaments i fallida. Inoposabilitat d'actes ( arts. 26 a 29 del Decret de 4-10-1969 ). Tercer adquirent de bona fe. Llera processal per impugnació de compravenda: procediment declaratiu. Extensió de la fallida a dirigents: naturalesa sancionadora. Irretroactivitat ( art. 3.2 CA ). Retroacció de la data de cessació de pagaments. Estimació.

Andorra la Vella, a 13 de setembre del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 19 de novembre de 2025, la representació de l'AUTORITAT FINANCERA ANDORRANA, en la seva condició de coadministradora judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat ORG000 i de la fallida personal dels Srs. Virgili, Josepa i Bachir, va presentar escrit pel qual sol·licitava la declaració d'ineficàcia i nul·litat de la compravenda del xalet ADR000, atorgada en data 22 de març de 2021 entre el Sr. Bachir i la mercantil ORG002, amb la consegüent restitució del bé a la massa. Per providència de 24 de novembre de 2025 es va conferir trasllat de la petició a les parts a fi que hi formulessin al·legacions.

2.- En data 22 de desembre de 2025, les persones en fallida es van oposar a la petició, sol·licitant-ne la desestimació.

3.- En data 21 de gener de 2026, la mercantil ORG002 es va oposar igualment a la petició formulada, sol·licitant-ne la desestimació.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits, la Secció Civil del Tribunal de Batlles va dictar, en data 2 de febrer de 2026, aute amb la part dispositiva del tenor literal següent:

"Primer.- Fixar la data de la cessació de pagaments i fallida de Bachir pel dia 21-03-2021.

Segon.- Declarar la ineficàcia de la compravenda del xalet ADR000, efectuada per Bachir en favor de ORG002 en data 22-03-2021. En conseqüència, ORG002 ha de restituir a la massa el bé immoble esmentat. En cas de no fer-ho voluntàriament, l'administració judicial haurà d'instar l'execució forçosa del present aute.

Tercer.- Notificar la present resolució judicial a l'administrador/a judicial, al/a la controlador/a, a les persones fallides i a les persones interessades."

5.- Mitjançant escrit de data 23 de febrer de 2026, la representació processal dels Srs. Virgili, Bachir i Josepa, així com de les societats ORG000 i ORG001, va interposar recurs d'apel·lació contra l'aute esmentat, sol·licitant-ne la revocació íntegra, que es deixessin sense efecte tant la fixació de la data de cessació de pagaments com la declaració d'ineficàcia de la compravenda, i que s'imposessin les costes a la part adversa.

La part recurrent sosté, en síntesi, que no concorre cap supòsit de simulació legal a l'empara de l' article 31 del Decret de 4 d'octubre de 1969 i que no és procedent atribuir efectes retroactius a un negoci onerós formalitzat abans de la declaració personal de fallida. Denuncia igualment la vulneració dels drets de defensa i de contradicció, en considerar que la resolució es va dictar sense activitat probatòria i sobre la base de fets que no podien tenir-se per establerts, atès que eren controvertits. Així mateix, qüestiona la modificació retroactiva de la data de la fallida, per manca d'una base objectiva que permetés apreciar la cessació de pagaments, i rebutja que una compravenda onerosa pugui assimilar-se, mitjançant una interpretació extensiva o analògica de l'article 26, apartat b), del Decret, al pagament d'un deute no vençut. Finalment, considera indeguda l'aplicació de l'article 15 del mateix text normatiu a partir d'una data resultant de la retroacció acordada, denuncia la insuficiència de motivació quant al perjudici causat a la massa i a la concurrència d'un supòsit d'inoposabilitat, i invoca la vulneració del dret a la tutela judicial efectiva i de la protecció dispensada al tercer adquirent, que, al seu entendre, exigien una justificació especialment rigorosa abans d'ordenar la restitució d'un dret real.

