Construcció - defectes - reparació in natura (4100134-2010)

Aute

Magistrats

Carles Cruz Moratones Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC.- 0000017/2017 ORIGEN: 4100134/2010 - 00

NIG: 5300542120140001426

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 14 de setembre del 2017.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 15.7.10 la representació processal dels Srs. Marti i Villalba va formular demanda en reclamació per incompliment contractual, imposant a la defenent, la Sra. Castrillo, les costes del procediment.

II.- La representació processal de la Sra. Castrillo va contestar la demanda en data 23.9.10 oposant-se totalment als arguments exposats a la mateixa, manifestant que ella -com a promotora- no tenia responsabilitat en els defectes apareguts en les propietats de la part agent.

III.- Les parts van presentar opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica, i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

Per providència de 27.9.11 es va decidir no admetre la crida en garantia a la vista de l'oposició de les parts cridades i s'ordenà prosseguir el procediment que s'havia suspès per Aute de 7.4.11.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 24 de novembre de 2016 i va decidir : "Desestimar íntegrament la demanda formulada en data 15 de juliol de 2010 pel procurador, actuant en nom i representació dels Srs. Marti i Villalba contra la Sra. Castrillo, absolent a aquesta darrera de les pretensions contra ella exercitades i, sense efectuar especial condemna en costes. "

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Marti i Villalba i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació total i que s'estimés íntegra la demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

I.- En el present procediment, la part agent, els Srs. Marti i Villalba (en endavant Srs. R.-A.) reclama front la part defenent la Sra. Castrillo en demanda que sosté una petició de condemna de resolució de contracte i, subsidiàriament, de reparació in natura dels defectes constructius apareguts en els apartaments i les places d'aparcament adquirides i, a més, una indemnització de lucre cessant.

La sentència d'instància desestima íntegrament la demanda sense imposició de les costes.

Contra tal decisió s'alça la part agent.

II.- Antecedents d'interès :

Els agents són propietaris des de 2008 de tres apartaments i de tres places d'aparcament de l'XXXX.

La Comunitat de Propietaris de l'edifici esmentat va presentar, juntament amb la promotora Sra. Castrillo, una demanda de reclamació de defectes constructius contra la direcció facultativa i contra la constructora que es segueix en els autes 0567-6/2009 i que encara no consta com finalitzat.

Els Srs. R.-A., tot i coneixent aquesta demanda col·lectiva de la Comunitat, han interposat la demanda que dóna origen a aquest procediment en data de 15.7.2010 dirigida únicament contra la promotora i venedora Sra. Castrillo..

En la demanda present, la part agent reclama principalment per una resolució contractual per incompliment absolut del contracte (acció redhibitòria) i subsidiàriament reclama la reparació in natura dels defectes de l'objecte de compravenda que s'acreditin al llarg del procediment, segons la pericial a practicar. També reclama una indemnització per lucre cessant.

La sentència d'instància desestima l'excepció de litispendència plantejada per la part defenent i també desestima la pretensió principal de resolució contractual per prescripció i finalment desestima la petició subsidiària de reparació dels danys causats i la del lucre cessant.

III.- Analitzant el recurs, hem de començar per dir que malgrat els esforços duts a terme per la sentència d'instància de posar nom a les dues accions exercitades, la part agent ja no fa esment a l'acció principal de resolució del contracte, per la qual cosa cal cenyir-nos únicament a l'acció de reparació in natura dels defectes constructius existents en les seves unitats immobiliàries i en les places d'aparcament, així com també a la reclamació d'indemnització per lucre cessant.

També hem de ressaltar que malgrat en la pètita de la demanda no es concreten ni quines reparacions cal efectuar per remetre a la prova pericial a practicar, ni es concreta el lucre cessant ni les bases de durada i quantia sobre quines calcular-lo, de manera sorprenent tampoc es concreta res d'aquests extrems en el seu recurs i es remeten allò indicat a la demanda. Aquesta imprecisió portarà determinades conseqüències que més endavant analitzarem.

IV.- Cal dir, de bon començament, respecte a la prova practicada que no hi ha cap mena de dubte que les propietats dels agents pateixen de determinats defectes constructius que es poden detallar en 1) defectes d'accessibilitat en les plantes soterranis -1 i -2 (places aparcament) degut a que el radi de gir de la rampa de les dues plantes soterrànies i juntament amb l'amplada i la pendent existent, fan molt dificultós l'accés de vehicles de mida mitjana; 2) humitats en les plantes soterrànies que afecten a les places d'aparcament dels agents; 3) defectes d'evacuació d'aigües pluvials en terrasses i filtracions del trasdors dels murs de tancament d'habitatges, segons la prova pericial judicial practicada en les actuacions (folis 409 i seg.).

