Sotsarrendament (2100154/2011)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TSJC.- 0000124/2017 ORIGEN: 2100154/2011 - 00

NIG: 5300542120140000454

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de gener del 2018.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per demanda civil formulada mitjançant escrit presentat en data 3 de maig del 2011, el Sr. Pérez sol·licitava, després d'al·legar als antecedents fàctics i d'invocar els fonaments de dret aplicables al cas, que se seguís el present procediment pels seus tràmits i en el seu dia es dictés sentència condemnant al defenent a satisfer a aquesta part la quantitat principal de 236.000.- euros més els seus interessos legals a partir de la contesta de la demanda, així com la totalitat de es despeses judicials incloent els honoraris d'advocada.

II.- El dia 12 de juliol del 2011, previst per a la pràctica del tràmit de contesta a la demanda, previ tres aplaçaments de les parts per mutu acord, el Sr. Vilar presentà un escrit per mitjà del quin formulava excepció peremptòria de litisconsorci actiu necessari i interposava demanda reconvencional i, desprès d'al·legar els elements fàctics i fonaments jurídics que va considerar escaient, va sol·licitar que es dictés sentència, en primer lloc, estimant l'excepció de litisconsorci actiu necessari formulada, i, en quant al fons, subsidiàriament, desestimant en tots els seus extrems la demanda així formulada i estimant la demanda reconvencional en el termes exposats, a saber, que es condemnés al Sr. Pérez a pagar en concepte de lloguers impagats la suma de 17.171,95.- euros, imposant a la part adversa la totalitat de les costes judicials causades, incloses les despeses derivades de la intervenció d'advocat i procurador, així com eventuals perits.

III.- El dia 27 de setembre del 2011, previst per a la pràctica del tràmit de contesta a la demanda reconvencional i rèplica i previ dos aplaçaments de les parts per mutu acord, la part agent i defenent reconvencional es ratificà en el seu escrit de demanda, sol·licitant que es dictés sentència desestimant en tots els seus extrems la demanda reconvencional formulada, estimant la demanda interposada per ell i condemnant al defenent i demandant reconvencional a satisfer la totalitat de les costes generades, amb expressa inclusió de les derivades d'advocat i de procurador.

IV.- Per escrit de data 18 d'octubre del 2011 el Sr. Vilar duplicà en el sentit acostumat.

V.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 20 de desembre del 2016 va decidir:

"Primer.- Que s'escau no donar lloc a l'excepció de manca de litisconsorci actiu necessari aixecada pel Sr. Vilar en el seu escrit de contesta i demanda reconvencional.

Segon.- Estimar parcialment la demanda interposada pel Sr. Pérez contra el Sr. Vilar, i condemnar a aquest darrera a pagar al Sr. Pérez la suma de 16.302,40.- euros, juntament amb els interessos legals devengats des del dia de contesta a la demanda.

Tercer.- s'escau estimar substancialment la demanda interposada pel Sr. Vilar contra el Sr. Pérez, i condemnar a aquest darrer a satisfer al Sr, Vilar la suma de 13.924,66.- euros , juntament amb els interessos legals devengats des del dia de contesta a la demanda.

Quart.- no s'escau fer especial imposició de les costes judicials ocasionades, havent de suportar les seves cadascuna de les parts litigants i les comunes per meitat."

VI.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació el Sr. Vilar i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació, estimant l'excepció de manca de litisconsorci actiu necessari interposada i, per tant, desestimant la demanda o, subsidiàriament, desestimant la totalitat de la demanda del Sr. Pérez amb estimació íntegra de la reconvenció en els seus propis termes i tot això imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- No és objecte de debat en les presents actuacions que el mes de gener del 2006 la Sra. Expósito era titular del cens emfitèutic relatiu al l'immoble situat al XXXX, conegut com "B", ni que en aquesta data el va arrendar al Sr. Vilar, que va explotar dins del mateix el restaurant "C".

Tampoc es discuteix que el mes de novembre del 2008 la Sra. Expósito va autoritzar expressament al Sr. Vilar per tal de que sots arrendés als Srs. Pérez i Cañellas una superfície destinada a bar a l'entrada del citat edifici, a la planta baixa, la planta primera i la de sota coberta per tal que hi instal·lés un negoci comercial destinat a Restaurant (foli 167). D'altra banda, el mateix Sr. Vilar manifesta que, efectivament, va arrendar aquest espai als Srs. Pérez i Cañellas, però que el contracte va ser verbal i mai es va formalitzar per escrit.

