Impugnació d'acords socials de la comunitat de propietaris - Sentència del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: ORG_1

EG

Representant: Sra. Sanç

Advocat: Sr. VMC

Apel·lat: Sra. Porras

Representant: Sr. Escolano

Advocat: Sra. SBA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Propietat horitzontal: impugnació d'acords socials de la comunitat de propietaris. Imprecisa redacció dels punts de l'ordre del dia de la junta general ordinària.

SENTÈNCIA 000016/2025

Andorra la Vella, 14 de gener del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 31 de maig de 2021, la representació processal de la Bermudez interposà demanda contra la Comunitat de propietaris de l'XXXX i d'adopció de mesures cautelars urgents, tot sol·licitant que es declarés la nul·litat de ple dret dels acords 6 i 7 de l'Acta de la Junta General Ordinària de la Comunitat de propietaris, de data 2 de març de 2021, en ser contraris a la Llei i als estatuts de la Comunitat, en haver estat adoptats en mèrits d'un ordre del dia imprecís i inconcret i sense obtenir els vots suficients ; que s'autoritzés i/o es ratifiqués l'adopció de la mesura cautelar sol·licitada, consistint en autoritzar a la Bermudez a procedir al tancament de la seva terrassa/jardí per qüestions de seguretat; que es condemnés a la Comunitat a pagar-li la quantitat de 191,24 EUR en concepte de despeses de correu i que s'imposessin les costes i despeses judicials, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit, a la demandada, a acreditar en el moment processal oportú.

2.- En data 28 de juny de 2021, el Girona, en qualitat de president de la Comunitat de propietaris de l'XXXX, contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa, sol·licitant que les dues impugnacions fossin rebutjades. Una, la referent al punt 6è de l'ordre del dia, per no ser el procediment adequat per determinar la propietat del jardí d'autes, en cas de dubte i, l'altra, la continguda en el punt 7è de l'ordre del dia, per no haver-se complert les exigències legals per procedir a la seva impugnació. S'oposava també al tancament de la terrassa per no existir acord previ de la junta de propietaris al respecte.

3.- Per Aute de data 11 de març de 2022, es decidí no dictar cap mesura cautelar i suspendre l'execució de l'acord 7è adoptat per la Junta general ordinària.

4.- En data 17 d'abril de 2024, el Tribunal de Batlles va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Donar lloc a la demanda formulada per la Bermudez contra la ORG_1 EG i declarar nuls, per ésser contraris a la llei i a la funció d'una comunitat de propietaris, les decisions adoptades en relació als punts 6 i 7 de la reunió del 02.03.2021. Així mateix s'autoritza a la demandant a delimitar la seva finca, sempre respectant l'estètica de la façana i jardins i a l'interior de la seva propietat.

Segon.- Imposar les costes processals i judicials a la part defenent que haurà de fer-se càrrec igualment de les despeses extrajudicials ocasionades (191,24 euros)."

5.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la Comunitat de propietaris de l'XXXX, a través del seu President, en considerar que la impugnació d'un acord social no pot servir per aconseguir la possessió d'uns elements de dubtosa titularitat ni el tancament d'uns espais que afecten a la façana exterior de l'edifici, i que el reconeixement de la possessió o propietat d'una finca només es pot reconèixer pel procediment declaratiu corresponent. Es basa, en síntesi, en què la propietat dels espais era litigiosa i la Comunitat, en entendre que els espais eren comunitaris, podia prohibir la seva possessió mitjançat acords socials. Accepta que els mecanismes probatoris de l'agent podien servir per la impugnació de l'acord social, però no per reconèixer una propietat. Afegeix que el punt 7è de l'ordre del dia de la convocatòria de la junta general ordinària de la Comunitat no es va impugnar per la via prevista legalment. S'oposa també al tancament del jardí que pretén l'agent perquè afirma que el mateix altera l'estructura de l'immoble o la seva configuració exterior. Afegeix que no es pot atorgar el permís de tancament d'una finca a través de la impugnació d'un acord social. Demana l'estimació del seu recurs d'apel·lació i la revocació de la Sentència d'instància, de manera que no s'atorgui l'autorització de tancament a la part agent i que indiquem si mitjançant la impugnació d'un acord social es pot reconèixer la propietat d'un determinat bé dubtós.