6.- Mitjançant escrit de data 16 de març de 2026, la representació processal de la mercantil ORG002 va interposar recurs d'apel·lació contra el mateix aute i va proposar la pràctica de prova documental en segona instància, sol·licitant la revocació íntegra de la resolució recorreguda, el manteniment de la data inicialment fixada per a la declaració de fallida personal del Sr. Bachir, que es deixés sense efecte la declaració d'inoposabilitat i es desestimés la petició d'ineficàcia, amb imposició de les costes a l'administració judicial.

Per això sosté, en síntesi, que va adquirir l'immoble com a tercera de bona fe, sense que s'hagi acreditat cap relació familiar ni connivència fraudulenta amb el venedor, i destaca que la compravenda es va formalitzar en escriptura pública, amb pacte de retrovenda, després de tramitar-se el corresponent expedient d'inversió estrangera, i que el preu es va satisfer mitjançant un xec bancari ingressat en un compte del transmitent. Al·lega igualment la inadequació del procediment, en considerar que la ineficàcia o nul·litat de la seva adquisició no podia declarar-se en el marc del procediment de fallida, del qual no és part, sinó en un procés declaratiu ordinari que li garantís plenament els drets de defensa i de contradicció. Impugna també la modificació retroactiva de la data de cessació de pagaments, que qualifica d'arbitrària i incongruent, tant perquè no havia estat sol·licitada per l'administració judicial com perquè, al seu entendre, confon el coneixement d'un risc processal amb una situació efectiva de cessació de pagaments. Així mateix, nega que la compravenda pugui ser considerada un acte inoposable a la massa a l'empara de l' article 26 del Decret de 4 d'octubre de 1969 , atès que no constitueix ni un acte a títol gratuït ni un pagament, i sosté que tampoc no resulta aplicable l' article 15 del mateix text normatiu, per haver-se formalitzat l'operació abans de la declaració i publicació de l'extensió personal de la fallida. Finalment, invoca la vulneració del dret a la jurisdicció i a un procés degut reconegut a l ' article 10 de la Constitució , amb cita de la Sentència del Tribunal Constitucional de 20 de desembre de 2024, dictada en la causa 2024-56-RE.

7.- Per providència de 26 de març de 2026 es va conferir trasllat dels recursos a les parts. La representació processal de ORG002, mitjançant escrit de 30 de març de 2026, va manifestar que no s'oposava al recurs formulat per les persones en fallida, per resultar coincident amb el seu propi. Al seu torn, la representació processal de les persones en fallida i de les societats ORG000 i ORG001, mitjançant escrit de 16 d'abril de 2026, va manifestar la seva conformitat amb els motius d'apel·lació invocats per ORG002.

8.- La representació processal de l'AUTORITAT FINANCERA ANDORRANA, en qualitat de coadministradora judicial, mitjançant sengles escrits de data 15 d'abril de 2026, es va oposar als recursos d'apel·lació interposats i va proposar la pràctica de prova documental en segona instància, sol·licitant-ne la desestimació íntegra, amb imposició de les costes a les parts recurrents.

Sosté, en síntesi, que el Decret de 4 d'octubre de 1969, objecte de diverses modificacions posteriors a l'entrada en vigor de la Constitució, regula un procediment especial i universal de fallida que permet declarar determinats actes inoposables a la massa sense necessitat de promoure un procediment declaratiu autònom. Rebutja que s'hagi produït cap situació d'indefensió, atès que les parts van disposar de la possibilitat de formular al·legacions, no van proposar prova i els fets rellevants consten acreditats en les actuacions. Així mateix, afirma que existia una relació estreta entre el Sr. Bachir i el Sr. Gregori, i que el preu convingut en la compravenda era notablement inferior al valor real del bé, amb el consegüent perjudici per a la massa. Defensa també que la fixació i l'eventual retroacció de la data de cessació de pagaments corresponen al Batlle, de conformitat amb els articles 9 i 27 del Decret, i que la decisió adoptada es fonamenta en elements objectius. Finalment, considera ajustada a dret la subsumpció de la compravenda en l'article 26 del mateix text normatiu i nega que s'hagi produït cap vulneració de drets constitucionals.

