Propietat horitzontal - impugnació d'acord de la Junta de Propietaris- legitimació passiva- ús privat d'espais comuns - conseqüències de la nul·litat

Sentència

Magistrats

VINCENT ANIERE JAUME TOR PORTA CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000222/2025

ORIGEN: 1000032/2024 - 0

NIG: 5300542120240000261

SENTÈNCIA 000030-2026 DE 10/03/2026

Ponent : Sr. Vincent ANIÈRE

Data : 10/03/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000222/2025

Nig : 5300542120240000261

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00030

SENTÈNCIA 000030/2026

PARTS:

Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L? ORG000

Representant: Sra. Paula

Advocat: Sr. Virgili

Apel·lat: Sr. Pau

Representant: Sra. Aina

Advocat: Sr. Marcial

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Propietat horitzontal - impugnació d'acord de la Junta de Propietaris- legitimació passiva- ús privat d'espais comuns - conseqüències de la nul·litat

Andorra la Vella, a 10 de març del 2026

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El Sr. Pau és propietari, des del 2007, del ADR000", situat a la Cortinada, parròquia d'Ordino.

El dia 23/11/2023, es va celebrar una junta general ordinària.

Per carta del 27/11/2023, el Sr. Pau, va enviar a la presidenta de la Comunitat una carta instant-la a fer tot el necessari per posar fi a la situació havent portat el Comú d'Ordino a considerar tot l'edifici com a fora d'ordenació pel fet d'haver-se habilitat sense llicència uns buits sanitaris com a traster i/o estàncies d'habitatges. En la seva carta, invocava que un eventual comprador del seu pis li havia objectat aquesta dificultat.

2.- Per escrit del 02/02/2024, el Sr. Pau va interposar una demanda d'impugnació d'acord de la Junta de Propietaris, a tramitar pel procediment abreujat, contra la Comunitat de Propietaris de l' ORG000", per la qual sol·licitava que es declari la nul·litat de l'acord vuitè, adoptat per la junta general el 23/11/2023, per quin "Queda aprovat definitivament el consentiment de l'ús dels dos buits sanitaris en els termes exposats", i a l'ensems interessava que es declari la prohibició de fer-ne ús, i s'obligui als responsables a restituir l'estat del bé comunitari a la seva condició anterior, en especial requerint el tancament dels accessos oberts, el tot amb condemna a l'adversa al pagament de les costes processals.

3.- Per escrit del 25/03/2024, la representació processal de la Comunitat de Propietaris de l' ORG000 es va oposar a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes processals a la part agent.

4.- Per sentència de data 15/09/2025, la Sra., Batlle va dictar sentència, decidint :

"Primer.- Estimar la demanda promoguda pel Sr. Pau contra la Comunitat de Propietaris de l' ORG000, en el sentit que segueix a continuació:

- Estimar la pretensió principal i decretar la nul·litat de l'acord vuitè de la Junta de Propietaris celebrada el 23 de novembre del 2023, relatiu a la tolerància dels copropietaris a l'ús exclusiu dels buits sanitaris per part dels propietaris dels immobles adjacents.

- Estimar la pretensió complementària relativa a la condemna als responsables a reposar els buits sanitaris al seu estat anterior. En aquest sentit les persones responsables n'hauran d'efectuar el tancament, a disposició de la comunitat de propietaris.

Segon.- Imposar les costes processals i judicials a la part defenent.".

5.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE ORG000 demanant la seva revocació i que s'acordi desestimar la demanda, tot imposant les costes, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador, a la part contrària.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova admesa i en una infracció de la Llei en l'errònia aplicació de la normativa aplicable, els dos causant una infracció de les seves garanties processals.

En primer lloc, esmenta la qüestió del litisconsorci passiu necessari perquè el Tribunal la pugui apreciar d'ofici, sostenint que si bé ambdós lletrats van estar del parer que no caldria cridar les persones usuàries dels buits sanitaris pel fet, resumidament, que no són ni pretenen ser-ne els propietaris, tanmateix la sentència decideix condemnar dites persones usuàries a reposar els buits sanitaris al seu estat anterior quan dites persones no han comparegut en judici.

