comunitatimpugnacióactacaducitatservitudparticipaciódespesescalefacció TSJC 180/14

Aute

Magistrats

Vincent Aniére Joan Manel Abril Campoy Pere Pastor Vilanova

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000180/2014 ORIGEN: 2100051/2010

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de novembre del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.Vall Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.Vall Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.Vall Sr. Vincent Anière i M.Vall Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit de data 12-02-2010, la representació processal de la Sra. Cepeda va presentar demanda de mesura cautelar per a que es suspengui la suspensió de l'execució de l'acord de la Junta de Propietaris de l'edifici J. de data 3 de desembre del 2009, adoptat en el punt 2.- Estudi, decisió i aprovació, si escau, dels pressupostos dels treballs a realitzar per adequar el pati de llums de la Comunitat on estan ubicats els nous dipòsits, així com de l'anul·lació del dipòsit antic, pel qual s'acordà revestir i tornar a utilitzar l'antic dipòsit de gasoil, fins que es dicti sentència ferma.

Per Aute de data 18-02-2010, es va decidir no donar lloc a dita petició per no quedar acreditat el requisit de fumus boni iuri, i això en consideració del fet que l'acció hauria caducat.

La part agent va desistir del recurs d'apel·lació que havia formulat contra aquesta resolució.

II.- Prèvia demanda de citació de data 26-01-2010, per escrit de data 02-03-2010, la representació processal de la Sra. Cepeda va presentar demanda a tramitar pel procediment civil ordinari, d'impugnació d'acords de l'assemblea general ordinària de la Comunitat de propietaris de l'edifici J. acció negativa de servitud i indemnització de perjudicis, demanant que:

es declari nul, per ser contrari als Estatuts i/o perjudicial per ella, l'acord de la Comunitat de propietaris de l'Edifici J. de tornar a reutilitzar els dipòsits antics de gasoil adoptat en la Junta de data 3 de desembre del 2009 en l'apartat 2.- 2.- Estudi, decisió i aprovació, si escau, dels pressupostos dels treballs a realitzar per adequar el pati de llums de la Comunitat on estan ubicats els nous dipòsits, així com de l'anul·lació del dipòsit antic;

es condemni a la Comunitat de Propietaris de l'Edifici J. a legalitzar els dipòsits de gasoil actualment instal·lats al celobert de l'edifici o en altre lloc comunitari que sigui escaient, retirant del local comercial de la seva mandant els tubs que actualment alimenten dits dipòsits, instal·lant aquestes conduccions per zones comunitàries.

es condemni a la Comunitat de Propietaris de l'Edifici J. a satisfer-li la suma de 401,42.-euros, amb els interessos legals a partir de la contesta a la demanda.

es declari que el local comercial segon (Apartament 2) situat a la Planta Baixa de l'Edifici J. propietat de l'actora no ha de participar en les despeses comunitàries de gasoil i calefacció per no disposar d'aquest servei.

s'imposés a la Comunitat demandada les costes processals inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, a acreditar en període d'execució de sentència.

III.- La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici J. va formular una excepció peremptòria de caducitat de l'acció, i sobre el fons, va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació amb imposició de les costes judicials a l'agent.

Les parts van replicar i duplicar oportunament, i després que s'hagin practicat les proves, van presentar els seus escrits de conclusions.

IV.- Per Sentència de data 15-04-2014, l'Hble. Tribunal dels Batlles, secció civil, va decidir "Primer- S'escau ESTIMAR L'EXCEPCIÓ PEREMPTÒRIA DE CADUCITAT de l'acció d'impugnació d'acord comunitari interposada per la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI J.

Segon.- ESTIMANT PARCIALMENT la demanda presentada per la representació processal de la Sra. Cepeda hem de condemnar i condemnem a la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI J. al pagament de 401,42.-euros en favor de la Sra. Galván més el interessos legals des de la contesta de la demanda. També s'escau condemnar a la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI J. a facilitar l'accés a la Sra. Galván al sistema de calefacció comunitari, i no essent possible fer-ho, d'excloure a la Sra. Galván de l'obligació d'haver de contribuir a les despeses de calefacció i de subministrament de gasoil de la mateixa.

Tercer.- S'escau desestimar l'acció negatòria de servitud exercitada per la part agent.

Quart.- No procedeix la condemna en costes en el present litigi."

V.- Contra aquesta resolució, ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació.

La representació processal de la Sra. Cepeda demana la seva revocació parcial i que s'estimés també la seva primera petició del seu escrit de demanda, amb imposició de les costes de les dues instàncies a la part defenent.

