Càlcul de les despeses de manteniment dels elements comuns; valoració de la prova (6000530/2017)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TSJC.- 0000370/2020 ORIGEN: 6000530/2017 - 00

NIG: 5300542120170003261

PARTS:

Apel·lant : Sr. Guerrero

Procurador : Sra. Farré

Advocat : Sr. Alvarado

Apel·lat : Barberá

Procurador : Sra. Valverde

Advocat : Sr. Carnero

SENTÈNCIA 034-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

Andorra la Vella, el 26 de febrer del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Per escrit del 06-11-2017, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C, va formular demanda en judici verbal civil, a tramitar pel procediment previst a l'art. 34 de la Llei de Propietat Horitzontal vigent, contra el Sr. Guerrero, sol·licitant es dicti sentència, condemnant-se aquest darrer a satisfer:

la quantitat de 2.562,87.- EUR, en concepte de despeses reals fins al juny de l'any 2017, corresponent a les places d'aparcament propietat del demandat a l'edifici X, més les altres despeses que vagin vencent així com les corresponents penalitzacions i interessos per demora, i això fins la definitiva liquidació del deute,

la condemna de la part demandada al pagament de les costes processals, així com dels honoraris d'advocat i de procurador i eventuals pèrits,

les despeses prèvies extrajudicials que s'hagin ocasionat per raó de la notificació al defenent de la liquidació del deute per ell contret.

Per altressí sol·licitava l'embargament preventiu de les places d'aparcament 1,3,5,6,7,18 i 19 de l'edifici X A,B,C, situat al XXXX.

Segon.- Per Aute del 08-11-2017, es va atorgar l'embargament preventiu sol·licitat sobre les unitats immobiliàries ja referides, oficiant amb aquesta finalitat als Notaris als efectes de practicar la corresponent nota marginal i a la Cambra de Notaris per a la seva constància en el registre d'embargaments.

Tercer.- Per escrit del 01-02-2018, la representació del Sr. Guerrero, va contestar la demanda sol·licitant la seva íntegra desestimació.

Per altressí, es va oposar a l'embargament de les seves places d'aparcament, però aquesta pretensió va ser rebutjada.

Quart.- En data 02-06-2020, el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Estimar de forma parcial la demanda formulada per la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l'edifici X blocs A, B, i C, contra el Sr. Guerrero, i condemnar a aquest darrer a satisfer:

. fins al mes de març del 2017, aquelles despeses que siguin inherents a la seva quota de participació en la comunitat, que es troben detallades, tot i que no en tota la seva extensió, a l'article 10 dels estatuts comunitaris, llevat d'aquelles relatives al manteniment del vestíbul i l'escala de l'edifici, de conformitat amb l'article 26 dels referits estatuts, i a acreditar en període d'execució de la present resolució judicial;

. a comptar del mes de març del 2017, a pagar aquelles despeses comunitàries que corresponguin a la seva quota de participació en la comunitat, a justificar en període d'execució de la present sentència;

. aquelles despeses comunitàries, quina liquidació hagi estat aprovada per la junta de propietaris, i que hagin vençut en el decurs de la tramitació del present procés i que vagin vencent fins a la liquidació del deute contret, sempre i quan es doni compliment als requisits establerts a l'apartat 13 de l'article 34 de la Llei de Propietat Horitzontal, a acreditar en període d'execució de la present resolució judicial.

Segon- No fer expressa imposició de les costes judicials ocasionades. "

Cinquè.- Contra l'esmentada resolució, la representació processal del Sr. Guerrero va interposar recurs d'apel·lació sol·licitant es dictés Sentència revocant-la i en el seu lloc es procedís a la íntegre desestimació de les pretensions contingudes en l'escrit de demanda, el tot amb imposició de les costes a la part adversa.

La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'Edifici X A,B,C demana la desestimació del recurs i la condemna de l'apel·lant en costes d'aquesta instància.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- No hi ha discussió que el Sr. Guerrero és propietari del local C de la Comunitat des blocs A, B i C de l'edifici X i de 7 places d'aparcament nºXXXXi 19 que procedeixen de la divisió d'un local comercial que existia al moment de la constitució de dita Comunitat.

La JGO del 21-06-2017 (foli 121) va aprovar la liquidació del seu deute envers la Comunitat en l'import de 2.562,87.-euros, que correspon als exercicis 2014, 2015, 2016 i 2017 (fins al mes de maig), essent precisat que l'últim certificat emès el 30-10-2020 esmenta un deute de 4.926,70.- euros compte tingut de la provisió fins al maig del 2021.

Per fonamentar la seva oposició al càlcul de les despeses de manteniment dels elements comuns que es fa des de l'any 2014 per part de la nova administradora, la societat B, el propietari sosté que els mateixos són contraris als articles 10 i 26 dels estatuts doncs, segons la seva interpretació dels mateixos, no hauria de participar en aquestes despeses.

