Execució de sentències fermes per a l'atorgament d'escriptures de compravenda i dació en pagament en una societat en fallida

Aute

Magistrats

VINCENT ANIERE JAUME TOR PORTA CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000271/2025

ORIGEN: 1000117/2022 - 0

NIG: 5300542120220001346

AUTE 000088-2026 DE 09/06/2026

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 09/06/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000271/2025

Nig : 5300542120220001346

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00088 A

AUTE 000088/2026

PARTS:

Apel·lant: ORG000

Representant: Sra. Albina

Advoca : Sr. Pasqual

Apel·lat: Sr. Nadal

en tant que administrador únic de la societat ORG001

Advocat: Sr. John

Apel·lat: Sra. Verònica

en tant que administradora judicial de la cessació de pagaments i fallida de la societat ORG001

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Fallida-abast de la prevalença dels drets del creditor hipotecari

Andorra la Vella, 9 de juny del 2026

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per sentència del 28/05/2018, confirmada per aquesta Sala el 20/12/2018, el Tribunal de Batlles va estimar majoritàriament la demanda formulada per la societat ORG002 contra la societat ORG001 i el Sr. Nadal i desestimar íntegrament la demanda reconvencional interposada per aquests darrers contra la primera i parcialment l'excepció de manca de legitimació passiva del Sr. Nadal, i va :

- condemnar ORG001 i solidàriament amb ella i en allò que sigui necessari, el Sr. Nadal a atorgar escriptura pública de compravenda de dos unitats immobiliàries situades a Ordino (edifici Y),

- condemnar ORG001 a atorgar escriptura pública de datio in solutum d'una altra unitat immobiliària situada a Ordino (edifici Y),

- condemnar ORG001 juntament amb el Sr. Nadal a sufragar la totalitat de les costes judicials causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de sentència.

Per sentència del 20/02/2020, el Tribunal de Batlles va estimar majoritàriament la demanda formulada pel Sr. Claudi contra la societat ORG001 i va condemnar ORG001 a atorgar escriptura pública de compravenda de dos unitats immobiliàries situades a Ordino (un local comercial i una plaça d'aparcament i traster de l'edifici Y), i a atorgar escriptura pública de datio in solutum d'una altra unitat immobiliària situada a Ordino ( altra plaça d'aparcament i traster de l'edifici Y a escollir pel Sr. Claudi), tot i condemnant ORG001 a sufragar la totalitat de les costes judicials causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de sentència.

2.- En data 09/02/2023, la Sra. Batlle va dictar un aute declarant en estat de cessació de pagaments i fallida a la societat ORG001, a partir del dia 27/06/2022, tot i nomenant administradora judicial a la Sra. Verònica, i com a controladora a l'entitat bancària ORG000 (antic ORG003 D'ANDORRA), a través dels seus serveis jurídics.

3.- En data 26/03/2024 l'administradora judicial va presentar l'estat de crèdits de la fallida.

Existeix un crèdit hipotecari de l'entitat bancària ORG000 per més de 4.500.000.-euros, essent el bé hipotecat l'edifici Y d'Ordino.

Els crèdits de ORG002 i del Sr. Claudi van ser acceptats.

I l'administradora judicial va diferenciar d'aquests dos crèdits, la part que correspon a les costes dels judicis, qualificant-la com a crèdits preferents, i la part corresponent a l'aspecte declaratiu de les sentències, qualificant-la com a "ALTRES", i precisant que el seu objecte era el fet d'escripturar a favor del creditor unes unitats immobiliàries determinades de l'edifici Y d'Ordino.

4.- Per Aute del 04/09/2025, la Sra. Batlle va decidir :

"Primer.- Instar a l'administració judicial a fi que, en el termini d'UN (1) MES, procedeixi a la execució forçosa del bé immoble edifici Y en el marc del present procediment de fallida.

