Compravenda-acció estimatòria- accio non domino- excepció de prescripció-venda cos cert (TSJC-217/12)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-217/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 18 d'abril de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit del 04 d'octubre de 2006, la representació processal de la societat M., SL va presentar davant de l'Honorable Batllia demanda contra els Srs. Mercader, Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius,

en reclamació de la quantitat principal que resulti acreditada en el marc del present judici, o bé en període d'execució de la sentència que en ell recaigui amb caràcter de ferma i definitiva, com a corresponent al valor de la superfície de SETANTA-NOU AMB VINT-I-CINC METRES QUADRATS (79'25 m2) indegudament i il·lícitament venuda per part dels esmentats senyors a la societat M., SL, juntament amb els interessos devengats per l'esmentada suma, comptabilitzats al tipus legal a partir de la data del 30 d'abril del proppassat any 2002, i subsidiàriament a partir de la data de la contesta a la demanda, imposant finalment als defenents el pagament de la totalitat de les costes del litigi, amb expressa inclusió dels honoraris d'advocat, procuradora i pèrits.

II.- La part demandant va exposar: que en l'any 2002 va comprar als defenents un edifici amb una franja de terreny amb el propòsit d'enderrocar l'immoble per a construir-ne un de nou sobre la totalitat de la superfície adquirida, però que una vegada formalitzada la compravenda i el preu cobrat pels venedors, va advertir que la franja de terreny es trobava ocupada, en part per una edificació i en la restant porció d'ella pel carrer de la U. S'ha trobat obligada a comprar terrenys pel preu de 195.328,93.-euros per poder materialitzar la construcció però no ha pogut obtenir un rescabalament indemnitzatori.

III.- El Sr. Mercader va oposar-se a les pretensions de l'agent plantejant l'excepció de prescripció de l'acció i subsidiàriament, sobre el fons, va sol·licitar la desestimació de la reclamació.

Els Srs. Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius van oposar-se a les pretensions de l'agent plantejant l'excepció de prescripció de l'acció de sanejament per vicis ocults i subsidiàriament, sobre el fons, van sol·licitar la desestimació de la reclamació.

IV.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

V.- L'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència de data 25-07-2012, i va decidir estimar l'excepció peremptòria de prescripció de l'acció exercitada, desestimant doncs tots i cadascun dels pediments de la demanda amb imposició de les costes a la part demandant.

VI.- Contra aquesta resolució, formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat M., SL, i en virtut dels arguments que exposa en el seu escrit, demana que es dicti Sentència revocant la resolució recorreguda i dictant-ne una nova tot considerant que l'acció exercitada és l'acció derivada d'una venda "non domino", i condemnant als Srs. Mercader, Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius a pagar-li la quantitat principal que resulti acreditada com la corresponent al valor en data 30 d'abril de l'any 2002 de la superfície de 79,25 metres quadrats indeguda i il·lícitament venuda per part dels esmentats senyors, amb la precisió que aquest valor en cap cas pot ser un valor de via pública sinó el valor del terreny edificable segons el valor que tenia en el moment de la compravenda, juntament amb els interessos meritats per l'esmentada suma, comptabilitzats al tipus legal a comptar de la data del 30 d'abril del 2002, i subsidiàriament a comptar de la data de la contesta a la demanda, i imposant a la part recorreguda el pagament de la totalitat de les costes tant de la primera com de la segona instància.

VII.- Els Srs. Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius demanen la confirmació integra de la Sentència i la condemna de la societat M., SL al pagament de totes les costes. Manifesten en essència: que estem clarament davant d'una acció de sanejament per vicis ocults i sobre el fons, argüeixen que van vendre l'edifici "C.A." i el terreny situat davant en el marc d'una venditio ad corpus en la qual la superfície no actua com paràmetre que determini el preu i que el comprador va declarar a l'acta estar d'acord amb la realitat i la situació de la finca.

Ha actuat com magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- La societat M., SL argumenta en essència: que no ha exercitat cap acció per vicis ocults amb pretensió d'una reducció del preu sinó una acció de reclamació d'indemnització dels danys i perjudicis derivats de l'incompliment contractual en el qual van incurir els venedors, els quals van vendre i cobrar quelcom que en realitat no era seu, i així es desprèn clarament del seu escrit de demanda.