La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici J. demana la seva revocació parcial en el sentit de desestimar la pretensió de l'adversa pel que fa al pagament de la suma de 401,42.-euros i al no pagament de les despeses de gasoil, imposant les costes judicials a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.Vall Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat establert que la Sra. Cepeda és propietària de la unitat immobiliària planta baixa apartament 2 de l'edifici J. situat al carrer Joan Maragall d' ANDORRA LA VELLA, i que dit local esta arrendat a la societat Vall quina explota un negoci de congelats.

Ressurt de les actuacions que, al mes de juny del 2005, atès la possible obturació dels tubs entre la boca de càrrega i el dipòsit, fent que el subministrament es trobava complicat, la Comunitat va decidir a la unanimitat "la substitució dels tubs i la mà d'obra per obrir el terra de la botiga de congelats, ja que la cuba està situada justament a sota".

Al mes de juny del 2006, la Comunitat va decidir encomanar a l'empresa subministradora de gasoil de fer una prova, la Sra. Palau (no s'indica en la acta de qui es tracta, però ressurt dels autes que és la representant de la Sra. Galván de qui és una familiar) comprometent-se a demanar informació sobre la situació del dipòsit.

En 2006, la Comunitat va encarregar a la societat E.C. la instal·lació de nous dipòsits de gasoil al pati de llums de l'edifici, instal·lant també tubs nous entre els nous dipòsits i la boca de càrrega.

Al mes de juny del 2009, la Comunitat va projectar anul·lar l'antic dipòsit de gasoil i va sol·licitar els corresponents pressupostos, sempre amb la precisió que es desconeixia la ubicació precisa de dit dipòsit.

En data 14-10-2009, la Comunitat constatant, d'una banda que les proves practicades sobre l'antic dipòsit no havien revelat cap fuga sinó només la necessitat d'efectuar un revestiment, i d'altra banda, que la instal·lació realitzada en 2006 no es podia legalitzar, va decidir de fer procedir al revestiment del dipòsit soterrat.

Finalment, en data 03-12-2009, la Junta general extraordinària de la Comunitat va decidir ratificar la decisió de practicar un revestiment presa en la junta d'octubre del 2009. És aquesta decisió que la part agent impugna.

II.- Els deures de congruència i de motivació fan necessari examinar en primer lloc el recurs de la Sra. Cepeda quin concerneix l'excepció de caducitat, l'examen de la qual determina l'examen dels altres extrems del recurs. En segon lloc, examinarem el recurs de la part defenent.

III.- El primer greuge de la Sra. Cepeda és en relació amb l'excepció de caducitat ja que entén que no s'havia d'aplicar el termini de 30 dies sinó el d'un any.

Argumenta substancialment que: 1) l'acord impugnat va decidir reutilitzar els dipòsits antics en desús des de l'any 2006; 2) aquest acord és a la vegada contrari al reglament del condomini de l'edifici (articles 8 i 21c) quin exigeix la unanimitat de la junta per a alterar o modificar una servitud, i perjudicial per ella; 3) el fet de crear una nova servitud exigeix també la unanimitat; 4) si s'aplica el termini de 30 dies, en virtut de l'article 42.6 de la Llei Qualificada de Justícia, només s'han de comptar els dies hàbils; 5) la servitud forçosa originaria s'havia extingit perquè havia perdut la seva necessitat i perquè la Comunitat hi havia renunciat pel fet de tenir l'obligació d'instal·lar uns nous tubs i uns nous dipòsits i 6) el Tribunal no podia invocar l'Aute de data 18-02-2010 perquè no produeix efecte de cosa jutjada.

L'article 32.4 de la Llei 12/2004 del 30 de juny, de propietat horitzontal modificada per la Llei 25/2008 del 20 de novembre, relatiu a la impugnació dels actes de la junta, disposa que "L'acció caduca al cap de trenta dies comptats des del dia de l'adopció de l'acord, excepte que es tracti d'actes contraris a aquesta Llei o als Estatuts, en què el termini de caducitat és d'un any. Respecte dels propietaris absents, els terminis es compten a partir de la comunicació de l'acord en la forma prevista en l'article 12. Els terminis de caducitat precedents no són aplicables quan els acords siguin contraris a l'ordre públic o a altres normes imperatives, respecte dels quals s'apliquen les regles generals sobre exercici de l'acció de nul·litat i els principis generals de bona fe."

En el present cas, la part agent sosté que l'acord impugnat seria contrari als estatuts pel fet d'haver modificat la servitud existent o haver creat una nova servitud, quan dita modificació o dita creació requereix la unanimitat de la Junta.

