Arrendaments urbans, càrrega de la prova, preavís a càrrec de l'arrendatari per a renunciar al contracte d'arrendament.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sr. Cañellas

Representant: Sr. Castillo

Advocat: Sra. Durán

Apel·lat: Sra. Salcedo

Representant: Sra. Rius

Advocat: Sra. Pera

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sr. Jaume TOR PORTA

OBJECTE: Arrendaments urbans, càrrega de la prova, preavís a càrrec de l'arrendatari per a renunciar al contracte d'arrendament.

SENTÈNCIA 000011/2025

Andorra la Vella, 13 de gener del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 28 de juliol del 2023, la representació processal del Sr. Cañellas, formulava demanda pel procediment previst en l'art. 270 i ss del CPC contra la Sra. Salcedo sol·licitant es dictés Sentència condemnant la segona a satisfer l'import de 22.463,22.- EUR pels conceptes que indicava del qual s'havia de descomptar la quantitat de 6.400.- EUR corresponent a la fiança en el seu dia satisfeta i a pagar la totalitat de les costes processals ocasionades.

2.- El 9 d'octubre del 2023, la Sra. Salcedo contestava la demanda formulada i alhora articulava demanda reconvencional sol·licitant es dictés Sentència desestimant les pretensions de l'adversa i condemnant el Sr. Cañellas a restituir l'import de la fiança dipositada i a pagar la totalitat de les costes ocasionades.

3.- La representació processal de la part demandant suposava a la demanda reconvencional articulada, referint que la fiança s'havia de destinar a compensar el deute que la defenent ostentava enfront del seu representat.

4.- Seguit el procediment pels seus tràmits, el dia 20 de juny del 2024, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Estimar parcialment la demanda principal formulada en data 28 de juliol del 2023 per la representació processal del Sr. Cañellas contra el Sr. Salcedo i, també parcialment la reconvencional formulada per aquesta darrera a l'atenció del primer;

Condemnar a la Sra. Salcedo a pagar a l'agent la quantitat de 3.536,95 EUR (3.200 EUR + 29,16 EUR + 247,79 EUR + 60 EUR).

Compensar aquesta quantitat deguda per la Sra. Salcedo al Sr. Cañellas de 3.536,95 EUR amb l'import de la fiança de 6.400 EUR, de manera que en conclusió el el Sr. Cañellas haurà de retornar a la Sra. Salcedo la quantitat de 2.863,05 EUR.

No efectuar especial condemna en costes"

5.- La representació processal del Sr. Cañellas s'alça contra aquesta decisió, demanant es dicti nova Sentència en aquesta alçada que revocant-la aculli les pretensions articulades en el seu escrit de demanda inicial.

6.- La representació processal de la Sra. Salcedo s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat i alhora interposa recurs d'adhesió, sol·licitant es dicti Sentència que revocant parcialment la decisió d'instància condemnant exclusivament la seva representada a satisfer l'import de 60.- EUR que havia de ser compensada amb la quantitat de la fiança en el seu dia satisfeta, i imposant al demandant el pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

7.- La part demandant s'ha oposat al recurs d'adhesió articulat sol·licitant es dictés Sentència desestimant-lo i imposant a la part demandada el pagament de les costes ocasionades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució consisteix a liquidar les relacions contractuals mantingudes per les parts litigants en ocasió del contracte d'arrendament atorgat el 20 de desembre del 2022 respecte d'un immoble situat a B, respecte del qual l'arrendatària, Sra. Salcedo, comunicava el 8 de febrer del posterior, la voluntat de renunciar al contracte amb efectes a finals del mateix mes.

En aquest context, la representació processal de l'arrendador, Sr. Cañellas, reclama la condemna de l'arrendatària a satisfer els imports següents:

3.200.- EUR en concepte de lloguer impagat del mes de febrer del 2023, més els interessos legals des de la data de venciment de l'obligació de pagament.

16.000.- EUR en concepte d'indemnització per manca de preavís.

29,16.- EUR i 207,40.- EUR en concepte de mínims de consums d'aigua i gasoil consumit i no reposat.

247,79.- EUR en concepte de consum elèctric.

1.925,94.- EUR en concepte de pintura de l'immoble.

