Resolució d'una promesa de compravenda, restitució íntegra de les prestacions i indemnització dels danys i perjudicis.

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sr. Martin

Representant: Sr. Águila

Advocat: Sra. SJG

Apel·lat: Sr. Sainz

Representant: Sra. Campillo

Advocat: Sra. MBT

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Resolució d'una promesa de compravenda, restitució íntegra de les prestacions i indemnització dels danys i perjudicis.

SENTÈNCIA 000040/2025

Andorra la Vella, 18 de març del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 6 de juliol del 2018, la representació processal del Sr. Sainz va interposar demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Martin demanant es dictés Sentència: 1) declarant judicialment la resolució del contracte de promesa de compravenda signat entre les parts el dia 25 de setembre de 2017; 2) condemnant a la part defenent a restituir al seu representat la quantitat de 32.700.- EUR que va entregar a l'adversa, incrementada dels interessos legals que es meritin des de la data en què el meu principal va resoldre el contracte de promesa de compravenda, el dia 20 de desembre de 2017, o subsidiàriament, des de la data de la contestació a la demanda, i fins al seu efectiu pagament; 3) condemnar a l'adversa a indemnitzar al Sr. Sainz els danys i perjudicis que s'han ocasionat per raó d'aquest incompliment contractual consistent en: a) despeses i comissions bancàries per l'obertura d'un crèdit bancari per obtenir el finançament necessari per a la compra de les unitats immobiliàries d'aquest que ascendeixen a 643,86.EUR, import que s'ha d'incrementar amb els interessos legals que es meritin des de la data en què el meu principal va resoldre el contracte de promesa de compravenda, el dia 20 de desembre de 2017, o subsidiàriament, des de la data de contestació a la demanda, i fins al seu efectiu pagament; b) interessos bancaris per l'obertura del crèdit bancari que ascendeixen a 72,13 EUR, import que s'ha d'incrementar amb els interessos legals que es meritin des de la data en què el meu principal va resoldre el contracte de promesa de compravenda, el dia 20 de desembre de 2017, o subsidiàriament, des de la data de contestació a la demanda, i fins al seu efectiu pagament, c) despeses de desplaçament pels dies en què el demandant va haver de venir a Andorra expressament per anar al notari (estava a Barcelona en aquelles dates), tractant-se de despeses de benzina i dietes que ascendeixen a un total de 241,15.4, import que s'ha d'incrementar amb els interessos legals que es meritin des de la data en què el meu principal va resoldre el contracte de promesa de compravenda, el dia 20 de desembre de 2017, o subsidiàriament, des de la data de contestació a la demanda, i fins al seu efectiu pagament; 4) condemnar l'adversa a satisfer la totalitat de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, i de pèrits si fos el cas, els quins seran degudament acreditats en període d'execució de Sentència.

2.- L'11 de setembre del 2020, el Sr. Martin contestava la demanda formulada, oposant-se a les pretensions de la part demandant demanant es dictés Sentència desestimant la demanda i subsidiàriament en el negat cas que s'entengués que la resolució del contracte de promesa de compravenda de data 25 de setembre de 2017 fou per incompliment contractual seu, que les sumes al Sr. Sainz es fixessin segons els imports descrits en el Fet Quart, imposant a la part demandant en qualsevol cas el pagament de les costes ocasionades.

3.- Els dies 9 d'octubre del 2020 i 6 de novembre del 2020, les parts replicaven i duplicaven reiterant les seves pretensions inicials.

4.- Practicats els mitjans de prova considerats pertinents i evacuats pels litigants els seus respectius escrits de conclusions, el dia 14 de maig del 2024, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Que donant lloc a la demanda interposada pel Sr. Sainz contra el Sr. Martin, s'ha de declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda signat entre les parts el dia 25 de setembre de 2017, i condemnar el defenent a pagar les sumes de 32.700 EUR i 957,14 EUR, ambdues incrementades amb els interessos legals comptadors a partir del dia 11 de setembre de 2020 i fins a total liquidació del deute, així com a abonar la totalitat de les costes processals causades inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

5.- La representació processal del Sr. Martin s'alça contra aquesta decisió demanant que en el seu lloc es dicti sentència per la qual es revoqui íntegrament la sentència dictada en primera instància, i s'estimi el present recurs d'apel·lació i dictar nova resolució per la qual es desestimi íntegrament la demanda formulada per part del Sr. Sainz; subsidiàriament, en el negat cas que confirméssim la resolució del contracte de promesa de compravenda de data 25 de setembre de 2017 fou per incompliment greu, considera que la quantitat a satisfer pel seu representat sols podia ascendir a 16.650.-EUR.