6.- La representació processal de la Bermudez s'oposa al recurs d'apel·lació interposat. En síntesi, considera que va ser la Comunitat la que va prendre acords més enllà de la seva competència, no deixant-li més opció que l'haver de procedir a la seva impugnació. No hi ha cap dubte sobre la propietat dels béns, que mai no van ser comunitaris, com ha pogut acreditar. Demana la desestimació del recurs interposat i la condemna de l'actora al pagament de les costes processals generades en ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a acreditar en període d'execució de Sentència.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Les pretensions exercides per la Bermudez en la seva demanda consistien bàsicament en la declaració de nul·litat de ple dret dels acords 6 i 7 adoptats en la reunió de l'assemblea general ordinària de la Comunitat de propietaris de data 2 de març de 2021 i l'obtenció de l'autorització per poder tancar el jardí de la seva propietat.

La Comunitat de propietaris hi oposa que la impugnació dels acords socials no pot donar peu a discutir la dubtosa titularitat del jardí -en aquest cas i al seu criteri-, a banda de què l'acord contingut en el punt 7è de l'ordre del dia no fou impugnat per la via legalment establerta i que no es pot autoritzar el tancament sol·licitat de l'esmentat jardí, en no existir un acord previ de la comunitat al respecte.

Per la seva banda, la resolució d'instància considera que l'ordre del dia contingut en la convocatòria a la junta general ordinària no era concreta, però conclou que la manca de precisió del punt 6.- impugnat decau per quant les circumstàncies del desenvolupament de la celebració de la junta evidencien que tots els propietaris coneixien les problemàtiques que s'hi discutirien.

En canvi, pel que fa a l'acord adoptat per la junta en aquest mateix punt 6.- de l'ordre del dia, entén que el mateix ultrapassa les seves atribucions, donat que estableix que una part de la propietat privada de la Bermudez passava a ser un element comú, prohibint fins i tot a la mateixa disposar-ne. El declara nul en excedir les facultats que són pròpies de la Comunitat.

Pel que fa a la impugnació del punt 7.- de l'ordre del dia, considera que en trobar-se íntimament lligat amb el punt 6.-, no hi ha dubte que la Bermudez s'hi oposava, ja que es referia a una part de la propietat que la Comunitat es feia seva. També el declara nul en excedir de les facultats de la Comunitat, que es va atribuir part d'un terreny d'un propietari.

En relació a la petició d'autorització per tancar la finca, la resolució d'instància considera que la comunitat coneixia perfectament la voluntat de la Bermudez, tot i que no van introduir aquesta petició en l'ordre del dia de la convocatòria de la junta general ordinària. Conclou que la demandant ha de poder actuar amb total llibertat, respectant però l'estètica de la façana a l'interior de la seva propietat.

Segon.- Antecedents d'interès:

1.- En data 14 de febrer de 2020, per escriptura pública atorgada per davant del Notari del Principat, Pombo, sota el número 000 del seu protocol, la Bermudez adquirí la XXXX, d'una superfície construïda de 140,90 m2 més uns 54,85 m2 de jardí privatiu (situats als costats ponent i migdia). (foli 78 i ss.)

2.- La descripció del pis i del jardí adquirits en mèrits de l'escriptura pública anterior és idèntica a la continguda en l'escriptura pública de venda de les mateixes unitats immobiliàries en data 2 de maig de 2002 per part del representant de la promotora (folis 62 i ss,) i a la continguda en l'escriptura pública d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal i constitució de servituds, atorgada per davant del mateix Notari el dia 26 de març de 2002.