382,68.- EUR en concepte de reparació de la caldera de calefacció.

470,25.- EUR en concepte de neteja de la casa.

Tanmateix, sol·licita que tots aquests imports s'incrementin dels interessos legals generats des del 28-2-2023, demanant que l'import resultant es compensi amb l'import de la fiança (6.400.- EUR) dipositada en mans de l'arrendador a l'inici de la relació contractual.

La Sra. Salcedo s'oposava a la majoria de les pretensions articulades per la representació processal de l'arrendador i formulava demanda reconvencional, demanant la restitució de la fiança que en el seu dia va satisfer.

La Sentència dictada per la batlle estima parcialment les pretensions de la part arrendadora condemnant la part demandada a satisfer a l'arrendador la quantitat de 3.536,95.- EUR (3.200.- EUR corresponent a la renda del mes de febrer; 29,16.- EUR d'aigua i 247,79.- EUR de llum i 60.- EUR en concepte de desplaçament del calefactor), i després d'estimar la demanda reconvencional i operar la compensació entre crèdits respectius, condemna l'arrendador a satisfer a l'arrendatària la quantitat de 2.863,05.- EUR, el tot sense fer pronunciament en relació amb les costes ocasionades.

La representació processal del Sr. Cañellas s'alça contra aquesta decisió, sostenint fonamentalment que la resolució dictada incorria en un error en la valoració de la prova i en l'aplicació de la Llei, insistint en la necessitat d'estimar totes les pretensions contingudes en el seu escrit rector. La Sra. Salcedo, per la seva part, formula recurs d'adhesió demanant que es redueixi l'import a càrrec seu fins a la quantitat de 60.- EUR que admetia deure, en lloc de l'import de 3.536,95.- EUR retinguts per la batlle.

Ressaltarem que el conjunt dels recursos articulats ens obliga a revisar la valoració de la prova realitzada per l'òrgan "a quo" seguint per això la mateixa sistemàtica en què varen ser analitzats.

Segon.- Quant a la renda del mes de febrer del 2023.

La Sra. Salcedo considera que la resolució dictada pel Batlle ometia el document 3 que incorporava a la demanda (foli 91) que, segons sosté, justificava que havia pagat la renda del mes indicat.

El document indicat ha estat estès pel negoci C a nom de la Sra. Salcedo per l'import de 3.200.- EUR figurant el concepte "entregat a compte", sense altra menció. Si bé és cert que l'import indicat correspon a l'import de la renda, no es pot ometre que també es pot adequar a la comissió que les agències immobiliàries perceben dels arrendataris en compensació de la seva activitat de mediació (en aquest sentit no podem passar per alt que en l'escrit de contesta la mateixa admetia haver arrendat l'immoble objecte del procés a través d'aquesta empresa).

En qualsevol cas, la càrrega de la prova del pagament recau sobre el deutor, aquí l'arrendatària, i en atenció a les diferents causes que podien explicar el pagament de la quantitat indicada per part seva, l'activitat que havia de desplegar per justificar la seva postura no es podia limitar a incorporar el rebut aportat sinó que també havia de justificar-ne oportunament la seva causa. El recurs d'adhesió que sobre aquest punt s'ha articulat, s'haurà de rebutjar.

Tercer.- Reclamació en concepte de despeses complementàries.

Consum d'aigua i de llum: La resolució d'instància admet la reclamació de l'arrendador per aquest concepte a alçada de 29,16.- EUR i 247,79.- EUR. La part demandada discrepa d'aquesta decisió entenent que aquest consum no hauria estat degudament justificat i que alhora corresponien a un trimestre de consum quan la seva representada només va estar en l'immoble arrendat dos mesos.

Aquests arguments obstatius o impeditius han estat introduïts per primer cop en aquesta alçada per la part demandada, sense que res s'hagués indicat en l'escrit de contesta a la demanda el què n'impedeix la valoració en aquesta alçada en mèrits de la regla "pendente apellationne nihil innovetur". En qualsevol cas, la solució adoptada per la Batllia es fonamenta en el contracte d'arrendament atorgat i en les indicacions de la mateixa defenent que ha reconegut que havia d'assumir el cost d'aquestes despeses (apartat 5.2 de la contesta). En qualsevol cas, no es pot considerar que el seu reconeixement enriqueixi de manera injustificada l'arrendador atès que en definitiva, les despeses indicades s'han produït per un període de tres mesos en què com raonarem més endavant és el termini durant el qual s'havia d'estendre la vigència del contracte d'arrendament subscrit.