Però, considerem que el fet de decidir de ratificar la decisió presa en la junta del mes d'octubre del 2009, de fer procedir al revestiment de l'antic dipòsit, no comporta cap modificació de la servitud ni cap creació d'una nova servitud.

No es tracta d'una servitud forçosa sinó més aviat d'una servitud que troba el seu origen en la divisió inicial de l'edifici de 1967.

Concretament, la seva utilitat és de permetre que el dipòsit i els tubs d'alimentació anant cap a la boca de descarrega es trobin en la propietat del local X. predi servent.

Ara bé, en cap moment la causa que fonamenta dita servitud ha desaparegut. Apareix que els elements de la instal·lació (tubs i cisterna) estaven en mal estat, fet que va portar a intentar trobar una altra solució de col·locació dels dipòsits, solució que finalment no es va poder retenir puix l'única instal·lació que val és l'antiga. De fet, la nova no respecta les exigències reglamentàries, i no existeix cap altra solució tècnica. No es pot extreure d'aquests extrems que la servitud hauria desaparegut, o que hauria perdut la seva utilitat.

La no utilització del dipòsit durant tres anys no significa la desaparició de la servitud, ja que s'estava només intentant dur a terme una solució tècnicament viable per a resoldre els problemes de la instal·lació antiga. El fet que els tubs nous s'hagin instal·lat en la propietat de la Sra. Cepeda demostra que l'utilitat de la servitud no ha desaparegut mai, tota vegada que era imprescindible passar pel local de la demandant.

Per conseqüent, no es tracta d'una alteració o d'una modificació en el sentit dels articles 8 i 21 del reglament del règim interior de condomini.

Quant a l'extinció per no ús, aquesta no es pot considerar en un termini tant breu puix tal extinció pot existir quan ha transcorregut un termini de 30 anys, i no de tres anys com en el nostre cas.

Quant a la qüestió de la renúncia a la servitud, si bé en principi tal renúncia ha de resultar d'una declaració de voluntat expressa, també s'admet la renúncia tàcita quan el titular de la servitud atribueix al propietari del predi servent unes facultats incompatibles amb l'exercici de dita servitud.

Però, cap d'aquests supòsits existeixen en el present cas.

Al contrari, apareix que la Comunitat no va renunciar mai a la servitud. L'estudi dels actes de la Comunitat estableix que, si bé, es van buscar solucions tècniques, en cap moment, es va prendre una decisió definitiva per abandonar la instal·lació original.

Al respecte, cal mencionar que de l'informe del pèrit judicial, ressurt que la instal·lació en el pati de llums no es pot legalitzar i el dipòsit no es pot instal·lar en un altre lloc comunitari de l'edifici.

El fet d'instal·lar nous tubs i un nou dipòsit no implica tal renúncia, i al contrari això significaria més aviat que la Comunitat volia exercir el seu dret, i que la utilitat no havia desaparegut mai, ja que era imprescindible passar pel local de la demandant.

Per conseqüent, en consideració del fet que la servitud no s'ha extingit i que no va ser objecte de cap renúncia, apareix que en cap moment s'ha creat o decidit una nova servitud.

En un altre ordre d'idees, l'últim argument de la part agent és que l'Aute de data 18-02-2010 no té cap efecte de cosa jutjada, fet que no permetia al Tribunal invocar-lo per fonamentar la seva decisió. És cert que en dit Aute, el Tribunal motivava que no existia fumus boni iuri, tota vegada que la part agent no havia al·legat cap violació de la Llei i no havia estat en disposició d'acreditar si el reglament interior de condomini estava adequat a les disposicions de dita norma legal. El mateix Aute precisava que aquestes consideracions es feien "sense perjudici de l'eventual bondat dels arguments de fons...els quals no s'escau enjudiciar en el present estadi processal".

Nogensmenys, apareix d'una banda, no és aquesta part de la motivació que el Tribunal ha citat a títol de reforç, sinó la motivació sobre l'existència i el càlcul del termini de caducitat de 30 dies, i que d'altra banda, no beneficiant les referides consideracions de l'autoritat de la cosa jutjada, no poden perjudicar a cap de les parts.

Per conseqüent, cap conseqüència es pot treure d'aquests extrems.

Així, l'acord criticat no revela cap acte contrari a la Llei o als estatuts, i per conseqüent s'ha de confirmar la decisió del primer jutjador aplicant el termini breu de caducitat.

