Contracte d'intermediació immobiliària. Extinció del contracte. Compliment (6000027/2021)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000103/2023 ORIGEN: 6000027/2021 - 0

NIG: 5300542120210000403

PARTS:

Apel·lant: Pérez i Codina

Advocat: Sr. Manzano

Apel·lant: Sr. Manzano

Representant: Sra. Canals

Advocat: Sra. Pérez

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Contracte d'intermediació immobiliària. Extinció del contracte. Compliment.

SENTÈNCIA 000007/2024

Andorra la Vella, el 18 de gener del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles Cruz Moratones, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 8.4.21, la representació processal de les societats Pérez i Codina va interposar demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Manzano, en què sol·licitava que :

"[...] que condemni, al Sr. Manzano al pagament de:

La suma de 67.295 EUROS (65.000 EUROS + IGI) corresponent al 5% d'honoraris més IGI d'1.300.000 EUROS, preu de venda pactat del referit Xalet X, més els interessos corresponents a partir de la data de contesta a la demanda. Subsidiàriament, tenint en compte que les meves mandants desconeixen el preu final de venda de la unitat immobiliària, en l'eventual cas que aquest fos inferior a l'inicialment pactat, aquesta part sol·licita que es condemni al Sr. Manzano al pagament de la quantitat que resulti d'aplicar el 5% sobre l'import derivat del preu de venda final, més l'IGI corresponent, més els interessos legals a partir de la data de la contesta a la demanda.

La suma de 692,58 EUROS corresponent a la factura de l'advocat intervinent, número 16018/2021 bis, de data 1 de febrer de 2021, que inclou l'IGI, l'IPC i les despeses de l'empresa "C".

Les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i possibles pèrits intervinents."

2.- El Tribunal de primera instància ha dictat sentència en data 9.3.23 amb la següent part decisòria :

"Primer.- Estimar parcialment la demanda formulada per les societats Pérez i Codina contra el Sr. Manzano, condemnant aquest darrer al pagament de l'import de 51.205EUR incrementada amb els interessos legals comptadors des del 29 d'abril del 2021 i fins a la total liquidació del deute.

Segon.- No efectuar especial condemna a les parts del pagament de les costes judicials i extrajudicials ocasionades, en els termes establerts al darrer Fonament de dret de la present resolució."

3.- El 20.4.23 la representació processal del Sr. Manzano ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, i segons els arguments que exposa demana que es revoqui íntegrament la resolució d'instància i que es condemni a l'adversa al pagament de totes les costes de la primera instància incloent els honoraris d'advocat i de procurador, sense pronunciar cap condemna en costes del present recurs.

El 28.4.23, la representació de les societats Pérez i Codina ha formulat recurs d'apel·lació i segons el seu escrit sol·licita que:

"es revoqui parcialment la Sentència de data 9 de marc de2023 i, que aquesta Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia dicti una nova resolució que condemni al Sr. Manzano, al pagament de les costes judicials ocasionades en primera instància, incloent expressament dins d'elles, els honoraris de l/advocat intervinent, així com al pagament de la suma de 692,58 EUROS corresponent a la factura de d'advocat intervinent, numéro16018/2021 bis, de data 1 de febrer de 2021, que inclou l'IGI, l'IPC i les despeses de l'empresa "C". L'oposició a la present petició en aquesta alçada per part del Sr. Manzano, haurà de comportar, la seva condemna en costes del present recurs d'apel·lació, en segona instància"

4.- Per escrits de dates 27.6.23 i 28.6.23, la representació de les societats Pérez i Codina i la representació processal del Sr. Manzano s'han oposat al recurs formulat per l'adversa i han sol·licitat la condemna en costes de l'adversa.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la part agent Pérez i Codina (en endavant B) reclama front la part defenent Manzano en demanda en la que sosté una petició de condemna per import de 67.295EUR en concepte de comissió per venda més 692,58EUR per despeses extrajudicials, més interessos legals i costes.

La sentència d'instància estima parcialment la demanda sense costes. Contra tal decisió s'alcen les dues parts.

RECURS DEL SR. Manzano

Segon.- Fets provats

En el present litigi la part agent reclama una comissió del 5% per la seva intervenció en la venda del xalet propietat del defenent i ara recurrent.

