arrendaments urbans, novació contractual.

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000282/2025

ORIGEN: 3000501/2024 - 0

NIG: 5300542120240002894

SENTÈNCIA 000282-2026 DE 19/03/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 19/03/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000282/2025

Nig : 5300542120240002894

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00034

SENTÈNCIA 000034/2026

PARTS:

Apel·lant: Sra. Viviana

Advocat: Sr. Matthew

Apel·lat: Sra. Fina

Advocada: Sra. Encarnació

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: arrendaments urbans, novació contractual.

Andorra la Vella, a 19 de març del 2026

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 12 de desembre de 2024 la representació processal de la Sra. Fina, va interposar demanda de resolució i extinció de contracte d'arrendament d'habitatge, desnonament i reclamació de quantitat contra la Sra. Viviana, sol·licitant la resolució del contracte subscrit l'1 de desembre de 1998, el desnonament de l'arrendatària, la condemna al pagament de 3.683,03 euros en concepte de despeses de calefacció i aigua calenta corresponents al període comprès entre desembre de 2021 i desembre de 2024, amb els interessos legals, així com la indemnització per ocupació indeguda a partir del mes de gener de 2025 i la imposició de les costes processals.

2.- En data 29 de gener de 2025 la direcció lletrada de la Sra. Viviana, va presentar escrit de contestació oposant-se a les pretensions formulades de contrari, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades.

3.- Una volta celebrat el judici oral, el dia 14-11-2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"que estimant substancialment la demanda formulada per la Sra. Fina contra la Sra. Viviana, ha de declarar i declara resolt en data un de gener de l'any en curs el contracte privat d'arrendament d'habitatge subscrit l'1 de desembre de 1998 i portant sobre la unitat immobiliària radicada a l' ADR000 de la població i Parròquia d'Encamp (Principat d'Andorra), i ha de condemnar i condemna a la darrera a:

Primer.- deixar la unitat immobiliària descrita anteriorment, lliure, vàcua i expedita a la disposició de l'instant d'aquest plet, segons es descriu més detalladament en el I.- Fonament de Dret.

Segon.- pagar a la demandant en concepte de despeses complementàries assimilades a la renda per subministraments, la suma de tres mil sis-cents

vuitanta-tres euros amb tres cèntims (3.683,03.- EUROS), més els interessos legals comptadors d'ençà la data prevista per a evacuar el tràmit de contesta a la demanda, això és el vint-i-nou de gener de l'any en curs, i fins que sigui íntegrament satisfeta.

Tercer.- satisfer a la demandant en concepte d'ocupació indeguda la suma mensual practicada, és a dir la quantitat de cinc-cents quaranta-vuit euros amb quaranta-sis cèntims (548,46.- EUROS), a partir del mes de gener de l'any en curs i això fins que es produeixi el retorn efectiu a la propietat de la possessió de la cosa arrendada -o bé aquella corresponent al prorrateig de la darrera renda mensual afectada, si fos el cas-. Més les despeses que originin els serveis i els subministraments dels que hagi gaudit la defenent en mèrits de l'

article 22 de la Llei 15/2022

, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes en el període comprès entre l'1 de gener del 2025 i el dia en què es produeixi efectivament el retorn de la possessió a la part demandant, això és a la Sra. Fina.

Quart.- imposant les costes processals de la primera instància a la defenent segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret".

4.- La direcció lletrada de la Sra. Viviana ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, demanant la seva revocació amb desestimació íntegra de la demanda i imposició a la part demandant de les costes ocasionades en ambdues instàncies, recurs que es fonamenta, en un pretès error en la valoració de la prova i en infracció de la normativa aplicable.

Amb aquesta finalitat, impugna, en primer lloc, l'admissió i valoració de la documental relativa als justificants bancaris d'altres arrendataris, en considerar-la fragmentària, referida a un període aliè al debat i inidònia per acreditar cap obligació seva entre els anys 2012 i 2024.

Al·lega igualment que la sentència incorria en pronunciament extra petita en declarar l'extinció del contracte per causa de destinar l'habitatge al seu fill, en entendre que aquesta pretensió no formava part degudament del fonament jurídic ni del petitum de la demanda.

Denuncia també un error en afirmar que no havia comunicat l'existència d'un acord verbal de 2012, quan sosté que sí que ho va fer, així com la manca de coherència en les reclamacions de quantitat efectuades per la part actora, que haurien variat en imports i fonamentació.

El nucli del recurs rau en la tesi que l'any 2012 es va produir una novació tàcita del contracte, retornant al règim originari en què les despeses de calefacció i aigua calenta estaven incloses en la renda, o bé, subsidiàriament, una renúncia tàcita a reclamar-les, a la llum de la conducta mantinguda per ambdues parts durant dotze anys.