Afegeix al respecte que si bé representa la Comunitat de propietaris i no pas les persones físiques afectades, ha de fer valer que les persones condemnades a reposar, en el sentit de tancar, els buits sanitaris es troben en la situació de no disposar de dades sobre els detalls físics de l'obligació que se'ls hagi imposat.

En segon lloc, argumenta que l'acord pres per majoria en l'assemblea el 23/11/2023 es limita a confirmar l'acord pres per unanimitat en l'assembla el 30/11/2021 que va acordar tolerar i no pas autoritzar l'ús del buit sanitari que es troba adjacent a la ADR000, el que no comporta cap renúncia als propis drets de la Comunitat o dels demés copropietaris, i que per tant no és d'aplicació l' article 26.1 LPH sobre el requisit d'unanimitat ; l'acord pres el 30/11/2021 continua en vigor i continua desplegant plens efectes, i es circumscriu el fet que la comunitat de propietaris tolera l'ús dels buits sanitaris, i l'argumentació per a la nul·litat de l'acord del 23/11/2023 no té efectes retroactius aplicables a l'acord del 30/11/2021.

En tercer lloc, sosté que si que és d'aplicació la doctrina dels actes propis i que d'ençà l'assemblea del 30/11/2021, no ha tingut lloc cap supòsit amb transcendència comunitària o jurídica que fes canviar els requisits sota els quals es va acordar tolerar l'ús del buit sanitari ; que s'ha de tenir en compte la conducta observada pel Sr. Pau qui era president de la Comunitat des de l'any 2018 fins l'assemblea el 20/10/2023 i va admetre que era correcte tolerar l'ús del buit sanitari i va votar a favor de la tolerància el 30/11/2021, essent el seu injustificat canvi d'actitud un acte de mala fe, que revela que actua en interès propi i no pas de la Comunitat i cerca un perjudici econòmic als propietaris dels habitatges adjacents.

6.- La representació processal del Sr. Pau demana la desestimació íntegra del recurs d'apel·lació i la confirmació en tots els seus extrems de la Sentència, amb imposició expressa de les costes d'aquesta alçada a la part apel·lant.

Argumenta en síntesis que no existeix cap error en la valoració de la prova ni cap error de dret.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS D'INTERÈS

Al 2007, el Comú d'Ordino va sancionar el propietari del ADR001 pel fet d'haver habilitat un buit sanitari com a traster, aïllat, amb calefacció i amb una porta d'accés al jardí, sense llicència i en la zona non aedificandi de 3 metres de separació amb la parcel·la veïna. El comú va exigir el retorn a l'estat que es descriu en el projecte aprovat.

Només la sanció dinerària es va complir però no pas la demolició amb restitució a l'estat anterior.

Des del 2018, i essent el seu president, el Sr. Pau, la Comunitat discuteix del tema relatiu al fet que dos propietaris ( ADR001 i ADR000) han habilitat el buit sanitari prop del seu pis per un ús privatiu.

És així que :

- Al 2018, la junta va concedir als propietaris dels pisos adjacents dels buits sanitaris de que en feien ús un termini de tres mesos per a presentar a la comunitat una proposta legal sobre els mateixos.

- Al 2019, una dels dits propietaris va presentar un informe que concloïa que es podria legalitzar l'espai del ADR000 si el Comú d'Ordino acceptés el projecte presentat per la propietat.

Al gener del 2020, després del canvi sobrevingut al 2018 de propietat del ADR001, essent la nova propietària la Sra. Carme, i a instància d'aquesta darrera, el Comú d'Ordino va emetre un informe tècnic indicant que era impossible donar lloc a la pretensió dels propietaris de regularitzar el buit sanitari i, constatant que encara no s'havia realitzat la demolició i el retorn a l'estat anterior, ha constatat la prescripció de la sanció imposada al 2007, i que per tant no es podia ordenar la demolició i restitució, però que el buit sanitari no es podia legalitzar i que "l'edifici particular" quedava igualment qualificat de fora d'ordenació segons l'article 144 del POUP d'Ordino.

Al novembre del 2020, el Comú d'Ordino va emetre un nou informe tècnic relatiu al buit sanitari del ADR001, amb les mateixes conclusions.

El 04/02/2021, el Departament d'Urbanisme del Comú d'Ordino va emetre un informe indicant que, en el cas concret del buit sanitari del ADR001, el paràmetre de l'ordenació no conforme era la separació a veïns, i que per tant no es podrà permetre cap llicència en aquesta part de l'edificació o que agreugi la seva irregularitat.