Es dedueix igualment de les actuacions que el mes de setembre del 2009 el Sr. Pérez va deixar de pagar uns dies el lloguer diari convingut i el Sr. Vilar va canviar el pany del local, impedint l'entrada al mateix del sots arrendatari, raó per la qual el Sr. Pérez va presentar la demanda que dóna origen al present procediment contra el Sr. Vilar sol·licitant que es condemnés al defenent a abonar-li la suma de 236.000 euros, que comprenia una indemnització en concepte de mensualitats pendents de venciment pel període octubre del 2009 a octubre del 2013, atès que la durada mínima de qualsevol contracte de lloguer eren cinc anys, més l'import corresponent a les nòmines que hauria percebut durant les citades mensualitats, més la relativa a la inversió efectuada i el lucre cessant sofert com a conseqüència de la rescissió unilateral del contracte efectuada, més els interessos legals d'aquestes sumes a comptar de la contesta a la demanda, més les despeses judicials.

En aquestes circumstàncies el Sr. Vilar es va oposar a la demanda formulant l'excepció peremptòria de litisconsorci actiu necessari, argumentant que ell va arrendar el local als Srs. Pérez i Cañellas, subsidiàriament va sol·licitar que es desestimés la demanda del Sr. Pérez en tots els seus extrems i que s'estimés la seva demanda reconvencional condemnant al Sr. Pérez a abonar- li la suma de 17.171,95 euros en concepte de lloguers impagats, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Finalment, la Sentència objecte del present recurs no va donar lloc a l'excepció formulada pel Sr. Vilar, va estimar parcialment la demanda interposada pel Sr. Pérez contra el Sr. Vilar i va condemnar a aquest darrer a abonar al primer la suma de 16.302,40 euros, juntament amb els interessos legals devengats des del dia de la contesta a la demanda i va estimar substancialment la demanda interposada pel Sr. Vilar contra el Sr. Pérez condemnant a aquest darrer a pagar al primer la suma de 13.924,66 euros, més els corresponents interessos legals a comptar des del dia de la contesta a la demanda i sense fer especial imposició de costes judicials.

II.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació el Sr. Vilar sol·licitant, en primer lloc, que s'estimi l'excepció de litisconsorci actiu necessari interposada per ell de tal manera que el Sr. Cañellas sigui part en el procediment, però aquest motiu no es pot estimar.

En efecte, per un cantó, com posa de relleu la Sentència objecte del present recurs i destaca la Sentència d'aquesta Sala de 23 d'octubre del 2008, a diferència del que succeeix en el cas del litisconsorci passiu necessari i de conformitat amb el dret constitucional a la llibertat, ningú es pot veure obligat a interposar una demanda contra altres persones si no desitja fer-ho, tenint compte que la demanda reconvencional que formula el Sr. Vilar va dirigida exclusivament contra el Sr. Pérez.

Per un altre, no es prova a les actuacions que el Sr. Cañellas fos part del contracte de sotsarrendament en qüestió, especialment, en el moment en què aquest es va resoldre. És cert que consta a les actuacions que la propietària de l'immoble en el qual el Sr. Pérez explotava un negoci de restaurant, la Sra. Expósito, va autoritzar al Sr. Vilar per tal que sotsarrendés una part de l'immoble als Srs. Pérez i Cañellas (foli 167), de tal manera que, com a mínim en un primer moment, la idea era que els citats senyors sotsarrendessin conjuntament el local, però el defenent ha aportat a les actuacions un contracte de sotsarrendament que no està signat pels contractants (foli 209), de tal manera que no es pot defensar amb garanties que el Sr. Cañellas era part del contracte conjuntament amb el Sr. Pérez i en aquest sentit es pronuncia el Sr. Vilar en la seva confessió en judici (foli 841 en relació al 193) quan afirma que en un principi havien de signar el contracte el Sr. Pérez i el Sr. Cañellas, però que aquest darrer va marxar a principis d'abril.

