Arrendaments urbans-local comercial-obligació de donar de baixa al negoci (060/12)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Eulàlia Amat Llari Pere Pastor Vilanova

TSJC-060/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 30 d’abril de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions del procediment núm. B-2012- 1/2010 regulat en la Llei d’Arrendaments de Finques Urbanes sobre desnonament per manca de pagament i reclamació de quantitat, promogudes per la societat “F., SL” com a propietària, contra la Sra. Garzón (arrendatària) i el Sr. Espada (titular administratiu del local comercial), en data 28 d’octubre de 2011, l’Hble. Tribunal Unipersonal de l’Hble. Batlle va dictar una Sentència en la part dispositiva de la qual va decidir:

“Primer.- Estimar substancialment la demanda interposada per la representació processal de la societat F., SL contra la Sra. Garzón, declarant resolt el contracte d’arrendament atorgat en data 01-08-2006 sobre el local comercial 6 de l’XXXX, amb efectes a partir del dia 31-12-2010, condemnant la demandada a:

I.- pagar la quantitat de 5.351,75.- € en concepte de lloguers impagats i despeses bancàries de retorn, més els interessos legals devengats per la indicada quantitat a comptar del dia 20-06-2011 i fins el dia de la total liquidació del deute.

II.- Pagar en concepte d’indemnització per ocupació indeguda l’import global de 1.900.- €, més els interessos calculats al tipus legal a comptar del dia 20-06-2011 i fins el dia de la seva total liquidació.

III.- Satisfer la totalitat de les costes processals, inclosos honoraris d’advocat i procurador de l’agent, a acreditar en període d’execució de sentència.

IV.- Rebutjar les restants pretensions contingudes en la demanda i adreçades a la Sra. Garzón.

Segon.- Desestimar la demanda formulada contra el Sr. Espada, absolent-lo de les pretensions de l’agent i sense que escaigui efectuar especial pronunciament en relació a les costes processals”.

II.- No conforme la societat actora amb la part que es dirà a continuació, ha interposat aquest recurs d’apel·lació, el qual ha estat tramitat d’acord amb les disposicions legals.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- A instàncies de l’arrendadora, la Sentència apel·lada ha declarat resolt el contracte d’arrendament del local comercial objecte d’aquestes actuacions i ha condemnat l’arrendatària Sra. ENTITY_4: a pagar la quantitat que l’arrendadora li reclamava per lloguers impagats i despeses bancàries de retorn amb els interessos corresponents ; a abonar 1.900 € més els interessos legals d’aquesta quantitat en concepte d’ocupació indeguda des del dia 20-06-2011 i fins el dia del pagament i a satisfer la totalitat de les costes processals, i va rebutjar les restants peticions formulades en la demanda. I, al seu torn, va desestimar totalment la demanda adreçada contra l’altre demandat, el Sr. D.M., titular administratiu del negoci “A.”, sense fer pronunciament especial sobre costes respecte d’aquest.

II.- L’arrendadora ha interposat el present recurs d’apel·lació contra l’esmentada sentència per les següents raons:

A.- Perquè malgrat la manca de pagament dels lloguers, que ha donat lloc a la resolució del contracte d’arrendament per aquest motiu, i el retorn de les claus del local per l’arrendatària amb posterioritat a la demanda, no ha estimat la petició que es condemnés els demandats a donar de baixa el negoci “A.” prop del Comú i de Govern.

I,

B.- Perquè no s’ha condemnat l’arrendatària Sra. Garzón a pagar, a títol d’indemnització per ocupació indeguda, els lloguers (tenint en compte les revisions previstes en el pacte tercer apartat f del contracte) que vagin vencent i no siguin satisfets fins el lliurament de la possessió del bé arrendat, que serà efectiva un cop es doni de baixa el negoci, més els interessos legals de cada quantitat d’ençà la data de contesta a la demanda.

Aquestes són les qüestions plantejades pel recurs d’apel·lació i que aquesta Sala ha de resoldre en aquesta sentència.