9.- Per aute d'11 de maig de 2026, aquesta Sala no va admetre les proves documentals proposades en segona instància per ORG002 ni per l'AUTORITAT FINANCERA ANDORRANA, i va declarar innecessària la celebració de vista, tot quedant els recursos vistos per a resolució.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Objecte del recurs.

La present resolució té per objecte resoldre els recursos d'apel·lació interposats, d'una banda, per les persones en fallida, Srs. Virgili, Bachir i Josepa, i les societats ORG000 i ORG001, i, de l'altra, per la mercantil ORG002, contra l'aute dictat per la Secció Civil del Tribunal de Batlles en data 2 de febrer de 2026.

Concretament, l'objecte dels recursos se circumscriu a dos pronunciaments de l'aute d'instància: en primer lloc, la fixació, per via de retroacció, de la data de la cessació de pagaments i fallida del Sr. Bachir el dia 21 de març de 2021; i, en segon lloc, la declaració d'ineficàcia de la compravenda del xalet ADR000, atorgada el 22 de març de 2021 en favor de ORG002, amb la consegüent obligació de restitució del bé a la massa.

Els recurrents plantegen, en essència, tres ordres de qüestions: la idoneïtat del procediment seguit per a declarar la ineficàcia de l'adquisició d'un tercer sobre un immoble; la concurrència dels pressupòsits de la retroacció de la data de cessació de pagaments; i la subsumpció de la compravenda en algun dels supòsits d'inoposabilitat previstos al Decret sobre cessació de pagaments i fallides, tot invocant, així mateix, la condició de tercer adquirent de bona fe de la societat compradora.

L'administració judicial s'oposa a ambdós recursos i interessa la confirmació de l'aute, que considera degudament fonamentat.

Segon.- La llera processal per a la declaració d'inoposabilitat d'actes del deutor enfront de tercers: interpretació de l'

article 29 del Decret de 4 d'octubre de 1969

i posició del tercer adquirent de bona fe.

Els recursos plantegen, amb caràcter previ a tota altra consideració, una qüestió d'ordre processal la transcendència de la qual excedeix el cas concret: determinar si l'incident promogut per l'administració judicial dins del procediment de cessació de pagaments i fallida constitueix la llera adequada per a declarar la ineficàcia, amb efecte restitutori, de l'adquisició onerosa d'un tercer aliè al concurs. L'evolució legislativa de l' article 29 del Decret de 4 d'octubre de 1969 i la disparitat de lectures que la seva redacció vigent permet aconsellen que aquesta Sala fixi criteri sobre aquest extrem.

L'aute d'instància rebutja la inadequació del procediment denunciada pels avui recurrents raonant, en essència, que el Decret de 4 d'octubre de 1969 preveu específicament, en els articles 26 a 31 , la possibilitat de declarar un acte com a inoposable a la massa de creditors; que la petició de l'administració judicial es va formular en seguiment de la previsió de l'article 29; i que es va conferir trasllat a les parts en garantia dels principis d'audiència, contradicció i igualtat. Aquesta Sala no comparteix aquesta interpretació, per les raons que s'exposen tot seguit.

L'examen de l'evolució del precepte constitueix el primer element de judici. En la seva redacció primigènia, l'article 29 del Decret disposava que les qüestions promogudes en aquest àmbit s'havien de ventilar davant del Batlle o Tribunal de Batlles que entengués del procediment concursal, pels tràmits del judici ordinari que correspongués segons la quantia. Aquesta mateixa solució fou mantinguda, en el substancial, per l' article 197 de la Llei transitòria de procediments judicials . La redacció vigent, resultant de la disposició final primera de la Llei 24/2018, del 18 d'octubre, del Codi de procediment civil, disposa exclusivament: "Les decisions o operacions a què fan referència els dos articles anteriors les ha de sol·licitar o promoure l'administrador prop del batlle que coneix el procés concursal." El precepte determina, doncs, l'òrgan davant del qual la pretensió s'ha de deduir, però res diu sobre la llera processal per la qual s'ha de canalitzar.

