Acció de delimitació i real de servitud (0100/09)

Aute

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 100/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 24 de setembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Galván va interposar demanda, en data 25-9-2003, envers la Comunitat de Propietaris de l'Edifici E., en virtut de la qual sol·licitava que es delimités i es procedís a l'afitament de la franja perimetral de 15 metres que circumda l'edifici bastit sobre la parcel·la que fou objecte de permuta, conegut com edifici E.; la condemna a la restitució de la possessió de la part de terreny restant de la finca Prat dels Serradells a favor de l'agent; es declari l'existència d'un dret real de servitud de pas per persones, vehicles de 15 metres d'amplada i es concreti en la franja de terreny que indica i la condemna de la defenent a retirar tots els vehicles que ocupen la zona destinada a pàrking i demolir la caseta i barrera construïda, amb imposició de les costes processals.

En data 25-11-2004 es va dictar Aute, pel qual desestimava l'excepció de manca de litisconsorci passiu interposada per la defenent. Així mateix, la part defenent va oposar-se a la demanda i va demanar que es procedís a la desestimació de la mateixa.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 2-4-2009, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX Estimar parcialment la demanda formulada en data 25 de setembre del 2003 per la representació processal del Sr. Galván contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI "E."; declarar que el límit de propietat entre la parcel·la propietat de la Comunitat de propietaris de l'Edifici E. i el "terreny restant de la finca anomenada Prat dels Serradells", propietat del Sr. Galván, passa per la línia perimetrada amb les lletres A, B, C, D i E del plànol topogràfic núm. 2-504-13 del foli 511 (a fitar per la Batllia en període d'execució de sentència); condemnar la COMUNITAT a restituir al demandant la possessió de la part del terreny situat més enllà del límit indicat per les lletres A, B, C, D i E del plànol topogràfic núm. 2-504-13 del foli 511 que estigui ocupant indegudament ocupada per la COMUNITAT; declarar l'existència d'un dret real de servitud de pas per persones, vehicles de tot tipus i animals de quinze metres d'amplada, que circumda el perímetre de l'immoble conegut com a Edifici "E.", a favor del terreny propietat del Sr. Galván i predi dominant de la servitud; declarar que l'esmentat dret real de servitud de pas per persones, vehicles de tot tipus i animals queda concretat, com a predi servent, en tota la franja de terreny que es troba compresa entre la línia indicada amb les lletres A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K i la línia indicada amb les lletres A',B',C',D',E'F',G'H'I'J' i K' en el plànol annexat com a document número 3 de l'escrit de demanda (foli 48), fins connectar en tota la seva amplada amb la carretera secundària de la Comella; condemnar la defenent a retirar els vehicles que ocupen la zona destinada a pàrking; i desestimar totes les demés pretensions. No efectuar especial condemna en costes".

III.- La representació processal de la part defenent va interposar recurs i, en data 16-6-2009, va articular escrit de conclusions, segons el qual i pels motius continguts en el mateix, sol·licita la revocació de la sentència d'instància. Per el contrari, la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data 7-7-2009, pel qual demana que es confirmi íntegrament la sentència d'instància i imposi a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o els greuges en els quals la part defenent fonamenta el seu recurs contra la sentència d'instància són, en essència, els que segueixen. En primer terme, en relació a l'acció de delimitació i afitament, considera que el Tribunal de Batlles ha oblidat el que es disposa a l'escriptura de permuta de 9- 3-1988, contràriament a allò que preveuen les pericials, decideix delimitar unilateralment la finca litigiosa. Afegeix que en el II considerant de la sentència s'ha reconegut que la finca litigiosa té una superfície aproximada de 9.715 m2 i, en el III considerant, que solament la confusió en els llindars es troba en la zona sud, mentre que, després de forma incongruent, situa la superfície sobre els 9.000 m2 i descarta els límits naturals, presumint fites: mur i tanca i prescindint així de l'informe del Sr. Bernat.

Com es pot observar l'argumentació de la recurrent pivota, fonamentalment, sobre dos extrems: un, la superfície de la finca, que mai pot ésser inferior a 9.715 m2, atès que resta clar que aquesta és la superfície segons l'escriptura pública de permuta de 1988 i, dos, que la delimitació s'ha realitzat inadequadament prescindint de l'informe pericial.

II.- En relació a la primera de les qüestions, aquesta Sala ja ha posat de manifest, en jurisprudència reiterada, que les compravendes de béns immobles es poden efectuar explicitant la cabuda i fixant el preu de la finca en relació a la superfície de la finca, de manera que si existeix una major o menor cabuda es poden exercitar accions de reequilibri econòmic o, fins i tot, si l'excés o disminució de la cabuda ultrapassa uns determinats marges, l'acció de resolució contractual. Front a aquests supòsits, en altres les parts es troben interessades en l'adquisició d'un cos cert, de manera que la indicació de la cabuda és una data més, però que no comporta, pel cas de no ajustar-se l'expressada amb la real, cap acció de reequilibri ni de resolució, tota vegada que les parts van voler adquirir aquell cos cert, objecte de pacte.