Segon.- Instar a l'administració judicial a fi que, en representació de la societat fallida, doni compliment a les sentències fermes dictades en el marc dels procediments civils ordinaris 7000626/2017 (sentència del 0502-2020) i 7000073/2015 (sentència dictada el 28-05-2018).

Tercer.- Comunicar a ORG000 que si considera que aquelles resolucions han estat dictades en vulneració dels seus drets, escaurà que promogui les accions legals escaients en aquest sentit.

Quart.- Notificar la present resolució judicial a les parts interessades.".

Per Aute del 04/09/2025, la Sra. Batlle va decidir no admetre la petició d'aclariment formulada per ORG000 el 25/09/2025.

5.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació parcial la representació processal de ORG000.

Demana dictar resolució establint la situació jurídica de les càrregues hipotecàries que graven els béns immobles que integren la fallida de forma que aquestes siguin garantides en el procés d'execució forçosa en el marc del procediment de cessació de pagaments i fallides de la societat ORG001.

Sosté que si bé l'Aute determina de manera expressa que s'ha de procedir a l'execució forçosa dels béns indicats i a la transmissió d'algun d'ells, no es pronuncia en cap moment respecte de les càrregues reals com ara les hipoteques, despeses de comunitat, impostos o altres, i que aquesta absència de concreció li genera una situació d'incertesa jurídica que compromet els seus interessos i, en especial, al que fa referència a l'ordre de prelació dels crèdits.

Afegeix que el seu dret real hipotecari no pot veure's eliminat o modificat i que pot executar el seu dret hipotecari fora de la massa de conformitat amb la jurisprudència d'aquest Sala, que l'administrador judicial hauria de respectar la situació de les càrregues hipotecàries que graven els béns immobles a l'hora de procedir amb l'execució forçosa, i això independentment dels drets de que puguin disposar terceres persones derivats de compromisos de compra d'alguns béns del fallit, encara que siguin reconeguts per sentència judicial ferma, devent-se mantenir les càrregues hipotecàries sobre els béns immobles concrets fins al moment en què el banc atorgui la corresponen àpoca, independent de que sigui el titular dels mateixos.

6.- La representació lletrada de la societat fallida ORG001, es remet al criteri d'aquesta Sala per a la resolució que consideri més ajustada a Dret, tot i manifestant que, en la seva condició de deutora i principal interessada a maximitzar el valor de la massa activa, ja ha manifestat la possibilitat de procedir a la venda directa al preu de mercat dels immobles que configuren l'edifici Y sense necessitat d'acudir al procediment de subhasta pública, per tal d'obtenir un preu de venda superior al que previsiblement s'assoliria en una subhasta.

7- L'Administradora judicial de la societat ORG001, demana la desestimació del recurs d'apel·lació formulat i la confirmació de l'Aute recorregut, tot imposant les costes d'aquesta instància a la recurrent.

Sosté, en síntesis, que l'Aute recorregut és clar en establir que les Sentències objecte d'execució són resolucions fermes que tenen efecte de cosa jutjada; que la hipoteca constituïda a favor de l'entitat ORG000 ho fou sobre tot l'Edifici Y, sense que aquesta hagi estat segregada unitat per unitat, atribuint a cadascuna d'ella l'assumpció d'una part del crèdit garantit, i que per tant, en un principi, el donar compliment a les Sentències de referència no perjudicaria la hipoteca pròpiament dit, la qual seguiria gravant la restant part de l'Edifici ; que si l'entitat ORG000 considera que les Sentències en relació a les què l'Administració Judicial ha rebut, per mandat judicial segons decideix l'Aute apel·lat, el manament de donar-hi compliment, la perjudiquen, ha d'intentar les accions que corresponguin per fer valdre el seu dret hipotecari front els beneficiaris d'aquestes Sentències, no essent el present procediment el propi per intentar aital acció; que per Aute de data 30/07/2024 fou reconegut i acceptat a la massa de creditors, el dret del Sr. Claudi i de la societat ORG002 a obtenir una escriptura pública en relació a vàries uniats immobiliàries de l'Edifici Y propietat de la societat fallida; i finalment que la qüestió plantejada de la prevalença del deu dret hipotecari sobre els drets de tercers interessats, en principi de bona fe, el Sr. Claudi i la societat ORG002, afecta directament als mateixos en el seu dret a la jurisdicció i el seu dret a la defensa, i que per tant, dita qüestió tant sols pot ser dirimida en un procediment diferent del present procediment, on totes les parts afectades que tenen un interès legítim sobre la qüestió plantejada, podran argumentar i defensar la seva postura.