En relació al càlcul de dit termini, s'ha de dir que quan el legislador estableix un termini en dies, és justament que el mateix s'ha de calcular en dies, és a dir comptant els dies a partir dels dies a quo.

La part recurrent sosté que només s'havien de comptar els dies hàbils. Però, és jurisprudència ferma que els terminis de caducitat o de prescripció no són terminis processals, als quals s'aplicaria l'article 42 de la LQJ o l'article 53 LTPJ, sinó terminis civils que s'han de computar de data a data, en dies naturals.

En aquestes condicions, sí que l'acció havia caducat i no s'ha d'entrar en el fons de la qüestió de la nul·litat de l'acord impugnat.

Per tot l'exposat s'ha de desestimar íntegrament el recurs de la Sra. Cepeda.

IV.- Com a primer motiu de recurs, la Comunitat critica la imputació que se li va fer de les despeses en relació a les obres realitzades en el local de la Sra. Cepeda per tal de tapar el forat que s'havia fet per accedir al dipòsit de gasoil. Sosté que 1) aquestes obres s'han hagut de realitzar perquè la Sra. Cepeda es va negar a indicar on es trobava la boca d'home que estava tapada pel paviment que l'arrendatari havia col·locat amb autorització de la propietat; 2) en mèrit de la servitud existent, la Sra. Cepeda havia de permetre l'exercici sense impediment de la servitud i permetre l'accés al dipòsit i 3) els estatuts obliguen cada propietari a mantenir les seves instal·lacions privades en bon estat de forma que no perjudiquin a la Comunitat.

Aquest motiu s'ha d'estimar per les raons que segueixen.

No s'ha discutit mai l'existència de la servitud fins al moment de les obres litigioses.

En aplicació de dita servitud, era una obligació de la Sra. Cepeda com a propietari del predi servent, no impedir i al contrari permetre l'exercici de la servitud, i per tant permetre i no impedir l'accés al dipòsit.

Al respecte, poc importa si, com ho pretén la Comunitat, va tapar la boca d'home de forma maliciosa o si es va negar a ensenyar el seu lloc precís.

Dit això, podem posar de relleu dos elements.

En primer lloc, ressurt clarament de l'acta de la junta celebrada el 14-10-2009, que per tal de poder procedir a la prova d'estanqueïtat del dipòsit, l'arrendatari va indicar on es trobava l'antiga tapa d'accés que estava coberta per un nou paviment, precisant l'acta que "i que la seva ubicació va resultar aquesta vegada bastant senzilla", formula que deixa a entendre que no era el cas amb anterioritat. De fet, aquesta dificultat per localitzar la boca d'home es pot deduir de la lectura de les actes del 2005 i del 2006.

En segon lloc, en l'acta de data 03-12-2009, els altres propietaris han indicat que és el fet d'haver recobert la tapa amb un nou paviment que va impossibilitar localitzar la boca d'home i per conseqüent el dipòsit.

En tot cas, el cert és que, el fet, no negat per la part agent, que s'hagin de fer obres i de trencar el paviment, per tal de poder accedir al dipòsit, és clarament una conseqüència del no compliment de la servitud per part de la Sra. Cepeda.

No es tracta d'un problema de conservació o de manteniment de la servitud, sinó d'un problema d'incompliment de les seves obligacions per part del titular del predi afectat.

Per tant, només la Sra. Cepeda en ha d'assumir les conseqüències, i no podia pretendre aquesta obtenir el rescabalament del cost en relació amb les obres necessàries per tornar a tapar el forat, per un cost total de 401,42.-euros.

El fet que la Comunitat va sol·licitar l'acord de la Sra. Cepeda abans de fer procedir a les obres per trencar la rajola no canvia res a les obligacions d'aquesta darrera, i no pot fonamentar la responsabilitat de la Comunitat.

V.- El segon greuge de la Comunitat és en relació amb la decisió de la instància "d'excloure a la Sra. Cepeda de l'obligació d'haver de contribuir a les despeses de calefacció i de subministrament de gasoil de la mateixa". Argumenta en essència que: 1) el local de la Sra. Cepeda sempre ha gaudit de la calefacció i sempre ha pagat les despeses en relació; 2) la Comunitat no ha portat cap obra per inhabilitar la calefacció del local; 3) la Sra. Cepeda sempre i fins l'any 2009, ha aprovat els comptes de la Comunitat; 4) no es pot oposar a la Comunitat la decisió presa per l'arrendatari de no utilitzar la calefacció; 5) només se li factura a la Sra. Cepeda els mínims corresponents a les pèrdues de calefacció repartides entre tots els propietaris.