Tampoc aquest motiu del recurs d'adhesió podrà triomfar.

Consum de gasoil: El demandant reclamava la condemna de l'arrendatària a abonar l'import de 207,40.- EUR pel cost de subministrament de 200 litres de gasoil que haurien estat consumits.

L'òrgan "a quo" desestima aquesta reclamació considerant que aquest consum no s'hauria justificat adequadament. Contra aquesta decisió s'alça la representació del Sr. Cañellas entenent que no s'havia valorat adequadament els mitjans de prova practicats.

Per a fonamentar aquesta pretensió, l'arrendador incorporava dues fotografies (folis 53 i 54) de la galga de la caldera: la primera marca un nivell de gasoil d'aproximament 400 L mentre que la segona reflexa 200 L. Ara bé, es tracta d'unes simples fotografies en què només s'ha incorporat de manera manuscrita al seu damunt unes dates (20 de desembre del 2022 i 1 de març del 2023) sense que hi figuri cap mena d'element atribuïble a la part arrendatària (signatura, etc) que en permeti confirmar la seva autenticitat. En qualsevol cas, no podem passar per alt que la inclinació de l'esmentat aparell de mesura resulta diferent en ambdues fotografies (en la primera s'aprecia que les lletres del rellotge estan inclinades cap a l'esquerra i en la segona lleugerament cap a la dreta, i el mateix succeeix amb el petit element interior de color negre que apareix sota la menció 1000 L on s'aprecia com en la primera fotografia es troba a sota del "1" i en la segona a sota de la lletra "L" ) cosa que permet qüestionar el resultat que figura en ambdues fotografies.

Tampoc el document realitzat per l'ORG_0 permet determinar exactament el consum de gasoil que s'ha pogut realitzar. En efecte, si bé en aquest es menciona que en ocasió del primer desplaçament que aquesta empresa va realitzar (intervé a l'inici de la relació contractual entre les parts) la galga de calefacció presentava un resultat de 400 l, en la intervenció que es va realitzar el 4 de gener del 2023 es menciona que el dipòsit de gasoil es trobava buit, el que no quadra amb el nivell residual que el mateix demandant admet que existia quan es produïa el trasllat possessori (200 L). En darrer lloc, tampoc podem ometre que en el document d'estat de la propietat en el moment de la recepció (foli 47) s'indica "100 gasoil", sense precisar si es tractava del consum realitzat o del nivell existent en la galga.

Ateses les divergències i irregularitats indicades, compartim també aquest extrem de la decisió adoptada atès que en definitiva no concorren elements en les actuacions que permetin determinar exactament el nombre de litres de gasoil consumits per la Sra. Salcedo, carència que ha de recaure en l'arrendador, que és qui en definitiva tenia la càrrega de provar les seves pretensions.

Quart.- Reclamació en concepte de danys:

La reclamació de l'arrendador es desglossa en 1) pintura del pis (1.925,94.-EUR); 2) reparació de la caldera de gasoil (382,68.- EUR) i 470,25.- EUR (despeses de neteja). La Batllia desestima aquestes reclamacions en considerar que no havien estat degudament justificades, condemnant la demandada a satisfer exclusivament la quantitat de 60.- EUR de desplaçament dels calefactors que admetia deure.

La representació processal del Sr. Cañellas s'alça contra aquesta reclamació segons els motius de recurs que seguidament s'analitzen.

Pintura del pis: La part demandant sosté que l'immoble es va entregar en perfecte estat i que quan es retornà, es van apreciar danys en la pintura de la cenefa i que ensems es va haver de tornar a pintar tota la casa, per tal de no trencar l'harmonia existent. Ensems entén que en mèrits de l'art. 26.8 de la LAFU, l'arrendatari que ha romàs menys de cinc anys en una casa es troba obligat a repintar el bé i que el cost de la intervenció era mòdic.