3.- En data 13 de novembre de 2020, la Bermudez va enviar un correu electrònic a la Briones, veïna dels Baixos segona i Presidenta de la comunitat, posant-li de relleu que tots els professionals coincidien en què els terrenys que conformaven el seu jardí tenien una superfície total de 55 m2, com es derivava de la seva escriptura de compra i que per raons de seguretat volia procedir a tancar el seu jardí. A més li proposava diferents solucions de bon veïnatge per evitar que una part del seu jardí atemptés a la seva intimitat en existir una finestra d'un dels banys de la Briones amb vistes a una part del jardí de la Bermudez (foli 178).

Tercer.- Actualment la Comunitat de propietaris no discuteix la propietat de la Bermudez dels 55 m2 que conformen el seu jardí, critica però que amb la impugnació d'uns acords socials s'hagi aconseguit la possessió d'uns elements de dubtosa titularitat -al seu criteri- i el tancament d'uns espais que afecten a la façana exterior de l'edifici. Considera que el reconeixement de la possessió o propietat d'una finca només es pot reconèixer pel procediment declaratiu corresponent.

Efectivament, la Sala comparteix amb el recurrent que la discussió sobre la propietat d'un bé s'ha de dilucidar en el marc del pertinent procediment declaratiu.

Ara bé, del autes es deriva que fou la Comunitat de propietaris qui, de motu proprio i sense gaudir de cap element probatori al seu favor -com anirem veient-, va considerar i incloure dins de l'Acta de la junta general ordinària celebrada en data 2 de març de 2021, que una part del jardí adquirit per la Bermudez -ja que ja disposaven de la seva escriptura de compra- no era de la seva propietat, sinó que constituïa un element comú. Decisió que, com dèiem, van incloure en l'Acta de la junta, sense haver seguit prèviament el pertinent procediment declaratiu que pogués dilucidar els dubtes relatius a la seva propietat -que la pròpia Comunitat afirmava que existien en relació a una part del jardí de la senyora MB-. I decisió que van prendre obviant absolutament la documentació aportada per la part recorreguda, que ve a confirmar l'adquisició que ella sosté i que acredita amb l'escriptura pública de compra.

Concretament, en els punts que són objecte d'impugnació, es diu en aquella Acta (folis 55 a 57):

"6. Divergència entre els plànols i la realitat construïda.

L'edifici obté la escriptura de divisió horitzontal el 26/3/2002 i la 19 venda del Baixos 1 el 2/5/2002 .

El Sr. Ramirez, apoderat de la societat EG, S.A., societat promotora de l'XXXX, sempre ha sostingut que l'espai enjardinat construït sobre la rampa es un espai comunitari.

Que per facilitar l'accés per netejar aquest espai triangular, es va deixar obert l'accés des de el baixos 2.

Que l'espai enjardinat sobre la rampa, no te baranes o elements de seguretat, tot i ser un indret perillós, esta a 2,5mts de alçada sobre la rampa, per que al ser comunitari i de difícil accés, ningú hauria d'accedir.

Que en 19 anys, tots els successius propietaris del baixos 1 i 2, han respectat el jardí sobre la rampa, en l'estat que estava des de que va bastir, considerant-lo com a comunitari.

Ara, la veïna, nou vinguda, del baixos 1, reclama aquest espai com a privatiu, quan mai havia estat reivindicat pels anteriors propietaris.

La comunitat ha pogut tenir accés a la Escriptura autèntica de la primera compra/venda del 2/5/2002, en la que no apareix adjuntat cap plànol que permeti afirmar que aquest espai no era comunitari, confirmant les afirmacions del Promotor. Aquesta escriptura queda incorporada a l'acta.

Si atenem a la descripció de confrontacions, que consten tant a la escriptura de divisió horitzontal com amb les successives escriptures de compravenda, aquestes son molt clares :

Unitat 00 Baixos 1, confrontació a migdia: part amb vol sobre la rampa d'accés a l'aparcament d'aquest edifici, part amb pis Planta Baixa, Porta Segona, part amb buc ascensor i part amb escala de l'Edifici. I a ponent, part amb límit de la parcel·la i part amb el vol sobre la rampa d'accés a l'aparcament d'aquest Edifici.

