Compravenda-retard en el lliurament (TSJC-220/12)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-220/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 18 d'abril de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Sevillano i Gibert va interposar demanda, de data 30-04-2008, envers la societat P. ("P., S.A."), en virtut de la qual sol·licitava que es dicti sentència condemnant a la societat defenent a satisfer als seus representats, com a conseqüència del retard en el lliurament d'un pis, les quantitats de 28.101.-euros en concepte de lloguers pagats fins a l'entrega del pis juntament amb els interessos legals corresponents comptadors des de la data en què dits imports foren satisfets i subsidiàriament des de la data de la contesta a la demanda; 2.271,84.-euros corresponents a la suma relativa al canvi del tipus de l'I.T.P juntament amb els interessos legals corresponents; l'import que resultarà de la comprovació dels valors especificada en el punt C de l'apartat cinquè de l'escrit de demanda, que valorava a la data de presentació de la demanda de forma provisional i segons constata el Govern en la suma de 9.799,52.-euros juntament amb els interessos legals corresponents; 60.000.-euros en concepte de danys morals; 15.000.-euros en concepte d'honoraris d'advocat i despeses que hagin d'assumir com a conseqüència de l'expedient administratiu de comprovació de valors que acompanyava juntament amb els interessos legals corresponents; així com finalment al pagament de les costes judicials, incloent-hi els honoraris d'advocat i procurador.

La part demandada va oposar-se a la demanda formulant una excepció dilatòria de manca de legitimació passiva la qual va ser desestimada per Aute de data 18- 03-2009.

La part demandada va contestar a la demanda formulant una excepció peremptòria de manca de legitimació passiva i subsidiàriament sobre el fons va oposar-se a la demanda i més subsidiàriament va formular una demanda reconvencional amb finalitat d'aplicar la compensació "damni cum lucro" entre els danys i perjudicis reclamats i el benefici que han obtingut els agents al vendre el pis.

Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment, i després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

II.- En data 7 de setembre de 2011, l'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "que en prosperar l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva "ad causam" invocada per la societat mercantil andorrana per accions "P., S.A." enfront a la demanda instada pels Srs. Sevillano i Gibert, ha d'absoldre i absol lliurement a la primera de tots els pediments de la demanda principal amb imposició de costes segons s'ha determinat en el darrer Considerant".

Per sentència de data 22 de març de 2012, aquesta Sala va revocar la sentència de l' Hble. Tribunal de Batlles en el sentit de desestimar l'excepció de manca de legitimació passiva i va remetre els autes a l'Hble. Tribunal de Batlles per tal que sigui resolt el fons del litigi, tot i reservant les costes judicials fins a la resolució definitiva.

III.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 05-09-2012, decidint estimar majoritàriament la demanda principal formulada pels Srs. Sevillano i Gibert contra la "P., S.A.", i condemnant a la darrera a pagar als primers en concepte de danys i perjudicis la suma global de 67.072,84.- euros, amb aquells interessos legals descrits en el II.- Considerant, tot això amb imposició de les costes processals causades a la darrera.

IV.- La societat ORG_1 va interposar recurs d'apel·lació contra la sentència d'instància i sol·licita la revocació de la sentència, desestimant les demandes dels agents principals i estimant la seva demanda reconvencional, així com la condemna de la part adversa a pagar les costes processals, tant de primera com de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Els Srs. Sevillano i Gibert demanen que es desestimi íntegrament el recurs i la confirmació de la sentència dictada en primera instància en tots els seus extrems, tot i condemnant a la part apel·lant al pagament de les costes.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat que en data 11 de maig del 2000, els Srs. Sevillano i Gibert i la societat ORG_0, (avui P. SA), representada pel Sr. Salamanca, van firmar un contracte «d'opció irrevocable de compra venda» d'un pis planta quarta i d'una plaça d'aparcament a l'XXXX, i això pel preu total de 25.200.000 pessetes, el període de lliurament essent fixat del 01 d'octubre al 30 de novembre de 2001.

El contracte estava acompanyat d'una memòria tècnica descriptiva i d'uns plànols.

El seu article 2.4 estipula que les unitats immobiliàries hauran d'estar completament acabades i llestes per al seu ús normal dins del període de lliurament esmentat, admetent-se però, una prorroga addicional de 30 dies més pel cas que per qüestions tècniques, climatològiques o qualsevol altra no fos possible el lliurament dins de la data prevista.