III.- Pel que fa la primera, la sentència de l’Hble. Batlle incur en la imprecisió d’afirmar que l’actora havia interessat que “es condemni la Sra. Garzón a donar de baixa administrativa prop del Registre de comerç del M.I. Govern el negoci ...”; imprecisió palesa, ja que el què l’actora havia sol·licitat a la demanda -i ara reitera- era “el desnonament dels demandats que hauran de deixar, lliure, vacu i expedit i a disposició de l’agent, el bé objecte del contracte, havent de donar de baixa el negoci A. prop del Comú i de Govern”; imprecisió patent, ja que el negoci “A.” no consta administrativament a nom de l’arrendatària Sra. Garzón, sinó que figura a nom del prestanoms Sr. D.M. que n’és el titular administratiu (la Sra. Garzón no compta amb els drets econòmics, doncs només consta inscrita en el Registre d’immigració des del 18 de març de 2002, foli 33) i hauria de ser per tant aquest, i no pas la Sra. Garzón, qui, si fos escaient, hauria de formalitzar la baixa administrativa prop del Comú i del Govern.

A continuació, la sentència reconeix que “el trasllat possessori de l’arrendatari a l’arrendador s’ha de realitzar de tal manera que aquest darrer no experimenti cap menyscapte i pugui desenvolupar sobre la cosa tots els drets que l’ordenament li atribueix ”, i afegeix que “és innegable que el local com a tal no és objecte de cap mesura asseguradora o executiva ”, però que el negoci “és objecte de diferents mesures d’embargament ... i que d’accedir a les pretensions de la demandant es menystindrien els drets dels creditors que en el marc del corresponent expedient judicial han obtingut tal mesura al respecte del fons de comerç que la figura del negoci porta associada”; seguidament fa citació de l’Aute d’aquest Tribunal Superior de 30 de març de 2007 que diu que guarda determinada similitud amb el present cas, i amb el fonament d’aquesta resolució denega la petició de l’actora de condemnar “a donar de baixa el negoci “A.” prop del Comú i de Govern”.

IV.- Els paràgrafs transcrits de la sentència de l’Hble. Batlle són contradictoris, ja que si per una banda es manifesta que un cop resolt el contracte, el trasllat possessori de l’arrendatari a l’arrendador s’ha de realitzar de manera que aquest no experimenti cap menyscapte i pugui desenvolupar sobre la cosa tots els drets que l’ordenament li atribueix; i, per altra banda, nega ordenar la baixa administrativa del negoci als registres de l’Administració, és evident que a l’arrendador no se li lliura la plena disponibilitat del local, ja que no el podrà donar d’alta per a l’exercici d’un nou negoci mentre no obtingui la baixa de l’anterior, i és per tant indiscutible la lesió dels seus drets.

L’origen d’aquesta contradicció es troba en què la sentència apel·lada ha fet una errònia interpretació de l’Aute d’aquesta Sala de 30-03-2007 que porta a col·lació com a fonament únic de la seva decisió.

En el nostre Aute, en efecte, es distingeix clarament la cosa arrendada (l’apartament del pis X de l’Av. X d’Escaldes-Engordany) del negoci que l’arrendatari hi tenia establert. El què en aquell cas es va embargar, fou el negoci, no pas l’apartament, igual que en el present. En aquella ocasió, per sentència ferma, l’arrendatari embargat va ser desnonat de l’apartament. Els seus propietaris van recuperar-ne la possessió i el van llogar a uns tercers com a vivenda. Els béns del desnonat, òbviament, van continuar embargats, i entre ells hi podia haver un eventual “fons de comerç” que hipotèticament hagués pogut generar l’arrendatari amb el seu negoci mentre l’exercia en el pis; eventual i hipotètic “fons de comerç” que, d’existir, seria patrimoni seu, i que en ser seu, se’l hauria emportat (en el què hagués estat possible endur-se, un cop extingit l’arrendament) en la situació d’embargat en què es trobava quan va ser desnonat.

Aquest eventual i hipotètic “fons de comerç”, patrimoni de l’arrendatari desnonat que estava embargat, és sobre el què aquesta Sala va ordenar que es mantingués l’embarg, revocant l’Aute de l’Hble. Batlle que l’havia anul·lat indegudament en perjudici de l’embargant.