A diferència del què argumenta la part recurrent indicarem que l'art. 26.8 de la LAFU no obliga l'arrendatari que ha romàs en l'apartament per un termini inferior a 5 anys a tornar-lo a pintar de nou sinó que allò que preveu la Llei és que "l'arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura". En cap cas però aquest precepte posa a càrrec de l'arrendatari una obligació genèrica de tornar a pintar l'apartament com es pretén.

Des d'aquesta perspectiva, convenim amb la resolució d'instància que els únics elements que s'incorporen en les actuacions per a justificar de l'existència de determinats desordres consisteixen exclusivament en unes fotografies unilateralment realitzades pel demandant. En qualsevol cas hom ha d'estar a les indicacions contingudes en el document anomenat "estat de la propietat" on només es menciona "el pis s'ha entregat sense pintar igual que l'entrega sense cenefa", sense fer cap referència a la xemeneia que l'arrendatària reconeix haver pintat de nou, d'on s'ha d'extreure que en va acceptar l'estat.

En relació amb la cenefa convenim amb la batlle que la factura del pintor aportada en l'escrit de demanda (foli 65) no permet discriminar el cost de reparar aquest element mancant d'aquelles altres operacions que relata (repàs de les parets del menjador, repàs de cops etc) i que no es van apreciar en el moment de restituir la possessió el bé arrendat.

Caldera de Gasoil: Al marge del cost associat al desplaçament dels operaris dels calefactors (60.- EUR) l'òrgan "a quo" desestima les restants reclamacions de l'arrendador, entenent que les intervencions realitzades (revisió i neteja de la caldera, xemeneia i cremador) no derivaven de l'ús realitzat, tractant-se de despeses que en tot cas corresponien al Sr. Cañellas.

El recurrent discrepa d'aquesta conclusió referint que el manteniment anual de la caldera de calefacció ha d'anar a càrrec de l'arrendatària.

Segons es reflecteix en la factura emesa (foli 66 bis) les tasques reclamades es van realitzar el dia 22 de març del 2023, quan la Sra. Salcedo ja no ocupava l'immoble de constant referència. Això no obstant, no es tracta d'uns treballs derivats d'una avaria de la calefacció o d'una reparació. Es tracta de revisions periòdiques que en tant que integrant el deure general de manteniment i conservació s'han de posar a càrrec de l'arrendatari i que en el supòsit examinat s'hauran de prorratejar en atenció a la durada efectiva de l'arrendament (3 mesos).

Escaurà en conseqüència estimar parcialment aquest motiu del recurs i fixar que la demandada haurà d'assumir l'import de (286,20/12X3)= 71,55.- EUR més IGI és a dir 74,77.- EUR.

3.- Neteja de la casa.

La representació processal del Sr. Cañellas reclama l'import de 470,25.- EUR (25 hores de treball), entenent que aquest import s'ajustava al cost per a deixar la casa en les mateixes condicions amb què s'havia arrendat. La resolució d'instància desestima aquesta reclamació entenent que resultava exagerat si es conjuminava amb el fet que en l'inventari de retorn de la possessió només es contemplava que la placa de la cuina es trobava bruta.

En aquesta alçada, la part recurrent insisteix que la casa i el seu parament es trobaven bruts i van haver de ser netejats, remetent-se novament a les fotografies que incorporava i que per si soles no tenen la força probatòria que se'ls pretén atribuir. Si s'examina l'inventari aportat (dors del foli 118) s'aprecia com només en relació amb la placa de la cuina ("vitro") apareix la menció "una mica brut", essent l'únic element respecte del qual la reclamació podia prosperar. És cert que 25 hores de treball per a netejar aquest sol element resulta desproporcionat, atès que en definitiva, la neteja d'aquest element com a màxim es pot realitzar en 1 hora i això a la vista de les restes que apareixen en la fotografia incorporada (foli 67).

En aquesta situació s'ha d'estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat condemnant-se la demandada a satisfer l'import de 18.- EUR més IGI (450/25), és a dir la quantitat de 18,81.- EUR.