Pretén no reclamar els diners per raó de vicis ocults, sinó per raó de la venda a "non domino", interessant-li mantenir la vigència i eficàcia de la cosa venuda perquè al damunt s'hi troba bastit un edifici.

Per conseqüent, argumenta que la prescripció no és la d'un any sinó la de trenta anys.

Afegeix pel que respecta al fons del litigi, que els venedors reconeixen que la franja de terreny adjacent a la casa es trobava ocupada en part per una edificació ja construïda a proximitat de l'immoble i la restant porció d'ella pel Carrer de la U.

Aquesta porció que va ser venuda de forma indeguda i enganyosa és d'una superfície de 79,25 metres quadrats i aquest extrem ha quedat abundantment provat, i és reconegut pel pèrit designat judicialment.

Sosté que resulta plenament acreditat que el carrer que ocupa una part de la superfície venuda no va ser construït amb posterioritat a la formalització de la compravenda, sinó amb anterioritat, com així també ho determina l'informe pericial.

La societat M., SL ignorava completament que part de la superfície venuda estigués ocupada per un altre immoble i per via pública.

Va existir la venda d'un cos cert, la casa, i una venda "ad mesuram", la franja de terreny.

II.- Ha quedat acreditat a les actuacions que per escriptura de compravenda autoritzada en data 30 abril 2002, els Srs. Mercader, Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius actuant com a propietaris, vengueren a la societat M., SL pel preu de 1.712.884,50.-euros una finca descrita a l'acte com l'anomenada C.A. situada a la XXXX.

III.- Pel que fa a l'excepció de prescripció i la controvèrsia entre les parts a propòsit de la seva natura, aquesta sala va jutjar (Sentència N°573 de data de maig 1996) que " La doctrina dels processalistes diferencien les excepcions dilatòries -de naturalesa processal- de les peremptòries -d'ordre material- mentre que les primeres afecten a la normalitat merament formal del procés i conseqüentment poden motivar una absolució en la instància i un no pronunciament sobre el fons del litigi, les segones en quant afecten a la pròpia legitimació activa material del demandant en relació al dret que reclama sigui pronunciat, determinen des del fons o contingut material de la mateixa, que queda rebutjada definitivament i amb els efectes propis de la cosa jutjada".

Així doncs, l'excepció de prescripció plantejada pels venedors és una excepció peremptòria i escau en primer lloc determinar si s'ha d'estimar abans de jutjar la pretensió.

IV.- Per resoldre la qüestió plantejada, hem prèviament d'analitzar la natura i les accions relacionades amb el contracte de compravenda.

L'adquisició non domino és l'adquisició d'una cosa o d'un dret de qui no n'és titular i no té poder de disposició sobre la cosa o el dret que transmet.

Escau precisar que les característiques del contracte de compravenda permeten admetre la validesa d'un contracte de compravenda d'una cosa sobre la qual el venedor no té un dret de propietat, ja que la perfecció del contracte determina únicament que el venedor s'obliga a lliurar la cosa.

Així, no es pot negar que l'acord sobre la cosa i el preu fou concretitzat per escriptura pública el 30-04- 2002 i doncs que la compravenda sigui jurídicament perfecta i definitiva.

Si el contracte és perfecte, el venedor té dues obligacions essencials. La primera i principal és la de lliurament de la cosa venuda i la segona la de sanejament.

A partir d'aquell supòsit, s'ha de posar de relleu que el comprador no critica la validesa del contracte, per error, dol o qualsevol vici del consentiment, o cap altra causa d'imperfecció del contracte, el que significaria una acció en nul·litat.

Llavors, les accions que pot exercitar el comprador són fonamentades sobre l'incompliment de les obligacions per part del venedor.

Ara bé, tota vegada que la llei no ho prohibeix, el comprador pot plantejar l'acció que millor s'acomodi als seus interessos, sempre que concorrin els requisits establerts per fonamentar la seva pretensió a partir de l'institució que dona suport als seus interessos. En aquest sentit va jutjar aquesta Sala el 11 de maig de 2000, Sentència núm.1369.

V.- De tots aquests elements apareix que l'acció de la societat M., SL no és pas una acció en nul·litat per impugnar la validesa del contracte, ni una acció en resolució per incompliment, ni tampoc és una acció d'evicció.

La seva acció té per finalitat un rescabalament indemnitzatori per compensar les conseqüències del fet que segons ella falten 79,52m2 al terreny comprat.