Si les anteriors consideracions les traslladem al cas concret, esdevé evident que la voluntat de les parts fou l'adquisició d'un cos cert, delimitat pels llindars tramuntana, amb la carretera d'Andorra a La Comella, a Sol ixent-tramuntana, amb camí comunal; a solixent, amb terreta abans de Cal Closca; a migdia, amb restant propietat de la Sra. Marcos, fins el límit de la carretera d'accés a la finca i a Ponent, amb el torrent dit del Forn. Consegüentment, es tracta d'una identificació del bé immoble objecte de la permuta pel terreny enclavat entre els diferents llindars, de manera que, en aquest instrument públic de 9-3-1988, ja s'indica que "d'una superfície aproximada de NOU MIL SET-CENTS QUINZE METRES QUADRATS (9.715.- m2)". A més, pel que fa a la indicació de la superfície, s'escau posar de manifest que les indicacions de la superfície tampoc es van detallar mai de forma precisa, atès que en el contracte privat de 13-11-1980, de permuta, consta que la superfície aproximada del terreny Prat dels Serradells o Prat del Roy és de 9000 m2 (foli 470), mentre que en l'escriptura pública de 9-3-1988, la parcel·la que es permuta i que forma part de la major, que és la finca Prat dels Serradells, es xifra la seva superfície en 9715 m2. I és en aquesta escriptura pública, en la que també es ratifiquen els documents privats de 4-11-1983 i 31-1- 1984 (foli 241), del qual el present document esdevé la seva execució, sense que es pugui entendre que l'incís "ratifiquen i eleven a pública la permuta... en tot allò que no quedi expressament modificat per aquesta escriptura" pot entendre's com una modificació de la cabuda o superfície, tota vegada que requeriria una menció expressa, atesa la transcendència de la variació de l'objecte i pel fet que en el document privat de 13- 11-1980 es fixava la superfície de la total finca prat dels Serradells en uns 9.000 m2. Si s'afegeix a aquests extrems que el perit Sr. Bernat, com recull el jutge a quo, determina la cabuda en 10.777 m2 (foli 500), per la qual cosa s'escau concloure amb l'òrgan judicial d'instància que la referència a la superfície en els diferents documents no és precisa i no es pot prendre com una dada fidedigna per a procedir a la delimitació, a més de l'argumentari sobre l'adquisició d'un cos cert, abans esmentat per aquest Tribunal.

El segon extrem és el relatiu a la delimitació de la finca que s'efectua pel jutjador a quo. Entén la recurrent que l'òrgan judicial ha prescindit de les proves pericials, del resultat dels documents i ha efectuat una delimitació unilateral.

Convé iniciar l'examen d'aquest motiu i posar de manifest que esdevé perfectament adequat que sigui l'òrgan judicial que porti a terme la delimitació de les finques, tota vegada que els informes pericials compleixen la funció d'auxiliar al jutjador, de manera que aquest, valorant les proves pericials practicades, en funció del paràmetre de la sana crítica, ha de resoldre tenint en compte els seus arguments tècnics o apartant-se dels mateixos, sempre però que justifiqui el perquè segueix un dictamen concret en detriment d'un altre o s'aparta de tots els existents.

I establertes les anteriors consideracions, la delimitació efectuada pel tribunal d'instància, i revisada en aquest recurs per la Sala, esdevé adequada a allò que disposa el Digest 10,1,11 i 13, de manera que s'escau estar a allò que es desprèn dels títols. Afegir que el tribunal d'instància ha pres en consideració els diferents títols, privats i públics, que es troben a les actuacions, així com ha argumentat sobre quins extrems dels dictàmens pericials s'admeten i quins no, a la vegada que ja s'ha justificat el perquè del refús de la superfície com un paràmetre clau per a portar a terme la delimitació.

D'acord amb el que s'acaba d'exposar, resulta que l'escriptura pública de 9-3-1988, que comporta l'execució pactada per les parts de la permuta abans convinguda, determina amb precisió uns límits precisos per a concretar la parcel·la permutada que provenia de la major, coneguda com a Prat dels Serradells o del Roy. Aquests límits ja han estat referits amb anterioritat, i si bé no generen problemàtica respecte del llindar tramuntana, sol-ixent i ponent, sí que sorgeixen dubtes pel que fa a la delimitació de migdia, tota vegada que en el títol s'indicava que llinda al Sud amb la resta de la propietat de la Sra. Marcos, fins el límit de la carretera d'accés de la finca. Respecte dels límits diferents al límit Sud, s'adopta el criteri (foli 511) determinat pel perit Sr. Bernat, de manera que no es pot compartir amb la recurrent que el jutge a quo prescindeixi de la prova pericial practicada a les actuacions.