Aquest silenci no pot interpretar-se com una habilitació implícita per a substituir el judici declaratiu, amb plenitud d'al·legació i de prova, per un simple incident documentat dins del concurs. En primer lloc, per una raó d'interpretació històrica i sistemàtica: la supressió de l'incís relatiu al judici ordinari s'emmarca en una operació legislativa d'adaptació del Decret al nou Codi de procediment civil, sense que res permeti atribuir al legislador la voluntat de degradar les garanties processals que la norma havia dispensat des del 1969; una reducció d'aquesta entitat dels drets de defensa hauria exigit una previsió expressa, que no existeix, i és que les normes que restringeixen drets processals no es presumeixen ni se'n pot estendre la seva aplicació per via interpretativa. En segon lloc, per exigència d'interpretació conforme a la Constitució: entre dues lectures possibles del precepte, s'ha d'acollir aquella que preserva el dret a la jurisdicció i a un procés degut ( article 10 de la Constitució ) i la garantia del dret de propietat ( article 27 de la Constitució ), i no la que en comporta el sacrifici a partir d'una mera sol·licitud de l'administrador judicial i audiència de les persones afectades.

En tercer lloc, per raó de l'abast subjectiu del procediment concursal. La universalitat de la fallida, sobre la qual insisteix l'administració judicial, desplega la seva força atractiva sobre el patrimoni del fallit i sobre els seus creditors, que concorren al procediment i queden sotmesos a la seva disciplina. Però no converteix en part, ni sotmet a la lògica sumària d'un mer incident, el tercer aliè al concurs que no hi ostenta cap crèdit i la posició del qual és, exclusivament, la de titular d'un dret real l'adquisició del qual es pretén enervar. Aquest tercer, mentre no es demostri el contrari, s'ha de presumir de bona fe, amb més raó quan l'adquisició s'ha formalitzat en escriptura pública i el preu s'ha satisfet per via bancària; i la situació concursal que afecta una de les parts del negoci impugnat no pot tenir per efecte reconèixer-li uns drets processals inferiors als que el legislador ha establert amb caràcter general en el Codi de procediment civil. Sostenir el contrari equivaldria a admetre que la simple invocació de l'interès de la massa permet privar un tercer del seu dret sense un procés amb plenes garanties, resultat que, d'altra part, ni la lletra ni l'esperit i finalitat del Decret emparen.

De tot això se'n deriva el criteri següent, que la Sala fixa amb vocació de generalitat: la pretensió d'inoposabilitat o d'ineficàcia dels articles 26 a 28 del Decret, s'ha de substanciar, a instància de l'administració judicial, pels tràmits del procediment declaratiu que correspongui per raó de la quantia, davant del Batlle que coneix el procés concursal, amb plenitud d'al·legació i de prova.

A aquesta consideració cal endemés afegir-hi una constatació d'ordre processal específica suscitada en el present supòsit: en primera instància no es va desplegar cap activitat probatòria, en haver-se partit de la premissa que els fets estaven establerts i que atesa la interpretació que es realitzava del Decret no calia prova. En conseqüència, les afirmacions de fet en què l'administració judicial fonamenta la ineficàcia (la relació estreta entre el Sr. Bachir i el Sr. Gregori, el caràcter vil del preu i el perjudici a la massa) no es poden considerar acreditades i no poden erigir-se en base suficient per a privar el tercer del seu dret. La presumpció de bona fe de qui adquireix mitjançant escriptura pública, amb preu pagat, roman incòlume sobre aquest material i només pot ser desvirtuada en el procediment declaratiu que correspongui.