El tribunal ha conclòs que l'article 10 no podia rebre la interpretació del Sr. Guerrero. I en relació a l'article 26, va considerar que el local C on es troben ubicades les places d'aparcament té la consideració de local comercial i que dit local no va tenir accés directe a l'escala de l'edifici fins al mes de març del 2017, i que per tant les despeses comunitàries reclamades, incloses les despeses relatives al manteniment del vestíbul i de l'escala només eren íntegrament degudes a partir del mes de març del 2017, raó de l'estimació parcial de la demanda.

Segon.- El recurs de la representació processal del Sr. Guerrero versa sobre la valoració de la prova efectuada per la sentència d'instància ja que la part apel·lant considera que la mateixa és equivocada.

De forma resumida, argumenta que el Sr. Guerrero és únicament propietari de 7 places d'aparcament ubicades en el local C el qual està destinat exclusivament a aparcament ; que els estatuts indiquen en el seu article 26 que els propietaris dels locals comercials que no tinguin accés directe al vestíbul i a l'escala on es troben enquadrats, estan exonerats de fer front a les despeses proporcionals derivades del manteniment dels esmentats elements comuns ; que dites despeses mai li havien estat cobrades fins l'any 2014 quan es va produir un canvi en la societat que administra la finca ; que el local C no va tenir una porta que el connectava amb l'escala de l'edifici fins al març de l'any 2017 ; que amb independència de que el local C tingués la consideració de local comercial, essent l'ús del local C el d'aparcament de vehicles s'ha d'aplicar l'article 10 dels estatuts en virtut del qual les unitats destinades a aparcament de vehicles constitueixen una propietat especial i separada que ha de respondre conjunta i solidàriament de les despeses respecte a dita propietat especial i separada però no de la resta de l'edifici.

En treu la conclusió que no ha de respondre ni del deute passat, ni tampoc del deute futur.

Subsidiàriament, sosté que el fet que des de març de 2017 existeixi una porta que comunica el local C amb el vestíbul de l'escala, en cap cas significa que ell tingui un accés directe en els termes continguts en l'article 26 dels estatuts de la comunitat de propietaris tota vegada que no es tracta d'un accés a l'escala i al vestíbul, i que comportaria les corresponents despeses de neteja, sinó d'una porta tallafoc i d'una sortida alternativa i d'emergència realitzada per imperatiu legal alhora d'adequar l'immoble a les mesures de seguretat contra incendis, i finalment que la demandant va en contra dels actes propis doncs pretén cobrar per uns serveis els quals se l'impedeix gaudir puix només pot servir la porta en cas d'emergència.

D'altra banda, sosté que en cas de desestimar-se la totalitat de les pretensions contingudes en la demanda d'advers, s'hauria d'aplicar la regla objectiva del venciment, i subsidiàriament, en cas de no prosperar el present recurs, existeix un dubte de suficient entitat respecte a l'ús de la porta tallafoc que justificaria de no imposar-li les costes.

Tercer.- Abans de contestar als arguments dels recurrents cal citar els dos articles dels estatuts sobre els quals fonamenta la seva posició, és a dir els articles 10 i 26 dels estatuts del 13-11-1996.

El primer pertany a l'apartat "II.- COSES COMUNES", i estipula que :

".- La unitat destinada a aparcament de vehicles constitueix una propietat especial i separada. Els diferents titulars de places d'aparcament en propietat respondran conjunta i solidàriament de les despeses (Neteja, Assegurances especials, conservació, etc...) i responsabilitats." ( la negreta és nostra).

El segon, es troba en l'apartat "VI.- DESPESES PRIVATIVES I COMUNES", i estipula que :

" Són despeses comunes:

Totes les de conservació, reparació, substitució, decoració, millora i neteja dels elements, serveis i instal*lacions comuns.

els impostos, contribucions, sancions i responsabilitats que afectin a la comunitat de l'immoble

les primes d'assegurança contra incendis i responsabilitat civil de l'edifici.

Tota hipoteca o gravamen que unitàriament afecti a l'immoble.

Qualsevulla altra despesa o càrrega que aquests Estatuts determinin com a comuna.

Els copropietaris hauran de contribuir al pagament de la totalitat de les despeses comunes, en proporció als respectius percentatges o quotes de participació i sense tenir en compte la intensitat o freqüència amb que utilitzin o gaudeixin dels elements i serveis comuns.

Els copropietaris de locals comercials que no tinguin accés directe al vestíbul i l'escala on es troben en enquadrats estaran exonerats de les despeses proporcionals derivades del manteniment dels esmentats elements comuns (vestíbul i escala)." (la negreta i el subratllat són nostres).

Quart.- Pel que fa a l'article 10, el mateix és clar. Lluny de crear una categoria a part sotmesa a un règim especial de participació en les despeses de la Comunitat i que quedaria limitat a les despeses que esmenta, només recorda, a través la referència a la "propietat especial i separada", a la qual corresponen les unitats destinades a aparcament, que les mateixes constitueixen unes unitats immobiliàries sense vincle amb una altra unitat immobiliària com seria un pis.