En qualsevol cas, el mateix Sr. Vilar entén que el contracte el vinculava exclusivament amb el Sr. Pérez, ja que la demanda reconvencional es formula exclusivament contra ell i, si bé és veritat que en un inici els pagaments relatius al restaurant es feien en un compte conjunt d'aquests dos senyors en el que constava "C" (folis 26 a 81 i 251 a 255), que les mercaderies es subministraven als dos, estant els albarans a nom dels dos, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de 30 de novembre del 2010, que tots dos van sol·licitar un préstec per pagar els proveïdors l'any 2008 (folis 83 i ss i 271 a 275) i que els documents de la duana van a nom del Sr. Cañellas el mes de novembre del 2008 (folis 145 i 146), a partir del mes de gener del 2009 al compte del Banc sols figura com a titular el Sr. Pérez (folis 87 a 99 i 256 a 270) i el febrer d'aquell any sols aquest senyor es dirigeix al Sr. Vilar en relació al lloguer del local (foli 100) i, si bé els mesos de novembre i desembre del 2008 el Sr. Cañellas figurava com a treballador del supermercat Vilar a la CASS, a partir del mes de gener del 2009 la única nòmina que figura a la CASS és la del Sr. Pérez (folis 133, 237i 239 i ss ).

Per aquesta raó, entenem que no s'ha provat que els drets que reclama l'agent haurien de ser compartits pel Sr. Cañellas, en quant no se sap en quin concepte participava de l'explotació del local i, en tot cas, en el moment que el Sr. Vilar va resoldre unilateralment el contracte de sotsarrendament el Sr. Cañellas ja no explotava el negoci i cal presumir que quan va abandonar aquesta explotació va arribar a un acord amb el Sr. Pérez per tal de compensar-li la inversió feta, si és que n'havia fet alguna.

D'altra banda, el Sr. Vilar sabia que a partir del mes de gener del 2009 el Sr. Cañellas ja no treballava al local, ni tenia cap vinculació contractual amb ell, ja que, si bé el 23 de setembre del 2009 presenta una denúncia contra els dos per sostracció de material del local, sols li comunica al Sr. Pérez que volia rescindir el contracte, segons el mateix afirma (foli 169) i a l'Aute d'arxiu sols hi consta el Sr. Pérez (foli16). D'altra banda, si bé l'informe de D calcula el possible dany emergent i lucre cessant dels Srs. Pérez i Cañellas (foli 410) el cert és que ho relaciona amb la inversió feta, que no es coneix quin dels dos va realitzar, sense perjudici de la possibilitat de que aquest darrer reclamés en un futur al primer la part de indemnització que li pogués correspondre, si fos el cas.

III.- Com a segon motiu del seu recurs el recurrent argumenta que els sotsarrendataris van abandonar voluntàriament el negoci ateses les pèrdues que patien, de tal manera que ell no va fer més que recuperar el local abandonat.

No obstant, en primer lloc, no s'ha provat que l'agent abandonés el negoci, sinó que ell afirma que va deixar de pagar el lloguer uns dies per problemes econòmics i durant aquests no va accedir al local i, en segon lloc, encara que la raó d'aquesta actuació fos que el negoci comportava pèrdues, el Sr. Vilar no podia privar unilateralment l'accés del sotsarrendatari al restaurant que havia arrendat, encara que dins del mateix no hi hagués cap mobiliari, ni estri seu, sinó que, en tot cas, havia de procedir a sol·licitar el seu desnonament i sols podia recuperar la possessió del local una vegada aquest s'hagués resolt favorablement per ell. D'altra banda, el Sr. Pérez podia interposar un interdicte de recobrar la possessió del local en el termini d'un any (Digest 43,16 pr) si ho desitjava, però no estava sotmès al termini de prescripció d'aquest procediment si el que volia era que se'l indemnitzés, com va ser el cas.

Per aquestes raons, en el mateix sentit que es pronuncia la Sentència d'instància, cal considerar que el Sr. Vilar va privar il·lícitament al Sr. Pérez d'accedir al restaurant i no es pot admetre com a prova en contrari que el sotsarrendatari es va veure privat d'entrar al local el mes de desembre del 2009 i no va presentar la demanda que dóna origen al present procediment fins el mes de maig del 2011, ja que, mentre l'acció no hagués prescrit, era lliure de reclamar els seus drets quan li semblés oportú.

IV.- Subsidiàriament el Sr. Vilar s'alça contra la decisió presa per la resolució d'instància argumentant que el lucre cessant i el dany emergent suportat pel Sr. Pérez eren negatius, ja que l'import de la inversió feta pel recurrent era superior als 50.000 euros i per calcular aquest lucre i aquest dany el perit que va emetre el seu dictamen a les actuacions no va imputar en el resultat l'amortització suportada per aquesta inversió, com pel contrari va fer en el cas que els Srs. Pérez i Cañellas haguessin estat els que van fer la inversió.