Aquesta sala considera que l'acció de la societat M., SL no és pas una acció estimatòria perquè no existeix cap vici ocult sinó una acció fonamentada en l'incompliment contractual per part dels venedors en no lliurar íntegrament la cosa venuda.

Així doncs, no es pot convenir amb la sentència d'instància que l'acció que exercita la part agent i ara apel·lant és una acció de sanejament en la seva modalitat de l'acció estimatòria.

Per conseqüent, la demanda no va ser exercitada de forma extemporània i s'ha d'entrar en el fons del litigi.

VI.- Per tant, sobre el fons, el recurs no es pot estimar pels motius següents.

En primer lloc, es desprèn de l'estudi de l'escriptura pública del 30 d'abril del 2002 que exposa (foli 119) que es ven una finca descrita a l'acta com "l'anomenada C.A., composta de Planta baixa i tres plantes superiors amb dos pisos cada planta, situada a la partida X. del terme del Comú d'Andorra la Vella, amb accés a través del XXXX. Inherent a l'esmentada Casa hi ha una franja de terreny d'una superfície aproximada de cent vint-i-dos metres quadrats (122 m2). La casa i el terreny conjuntament confronten: a sol ixent, amb propietat del Sr. F.; a migdia, amb propietat del Sr. J.E.; a ponent, amb terreny del Sr. J.E.; i a tramuntana, part amb hort del Sr. S. i part amb XXXX."

Resulta de la seva part obligatòria (folis 120,121) unes condicions contractuals molt clares. Així, es pot llegir :

"ATORGUEN : I.- Els senyors Mercader, Aguilar, Villalba, Elías, Querol i Rius, per mitjà dels seus representants, venen, cedeixen i traspassen a la societat M., S.L que, per mitjà dels seus representants, compra i adquireix, tota la casa anomenada "C.A." juntament amb el propi terreny contigu, franca i lliure de càrregues, gravàmens o embargaments -en els termes ressenyats-, amb les seves entrades i sortides, i amb tots els seus drets i servituds i pertinences universals...." i "III... la part compradora manifesta conèixer, i accepta expressament, les característiques urbanitzables de la franja de terreny venuda, el Pla general de zonificació territorial vigent de l'Hble. Comú d'Andorra la Vella, així com els projectes vials i voravies; igualment declara que està d'acord amb la realitat i situació de la finca, així com amb l'eventual afecció del costat ponent del terreny a la realització d'un carrer en projecte i encara no cabalment determinat." i sobretot "IV.- La major o menor superfície de la franja de terreny objecte del present instrument públic, respecte a la declarada en la seva descripció, anirà a favor o en perjudici de la part compradora, sense que es pugui formular cap reclamació per defecte o per excés." I finalment "VI. - La part compradora, tal com actua, manifesta estar suficientment informada respecte de la situació urbanística de la finca objecte d'aquesta escriptura".

Així doncs, al contrari del que pretén la part apel·lant, no existeixen dues compravendes, la primera essent una venda de la casa com a cos cert i la segona essent una venda del terreny com a venda ad mesuram, sinó que solament existeix una sola compravenda irrevocable de cos cert i no per unitat de mesura.

En segon lloc, s'ha de posar de relleu que la societat M., SL va actuar com a professional i com a tal tenia una peculiar obligació de vigilància.

En tot cas, ha acceptat les clàusules segons les quals ha manifestat conèixer i acceptar expressament les característiques urbanitzables de la franja de terreny venuda i la major o menor superfície de la franja de terreny anirà a favor o en perjudici de la part compradora, sense que es pugui formular cap reclamació per defecte o per excés.

S'ha d'afegir que el pèrit designat estableix que al moment de la signatura ja existia una ocupació parcial de la franja de terreny de 122 m2, ocupació destinada a vial públic i voravies i que en la data del 30 d'abril de l'any 2002, la configuració del carrer era ja la definitiva i actual i això des de l'any 1995.

VII.- Encara que es desestimi el recurs en la seva totalitat, atès que la desestimació es fonamenta en uns motius diferents de la sentència impugnada i que aquest recurs d'apel·lació no es pot considerar temerari o dilatori, no es considera adient fer una condemna expressa en costes de segona instància, d'acord amb la disposició de la Novel·la 82, capítol 10.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas.-

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs de la societat M., SL, CONFIRMAR la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 25 de juliol del 2012 en tots els seus extrems.

No fer cap imposició sobre les costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-