L'advocat de la Sra. Porras, afirma que la propietat del vol de la rampa i de la terrassa triangular sense accés, a part de les finestres del baixos 1 i 2, es de ella i no de la comunitat, desenvolupant els següents arguments:

· Un plànol, que va mostrar i que no ha lliurat per incloure'l a l'acta, que no portava cap segell o legalització. A ta! efecte, es va demanar que aportés l'escriptura de compra venda autèntica e integra a l'objecte de poder veure el plànol ai que insistentment feia referència.

· Els metres quadrants que consten a la escriptura i plànols, que diu, ti donarien la raó i demostrarien la propietat. Se H va contestar que en totes les escriptures es fa constar que "la major o menor superfície, respecte a la declarada, anirà a favor o en perjudici de la part compradora, sense que es pugui formular cap reclamació".

· El coeficient de propietat, esta vinculat als metres l se l'informa que els coeficients corresponen a metres construïts.

El President comenta que et vol de !a rampa forma part de les cobertes de l'edifici, com les teulades i no es poden modificar, al marge de que son elements comuns.

El propietari del Baixos 2 afirma que, malgrat ser l'únic que te accés a la terrassa triangular, mai no n'ha fet us, al marge de netejar de fulles i deixalles per evitar que es col·lapsi el desguàs. Reiterant que la considera un espai comunitari.

A la vista de tot lo comentat, aquesta Comunitat ratifica que el vol de !a rampa i la terrassa triangular son espais comunitaris i cap veí es pot apropiar d'aquest, com ha estat des de fa 19 anys, i això amb 7 vots a favor.

La Sra. Porras s'oposa i reclama aquest espai com a seu.

7. Restitució de la gespa sobre la rampa

En concordança amb la decisió anterior, es demana a la veïna del Baixos 1, torni a l'anterior estat el vol sobre la rampa i retiri immediatament tots els estris que ocupen l'espai comunitari."

Quart.- Del contingut de la suara parcialment transcrita Acta en relació a la part del jardí que pretenen és comunitària front a l'adquisició efectuada per la Bermudez, es deriva l'existència de múltiples contradiccions: d'una banda, que els dubtes de la Comunitat envers la titularitat de certes parts del jardí dels pisos Baixos 1, es basen en hipotètics comentaris que resten contradits per la documentació obrant en autes. Noti's que el que s'afirma -sense que existeixi cap prova que ho ratifiqui- que manifesta el senyor Ramirez en relació a què l'espai enjardinat sobre la rampa seria comunitari, es contradiu amb el contingut de les escriptures descrites al Fonament de Dret Segon de la present resolució -algunes d'elles atorgades per ell mateix-; així com amb el plànol efectuat pel topògraf, Pombo (foli 146), quin contingut fou expressament confirmat per ell en autes.

D'altra banda, i en relació al que també sosté la Comunitat de què en 19 anys tots els successius propietaris dels Baixos 1er i 2on han respectat el jardí sobre la rampa com a comunitari, de la declaració del darrer propietari dels Baixos 1er. durant 10 anys -senyor JR- i venedor del mateix a la Bermudez, que obra gravada en autes, es deriva que el mateix n'era el propietari i posseïdor.

Curiosament, però, és en base a aquests extrems exposats més altres que consten en la mencionada Acta i que constitueixen simples afirmacions i fins i tot valoració de prova sobre propietat, que la Comunitat "ratifica que el vol de la rampa i la terrassa triangular són espais comunitaris i cap veí es pot apropiar d'aquest, com ha estat des de fa 19 anys...".

Cinquè.- Així, del transcrit i exposat es deriva que és la Comunitat la que invocant uns dubtes, quin origen no ha acreditat, no només ha dirigit la discussió vers la propietat de part del jardí privat, sinó que s'ha permès afirmar en una Acta que el mateix és un element comú, contràriament a la, almenys presumpció que es deriva de la documentació aportada per la Bermudez i sense interposar el pertinent judici per dilucidar aquest extrem. En conseqüència, és del tot lògic i raonable que la Bermudez no només impugni l'Acta sinó que aporti i faci valer davant la Comunitat els documents dels que afirma es deriva la titularitat de totes les parts de l'esmentat jardí, del vol de la rampa i de la terrassa triangular referits en l'Acta de constant referència.