Aquesta solució és, a més, la coherent amb la garantia de l' article 10 de la Constitució , en la línia que apunta la part recurrent en invocar la doctrina del Tribunal Constitucional (causa 2024-56-RE), en el sentit que no és procedent deixar a una apreciació valorativa, formulada al marge d'un control jurisdiccional ple, la privació a l'interessat de la tutela dels seus drets.

En atenció a tot això, s'estimen els motius dels recursos relatius a la inadequació del procediment i a la vulneració de les garanties processals del tercer adquirent, i s'ha de deixar sense efecte la declaració d'ineficàcia acordada en aquesta seu, sens perjudici que la pretensió pugui fer-se valer en el procediment declaratiu corresponent.

Tercer.- La retroacció de la data de la cessació de pagaments (articles 9 i 27 del Decret): inaplicabilitat al fallit per extensió-sanció i, en tot cas, manca de base objectiva.

L'article 27 del Decret faculta el Batlle que coneix del procés concursal per a modificar, sense excedir el límit de divuit mesos a què es refereix l'article 9, la data de la cessació de pagaments mitjançant un aute posterior al de la declaració de fallida. Aquesta competència no es discuteix en abstracte. Ara bé, el seu exercici en el cas present topa amb dos obstacles d'ordre divers: el primer, de caràcter estructural, relatiu a la naturalesa de la fallida que afecta el Sr. Bachir; el segon, de caràcter substantiu, relatiu a la manca de base objectiva de la data fixada. S'examinen per aquest ordre.

a) La inaplicabilitat de la retroacció al fallit per extensió. El mecanisme de la retroacció dels articles 9 i 27 del Decret està concebut per al deutor comerciant que incorre en cessació de pagaments: la seva funció és ajustar la data legal de la fallida al moment en què la insolvència pròpia del fallit (la impossibilitat objectiva i generalitzada de fer front a les obligacions exigibles) es va manifestar efectivament. El pressupòsit del mecanisme és, doncs, una realitat econòmica preexistent del mateix deutor, que l'aute de retroacció es limita a fixar.

Diferent és, per naturalesa, la posició dels administradors i dirigents de la societat fallida als quals la fallida s'estén per raó de la seva gestió social. En aquest supòsit, la fallida personal no constata cap cessació de pagaments pròpia i objectivable del dirigent: és un pronunciament constitutiu, de contingut materialment sancionador, mitjançant el qual el tribunal, apreciant la concurrència dels pressupòsits de l'extensió (la confusió de patrimonis o la gestió social duta a terme en perjudici dels creditors), projecta sobre el patrimoni personal del dirigent les conseqüències de la insolvència social. Els seus efectes operen, per tant, des de la declaració mateixa (enfront de tercers, des de la seva publicitat), i no des d'un moment anterior que el tribunal pugui reconstruir a posteriori.

La conseqüència que se'n deriva és la irretroactivitat d'aquesta mesura. El principi de no retroactivitat de les disposicions restrictives de drets individuals o que comportin un efecte desfavorable o sancionador, que l' article 3.2 de la Constitució eleva a principi estructural de l'ordenament, no vincula únicament el legislador: irradia també sobre l'aplicació judicial de les mesures de contingut sancionador, que no poden desplegar efectes en un temps anterior al seu pronunciament. Retrotreure la data de la fallida d'un dirigent sancionat amb l'extensió no equival a datar una insolvència: equival a fabricar-la, atribuint a la sanció una eficàcia sobre un període en què el sancionat conservava íntegra la seva capacitat dispositiva i cap inhabilitació no pesava sobre el seu patrimoni.