Aquesta és la interpretació correcta de l’Aute d’aquesta Sala de 30-03-2007; i amb aquesta interpretació decau tot el fonament de la sentència apel·lada per negar-se a ordenar al Sr. D.M. que doni de baixa el negoci “A.” prop del Comú i del Govern.

V.- Quan l’arrendatari d’un local de negoci incompleix la primera obligació que l’incumbeix, que és la de pagar la renda (article 27.1 de la llei d’arrendament de finques urbanes), i l’arrendador demana judicialment la resolució del contracte i el desnonament de l’arrendatari (articles 28 i 32.1), en recaure una sentència que guanya fermesa en la qual es declara resolt el contracte i per tant s’extingeix l’arrendament, l’arrendatari té l’obligació de retornar el local de negoci i de deixar-lo lliure, vacu i expedit a la plena disposició de l’arrendador (article 27, apartat 8), cursant a aquest efecte les baixes del negoci que havia desenvolupat en el local en els registres administratius del Comú i del Govern; i si el desnonat no dóna compliment a aquestes obligacions seves ineludibles, se’ls hi donarà íntegra i cabal compliment en execució de la sentència de la manera que resulti escaient; i mai no en podrà ser obstacle o impediment per a la plena i total execució de la sentència ferma, que el negoci –no el local- hagués estat “objecte de diferents mesures d’embargament” per deutes de l’arrendatari amb els seus creditors, ja que d’aquests deutes en responen el negoci i els béns de l’arrendatari, mai el local de l’arrendador; i si entre els béns i el negoci embargats existís eventualment un hipotètic “fons de comerç” generat en l’explotació del negoci per l’arrendatari i que sobrevalorés el mateix, el valor d’aquest hipotètic “fons de comerç” seria patrimoni de l’arrendatari i respondria dels embargaments dels tercers com els altres béns embargats; però els drets dels tercers derivats dels embargaments d’aquest hipotètic “fons de comerç” mai podrien impedir la plena, lliure, íntegra, expedita i total disposició per l’arrendador del local desnonat, ja que les relacions de l’arrendatari amb els seus creditors són totalment alienes a l’arrendador (“res inter alios acta”) i, com a tals, en res podran afectar ni perjudicar el propietari-arrendador. A més, cal recordar que el fons de comerç està integrat per elements incorporals (clientela, contracte d'arrendament en curs, nom comercial, drets de propietat industrial ...) i elements corporals (mercaderia i material), però no inclou els béns immobles; com també que la inscripció al Registre de comerç no acredita la propietat del continent, sinó la mera autorització administrativa d’exercir una activitat econòmica en un local determinat.

De manera que amb revocació parcial de la sentència apel·lada en aquest punt, el prestanoms demandat Sr. Espada haurà de ser condemnat a donar de baixa al Comú i al Registre de Comerç del Govern, el negoci inscrit en el local comercial propietat de la societat actora, situat a l’XXXX, en el termini de 15 dies hàbils comptadors des la data de notificació d’aquesta sentència; i si no dóna compliment a aquesta obligació en el termini esmentat, la societat propietària podrà instar les baixes en el lloc de l’obligat mitjançant presentar certificació de la present resolució; essent d’observar que tant en aquest cas com en aquells en què calgui cursar les baixes administratives en execució de sentències fermes de desnonament, les administracions competents donaran les baixes corresponents amb la presentació per l’obligat (subsidiàriament, en el supòsit d’incompliment d’aquest, pel propietari de l’immoble) de la certificació de la sentència ferma; i sense que en aquests supòsits, en pugui ser obstacle per a les baixes administratives, la constància d’embargaments del negoci per tercers creditors aliens al litigi a què hagi donat lloc la sentència de desnonament; no essent tampoc aplicable en aquests supòsits per a la cancel·lació de negocis en els registres administratius, el procediment del Decret de 14 de novembre de 2001 relatiu a la cancel·lació en el Registre de Comerç i Indústria de negocis que no tenen activitat, el qual procediment no procedeix en presència d’una sentència ferma de desnonament en curs d’execució.