El dia 30/11/2021, es va celebrar una junta general ordinària, adoptant-se una resolució en els següents termes :

"5) Tolerar el buit sanitari del ADR001 segons proposta presentada.

TEMA BUIT SANITARI

Per part del veí del ADR001, proposa una solució respecte al buit sanitari que fa ús, on la comunitat, ho toleri.

Dit veí, presenta prèviament a la reunió i durant la reunió una sèrie de documentació, on acredita que es fan responsables ells de l'ús, així com de tenir una pòlissa d'assegurances i de fer-se càrrec dels mínims respecte als metres quadrats d'ús que estan fent del buit sanitari.

El president informa que prèvia a la reunió de la comunitat, s'ha realitzat la consulta a I'advocada de la comunitat perquè aquesta doni la seva valoració al respecte, i informa que és correcte tolerar I'ús del buit sanitari amb les característiques i particularitats que el seu cas particular te, si els veïns estant d'acord, i deixa'n clar que aquesta decisió és exclusiva a la unitat immoble ADR001, ja que l'altre buit sanitari que a dia d'avui s'utilitza no ha donat proposta de cap solució, a més a més, les característiques del dit buit sanitari res tenen a veure amb el de la ADR001.

La comunitat no pot autoritzar als propietaris I'ús del buit sanitari, però sí que pot tolerar l'ús d'aquest, el qual no perjudica la comunitat, i sempre serà sota la seva responsabilitat exclusiva, es comenta que han contractat una assegurança que cobriria en cas d'incendi i/o sinistre.

Els responsables seran ets propietaris de la unitat immoble que fa ús del buit sanitari.

S'acorda en unanimitat dels presents tolerar I'ús del buit sanitari, del ADR001, aquesta decisió no crearà un precedent per altres veïns.".

El dia 23/11/2023, es va celebrar la junta general ordinària litigiosa, presidida per la aleshores nova presidenta de la Comunitat, la Sra. Carme, i en la qual, entre altres extrems, es va debatre del punt 8è que l'acte relata en el següents termes :

"La Presidenta de la Comunitat exposa que han estat múltiples les juntes en que s'ha tractat aquest tema, que en la reunió ordinària del 20 de novembre del 2021 ja va quedar aprovat per unanimitat per tots els assistents d'aquella reunió, incloent l'antic president, tolerar-ne i autoritzar-ne l'ús. En el seu dia, ella com a afectada va fer les gestions necessàries amb un advocat especialista en urbanisme, davant el Comú d'Ordino.

Que el Comú d'Ordino, exactament la Cap d'Urbanisme del Comú d'Ordino, per escrit (via mail resposta) va manifestar que la catalogació de fora d'ordinació afectava únicament el buit sanitari, deixant sense perjudici a la resta d'habitatges, i que aquest espai no podia legalitzar-se formalment, però se'n podia consentir l'ús per part de la comunitat.

Demana doncs que, per darrera vegada, es voti el consentiment o no de l'ús dels dos buits sanitaris existents, amb el benentès que han d'estar assegurats i que són responsabilitat única i exclusivament dels propietaris que en disposen.

Queda aprovat definitivament el consentiment de I'ús dels dos buits sanitaris en els termes exposats amb un total de : .....".

És aquesta resolució que impugna el Sr. Pau després d'haver votat en contra.

Segon.- Sobre la legitimació passiva i el litis consorci passiu

Aquesta qüestió de l'eventual intervenció al litigi de les persones que fan ús dels elements comunitaris es va aixecar d'ofici per part de la Sra. Batlle, però un cop les parts s'hagin pronunciat al respecte no havent interessat tal intervenció, es va decidir que no calia dita intervenció donat que les persones en qüestió han reconegut en judici ser perfectament conscients que no eren propietàries dels buits sanitaris.

Doncs bé, ens trobem front a una acció en impugnació d'un acord comunitari a la qual la legitimació passiva correspon a la Comunitat.

Si bé en la demanda es sol·licita que es declari la prohibició de fer-ne ús dels buits sanitaris i s'obligui als responsables a restituir l'estat del bé comunitari a la seva condició anterior, això no ha transformat l'objecte del litigi en una acció personal contra els usuaris, doncs dita petició és conseqüència de la nul·litat de l'acord.