L'efecte d'aquesta operació es multiplica, a més, enfront de tercers: la inhabilitació dispositiva de l'article 15 del Decret, projectada retroactivament, converteix la sanció personal en una càrrega oculta que grava el tràfic jurídic, en permetre enervar actes atorgats per qui, en el moment d'atorgar-los, estava plenament legitimat per a disposar. La seguretat del tràfic i la confiança legítima dels qui contracten amb una persona no declarada en fallida no poden quedar subordinades a una reconstrucció ex post del moment inicial d'un procediment que, respecte del dirigent, només neix amb la decisió d'extensió. I atès el caràcter materialment sancionador de la mesura, la interpretació dels preceptes que la regulen ha de ser estricta, sense que sigui lícit estendre'n analògicament l'àmbit a supòsits per als quals el mecanisme de la retroacció no fou concebut.

En el cas present, la fallida del Sr. Bachir li fou estesa, en la seva condició de dirigent d' ORG000, per aute de 12 de juliol de 2021. Respecte d'ell, la data rellevant és la d'aquest pronunciament, sense que la via de l'article 27 del Decret permeti anticipar-la a un moment anterior.

b) La manca de base objectiva de la data fixada. A la conclusió anterior s'hi afegeix que, fins i tot si s'admetés en abstracte l'aplicabilitat de la retroacció al supòsit examinat, el seu exercici no és lliure: la retroacció ha de correspondre a la data efectiva en què es va produir la cessació de pagaments, entesa com a impossibilitat objectiva i generalitzada del deutor de fer front a les seves obligacions exigibles. La seva funció és situar l'inici real de la insolvència (moment a partir del qual es computa el període sospitós), i no pot erigir-se en un mecanisme concebut per a assolir i privar d'eficàcia un acte determinat. És la data de cessació la que determina quins actes resulten afectats, i no a la inversa.

En el cas present, l'aute d'instància fixa la data de la cessació de pagaments del Sr. Bachir el dia 21 de març de 2021, dia anterior a la compravenda, no sobre la base d'elements econòmics objectius referits a aquella data, sinó a partir de la inferència que el deutor, coneixedor des del 6 de desembre de 2019 del risc d'extensió personal de la fallida, va vendre el bé per a eludir-ne la liquidació. D'aquesta manera, la data resulta determinada per l'acte que es pretén combatre, la qual cosa inverteix la lògica del precepte.

El coneixement d'un risc processal, concretament el coneixement d'una eventual extensió personal de la fallida, no equival a la cessació de pagaments, que és un fet econòmic objectivable. L'aute no identifica cap impagament, execució, embargament o dada d'insolvència efectiva referida al 21 de març de 2021 que permeti sostenir que en aquella data el deutor havia cessat en els seus pagaments. La coincidència de la data fixada amb la vigília de la venda exigia, a més, una motivació especialment intensa i concreta, que no consta.

No obsta a aquesta doble conclusió l'al·legació de l'administració judicial segons la qual la data de cessació de pagaments seria ferma i definitiva: la fixació del 21 de març de 2021 és, precisament, l'objecte del present recurs i, per tant, no ha guanyat fermesa; el que hagi pogut esdevenir ferm és la declaració d'extensió personal de la fallida de 12 de juliol de 2021, que no es confon amb la retroacció ara impugnada. Tampoc l'eventual competència del Batlle per a fixar d'ofici aquesta data no esmena la manca del seu pressupòsit.

En conseqüència, s'estimen els motius relatius a la retroacció i s'ha de deixar sense efecte la fixació de la data de la cessació de pagaments el 21 de març de 2021, amb la consegüent conseqüència que, respecte del Sr. Bachir, regeix la data del pronunciament d'extensió de la fallida, de conformitat amb la regla supletòria de l'article 9 del Decret.

Quart.- La declaració d'ineficàcia de la compravenda: articles 15 i 26 del Decret.

La declaració d'ineficàcia acordada en l'aute reposa sobre dos suports. D'una banda, la privació de la facultat de disposició del deutor (article 15 del Decret), que l'aute deriva de la data fins la qual es va retrotreure la cessació de pagaments i fallida. De l'altra, la subsumpció de la compravenda en el supòsit de l'article 26, apartat b), del Decret (pagaments per deutes no vençuts).