VI.- Del que s’ha exposat anteriorment, ja se’n desprèn que en el present cas, el responsable de cursar les baixes administratives del negoci “A.” era i segueix essent el Sr. D.M. ja que n’és el titular davant l’Administració; i en no haver-ho fet, únicament ell n’és responsable per incompliment de la seva obligació, i hauria de ser ell, per consegüent, el condemnat a satisfer les quantitats a què fa referència l’article 27.9 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, precepte aplicable per analogia, perquè no es pot entendre en el present cas que amb el lliurement de les claus s’hagi produït l’exigible devolució lliure a l’arrendador del local comercial per tal que el pugui gaudir amb absoluta i plena disponibilitat, sense inconvenients ni través, que és la raó de ser i la finalitat del precepte legal esmentat.

Per aquesta raó, la Sala no pot compartir les extenses consideracions que es contenen en el V CONSIDERANT de la sentència apel·lada.

L’arrendatària Sra. Garzón va complir la seva obligació en retornar les claus a l’arrendadora; no és per tant culpa seva que la propietat no hagi pogut assolir la plena disponibilitat del local, sinó que ho és únicament del Sr. D.M. en no haver complert l’obligació que tenia de donar de baixa administrativa el negoci registrat al seu nom. A més, tampoc es pot deixar de la banda que la societat “F., SL” ha contribuït igualment en la producció del seu propi dany en no poder ignorar que la Sra. Garzón no podia exercir el comerç al país i que precisava per tant de la intervenció d’un testaferro.

Però el raonat anteriorment no pot conduir ara la Sala a pronunciar una resolució que condemni el Sr. D.M. a pagar la indemnització esmentada, ja que el Tribunal ha d’atendre’s al principi de congruència.

Es dóna el cas, en efecte, que mentre la mercantil actora, en el fet darrer de la demanda, adduïa que el Sr. D. havia de respondre solidàriament amb la Sra. Garzón de les indemnitzacions per ocupació indeguda i sol·licitava expressament en el punt VI de les seves peticions a la súplica de la demanda, la condemna solidària del Sr. D. i de la Sra. Garzón, l’apel·lant no ha reproduït la mateixa petició en l’escrit de conclusions del present recurs, en el qual, tant en les al·legacions com en el SOL·LICITO, únicament demana la condemna de la Sra. Garzón.

Essent així, és evident que la Sala no pot pronunciar la condemna del Sr. D. perquè no se li ha demanat.

VII.- Escau confirmar el pronunciament sobre costes de la sentència apel·lada atès que no se n’ha fet qüestió en aquest recurs d’apel·lació; i les d’aquesta segona instància, pel que fa al recurs adreçat contra la Sra. Garzón,s’imposaran al recurrent en haver estar rebutjades totes les pretensions formulades contra ella. Contràriament, les de l’apel·lació formulada contra el senyor D.M. s’imposaran a aquest.

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR en part aquest recurs d’apel·lació; confirmar el pronunciament Primer de la sentència apel·lada; revocar i deixar sense efecte parcialment el pronunciament Segon de la mateixa sentència, en el sentit de condemnar el demandat Sr. Espada als efectes de que en el termini de 15 dies hàbils des la data de notificació de la present resolució, doni de baixa administrativa al Comú i al Govern el negoci “A.”, ubicat a l’XXXX, presentant a tal efecte amb la corresponent petició de baixa, certificació de la present resolució; i, en el cas que el Sr. D.M. no ho fes així, la societat propietària del local “F., SL” podrà sol·licitar les esmentades baixes en el lloc de l’obligat, adjuntant a la petició una certificació de la present resolució; confirmar la manca de condemna en costes judicials del Sr. D. en primera instància. Condemnar la societat “F., SL” a satisfer les costes judicials de segona instància respecte del recurs formulat contra la Sra. ENTITY_4; mentre que el Sr. D. haurà d’abonar les costes judicials d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra sentència, de la qual en serà tramès un testimoni a l’Hble. Batllia per el seu coneixement i per a la seva execució, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.