8.- El Sr. Nadal no ha presentat cap escrit d'al·legacions sobre el recurs.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Ningú discuteix la decisió d'instar a l'administració judicial a fi que procedeixi a l'execució forçosa del bé immoble edifici Y en el marc del present procediment de fallida.

Ningú discuteix tampoc que s'ha de donar lloc a l'execució de les sentències del 28/05/2018 i del 20/02/2020, les quals comporten la condemna de la societat en fallida a atorgar escriptura pública de compravenda de diverses unitats immobiliàries de l'edifici Y. Els crèdits resultant d'aquestes resolucions al benefici de ORG002 i del Sr. Claudi van ser acceptats en els termes recordats en els antecedents de fet. Al respecte d'aquests crèdits, l'objecte de l'Aute apel·lat no és un altre que el de procedir a l'execució forçosa per tal de donar compliment a les referides sentències fermes, i això no està impugnat.

D'altra banda, existeix un crèdit hipotecari de l'entitat bancària ORG000 per més de 4.500.000.-euros, essent el bé hipotecat l'edifici Y.

I el que pretén l'entitat bancària és que es digui, ara i en el marc del present procediment d'execució, que s'ha de respectar el seu dret hipotecari i que el mateix es mantindrà sobre l'edifici Y.

Segon.- Pel que fa la prevalença del dret hipotecari, en aplicació del Decret del 1969 i de la jurisprudència d'aquesta Sala (Autes del 20/12/2005 rotlle TSJC 157/2005, 08/03/2021 rotlle TSJC 153/2020, 30/04/2021 rotlle TSJC 321/2020 i 12/11/2024 rotlle TSJC 024/2024), els principis aplicables es poden sintetitzar com segueix :

- com a excepció al règim d'igualtat que deriva de la par conditio creditorum,

- el creditor hipotecari disposa d'un doble privilegi, doncs gaudeix a la vegada d'un dret d'abstenció (els seus drets de crèdits no integren la massa) o de separació (pot executar fora de la massa), i d'una preferència sobre els altres creditors,

- la hipoteca legal de l'article 18 del Decret no afecta els crèdits hipotecaris anteriors,

- el dret d'abstenció o de separació li permet actuar fora de la massa per procedir a la venda forçosa del bé immobiliari, instituint però la llei un termini de dos mesos per fer-ho,

- el dret de preferència sobre els altres creditors li permet obtenir la satisfacció del seu crèdit abans dels altres creditors, amb les precisions següents :

* aquesta preferència és de tal intensitat que preval fins i tot sobre els creditors privilegiats de l'article 39 del Decret,

* aquesta preferència no desapareix si el creditor hipotecari no ha utilitzat el seu dret de procedir a la venda forçosa fora de la massa, doncs és independent del fet que s'hagi exercitat el dret de separació o d'abstenció,

* aquesta preferència s'exerceix sobre el preu de venda ja que si el mateix és insuficient per satisfer el seu crèdit, el creditor hipotecari ve en concurrència amb els creditors ordinaris sobre la massa.

Per consegüent, no es pot discutir que a l'hora de procedir a la venda d'un immoble hipotecat en el marc d'una fallida, s'han de tenir en compte els drets que el Decret reconeix al creditor hipotecari.

És així que en el ja citat aute del 08/03/2021, i en consideració d'aquests principis, vam confirmar un aute que ordenava fer constar en la previsió edictal per a la venda en subhasta pública la garantia hipotecaria de la qual era titular l'entitat bancària, essent imprescindible la precisió de l'existència de tal garantia.