Cinquè.- Indemnització per irregularitat en el termini del preavís per a renunciar al contracte d'arrendament

La representació processal del Sr. Cañellas reclama per aquest concepte la quantitat de 16.000.- EUR corresponent a 5 mensualitats de renda a la vista que quedaven pràcticament 5 anualitats de vigència al contracte d'arrendament segons es preveia en l'art. 18.2 de la Llei.

L'òrgan "a quo" desestima aquesta reclamació entenent que dels missatges intercanviats entre l'arrendador i la immobiliària ja indicada, s'entenia que el mateix hauria renunciat al preavís acceptant els termes amb què la Sra. Salcedo el va atorgar. I contra aquesta decisió s'alça la part recurrent, entenent que l'arrendatària havia de satisfer la indemnització que en dret corresponia.

No es discuteix entre les parts litigants que la Sra. Salcedo comunicava la seva renúncia unilateral al contracte d'arrendament el dia 8 de febrer del 2023, extingint el contracte d'arrendament el dia 28 de febrer, incomplint la literalitat de l'art. 18.1 de la Llei, que preveu que el termini del preavís ha de ser d'un mes.

La batlle considera que el Sr. Cañellas hauria acceptat que el termini de preavís legal s'escurcés i aquesta conclusió no la podem compartir. Quan rebia el preavís de l'arrendatària comunicava a la immobiliària "perfecto que deje la propiedad, pero el mes de preaviso se cumple el 8.3.23", i si bé seguidament des de la immobiliària se li feia avinent "la Sra. Salcedo nos a notificado que deja la propiedad, por su parte les gustaría dejar la propiedad el último día de este mes, en cuanto nosotros le hemos dicho que no habría ningún problema, ya que ustedes desean que desaloje la propiedad lo antes posible para su tranquilidad. Si nos permite aconsejarles por nuestra parte le recomendaríamos que podamos realizar el estado de la propiedad el día 28 de febrero para poder hacerles entrega de la misma propiedad en perfectes condiciones y así poderle devolver la fianza", responia "solo recordarle que se debe hacer constar que le entregamos la casa con 400 lts de Gas-Oil (que ya ha consumido) y 250 kgs de leña en el trastero". D'aquest relat no es pot inferir una qualsevol renúncia de l'arrendador al dret a gaudir del preavís íntegre atès que en definitiva la darrera comunicació només es refereix a la necessitat d'incorporar determinades circumstàncies respecte del gasoil i llenya, sense en cap moment mostrar conformitat amb el que es proposava des de la immobiliària.

En aquesta eventualitat, i atès que el preavís per a deixar el pis finia el 8 de març del 2023 correspondrà fixar la indemnització en 853,33.- EUR (3200/30X8), sense que resulti viable fixar la indemnització en la quantitat reclamada atès que el joc de l'art. 18.2 de la Llei s'ha de reservar als supòsits en què la renúncia de la part arrendatària s'ha realitzat sense preavís de cap mena i no en aquells casos on el preavís efectuat s'hagi realitzat de manera defectuosa com aquí ha succeït.

Escaurà, per tant, estimar parcialment el recurs d'apel·lació articulat.

Sisè.- costes

L'èxit parcial del recurs d'apel·lació articulat comportarà que no hagi de fer-se pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada. Quant a les costes derivades del recurs d'adhesió les mateixes s'han d'imposar a la Sra. Salcedo atesa la seva desestimació.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Cañellas i desestimar el recurs d'adhesió articulat per la representació processal de la Sra. Salcedo contra la Sentència 86/2024 de data 20 de juny del 2024 que es modifica parcialment en el sentit d'incloure a la seva part decisòria els imports de 18,81.- EUR en concepte de despeses de neteja, 74,77.- EUR en concepte de participació en el cost de manteniment de la caldera de calefacció i 853,33.- EUR en concepte d'indemnització per preavís de manera que el Sr. Cañellas haurà de retornar a la Sra. Salcedo la quantitat de 1.916,14.-EUR, confirmant els seus restants pronunciaments.

No escau fer pronunciament sobre les costes derivades del recurs d'apel·lació del Sr. Cañellas i s'han d'imposar a la Sra. Salcedo les costes derivades del recurs d'adhesió.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.