Aquests defectes constructius -juntament amb algun altre- també es recullen en la demanda presentada per la Comunitat de Propietaris i la pròpia promotora -aquí demandada- Sra. Castrillo.. Aleshores, resulta evident que no pot haver-hi oposició a l'existència dels dits defectes constructius.

V.- Però malgrat el reconeixement dels defectes esmentats i reconeguts per la pròpia part defenent (i part agent en el procediment 0567-6/2009), la sentència desestima la demanda. No podem compartir les raons de la seva desestimació. La primera raó és que no podem oblidar que si bé s'ha desestimat l'acció redhibitòria com acció principal, la subsidiària és la que es centra en la reparació per defectes constructius per ruïna funcional i sobre aquest extrem és el que cal analitzar. Això significa que encara que pugui no ser un vici ocult l'existència de la rampa d'accés a les dues plantes soterrànies, això no comporta que no sigui un incompliment contractual que cal reparar a la part perjudicada. Per tant, encara que la rampa pogués ser vista abans de la compra de les places d'aparcament, si resulta que no acompleix amb la finalitat per la qual havia de servir caldrà obligar a qui en sigui responsable contractual o legal a reparar-la, bé in natura, bé amb l'equivalència d'una indemnització en diners. Tampoc té transcendència si les places d'aparcament es van vendre com a "cos cert" perquè ara no discuteix el comprador la seva superfície, sinó únicament que no hi pot accedir amb normalitat amb un turisme de gama mitjana.

I el mateix cal dir respecte les filtracions en la zona soterrània (on es troben les places d'aparcament) o en la greu deficiència en l'execució del desguàs de les terrasses que provoquen filtracions a la planta inferior. Si resulten acreditades, han de ser reparades, encara que hagin pogut ser llogades a un tercer o que les hagi ocupat el propietari perquè es tracta d'un vici de ruïna funcional, és a dir, un vici que resulta incompatible amb l'habitabilitat o confort exigible.

Tant els defectes de les humitats en les plantes soterrànies com en els habitatges o apartaments, poden ser reparats en la forma que indica el pèrit judicial en el seu apartat de "Actuacions terapèutiques" dels epígrafs 2.02 (pàg. 8 i 9, folis 416 i 417) i 2.03 (pàg. 12 i 13, folis 420 i 421). I la responsabilitat sempre ateny al promotor que a més, en aquest cas, també és part venedora, d'acord amb reiterada i pacífica jurisprudència de la Sala (TSJC 12.7.07 i 20.1.05, entre d'altres).

Per contra, el defecte referit a l'accessibilitat de les places d'aparcament no poden condemnar a executar-les a la part defenent perquè no han estat precisades en el peritatge ni en les conclusions ni en el recurs. Si analitzem les "actuacions terapèutiques" de la pàgina 6 del dictamen veurem que no hi ha cap indicació de la reparació a efectuar, si és que n'hi ha alguna possible, doncs podria afectar a l'estructura de l'edifici. Tampoc en el tràmit d'al·legacions la part agent li va demanar cap aclariment sobre aquesta qüestió. Així doncs atès que la part agent no ha demanat de manera alternativa a la reparació in natura com podria ser una indemnització (que si ho ha fet la Comunitat de Propietaris) caldrà estar al plet de la Comunitat on com a comuner també es podrà veure afectat per la decisió que allà es prengui.

Finalment, pel que fa al lucre cessant, la manca de liquidació de l'import que es reclama, ni tan sols en el recurs, impedeix entrar en el seu anàlisi perquè suposaria deixar en absoluta indefensió a la part defenent.

VI.- En conclusió, la demanda ha de prosperar parcialment en el sentit d'ordenar la reparació dels defectes 2.02 i 2.03 del dictamen pericial judicial en el termini que prudencialment es fixa en 2 mesos a comptar des de la notificació de la present sentència, atès que el pèrit ha guardat silenci sobre la durada previsible de cada reparació.

Aquesta estimació parcial també comporta que no hi hagi imposició de costes de la instància.

VII.- L'èxit parcial del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Marti i Villalba contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 24.11.2016, que revoquem en el sentit de ESTIMAR PARCIALMENT la demanda interposada pels mateixos senyors i CONDEMNAR la Sra. Castrillo a reparar el defectes constructius 2.02 i 2.03 dels dictamen pericial judicial del Sr. Capellà en els termes indicats en el Fonament Jurídic Cinquè i en el termini de 2 mesos següents a la notificació de la present sentència.

No fem pronunciament de les costes causades en cap de les dues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.