6.- La representació processal del Sr. Sainz s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la Sentència dictada amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la representació processal del Sr. Sainz insta la resolució judicial del contracte de promesa de compravenda de 25 de setembre del 2017 atorgat en relació amb el XXXX, amb restitució de les prestacions satisfetes i indemnització dels danys i perjudicis ocasionats.

En suport a la seva pretensió, el demandant al·lega que, en el negoci jurídic impugnat, s'havia establert com a termini màxim per a l'atorgament de l'escriptura de compravenda el dia 25 de novembre de 2017. No obstant això, d'acord amb l'agència immobiliària intervinent en l'operació, es va convenir que la formalització tindria lloc el 27 d'octubre de 2017.

Aproximant-se aquesta data, la Notaria va constatar que les unitats objecte de transmissió es trobaven afectades per embargaments, per la qual cosa es va acordar posposar l'atorgament fins al 24 de novembre de 2017. No obstant això, el dia 23 de novembre, el Sr. Martin va remetre una comunicació a la Notaria sol·licitant un nou ajornament de deu dies hàbils, proposta que va ser acceptada pel demandant, ajornant-se l'atorgament de l'escriptura fins a l'11 de desembre de 2017.

Tanmateix, el 7 de desembre de 2017, l'agència immobiliària va comunicar al Sr. Sainz que no era necessari que comparegués a la Notaria en la data prevista, atès que no s'havia pogut acreditar l'aixecament dels embargaments que gravaven els béns objecte del contracte. Posteriorment, el 14 de desembre de 2017, la mateixa agència va sol·licitar un nou ajornament fins al 30 de març de 2018, proposta que no va ser acceptada pel demandant, qui va instar la resolució del contracte i va reclamar la restitució de les arres lliurades per import de 32.700 EUR, així com una indemnització per danys i perjudicis, desglossada en els conceptes següents:

643,86 EUR en concepte de despeses i comissions bancàries derivades de l'obertura d'un crèdit bancari.

72,13 EUR en concepte d'interessos derivats de l'obertura d'aquest crèdit.

241,15 EUR en concepte de despeses de desplaçament al notari.

Totes aquestes quantitats havien d'incrementar-se amb els interessos legals corresponents. Així mateix, el demandant sol·licitava la condemna de la part demandada al pagament de la totalitat de les costes processals.

La Sentència dictada pel Tribunal de batlles va estimar la demanda i va declarar la resolució del contracte de promesa de compravenda, condemnant el demandat al pagament de la quantitat de 32.700 EUR i 957,14 EUR, amb l'increment dels interessos legals des de l'11 de setembre de 2020, així com al pagament de la totalitat de les costes processals.

Contra aquesta resolució, la representació processal del Sr. Martin va interposar recurs d'apel·lació.

Segon.- Exposició dels motius de recurs.

El recurrent argumenta, en primer lloc, que el Tribunal de primera instància no va valorar adequadament que el Sr. Martin no havia participat ni en la negociació ni en la redacció del contracte de promesa de compravenda, ja que aquesta tasca va ser assumida íntegrament per la societat ORG_0, S.L., sense que aquesta requerís cap informació al seu representat. Això, segons el recurrent, va impedir que aquest pogués comunicar oportunament que els immobles objecte del contracte es trobaven hipotecats. Tot i això, sosté que va actuar de bona fe, ja que desconeixia l'existència de qualsevol embargament sobre els immobles, atès que no tenia deutes personals, sinó que aquests pertanyien exclusivament a l'empresa.