I quan es condemna "als responsables" a reposar els buits sanitaris al seu estat anterior i efectuar el tancament, a disposició de la comunitat de propietaris, es tracta de res més que de l'efecte positiu de la cosa jutjada de la declaració de nul·litat, per tal que, de una vegada per totes, la Comunitat exigeixi dels propietaris concernits, qui han reconegut que no eren propietaris dels referits espais, que respectin la destinació comunitària dels mateixos.

Al respecte, no és cert que ens trobem en la situació de no disposar de dades sobre els detalls físics de l'obligació de reposar els buits sanitaris al seu estat anterior, doncs es tracta simplement, com ho havia exigit el Comú d'Ordino al 2007, de restituir a l'estat que es descriu en el projecte aprovat, és la situació on els buits sanitaris eren espais tancats, inaccessibles i sense ús privatiu, estat aquest que els propietaris no poden ignorar ja que en el seu correu del 10/11/2020 adreçat al Comú d'Ordino, i assessorat per l'arquitecte Sr. Christopher, autor i responsable del projecte inicial, van explicar tot l'històric dels canvis realitzats i indicar que havien revisat tota la documentació de l'època (foli 153).

Tercer.- Sobre la nul·litat de l'acord del 2023

S'ha de recordar que segons l' article 31 LPH , els acords de la Junta de Propietaris són impugnables davant del batlle en els supòsits següents:

a) Quan siguin contraris a la LPH o als Estatuts de la Comunitat de propietaris.

b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la mateixa Comunitat en benefici d'un o de diversos propietaris.

c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui l'obligació jurídica de suportar-lo.

La sentència d'instància, sense pronunciar-se respecte la resta de causes al·legades per la part agent , decideix anul·lar l'acord en considerar que el mateix s'havia de sotmetre's al règim d'unanimitat previst per l' article 26.1 paràgraf 2 LPH i que el referit acord incorre en la causa d'impugnació prevista pel citat article 31 a) LPH .

Compartim aquesta conclusió.

En efecte, vulgui o no la Comunitat recurrent - qui ho recordem, té l'obligació d'actuar en interès del conjunt dels propietaris-, la situació factual és que, sense autorització prèvia de la Comunitat ni cap llicència urbanística, uns propietaris han transformat uns espais comuns (doncs ningú en cap moment discuteix que dits buits sanitaris són espais comuns a tots els propietaris en el sentit de l' article 1 LPH ) en uns espais que utilitzen en el seu interès personal com si d'un espai privat es tractes. De fet, en el ja citat correu del 10/11/2020 es refereixen al "nostre buit sanitari".

Finalment, el plantejament de la part apel·lant es recolza sobre la interpretació que fa de la resolució presa en l'AGO del 30/11/2021, i en una subtil però inadequada distinció entre la "tolerància" de la situació i la seva "autorització", per concloure que no es requeria unanimitat.

Però, el primer que volem ressaltar és que, al 2021, es va decidir tolerar l'ús d'un buit sanitari, i tolerar no concedeix cap dret definitiu sinó que és essencialment revocable.

De fet, si fos veritat que la resolució del 2021 hagués resolt de manera definitiva la problemàtica, no hauria sigut necessari procedir a una nova deliberació. Justament, dels propis termes de la mateixa deliberació del 2023 en ressurt que la presidenta, tot i recordant la resolució del 2021 i el fet que el president de l'època havia votat en favor de la "tolerància", va demanar que "per darrera vegada, es voti el consentiment o no de l'ús dels dos buits sanitaris existents...".

En segon lloc, no és cert que la resolució del 2023 només seria una continuació de la del 2021.

Es pot constatar com existeix un "lliscament semàntic" entre les dues resolucions ja que en la resolució del 2023 la presidenta afirma que se l'hi ha autoritzat "tolerar-ne i autoritzar-ne l'ús", quan cap "autorització" es va donar al 2021, efectuant per tant una confusió entre els dos conceptes. A més, la resolució del 2023 tracta dels dos buits sanitaris de manera igual quan la del 2021 només tracta del ADR001 ja que el del ADR000 tindria característiques molt diferents.