Pel que fa a l'article 15, la privació de l'administració i disposició dels béns del deutor opera des de la declaració de fallida i no pot projectar-se sobre actes anteriors mitjançant una reconstrucció a posteriori del moment inicial del procediment. En haver-se deixat sense efecte la retroacció en el fonament anterior, decau el pressupòsit sobre el qual l'aute aplica l'article 15 a una compravenda de 22 de març de 2021 atorgada abans de la declaració i publicació de l'extensió personal de la fallida.

Pel que fa a l'article 26, el catàleg d'actes inoposables que estableix és taxatiu i d'interpretació restrictiva, en tractar-se d'una norma que limita drets patrimonials i afecta la seguretat del tràfic jurídic i la posició d'un tercer adquirent. L'aute reconeix expressament que la compravenda "no és un pagament", però l'assimila tot seguit a un pagament per raó d'una similitud funcional. Aquesta analogia no és admissible: el pagament pressuposa l'extinció d'una obligació preexistent, mentre que la compravenda és un negoci causal bilateral onerós amb contraprestació, dotat d'autonomia conceptual pròpia. Tampoc no es pot acollir, per aquesta via incidental, la subsumpció alternativa en l'apartat a) de l'article 26 que apunta l'administració judicial (contractes en què les obligacions del deutor excedeixin notablement de les de l'altra part), en dependre aquesta d'un judici de desequilibri (preu vil) que reclama prova pericial i contradicció i que no ha estat objecte de prova.

En qualsevol cas, i en coherència amb el fonament segon, la determinació definitiva sobre el caràcter inoposable de la compravenda, incloses les qüestions controvertides del valor real del bé, de la bona fe del tercer i de l'eventual concert fraudulent, ha de reservar-se al procediment declaratiu, únic àmbit en què podrà debatre's amb plenitud de prova. L'incident concursal no permet, sense aquell debat, sostenir la privació del dret real del tercer ni la restitució ordenada.

Finalment, respecte del motiu que invoca la inexistència de simulació legal de l'article 31 del Decret, n'hi ha prou d'assenyalar que l'aute no ha fonamentat la ineficàcia en la presumpció d'aquell precepte, de manera que el motiu no resulta determinant per si sol; ara bé, la inaplicabilitat d'aquella presumpció, en no concórrer cap dels vincles personals taxats, reforça la presumpció de bona fe del tercer, que només podrà desvirtuar-se en el procediment adequat. I quant a la insuficiència de motivació sobre el perjudici a la massa, la seva anàlisi resta igualment diferida a aquell procediment.

Cinquè.- Atesa la complexitat de les qüestions jurídiques debatudes, relatives a la idoneïtat d'un procediment especial i als pressupòsits de la retroacció concursal, i el caràcter raonablement controvertit de les mateixes, no s'escau fer especial pronunciament sobre les costes processals causades en aquesta segona instància ni en la primera en haver-se de considerar que concorria una justa causa de litigar.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar els recursos d'apel·lació interposats per la representació processal dels Srs. Virgili, Bachir i Josepa i de les societats ORG000 i ORG001, i per la representació processal de la mercantil ORG002, contra l'aute dictat per la Secció Civil del Tribunal de Batlles en data 2 de febrer de 2026.

SEGON.- Revocar l'aute apel·lat i, en conseqüència:

a) Deixar sense efecte la fixació de la data de la cessació de pagaments i fallida del Sr. Bachir el dia 21 de març de 2021, confirmant que aquesta es situa el dia 12 de juliol del 2021.

b) Deixar sense efecte la declaració d'ineficàcia de la compravenda del xalet ADR000, atorgada el 22 de març de 2021 en favor de ORG002, així com l'obligació de restitució del bé a la massa, sens perjudici que la pretensió d'ineficàcia pugui fer-se valer en el procediment declaratiu que correspongui.

TERCER.- No fer especial pronunciament sobre les costes processals de cap de les dues instàncies.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.