Tercer.- Una vegada analitzada la situació del creditor hipotecari, es veu que la problemàtica de la prevalença es dona quan es tracta de repartir el fruit de la venda d'un immoble hipotecat, doncs, concretament, el dret del creditor hipotecari qui -com en el present cas- no ha utilitzat el seu dret de separació, és que se li atribueixi els imports obtinguts fins a obtenir la satisfacció total del seu crèdit, i això sense que cap altre creditor pugui obtenir cap pagament sobre dits imports.

Doncs bé, l'especificitat del present cas ve del fet que existeixen sentències fermes que comporten de manera obligatòria l'escriptura al benefici de tercers -que tenen també la qualitat de creditors en el marc del present procediment de fallida- de compravendes d'unitats de l'edifici Y hipotecat.

Per tant, no parlem de la repartició del fruit de la venda dels immobles sinó, reconeixent la qualitat de propietari dels creditors en qüestió, de procedir a les escriptures ordenades judicialment.

Així les coses, no es veu en que el fet de no precisar en la part dispositiva de l'Aute que el banc gaudeix d'una garantia real sobre tot l'edifici d'un dret hipotecari, comportaria una potencial vulneració del dret hipotecari del banc.

En efecte, de manera general, com ja hem dit, la pròpia naturalesa de la hipoteca, és a dir un dret real de garantia i de realització de valor, comporta que s'atorgui preferència al creditor hipotecari sobre els altres creditors fins al valor de la cosa hipotecada.

No és que existís una preferència de crèdit atenent a la naturalesa de l'obligació subjacent garantida, sinó que un dels creditors en competència disposa, a més del seu dret de crèdit, i inseparable d'aquest primer, d'un dret real de garantia, amb un poder directe i immediat sobre la cosa.

Com es diu en llibre Fonaments de dret privat andorrà a la pagina 567 :

"l'anomenat privilegi del crèdit hipotecari s'ha d'entendre en el sentit que es tracta d'un dret de crèdit que faculta el titular per poder fer-se'n cobrament sense necessitat de seguir la regla de la par conditio creditorum, és a dir, podrà cobrar amb preferència als altres creditors del deutor, això sí, fins el límit de la garantia. Es tracta d'un crèdit especialment privilegiat, ja que el seu privilegi queda adscrit al bé immoble al qual afecta la garantia."

Per tant, en el nostre cas, d'una banda, s'ha de procedir a la venda forçosa del bé immoble edifici Y en el marc del present procediment de fallida, i, en aquest marc, s'hauran de respectar els drets del creditor hipotecari (cf. Supra Aute 08/03/2021), en particular a l'hora de repartir el fruit de la venda, sense que això necessiti cap precisió.

D'altra banda, s'ha de procedir a les escriptures doncs les unitats en qüestió passaran a canviar de titular però, sense afectació del dret real que grava dites unitats.

Així les coses, no es veu ara en que l'aute criticat comportaria una incertesa o una inseguretat jurídica pel creditor hipotecari o una possible vulneració dels seus drets, en especial pel que fa a l'ordre de prelació dels crèdits, sense perjudici de que, com ho hem indicat abans, s'incloguin en els edictes de subhasta les dites càrregues hipotecaries, de conformitat amb l' article 15.3 de la Llei 44/2014 de l'embargament.

Per tot l'exposat, escau desestimar el recurs d'apel·lació.

Quart.- Segons l' article 354.2 CPC : "En cas que el tribunal estimi íntegrament o parcialment el recurs d'apel·lació, no imposa les costes processals a cap de les parts. En cas que desestimi íntegrament el recurs d'apel·lació, el tribunal imposa les costes processals a l'apel·lant".

Per tant, la desestimació del recurs comporta imposar les costes de segona instància a la part recurrent.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació processal de ORG000, en contra de l'Aute de 04/09/2025 que confirmem.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància a ORG000.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.