En tercer lloc, i sobre tot, dita pretesa tolerància acordada al 2021, és inadequada perquè el seu efecte és justament permetre continuar amb aquesta ocupació privativa, el que correspon sense cap mena de dubte al supòsit definit per l' article 26.1, paràgraf 2, de la Llei de Propietat Horitzontal que disposa :

"No obstant el que s'indica en el paràgraf anterior, la modificació del títol constitutiu que doni lloc a una redistribució de quotes o tingui per objecte la vinculació o desafectació d'un element comú per atribuir-ne l'ús exclusiu a una o més unitats immobiliàries o per atribuir-li el caràcter d'element privatiu de benefici comú, requereix l'acord unànime de la Junta de Propietaris".

Sí que ens trobem front a un procés de privatització d'espais comuns i s'ha de compartir l'afirmació de la sentència que en realitat, es va pretendre acordar ampliar les facultats d'ús sobre aquests elements a un règim d'exclusivitat i que en la pràctica " els propietaris dels pisos adjacents als buits hi han començat a exercir facultats d'ús i gaudi en exclusiva, privilegiant-se respecte de la resta de copropietaris.", contravenint l' article 8.1 paràgraf 3 LPH .

A més, no és correcta l'afirmació feta per la presidenta durant l'AGO que la qualificació de fora d'ordenació només concerneix els buits sanitaris quan és obvi que mai el Comú d'Ordino podrà legalitzar la situació i que la qualificació de fora d'ordenació abasta tot l'edifici i no pas exclusivament els buits sanitaris.

I no podia la junta autoritzar un ús que té com a conseqüència perpetuar una violació de les disposicions urbanístiques i concedir a uns propietaris privats uns drets exclusius sobre un espai comú.

Per tant, poc importa que dita resolució del 2021 no es va impugnar al seu temps, doncs cap efecte jurídic vinculant i definitiu podia tenir, sobre tot quan era condicionada al fet que el Comú d'Ordino aprovés la legalització dels espais i que la situació no perjudiqués a la Comunitat ni a qualsevol dels seus propietaris.

Així les coses no es pot invocar la doctrina dels actes propis.

Al respecte, recordem que l'aplicació de la teoria dels actes propis exigeix constatar que els actes que s'invoquen i oposen a una part corresponen a una manifestació clara i unívoca de voluntat de la mateixa part "suposa una prova clara i concloent que l'autor d'un acte el va realitzar amb la finalitat de crear, modificar o extingir una relació jurídica de manera que no es pot tornar enrere del que va fer" (Sentència de 30-10-2018, rotlle TSJC-229/2018).

Tal supòsit no es dona com ressurt clarament dels elements que hem exposat anteriorment.

Tampoc considerem que el Sr. Pau hauria actuat amb mala fe o amb abús de dret.

La nostra jurisprudència al respecte és que la doctrina de l'abús de dret es fonamenta en l'existència d'uns límits d'ordre moral, teleològic i social que pesen sobre l'exercici dels drets, i, com a institució d'equitat, exigeix, per tal que pugui ser apreciada, una actuació aparentment correcta que, tanmateix, representa en realitat una extralimitació que la llei no concedeix cap mena de protecció, generant efectes negatius (els més habituals, danys i perjudicis), en resultar palesa la circumstància subjectiva d'absència de finalitat seriosa i legítima, així com l'objectiva d'excés en l'exercici del dret, exigint per a la seva apreciació una base fàctica que proclami les circumstàncies objectives (anormalitat en l'exercici) i subjectives (voluntat de perjudicar o absència d'interès legítim) i que "ja que com deia Ulpià (Digest 47-10,13) qui fa ús del dret no fa mal a ningú" (veure STSJC del 11/03/2025 rotlle 200/2024).

I en el present cas no existeix cap element que contradiu que el Sr. Pau ha actuat en defensa dels seus legítims interessos de propietari i, indirectament, dels de la Comunitat.

Al total, no adverem cap error en la valoració de la prova ni en l'aplicació de la Llei, i escau per tant desestimar el recurs.

Quart.- La desestimació íntegra del recurs comporta imposar les costes de segona instància a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs de la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L' ORG000 en contra de la sentència de data 15/09/2025 que confirmen íntegrament.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància a la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L' ORG000.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.