Quant al límit Sud, l'extrem determinant rau en fixar quina és la carretera d'accés a la finca. I aquí cal concloure també amb el jutjador que el límit entre la finca de la Comunitat de propietaris i la del Sr. Machado ve determinat pel vial que envolta tota l'edificació en la zona Sud (cfr. foli 48), d'una amplada de 15 m2 i, en segon terme, que, com ressurt del plànols topogràfics (folis 48 i 511), la decisió del jutge a quo d'acollir per la delimitació del llindar Sud l'existència d'un mur al sud-oest i d'una tanca al sud-est, esdevé encertada, atès que la línia determinada pel perit prescindia d'aquests elements, com són el mur i la tanca, aquesta darrera emprada pel Sr. Machado per delimitar un espai privatiu després de les obres i que coincideixen amb la fi de l'asfalt (folis 427 i 506), i la sana crítica justifica apartar-se en aquest extrem de l'informe pericial, i refusant el criteri de la superfície, per les raons ja explicitades, delimitar les finques en el llindar sud amb aquests elements.

Les anteriors consideracions evidencien la inexistència de incoherències en la resolució d'instància i el refús dels arguments que sustentaven el primer motiu de recurs.

III.- El segon dels greuges que s'articula per la recurrent contra la sentència d'instància, rau en que la resolució dóna lloc a l'acció reivindicatòria sense saber si la Comunitat de propietaris ocupa o no terreny més enllà de la línia marcada pel Tribunal. Afegeix que és la Comunitat qui ocupa una superfície inferior a la que permutada en el seu dia.

Aquest motiu no pot prosperar. En efecte, no solament, com indica el jutge a quo, la comunitat de propietaris no ha negat mai que hagi estat posseïdora de la zona reivindicada (així en la contesta a la demanda, folis 181 i 182., afirmava que "en l'insuposat cas que dels elements objectivament aportats en pugui ressortir que la comunitat que represento- que mai ha ocupat res més que allò que se li va lliurar- ocupa una part de terrenys que són propietat aliena, cessarà la seva ocupació immediatament"), sinó que en el seu propi escrit de conclusions, afirma que és la Comunitat la que posseeix menys terreny del que, en el seu dia, es va permutar. Consegüentment, està reconeixent la possessió contrària i, per tant, un dels pressupòsits essencials de l'acció reivindicatòria, de manera que cap incongruència se li pot atribuir a la resolució dictada.

IV.- El darrer dels motius o greuges que s'articula contra la sentència d'instància es destina a combatre la valoració i interpretació de la servitud de pas de l'escriptura de permuta. Afirma que, segons el Tribunal, el dret d'accés és de 15 metres, mentre que el que diu l'escriptura és que l'accés s'efectuarà per la carretera de 15 metres. Afegeix, en defensa de la seva tesi, que la servitud s'ha d'exercitar civiliter modo, de forma que l'acció confessòria era innecessària, atès que s'ha provat que la servitud fou respectada en tot moment.

Tampoc aquest motiu de recurs pot prosperar per les següents raons. En primer terme, en l'escriptura de permuta de 9 de març de 1988, en el seu pacte VI, s'acordava que "Les parts compareixents constitueixen una servitud d'accés per la carretera d'uns 15 metres d'amplada que circunda la parcel·la descrita, a favor del terreny restant de la finca anomenada "Prat dels Serradells", propietat de la senyora Marcos." (foli 40). Aquesta obligació de construcció de la carretera, amb l'amplada de 9 metres, i 3 de voravia per cada costat (cfr. foli 273), ha estat establerta per la sentència del Tribunal de Batlles, confirmada per la sentència d'aquesta Sala de 26-04-2007, i estant d'acord la Comunitat de propietaris en la seva realització, de manera que les al·legacions del recurrent, relatives al fet que mai ha estat una carretera i que mai ho serà (foli 26 del seu escrit de conclusions) han de ser refusats.

En segon terme, l'exercici "civiliter modo" de la servitud, que sol·licita la part recorreguda, i la interpretació dels pactes d'acord amb el sentit comú i l'equitat, no pot tampoc donar lloc a les seves pretensions. En efecte, com ja indica la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles no es pot atendre la pretensió de reduir l'àmbit objectiu d'una servitud de pas, que s'ha constituït sobre la carretera de 15 metres d'accés que s'havia de construir. És obvi que l'exercici del dret d'accés per la carretera ho serà per la mateixa, ja sigui peatonal o en vehicle, i no existeix cap argument objectiu que justifiqui que sobre un vial d'accés es pugui limitar el dret real de servitud del titular del predi dominant. I, des d'aquesta òptica d'idees, l'aparcament de vehicles que té instal·lat la Comunitat de propietaris abasta part de la carretera i del vial, de forma que obstaculitza i lesiona clarament el dret de servitud de la part agent, la qual com a titular del dret de servitud té dret a fer retirar aquelles instal·lacions i actuacions que entorpeixen i dificulten el seu dret real. Pel que fa a la barrera d'accés i la caseta i la seva possible incidència en la servitud no s'escau el pronunciament de la Sala al respecte, tota vegada que la part recorreguda, a qui podria perjudicar el seu manteniment com a lesió del seu dret de servitud, no ha recorregut aquest extrem de la sentència, el qual ha restat ferm i consentit.

V.- La desestimació de tots els motius articulats contra la sentència d'instància es tradueix, en matèria de costes processals, en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici E. i confirmar íntegrament la part decisòria de la sentència, de data 2-04-09, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles. Procedeix imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.