Malgrat els arguments de la recurrent aquest motiu tampoc es pot estimar. En efecte, en el seu escrit de 2 d'abril del 2013 (foli 559) el Sr. Vilar considera que en el citat informe pericial existeixen una sèrie d'errors, però en cap cas argumenta que el lucre cessant i el dany emergent suportats pel Sr. Pérez fossin negatius, ni al·lega que no es va imputar en el resultat la amortització suportada per la seva inversió. D'altra banda, tampoc en les seves conclusions argumenta el recurrent l'existència d'aquest suposat error pericial, ni en qualsevol cas demana més aclariments al perit, o una pericial contradictòria, que hagués pogut demostrar, si era el cas, la veracitat del seu criteri, raons per les quals no procedeix invocar en aquesta alçada una qüestió sobre la qual no s'ha produït el necessari debat.

No obstant, el perit aclareix en el seu dictamen definitiu (foli 608) que en el compte de pèrdues i guanys abreujat estimat del negoci durant els mesos de novembre del 2008 a setembre del 2009 s'havia inclòs l'amortització de l'immobilitzat per l'obtenció del resultat, però que en el cas de que la propietat del mateix fos del Sr. Vilar, com és el cas i com estima la Sentència d'instància, no es podia tenir en compte la seva amortització per la generació del resultat obtingut pel Sr. Pérez, sinó que el que es tenia en compte era el cash flow comptable, en el qual s'incloïa el resultat més les amortitzacions, apreciacions eminentment tècniques que el recurrent no desvirtua i que en tot cas resulten versemblants analitzades des del criteri de la sana crítica, ja que si, com afirma el recurrent i com estima la resolució d'instància, la inversió feta al local la va suportar el Sr. Vilar, sols es podia tenir en compte el cash flow del negoci per tal de valorar el lucre cessant i el dany emergent del Sr. Pérez.

V.- En relació a la decisió de la Sentència d'instància de condemnar al Sr. Pérez a satisfer al recurrent la suma de 13.924,66 euros, estima el Sr. Vilar que procedeix condemnar al demandat reconvencional a abonar-li l'import de 17.171,95 euros, però tampoc aquest motiu es pot estimar.

En primer lloc, perquè un altre vegada la decisió de l'Hble. Tribunal de Batlles es recolza en un peritatge judicial portat a terme a les actuacions que s'ha de presumir imparcial, sense que tampoc el recurrent hagi protestat per l'adopció d'aquest criteri en el moment processal oportú.

En segon lloc, el perit considera que el deute del Sr. Pérez envers el Sr. Vilar és de 18.924,66 euros, però que d'aquesta suma cal descomptar l'import de 5.000 euros que el sotsarrendatari va lliurar com a fiança, mentre que el recurrent considera que l'import de la fiança se li va descomptar al Sr. Pérez d'una part dels lloguers deguts. No obstant, el recurrent no prova que aquest descompte es fes sobre els lloguers i, d'altra banda, aquesta possibilitat no és versemblant, ja que seria contradictori que l'arrendador retorni la fiança lliurada a l'arrendatari abans de finalitzar el contracte, ja que, precisament la seva finalitat és que el primer pugui compensar amb ella els possibles danys que el segon hagi pogut causar a l'immoble arrendat, finalitat que no es podria acomplir si la fiança s'hagués retornat abans de poder comprovar quin era l'estat de l'immoble. Finalment, si el que defensa el Sr. Vilar és que va descomptar al Sr. Pérez l'import de la fiança dels deutes que van quedar pendents després de resoldre el contracte, tampoc aquesta possibilitat és creïble, atès que, segons afirma el recurrent, el sotsarrendatari va retirar del restaurant diferent mobiliari que era de l'arrendador, raó per la qual hauria d'haver aplicat la fiança, si era el cas, a compensar aquest perjudici.

VI.- Malgrat desestimar-se el recurs i atesos els nombrosos dubtes de fet que suggereixen les actuacions, no procedeix fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada, de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat pel Sr. Vilar contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 20 desembre del 2016, que CONFIRMEM íntegrament, sense fer especial pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. Presidenta de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-