Finalment, rebutja la qualificació de la seva actuació com a contrària a la bona fe i interessa la revocació de la sentència amb imposició de costes a la part demandant.

4.- La direcció lletrada de la Sra. Fina s'ha oposat al recurs i ha sol·licitat que es confirmi íntegrament la sentència apel·lada, considerant que la resolució d'instància havia valorat correctament la prova i aplicat adequadament el dret.

Defensa que la documental aportada en judici era pertinent i útil per desvirtuar l'al·legada novació tàcita, i que la seva admissió i valoració van ser ajustades, atès que acreditava que altres arrendataris sí satisfan les despeses de calefacció i aigua calenta. Rebutja l'existència de pronunciaments extra petitum, afirmant que la demanda incloïa la pretensió d'extinció del contracte i desnonament per recuperació de l'habitatge per a ús familiar, amb fonament normatiu suficient.

Sosté igualment que no hi ha cap error en la valoració de la correspondència entre les parts ni en relació amb les quantitats reclamades, i que aquestes qüestions no desvirtuen l'existència del deute.

Finalment, nega que s'hagi acreditat cap novació tàcita ni renúncia, ja que la manca de reclamació durant un període determinat no implica modificació contractual ni pèrdua del dret a reclamar dins els límits legals.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la Sra. Fina formula contra la Sra. Viviana una acció de resolució i extinció del contracte d'arrendament subscrit l'1 de desembre de 1998, així com una reclamació de quantitat per l'impagament de les despeses de gasoil corresponents als darrers tres anys, per import de 3.683,03 euros. En conseqüència, sol·licita la condemna de la demandada al pagament de l'esmentada suma, el seu desnonament i l'abonament d'una indemnització per ocupació indeguda a partir de l'1 de gener de 2025, així com de les despeses complementàries que es generin i de la totalitat de les costes processals.

Addicionalment, interessa la declaració d'extinció del contracte per la voluntat de la propietat de recuperar l'habitatge per destinar-lo a ús del seu fill, circumstància que fou comunicada a l'arrendatària mitjançant carta de 21 de març de 2024, d'acord amb el que disposa l' article 2.4 de la Llei 24/2023 , de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges.

La Sentència dictada per l'òrgan "a quo" declara la resolució del contracte d'arrendament, fonamentant-ho en l'incompliment de l'arrendatària pel que fa al pagament de les despeses de calefacció i aigua calenta. El tribunal considera acreditat que, en virtut del pacte escrit de 17 de setembre de 2005, aquestes despeses havien de satisfer-se separadament de la renda, i que no ha quedat provada cap novació tàcita posterior que les tornés a incloure en el lloguer. D'altra banda, rebutja l'existència de l'acord verbal de 2012 invocat per la demandada, en apreciar que no s'ha aportat cap prova que el corrobori, i recorda que la novació no es presumeix i ha de ser objecte d'interpretació restrictiva. La manca de reclamació durant determinats anys no equival, segons el jutjador, ni a renúncia ni a modificació contractual. A partir de la prova practicada, l'òrgan "a quo" fixa el deute en la quantitat de 3.683,03 euros corresponent als tres darrers anys no prescrits, amb meritació d'interessos des de la contesta a la demanda.

Així mateix, declara resolt el contracte i acorda el desnonament, tant per l'incompliment contractual com per la concurrència de la causa d'extinció derivada de la voluntat de la propietat de recuperar l'habitatge per a ús d'un familiar, en aplicació de la normativa vigent. Finalment, fixa una indemnització per ocupació indeguda equivalent a la darrera renda mensual fins al lliurament efectiu de la possessió, amb les despeses de subministraments corresponents, i imposa les costes processals a la part demandada en haver estat substancialment estimada la demanda.

I és contra aquesta decisió que s'alça la part recurrent segons els motius que s'examinen en els apartats següents.

Segon.- Sobre la impugnació de l'admissió de la prova practicada en la instància

La recurrent combat, en primer terme, l'admissió de la documental integrada per catorze justificants de transferències efectuades per quatre arrendataris de l'immoble, sostenint que es tracta d'una prova fragmentària, referida únicament a quatre dels onze llogaters i circumscrita al primer semestre de 2025, període que qualifica d'aliè al debat. Afegeix que no s'han aportat els contractes dels referits arrendataris ni justificants corresponents al període 2012-2024, i invoca el principi res inter alios acta per afirmar que eventuals pactes amb tercers no poden perjudicar-la. Conclou que aquesta documental no acreditaria cap deute ni desvirtuaria la tesi de la novació tàcita, i que la seva valoració hauria estat indegudament expansiva, fins al punt de fonamentar una apreciació de mala fe mancada de suport probatori suficient.