L'article 4,9 estipula que les unitats immobiliàries seran transmeses sense cap càrrega o servitud.

II.- El primer motiu que fonamenta el recurs de la part apel·lant és que és de manera errònia i fent una incorrecta valoració de les proves que el tribunal ha considerat que la societat E. no va informar o va informar tard els agents de les circumstàncies que versaven sobre l'apartament adquirit i al contrari des del primer moment estaven informats per la societat o els seus membres i van escollir acceptar que la data d'entrega quedi en suspens però finalment, a l'hora de la veritat, no van voler adquirir la unitat immobiliària.

És indiscutible que la unitat immobiliària no va ser lliurada a la data prevista al contracte, és a dir com a més tard el 30 de desembre del 2001. La qüestió és doncs de determinar a quina part s'ha d'imputar aquest incompliment i si els compradors van acceptar una modificació de la data de lliurament.

En primer lloc, ressurt de les actuacions que els compradors se'n va adonar després de la firma que uns tercers havien interposat una demanda civil i una altra administrativa durant l'any 1999 contra la societat ORG_0, reclamant l'enderrocament de part de l'edifici, inclòs el pis comprat.

No s'ha aportat cap element suficient acreditant que el venedor hagi informat els compradors del risc d'enderrocament i al contrari apareix que malgrat l'existència dels procediments, dels quals tenia coneixement des de 1999, la societat venedora no va informar als compradors de dit risc.

Per Aute de data 30-09-04, el Sr. Salamanca va ser declarat processat per un delicte d'inducció a efectuar inversions notòriament arriscades (article 133 del Codi Penal de l'11-07-1990) i la motivació de dit Aute exposa clarament que malgrat el Sr. Salamanca asseguri el contrari, tant els demandants com els altres compradors de vivendes en dit edifici han coincidit en afirmar que no se'ls havia informat del risc sinó que només se'ls digué quan ja havien fet l'operació i varen veure l'obra paralitzada, informant-se'ls aleshores del seguiment d'un ordre judicial.

Els testimoniatges dels Srs. Pera, Hoyos i Querol (folis 469, 472 i 476), són insuficients per contradir aquests elements i sobretot per establir que els compradors haurien acceptat que la data de lliurament quedi en suspens. En efecte, els testimonis són amics del Sr. Oller, director comercial de la societat E., amb qui prenen el cafè en el bar on treballen els demandants, i solament ressurt de les seves declaracions que, a unes dates no especificades, van sentir converses entre el Sr. Oller i els demandants sobre el tema de l'aturament de les obres i les solucions proposades.

Apareix doncs que la societat ORG_0 va vendre una unitat immobiliària sense informar els compradors del risc d'enderrocament i dels procediments en curs, i que no va respectar la data de lliurament. Així, no va respectar ni la seva obligació principal i determinant ni la seva obligació d'informació. Els contractes han de ser executats de bona fe i el venedor és sol responsable de la situació d'incompliment contractual que va generar.

En segon lloc, no es pot reprotxar als compradors una falta en el compliment de les seves obligacions.

No apareix que els compradors van acceptar una novació modificativa del contracte i al contrari van, en data 28-11-2002, interposar una querella criminal en contra del venedor, extrem incompatible amb una voluntat d'acceptar les actuacions del venedor.

És cert que per correu del 05 de novembre del 2002, la societat venedora va informar als compradors que el lliurament de les claus es faria durant la primera quinzena de desembre del 2002 mentre que l'escriptura pública de compravenda no va tenir lloc abans del 30 d'agost de 2006.

Per tant, els compradors no podien dur a terme la venda al moment volgut pel venedor perquè és clar que no tenien les garanties necessàries. En efecte, els procediments en curs no es van acabar abans de l'any 2006. Així, en novembre de l'any 2002, data de la carta enviada per la societat ORG_0, el risc era més que concret puix és per una sentència del 28 de maig del 2003 que la Sala administrativa del Tribunal Superior va confirmar l' enderrocament, el qual finalment no s'ha dut a terme. En el marc del procediment penal, el Tribunal de Corts en data de 24-02-2006 va decidir arxivar el cas, però en data de 22-06-06 la Sala penal del Tribunal Superior va ordenar la continuació del procés el qual va durar fins al 10 de juliol del 2007 quan el Tribunal de Corts va decidir acordar el sobreseïment definitiu i això després que els compradors haguessin rebut 8.000.-euros de part del Sr. Catalá el 09 de juliol del 2007 i hagin renunciat a formular acusació.