A més, defensa que la presència d'una hipoteca o d'embargaments no constituïa un obstacle per a la formalització de la compravenda i que la frustració de l'operació va ser deguda únicament a circumstàncies imputables al Sr. Sainz. Sosté que, tan bon punt va tenir coneixement de l'existència dels embargaments, es va posar en contacte amb la seva lletrada per procedir a la seva cancel·lació. En qualsevol cas, argumenta que la decisió de no aixecar un dels embargaments era atribuïble a la Batllia i no a ell.

El recurrent també destaca que el Sr. Sainz va acceptar una pròrroga del termini inicial després d'haver estat informat sobre l'existència dels embargaments. A més, considera que el termini de tres mesos sol·licitat pel promitent venedor era raonable. D'altra part, entenia que la suma que s'hauria obtingut amb la compravenda hauria permès liquidar els deutes existents i cancel·lar els embargaments en el mateix moment de l'atorgament de l'escriptura pública.

Pel que fa a la seva responsabilitat en el contracte de promesa de compravenda, el recurrent la rebutja de manera taxativa, destacant que l'agència immobiliària va percebre els honoraris corresponents, concretament la meitat de les arres abonades. Sosté que aquesta mateixa agència s'havia compromès a consignar les quantitats rebudes, però no va complir amb aquest compromís. En conseqüència, entén que el seu representat només podria ser condemnat a la devolució de l'import efectivament percebut, que ascendeix a 16.350 euros.

Respecte a les indemnitzacions fixades, el recurrent al·lega que la documentació bancària aportada demostra que el crèdit sol·licitat estava garantit per valors i no per una hipoteca, i que, a més, les dates no coincideixen amb l'operació objecte del litigi.

Finalment, quant a les despeses de desplaçament i combustible, sosté que de la documentació aportada es desprèn que, en les dates indicades, el demandant es trobava a Andorra. A més, pel que fa al desplaçament realitzat el desembre de 2017, argumenta que aquest no es troba degudament justificat, ja que el demandant havia estat prèviament informat que l'operació no es podria dur a terme en aquelles dates.

El fonament del recurs presentat per la representació processal del Sr. Martin requereix, en primer lloc, examinar la naturalesa jurídica del contracte entre el recurrent i la societat ORG_0, S.L., per determinar si la intervenció d'aquesta última en la promesa de compravenda del 25 de setembre de 2017 pot eximir-lo de responsabilitat en la frustració de l'operació (Fonament Tercer). Posteriorment, caldrà valorar si la resolució de la promesa de compravenda instada pel Sr. Sainz s'ajustava a dret i a les circumstàncies concurrents (Fonament Quart). Finalment, s'haurà de determinar la correcció de la decisió sobre la restitució i indemnització establerta en la sentència impugnada (Fonament Cinquè).

Tercer.- Naturalesa jurídica del contracte existent entre ORG_0 i el Sr. Martin

D'acord amb les actuacions remeses, queda degudament acreditat que el 22 de setembre de 2017 el Sr. Martin va atorgar un mandat a l'agència ORG_0 per a la venda del pis objecte del litigi pel preu de 327.000 EUR, facultant expressament el mandatari per a cobrar la paga i senyal lliurada pel comprador en el seu nom i interès. En aquest marc, el 25 de setembre de 2017, el Sr. Izquierdo, director comercial de ORG_0, actuant en nom i representació del Sr. Martin, i el Sr. Sainz van subscriure un contracte de promesa de compravenda sobre unes unitats immobiliàries ubicades a l'edifici CB de La Massana pel preu global de 327.000 EUR, pactant-se el pagament d'unes arres de 32.700 EUR, import que el promitent comprador va satisfer l'endemà mitjançant transferència bancària.

La relació entre el Sr. Martin i la societat ORG_0, S.L. s'emmarca dins un contracte de corretatge en l'àmbit de la intermediació immobiliària. Aquest contracte, de naturalesa atípica, s'integra en la categoria de contractes de col·laboració i gestió d'interessos aliens, l'essència dels quals rau en la prestació de serveis destinats a posar en contacte futurs contractants. En aquest cas, al contracte de corretatge s'hi va afegir un mandat exprés que facultava l'agència immobiliària per actuar en representació del propietari en l'atorgament de la promesa de compravenda qüestionada.