Aquest plantejament no pot ser acollit. La prova qüestionada satisfà els requisits de necessitat, utilitat i pertinència que informen el judici d'admissió probatòria, a partir del moment en què fou aportada en resposta a l'al·legació central de la demandada relativa a una suposada novació tàcita operada l'any 2012. La connexió amb el fet controvertit és, doncs, immediata i innegable.

En realitat, del raonament que manté en aquesta alçada es desprèn que allò que veritablement es posa en dubte no és, tant la decisió d'admetre la prova, com la valoració que d'ella en va realitzar el Batlle. Aquesta és però, una qüestió distinta, que no afecta el judici d'admissibilitat sinó el de ponderació probatòria, el qual haurà de ser examinat, si escau, més endavant quan es valori aquesta circumstància que també s'impugna.

Tercer.- Sobre la denunciada incongruència extra petita

Afirma la recurrent que la resolució impugnada incorre en incongruència extra petita en declarar l'extinció del contracte d'arrendament per causa de recuperació de l'habitatge per a ús familiar. Sosté que el petitum de la demanda es fonamentava exclusivament en l'incompliment contractual atribuït a l'arrendatària, i que la causa extintiva basada en la recuperació de l'habitatge no figurava ni en els Fonaments de Dret ni en el petitum, ni s'hi invocava expressament la normativa específica, de manera que el jutjador hauria resolt sobre una base jurídica no formalment integrada en la pretensió exercitada.

Aquest argument no pot ser acollit. És cert que la formulació del petitum hauria pogut reflectir amb més precisió l'acumulació de pretensions exercitades; però una lectura atenta de la demanda evidencia que la part actora no es limità a exercitar una acció resolutòria per incompliment -vinculada a l'impagament de les despeses de gasoil-, sinó que també articulà una pretensió autònoma d'extinció contractual basada en la voluntat de recuperar l'habitatge per destinar-lo a ús d'un familiar directe.

Aquesta segona pretensió apareix clarament desenvolupada en el desenvolupament fàctic de la demanda, singularment en el fet tercer, on es descriuen de manera detallada les actuacions dutes a terme per comunicar aquesta voluntat i es precisa també en l'apartat a) del petitum on es precisa que sol·licita la resolució però també l'extinció del contracte d'arrendament. No es tracta, doncs, d'una referència accessòria, sinó d'una causa d'extinció complementària a la resolutòria, que queda integrada en l'objecte del procés.

En aquestes circumstàncies, no pot apreciar-se la incongruència denunciada.

Quart.- Quant al fons

La recurrent denuncia, en primer lloc, un error en la valoració de la prova quan la sentència afirma que no havia invocat l'acord verbal de 2012, quan sosté que sí que el va comunicar expressament en diverses cartes de 2024, de manera que la conclusió judicial ignoraria proves admeses. En segon lloc, posa de manifest les divergències en les reclamacions formulades per la part actora, que va reclamar imports diferents en successives comunicacions i durant anys no va esmentar cap deute per despeses de calefacció, circumstàncies que la resolució no hauria valorat. En tercer lloc, insisteix que la documental relativa als pagaments de quatre arrendataris és fragmentària i insuficient per acreditar cap obligació generalitzada, i que la seva valoració extensiva ha conduït indegudament a apreciar mala fe. Finalment, reitera que la conducta sostinguda durant dotze anys evidencia una novació tàcita que retornava al règim originari de 1998 -amb les despeses incloses en la renda- o, subsidiàriament, una renúncia tàcita a reclamar-les, a la llum de la doctrina dels actes propis i del principi de confiança legítima, sense que la part actora hagi desvirtuat aquesta tesi amb prova suficient.

Segons resulta de les actuacions practicades, el contracte d'arrendament inicial atorgat l'any 1998 no contemplava el pagament per part de l'arrendatari de les despeses corresponents a calefacció i aigua calenta, que eren assumides per l'arrendador. Posteriorment, el 17 de setembre del 2005, es modificà el pacte 2.2.1. en el sentit d'establir que, al marge de la renda, l'arrendatària abonaria una dotzena part dels rebuts d'aigua i gasoil que se li presentessin. Ara bé, malgrat aquesta modificació formal, a partir de l'any 2012 l'arrendador deixà d'exigir aquestes quantitats, limitant-se l'arrendatària a satisfer la renda mensual, sense que les despeses accessòries fossin objecte de reclamació fins a l'any 2024, ja sota la titularitat de la successora de l'arrendador originari.