Els fets que han estat acreditats són el següents:

En data 27.6.16 el Sr. Manzano va encarregar la venda del seu xalet "X" situat a la XXXX a la A;

Passats més de dos anys sense cap fruit del mandat ni cap visita d'interessats en la compra, les parts varen decidir de manera verbal obrir l'alternativa al lloguer (per 4.000EUR al mes);

En el mes de febrer de 2019, i després de dues visites al xalet, els Srs. Sevillano i Sevillano varen decidir llogar el xalet i es va concretar en un contracte de data 21.2.19 per una durada de cinc anys (fins el 29.2.24) i renda de 3.500EUR mensuals, sense opció de compra. Posteriorment aquest contracte va ser substituït en el dia 1.10.19 amb durada fins 30.9.24 en favor de la societat I,SL amb la mateixa renda mensual. La immobiliària va cobrar 3.657,50EUR per la seva gestió;

Finalment, un any i mig més tard (la data no ha estat precisada) el Sr. Manzano, que ja havia adquirit la plena titularitat del xalet (per compra de la meitat de la seva germana ENTITY_11), el va vendre als llogaters;

No consta que la A hagués seguit fent gestions per vendre la propietat després de la signatura del contracte de lloguer de 21.2.19;

Existia una vinculació familiar entre la Sra. Badía, coadministradora de la immobiliària i el propietari Sr. Manzano (ella era la parella sentimental del nebot d'aquest últim, ENTITY_12).

Tercer.- El que planteja el recurrent Sr. Manzano és que el contracte d'intermediació immobiliària va quedar extingit per consumació o compliment en el moment de signar el contracte de lloguer que era una de les finalitats alternatives del contracte (o venda o lloguer) i que la Sra. Badía en la seva declaració ja va reconèixer que efectivament havien decidit "lo primer que sortigués (sic)" i que "igual a la venda que al lloguer". Per tant no resta cap mena de dubte que el mandat inicial respecte al Xalet X era alternatiu: o vendre o llogar-lo, atès els més de 2 anys que estava a la venda sense èxit i sense que constés cap visita per part de persones interessades (les claus les seguia retenint la propietat). Aquesta senyora era coadmninistradora de la immobiliària i és la persona que va estar present en la firma dels contractes. També ha reconegut que la seva societat immobiliària va percebre els honoraris (comissió) per la intervenció en la concertació del lloguer amb els senyors ENTITY_13-M.

En conseqüència, el mandat de corretatge o de mediació immobiliària es va extingir en el moment de la signatura del contracte de lloguer pel seu compliment en una de les dues opcions ofertes per la propietat (Digest 17- 1-8.6). No té justificació argumentar que en aquell moment seguia en peu el mandat de venda. No hi ha constància de que B hagués estat seguint fent gestions posteriors per vendre el xalet, cosa que ja resultaria poc raonable doncs ja estava ocupat per llogaters amb un contracte de cinc anys de durada. Aleshores, no hi cap motiu legal pel qual la propietat seguís vinculada amb la immobiliària veient així limitada la seva lliure disposició de la seva propietat i per tant podia concertar la venda als seus inquilins sense necessitat de reclamar la intervenció de la immobiliària que ja havia vist retribuïda la seva actuació professional. I el fet que la part arrendatària en el moment de llogar efectués tasques de millora en el xalet com pintar les parets, posar parquet o col·locar algunes plaques de pladur (a canvi de reduir el lloguer inicial proposat de 4.000EUR a 3.500EUR mensuals) per un import confessat de 32.000EUR pugui resultar rellevant per argumentar que tenia voluntat de comprar el xalet des de l'inici de l'arrendament, sinó d'una estada de 5 anys i el fet que trigués un any i mig a considerar la possibilitat de comprar, corrobora les declaracions dels compradors de que varen canviar la seva idea d'estar temporalment al Principat per una estada permanent a la vista de la seva adaptació i satisfacció al país. Ja es dona per no controvertit per manca de tota prova que existís alguna actuació destinada a la venda per part de la immobiliària i no resulta encertat l'argument de que "potser" no s'hauria venut si abans no s'hagués llogat doncs es tracta d'una mera hipòtesi, mancada de suport fàctic. Tampoc pot tenir efectes jurídics si els arrendataris "no descartaven la futura compra", doncs els desitjos o expectatives d'una part contractant no es transformen en obligacions sinó es plasmen en el contracte, com hauria pogut ser mitjançant una opció de compra. Però no va ser així.

En conclusió no hi ha manca de bona fe contractual (ja s'havia extingit el contracte) ni del principi pacta sunt servanda per part del Sr. Manzano.

Quart.- En coherència amb allò que hem dit, el recurs del Sr. Manzano ha de prosperar i la demanda ha de ser desestimada amb imposició de les costes a la part agent.

RECURS D'Pérez i Codina

Cinquè.- El recurs es fonamenta en impugnar la no imposició de les costes de la instància així com reclamar afegir a la condemna la quantia reclamada per perjudicis extrajudicials.

Atès que hem estimat el recurs de la part contrària amb imposició de les costes de la instància, ja comporta una pèrdua d'objecte del recurs.

Sisè.- Costes de l'alçada

L'èxit del recurs el Sr. Manzano s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

En resultar desestimat el recurs Pérez i Codina procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Manzano contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 9 de març de 2023, que revoquem íntegrament i desestimem la demanda interposada amb condemna en costes a la part agent. No fem pronunciament de les costes causades en aquesta alçada derivades del recurs.

SEGON.- DESESTIMEM el recurs interposat per Pérez i Codina amb imposició a la part apel·lant de les costes del seu recurs.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.