Encara que el recurrent pretengui ara qüestionar l'abast del mandat conferit, no es pot obviar que el 13 de desembre de 2017, el Sr. Martin i el director comercial de ORG_0 van subscriure un conveni (folis 211 i ss), que en realitat es configura com una carta d'intencions del Sr. Martin adreçada al Sr. Sainz, en la qual el primer reafirmava la seva voluntat de complir amb el compromís adquirit mitjançant el contracte d'arres de data 22 de setembre de 2017. Aquesta manifestació inequívoca de voluntat confirma la ratificació del contracte inicial i en deixa sense efecte qualsevol eventual irregularitat que pogués concórrer.

D'aquesta manera, un cop admès que l'agència immobiliària va intervenir en el contracte de promesa de compravenda en representació del recurrent, aquest no pot excusar-se en la seva manca de participació personal, ja que això suposaria obviar els efectes propis del mandat amb representació.

En aquest context, els arguments del recurrent referents a la presumpta manca de diligència de l'agència immobiliària en la formalització de la promesa de compravenda no poden ser oposats al Sr. Sainz. Aquestes qüestions corresponen exclusivament a l'àmbit intern de la relació entre el mandant i el mandatari i hauran de ser resoltes en aquest marc.

Per tot això, el primer motiu del recurs serà desestimat.

Quart.- respecte de la imputació -pretesa- de la responsabilitat de la resolució del contracte de promesa al promitent comprador.

La part recurrent considera que la manca d'atorgament del contracte definitiu era atribuïble al Sr. Sainz sostenint que la compravenda de béns embargats resulta admesa en el nostre ordenament i que d'altra part, aquest havia acceptat diferents pròrrogues respecte del termini inicial previst, una volta ja havia tingut coneixement de l'existència d'embargaments sobre els béns adquirits. D'altra part, referia que el producte de la compravenda era superior al valor pel qual els béns s'havien embargat i que en aquesta eventualitat, la compravenda s'hauria pogut realitzar sense cap mena d'impediment.

Malgrat que s'hagi d'admetre que la compravenda sobre béns embargats resulti jurídicament viable, no podem perdre de perspectiva que tractant-se d'una afecció real que vincula erga omnes el bé embargat al procés en què es decreta, la mesura perviu al canvi de titular del bé de manera que el nou propietari adquireix un bé amb un gravamen en benefici de tercer. D'altra part, si s'examina el contracte de promesa de compravenda que ens ocupa, s'aprecia com en cap moment en el mateix es va indicar que els béns que es pretenien vendre es trobaven embargats. Al contrari se sostenia que estaven lliures de càrregues i gravàmens (apartat B- del descriptiu inicial), de manera que la notícia respecte de l'existència dels embargaments va ser sobrevinguda per al promitent adquirent el què en definitiva podia ja des d'un bon inici justificar de la resolució del contracte per aquesta sola raó.

En tot cas, és cert que el Sr. Sainz va acceptar alguna pròrroga respecte de la data en què havia d'intervenir el contracte de compravenda definitiu davant de notari, per tal que el venedor pogués fer gestions encaminades a deixar sense efecte els embargaments existents. Ara bé, aquestes pròrrogues eren per períodes curts (27 d'octubre pel 24 de novembre que es va posposar fins a l'11 de desembre del 2017) acotant-se sempre a les manifestacions que el representant del Sr. Martin i en qualsevol cas, quan el 14 de desembre se li va demanar una tercera moratòria (aquest cop de tres mesos), el promitent comprador va expressar immediatament la seva disconformitat demanant la resolució del contracte atorgat, el què evidenciava la pèrdua d'interès en la perfecció del contracte, per motius exclusivament imputables al venedor. En qualsevol cas, la moratòria pretesa no es podia imposar al promitent venedor atès que en definitiva es perllongava en el temps de manera important, i en tot cas, a instància de la part venedora, ja s'havia modificat en fins a tres ocasions, el termini essencial de compliment de les obligacions, sense que es pogués exigir que el comprador n'hagués d'acceptar altre. En qualsevol cas, res es pot retreure al Sr. Sainz quan demanava la resolució del contracte atorgat, perquè en definitiva, amb la seva conducta anterior ja va fer acte de tolerància, sense que la seva bona fe inicial, pugui enervar el triomf de l'acció resolutòria articulada. En tot cas, com ho posa en relleu la Batllia, amb menció a la nostra Sentència de 16-6-2015 (rotlle TSJC-386/2014) la novació no es pot presumir, sinó que ha de resultar d'actes concloents i inequívocs que en el supòsit examinat no es pot considerar que concorreguessin.