En aquest context, el recurs a la doctrina dels actes propis esdevé necessari. En efecte, el fet que durant un període de temps tan prolongat no s'hagués reclamat a l'arrendatària el pagament de les despeses de gasoil resultava idoni per generar en aquesta una confiança legítima en el fet que aquestes ja no li serien exigides. Davant d'aquesta aparença legítima creada pel comportament mantingut al llarg del temps, l'arrendadora no podia, sense cap interpel·lació prèvia, prevaldre's del règim jurídic derivat de la novació operada l'any 2005 per tal de reclamar aquestes despeses amb caràcter retroactiu respecte del període no afectat per la prescripció. I és que no es pot ometre la funció que la bona fe compleix com a límit en l'exercici dels drets subjectius, impedint que una part alteri de manera sobtada i amb efectes retroactius una situació jurídica que, per la seva pròpia conducta sostinguda en el temps, havia generat en l'altra part una expectativa raonable de continuïtat. Permetre una reclamació retroactiva en aquestes circumstàncies implicaria frustrar aquesta confiança legítima i tolerar un exercici del dret contradictori amb el comportament anterior de qui el pretén exercir, resultat que la doctrina dels actes propis precisament tracta d'evitar.

En conseqüència, la pretensió de reclamar les despeses corresponents als darrers tres anys no pot ser estimada en els termes interessats. Només podrà prosperar des del moment en què l'arrendatària acceptà assumir aquests consums -gener de 2024-, ascendint el deute a 387,84 €, quantitat que en cap cas justifica l'estimació d'una acció resolutòria del contracte d'arrendament per impagament de la renda atès el context anterior concurrent i la manca de reclamació prèvia de l'arrendadora.

Cinquè.- Malgrat tot el que ha estat exposat en relació amb la resolució contractual per incompliment, cal constatar que la part recurrent no articula cap motiu específic d'impugnació respecte de la decisió adoptada en la instància en aplicació de l' article 2.4 de la Llei 24/2023 , relativa a la recuperació de l'habitatge per a ús familiar: el recurs no conté cap crítica autònoma dirigida a combatre la concurrència dels pressupòsits legals d'aquesta causa d'extinció, ni qüestiona el compliment de les formalitats exigides per la norma, ni desvirtua els fets que la sentència té per acreditats en aquest extrem. La impugnació es concentra exclusivament en la resolució per incompliment i en la reclamació de quantitat, sense estendre's de manera concreta i argumentada a la causa extintiva alternativa.

En aquestes circumstàncies la decisió adoptada en la instància en aplicació de l' article 2.4 de la Llei 24/2023 hagi adquirit fermesa parcial, restant fora de l'àmbit de revisió del present recurs.

Sisè.- En atenció a tot el que ha estat exposat, escau estimar parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la Sra. Viviana contra la sentència dictada en primera instància, en el sentit de desestimar l'acció resolutòria del contracte d'arrendament fonamentada en l'impagament de les despeses de calefacció i aigua calenta corresponents als darrers tres anys.

En conseqüència, escau revocar el pronunciament condemnatori relatiu a la reclamació d'aquestes quantitats en els termes en què fou acordat, i declarar que únicament és exigible la suma de 387,84 €, més els interessos legals des de la contesta a la demanda fins al seu complet pagament.

La sentència recorreguda ha de ser confirmada en la resta dels seus pronunciaments, i especialment pel que fa a la declaració d'extinció del contracte d'arrendament acordada en aplicació de l' article 2.4 de la Llei 24/2023 , amb manteniment dels punts primer i tercer de la seva part dispositiva.

Pel que fa a les costes processals, l'existència de dubtes de fet i de dret en relació amb la pretensió exercitada, així com l'estimació parcial del recurs, constitueixen justa causa per no efectuar especial pronunciament sobre les costes causades en cap de les dues instàncies.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la Sra. Viviana contra la sentència dictada en primera instància el 14-11-2025, revocant-la parcialment en el sentit de desestimar l'acció resolutòria del contracte d'arrendament fonamentada en l'impagament de les despeses de calefacció i aigua calenta corresponents als darrers tres anys i el pronunciament condemnatori relatiu a la reclamació d'aquestes quantitats en els termes en què fou acordat en el punt segon de la part dispositiva, i declarar que únicament és exigible la suma de 387,84 €, més els interessos legals des de la contesta a la demanda fins al seu complet pagament.

CONFIRMAR la declaració d'extinció del contracte d'arrendament acordada en aplicació de l' article 2.4 de la Llei 24/2023 , amb manteniment dels punts primer i tercer de la part dispositiva de la Sentència.

I sense fer pronunciament sobre les costes ocasionades en cap d'ambdues instàncies

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.