Però no deixa de ser que dites unitats són objecte de propietat privada separada en el sentit de l'article 1 de la Llei i que, com a tal, han de participar a les despeses inherents als elements comuns de l'immoble, en la part que correspongui.

Aquesta obligació de participació és la que es troba enunciada en l'article 13.1 LPH segons el qual cada propietari ha de contribuir a les despeses generals pel sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol constitutiu o amb allò que hagi estat establert especialment.

Així les coses, s'ha de confirmar que el referit article 10 no permet al Sr. Guerrero eximir-se de l'obligació de satisfer les despeses que se li reclamen.

Cinquè.- Pel que fa a l'article 26, es veu que el mateix enuncia dues condicions cumulatives : que es tracti d'un local comercial i que el mateix no tingui accés directe al vestíbul i l'escala.

No es discuteix en aquesta alçada la conclusió de la instància que el local C havia de rebre la qualificació de local comercial per a l'aplicació de l'article 26.

Per tant, la dificultat era la relativa a la qüestió de l'accés doncs l'existència d'un accés a l'edifici exclou l'aplicació de l'excepció prevista per l'article 26.

Aquest criteri d'interpretació de l'article 26 emprat per la Batlle és correcte i podem ressaltar al respecte, a títol de reforç, que aquesta Sala ja va conèixer d'una problemàtica molt semblant en el rotlle 101/2016 que va donar lloc a la Sentència del 03-02-2016 relativa a un altre propietari de 32 places d'aparcament en l'Edifici X que reclamava l'aplicació de l'article 26 dels estatuts. Si bé en dit cas la discussió sobre el caràcter comercial era diferent, no obstant també es discutia la qüestió de l'accés al vestíbul i escala. I la nostra Sentència del 2016 va constatar justament, d'una part, que les places eren exemptes de participació en les despeses del vestíbul i de l'escala pel fet de no tenir connexió amb l'interior de l'edifici, i d'altra part, que el fet que les portes d'accés originals es trobin tapiades no es podia tenir en compte per ser un argument nou aixecat en segona instància.

La mateixa problemàtica es va tornar a plantejar en el rotlle 133-2017 que va donar lloc a la nostra Sentència del 27-02-2018 que concerneix les mateixes places i que va considerar la concurrència d'una excepció de cosa jutjada però va reafirmar que el criteri cabdal de tot plegat era determinar si el propietari de les places d'aparcament tenia o no un accés real i practicable al vestíbul i a l'escala.

Ara bé, quant als presents autes, el cert és que ha quedat acreditat que el local C sí que tenia originalment un accés al vestíbul i escala i que la mateixa es va tapiar sense que s'hagi pogut acreditar l'autor d'aquest fet, i que, com a conseqüència d'una inspecció per part del Servei competent a l'abril del 2016, es va obligar la Comunitat a restaurar la situació anterior, cosa que es va fer al març del 2017.

Contràriament al que sosté l'apel·lant sí que en l'actualitat, la porta en qüestió permet un accés real i practicable a l'escala i al vestíbul puix permet passar i arribar als referits llocs, i no s'ha acreditat el contrari durant el procediment de primera instància.

Així, l'existència d'aquest accés queda confirmat per la inspecció realitzada per la Sra. Batlle el 04-10-2019 i a la qual la part defenent no va comparèixer malgrat haver estat legalment citada tot i intentant establir en aquesta alçada que l'accés en qüestió seria limitat o restringit.

A més a més, és de constatar que en la seva confessió en judici, a la qüestió de dir com les seves places d'aparcament tenen accés a l'escala de l'edifici, el Sr. Guerrero va contestar que no en tenien quan ell les va comprar però que posteriorment es va fer un accés i suposa que va ser la Comunitat de propietaris (foli 175).

Consegüentment, en aquest punt també hem de compartir l'aplicació dels estatuts feta per la Sra. Batlle.

Per tot l'exposat, s'ha de confirmar la sentència.

Sisè.- Pel que fa a les costes de primera instància, escau mantenir el criteri de la instància de no efectuar cap imposició de les mateixes atenent a l'estimació parcial de la demanda, que confirmem.

Pel que fa les costes de segona instància, la interpretació i la aplicació dels estatuts no era pas tan dubtosa com per constituir una iusta causa litigandi.

En mèrits de la regla del venciment objectiu, la desestimació del recurs comporta la imposició al litigant vençut de les costes ocasionades en aquesta segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador de la Comunitat demandant.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent

DECISIÓ

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Guerrero contra la Sentència de 02-06-2020 que confirmem íntegrament.

Segon.- IMPOSAR al Sr. Guerrero les costes de segona instància.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

DECISIÓ

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Guerrero contra la Sentència de 02-06-2020 que confirmem íntegrament.

Segon.- IMPOSAR al Sr. Guerrero les costes de segona instància.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.