D'altra part, no ens podem estar d'assenyalar que si bé la decisió d'embargar béns del Sr. Martin va ser adoptada pels òrgans jurisdiccionals, aquesta mesura derivava necessàriament d'un procediment judicial en curs i es va adoptar per l'incompliment del Sr. Martin de les resolucions judicials que s'hi van dictar. En aquest context, la pretensió del recurrent exigia o bé l'acord del creditor, liquidar el deute existent (art. 18 de la Llei de l'embargament) o bé proposar que l'embargament es practiqués sobre altres béns (art. 5.2 de la Llei de l'embargament), sense que cap d'aquestes decisions correspongués, a priori, a la Batllia.

Tampoc pot prosperar, l'argument que l'embargament s'hauria pogut deixar sense efecte en el decurs de la venda davant del notari atès que en definitiva mai es va proposar abans que el Sr. Sainz comuniqués la resolució de la promesa de compravenda.

Sosté també la part recurrent que només hauria percebut la meitat de les arres pagades pel promitent comprador, entenent en aquesta eventualitat, que només havia de restituir l'import que va rebre. Idèntica sort desestimatòria mereixerà aquest argument. En efecte, com hem pogut assenyalar amb anterioritat, les relacions internes existents entre mandant i mandatari, no es poden oposar al promitent comprador. El contracte subscrit pel Sr. Sainz, només ho va ser amb el Sr. Martin i és aquest qui haurà de fer front a la restitució de la paga i senyal satisfeta i assumir les indemnitzacions complementàries que siguin directament conseqüència de l'incompliment contractual.

Cinquè.- Quant a les indemnitzacions complementàries per danys i perjudicis.

El recurrent sosté que no hauria d'assumir ni les despeses i interessos bancaris derivats de l'operació ni les despeses i dietes de desplaçament generades pels viatges del Sr. Sainz a Andorra.

Pel que fa a les despeses bancàries, aquestes es troben directament vinculades, tant en el temps com en la finalitat, amb la promesa de compravenda atorgada. En aquest sentit, la certificació bancària aportada acredita que la pòlissa de crèdit es va contractar el 25 de setembre de 2017 per un import de 350.000 EUR. El fet que la garantia del préstec consistís en una cartera de valors i no en una hipoteca no desvirtua la finalitat d'aquesta operació financera, ja que això no impedeix considerar que els fons obtinguts estaven destinats a finançar l'adquisició de les unitats immobiliàries en qüestió.

Quant a les despeses de carburant i dietes, la resolució recorreguda posa de manifest que existeix una clara coincidència temporal entre els desplaçaments efectuats pel Sr. Sainz i les dates en què aquest havia estat convocat per comparèixer davant notari a Andorra. El recurrent al·lega que, en una de les ocasions, ja se l'havia advertit prèviament que no calia que es desplacés, atès que no es podria formalitzar l'escriptura. No obstant això, aquesta era la segona convocatòria en què s'havia de procedir a l'atorgament de l'escriptura, i donada la impossibilitat de consumar el contracte, resulta plenament legítim que el promitent comprador, que havia complert rigorosament amb les seves obligacions, decidís desplaçar-se a Andorra per obtenir informació de primera mà sobre les dificultats que impedien la formalització de l'operació.

Sisè.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà desestimar el recurs i imposar a la part recurrent, el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada en mèrits dels termes de l'art. 354.2 del CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal del Sr. Martin contra la Sentència de 14 de maig del 2024 que confirmem íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.