El Tribunal ha considerat que quedava acreditat que el local comercial no té servei de calefacció per no poder accedir a dit servei, i que és l'obligació de la Comunitat de permetre a la Sra. Cepeda d'accedir al servei.

Però no podem compartir aquesta analitzi.

Evidentment, el local és en l'actualitat un negoci de congelats, i poc utilitat té la calefacció, però no queda acreditat que no es pot connectar al sistema de calefacció de l'edifici.

És cert que l'informe del pèrit judicial, desprès de detallar totes les instal·lacions pròpies de les quals gaudeix el negoci de congelats explotat en el local (instal·lació elèctrica per aigua calenta, climatització, aparells elèctrics de producció de fred), indica que no disposa d'instal·lacions connectades a la caldera de calefacció de l'edifici. Però això, de cap manera significa que no es pot connectar-hi, essent precisat que el pèrit explica que no ha pogut inspeccionar tot el local, en particular el fals sostre.

És cert també que no s'ha acreditat l'afirmació dels altres propietaris que s'havien retirats als radiadors que es trobaven en el local com en tots els altres locals.

Però, ressurt de l'escriptura de divisió de finca i de constitució de propietat horitzontal del 02-12-1967, que des de l'origen, l'edifici disposa d'un servei de calefacció central al gasoil (foli 238), el que, falta de cap element contrari, permet considerar que tot l'edifici, inclòs el local de la demandant, gaudeix del servei de calefacció.

La mateixa escriptura precisa (foli 244) que les quotes de participació es van establir, inclòs pel que fa al local d'autes (assenyalat com "tenda 2"), en funció de la superfície útil, emplaçament, situació i ús presumible dels serveis, sense cap exclusió.

A més, queda acreditat que la propietària del local sempre ha pagat la seva part proporcional en relació a la calefacció, i ressurt de la carta que va enviar a la Comunitat en data 27-10-2009 que, és després de la junta decidint de procedir al revestiment que va pretendre que no volia més satisfer la seva part proporcional, i això sense demanar cap accés al servei.

Fins i tot, ressurt de l'acta de la junta celebrada el dia 01-06-2006, que la propietària del local X. val a dir la Sra. Cepeda va manifestar que els estatuts l'exclouen de la participació en les despeses de manteniment de l'escala, i s'ha aprovat retornar-li la part proporcional en relació amb dites despeses. Força és de constatar que res va dir en relació a la calefacció.

Un altre indici d'aquesta realitat es troba en el contracte d'arrendament firmat entre la propietat i la societat Vall en data 01-01-1994, i del qual ressurt que "els gastos comunitaris, de Calefacció i d'aigua calenta es pagaran amb rebut a part una vegada a l'any en el moment que la comunitat passi els comptes anyals" (foli 294) i "les despeses de gasoil per consum d'aigua calenta sanitària i/o calefacció, seran igualment a càrrec de la part arrendatària"(foli 295).

En aquestes condicions, cap motiu existia per decidir que la Sra. Cepeda no havia de fer front a les despeses que li corresponien com a propietària de l'esmentat local en concepte de calefacció, i que sempre havia assumit.

Per tot l'exposat s'ha d'estimar íntegrament el recurs de la Comunitat de propietaris de l'edifici J.

VI.- La desestimació del recurs de la Sra. Cepeda determina la seva condemna al pagament de les costes de segona instància en relació al seu recurs.

L'estimació del recurs de la Comunitat, que comporta la desestimació ara íntegra de la demanda, determina imposar a la part agent les costes de primera instància en virtut del principi del venciment objectiu.

També escau imposar-li les costes de segona instància en relació al recurs de la Comunitat.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.Vall Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs del Sra. Cepeda.

ESTIMAR el recurs de la Comunitat de propietaris de l'edifici J. contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, de data 15-04-2014, que revoquem parcialment en el sentit de desestimar íntegrament la demanda de la Sra. Cepeda i d'imposar a la Sra. Cepeda les costes judicials de primera instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador;

IMPOSAR a la Sra. Cepeda les costes judicials de segona instància en relació amb ambdós recursos, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.Vall Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs del Sra. Cepeda.

ESTIMAR el recurs de la Comunitat de propietaris de l'edifici J. contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, de data 15-04-2014, que revoquem parcialment en el sentit de desestimar íntegrament la demanda de la Sra. Cepeda i d'imposar a la Sra. Cepeda les costes judicials de primera instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador;

IMPOSAR a la Sra. Cepeda les costes judicials de segona instància en relació amb ambdós recursos, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.