Es cert també, que en data 29-09-03 la societat ORG_0, invocant el refús dels compradors per solucionar l'assumpte amicalment, va efectuar un dipòsit judicial de l'import de 60.101,32.-euros en concepte de resolució del contracte (foli 365). Però en cas d'incompliment contractual, és la part que pateix l' incompliment que té la possibilitat de demanar la resolució i no la part a qui s'imputa l'incompliment i doncs el dit dipòsit no pot haver deslliurat la societat venedora de les seves obligacions.

III.- El segon motiu del recurs és que el conveni entre les parts no estableix cap clàusula que permeti reclamar els danys i perjudicis reclamats i que els perjudicis invocats no són justificats.

Aquest motiu no es pot estimar perquè en els contractes sinal·lagmàtics, com una promesa de venda, les parts estipulen obligacions mútues i en el cas que una part no compleix les seves obligacions, l'altra pot exigir el compliment de la prestació o la reparació de les conseqüències de l'incompliment contractual i això sense que el contracte ho hagi de preveure expressament.

Com s'ha determinat abans el retard en el lliurament de la unitat immobiliària és imputable al venedor, i en tal cas, la part que pateix l'incompliment contractual pot exigir la indemnització dels danys i perjudicis que l'incompliment ha generat.

Pel que fa als perjudicis, l'import de 28.101.-euros en concepte de lloguers pagats fins a l'entrega del pis i l'import de 2.271.-euros en concepte de l'import que han tingut de suportar com a conseqüència de la modificació del tipus de l'ITP entre el moment teòric i el moment real de la venda definitiva, són unes conseqüències directes del retard i han de ser indemnitzades com a tal.

Pel que fa al perjudici moral, que el tribunal va valorar a 36.000.-euros, aquest extrem s'ha de confirmar compte tingut de les circumstàncies i dels disgusts que els compradors van haver de patir durant quasi cinc anys.

IV.- La part apel·lant entén en tercer lloc que els agents van tenir un suculent benefici per la compra i immediata venda de les unitats immobiliàries i que en virtut del principi compensatiu damni cum lucro el Tribunal havia d'estimar la seva demanda reconvencional i no podia aplicar el principi "nemo auditur...".

És cert que en data 19-10-2006, els compradors van vendre el pis pel preu de 300.000.-euros, però l' argumentació de la part apel·lant segons la qual és el mateix retard en l'entrega de les unitats immobiliàries que els hi ha comportat uns beneficis no pot prosperar.

El principi "Damni cum lucro" significa una forma de compensació en la qual el guany obtingut per la víctima es compensa amb el dany sofert per la mateixa, amb la finalitat de determinar el dany realment sofert, i tan el dany com el lucre han de provenir d'un mateix fet.

En el present cas, la diferència de valor no és una conseqüència del fet danyós, el retard en el lliurament, sinó de l'evolució del mercat immobiliari i si els venedors haguessin comprat definitivament en novembre de 2001, com previst, el valor del pis hauria pujat de la mateixa manera. S'ha d'afegir que si els compradors haguessin acceptat la resolució del contracte proposada per la societat venedora en 2003, és ella que s'hagués aprofitat de la valorització.

V.- L'últim greuge del recurs és relatiu a les costes, la part apel·lant considera que s'havia d'aplicar el principi de mitigació de la regla del venciment objectiu atès els dubtes fàctics i la complexitat jurídica.

No obstant, tampoc aquest motiu es pot estimar.

El capítol X de la Novel·la 82 faculta als tribunals de no seguir el principi del venciment objectiu quan existeixen circumstàncies especials que ho facin oportú.

En el cas d'Autes, els dubtes i la complexitat invocats no existeixen. La part demandada no va complir les seves obligacions contractuals i la part agent no té cap part de responsabilitat en l'incompliment.

Per conseqüent, és amb raó que el tribunal a quo va aplicar la regla del venciment objectiu en virtut de la norma de l'Emperador Zenó.

VI.- La desestimació del recurs determina la condemna de la part apel·lant a pagar les costes processals de segona instància, en virtut del mateix principi de venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs introduït per la societat P., S.A.

CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 05-09-2012;

CONDEMNAR la societat P., SA a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.