I això sense perjudici de què és evident que tota discussió sobre propietat s'ha de canalitzar a través de la pertinent acció judicial. Acció que, com hem dit, la Comunitat no va efectuar abans de fer constar en l'Acta una modificació sobre la titularitat -documentalment fonamentada- de les parts del jardí de la Bermudez.

Per això l'esmentada senyora no havia d'interposar cap declaratiu, sinó impugnar l'Acta on consta aquesta modificació sense fonament de la titularitat d'una part de la seva propietat, havent de ser la Comunitat la que, si ho considerava escaient, havia d'interposar el dit declaratiu abans de prendre decisions sobre la titularitat d'un bé aliè. Per això els acords de l'Acta on es modifica la titularitat d'un bé, han de ser considerats nuls.

Sisè.- Pel que fa a la impossibilitat d'impugnar el contingut del punt 7.- de l'Acta, que resa "Restitució de la gespa sobre la rampa: En concordança amb la decisió anterior, es demana a la veïna dels Baixos 1, torni a l'anterior estat el vol sobre la rampa i retiri immediatament tots els estris que ocupin l'espai contrari".

Com sigui que en el punt anterior, el 6.-, es feu constar que "la Sra. Porras s'oposa i reclama aquest espai com a seu", i que el punt 7.- és una conseqüència de l'anterior -noti's que fins i tot la seva redacció s'inicia amb "en concordança amb la decisió anterior"; convenim amb la jutjadora a quo que aquest punt no requeria una oposició diferent a l'anterior, restant clar l'oposició de la Bermudez al seu contingut, ja que en tot moment va manifestar que l'espai era seu. Per tant, resulta de tota evidència que no estarà d'acord amb retornar el vol de la rampa a l'estat anterior ni a retirar del mateix els objecte de la seva propietat.

I no només considerem que l'oposició es va efectuar, sinó que la declaració de nul·litat d'aquest punt resulta també correctament efectuada.

Setè.- Finalment, en canvi, pel que fa a la petició d'autorització per procedir al tancament del jardí de la Bermudez, mitjançant una barana de les mateixes característiques estètiques que les existents a l'edifici, en no haver estat objecte de prèvia decisió per part de la Comunitat, tot i haver-ho sol·licitat la dita Bermudez, no pot ser estimada. I això malgrat la mateixa ho va sol·licitar per escrit ja en data 13 de novembre de 2020 (f. 178), no havent-s'hi pronunciat la Comunitat ni havent fet constar tampoc la petició en l'ordre del dia de la corresponent i següent junta ordinària ni en cap altra d'extraordinària. Motiu pel qual la representació lletrada de la Bermudez ho va sol·licitar novament i formalment per carta de data 23 de març de 2021 (f. 174), no havent rebut tampoc cap resposta expressa.

Sense perjudici, però, d'aquestes peticions el fet de no haver obtingut resposta de la Comunitat no justifica a hores d'ara que haguem de substituir-la. Cal conèixer quina és la seva voluntat al respecte, que ha de ser justificada i ha de quedar reflectida en el pertinent Acord social que, en el seu cas, podrà ser degudament impugnat pel procediment legalment establert.

Vuitè.- Malgrat el contingut en el Fonament de Dret anterior comporta l'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat, en haver efectuat la Bermudez la seva petició expressa d'autorització de tancament del seu jardí a la Comunitat i haver decidit la mateixa no donar-hi resposta, procedeix mantenir la condemna en costes de la Comunitat en ambdues instàncies.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, en nom del poble andorrà,

Decisio

DECIDEIX

Primer.- Estimar parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la Comunitat de propietaris de l'XXXX contra la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles en data 17 d'abril de 2024, en el sentit de no autoritzar el tancament del jardí adquirit a la Bermudez en no existir un previ pronunciament de la Comunitat de propietaris, havent-se de confirmar la resta de pronunciaments continguts en la mateixa.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.