Arrendament de negoci (TSJC 309/14)

Sentència

Magistrats

Carles Cruz Moratones Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000309/2014 ORIGEN: 3000453/2013

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 5 de març del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Per escrit enregistrat als vint-i-tres de novembre del dos mil dotze la Sra. Gaya, actuant com a procuradora del Sr. Valverde, formulà demanda en judici civil en reclamació de quantitat i interessant resolució contractual pel procediment abreujat contra la Sra. Carretero, tot dient que el 2 de gener del 2007 ambdós litigants van subscriure un contracte d'arrendament en ordre a l'explotació del negoci que gira sota el nom comercial de "X.", radicat aquest a la XXXX, convenint d'una renda mensual de nou-cents euros (900.- EUROS) amb inclusió dins d'aquesta del preu del consum elèctric -pagadora a la bestreta dins dels cinc primers dies de cada mes- i ascendint actualment dita renda a la suma mensual de nou-cents seixanta-cinc euros (965.- EUROS). Que la defenent ha deixat sense pagar els rebuts corresponents als mesos de gener, març, abril, maig, juny, juliol, agost, setembre i octubre del dos mil dotze, tots ells ascendint a la suma global d'onze mil nou-cents trenta euros amb vuitanta-dos cèntims (11.930,82.- EUROS) amb inclusió de les despeses bancàries generades pel retorn dels rebuts domiciliats al compte de la defenent, tot el que acredita documentalment. Que tot i els requeriments amistosos encaminats a obtenir el pagament de les rendes degudes, la defenent ha fet cas omís als mateixos, extrem doncs que ha obligat al seu mandant a instar aquest procés. Sent doncs així les coses interessa la rescissió anticipada del contracte d'arrendament i alhora els altres pediments que identifica en els fets tercer i quart d'aquest escrit d'al·legacions.

Després d'invocar els fonaments de dret aplicables demana es dicti sentència declarant resolt el contracte d'arrendament que ens ocupa i condemnant a la defenent a:

Primer.- pagar al demandant la quantitat global d'onze mil nou-cents trenta euros amb vuitanta-dos cèntims (11.930,82.- EUROS) per les rendes vençudes i no liquidades segons s'ha il·lustrat en el cos del present escrit d'al·legacions, augmentada dels interessos legals corresponents; pagar al demandant l'import mensual de nou-cents seixanta-cinc euros (965.- EUROS) en concepte d'indemnització pels danys i perjudicis ocasionats a la propietat per motiu de l'ocupació indeguda de la cosa arrendada i fins que no es produeixi el retorn efectiu de la possessió al seu mandant, així com a satisfer les despeses accessòries a la renda que tinguin lloc durant dit període d'ocupació indeguda i els interessos legals corresponents; pagar les reparacions eventuals que s'hagin de fer pels desperfectes que es puguin constatar en la cosa arrendada; i a satisfer les costes processals derivades del present plet, incloinguent els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part.

II.- Per escrit enregistrat en data onze de gener del dos mil tretze la Sra. Carretero, actuant en nom i interès propis, contestà a la demanda formulant en primer lloc excepció peremptòria de manca d'adequació del procediment emprat de contrari, això és per entendre que aquest no es pot substanciar en base al procediment especial previst en matèria d'arrendament de finques urbanes, sinó que ho ha de ser pel declaratiu ordinari. D'altra part contestava a la demanda amb oposició a aquesta i tanmateix interessava reconvenció, fent remissió expressa al cos de dit escrit d'al·legacions als efectes oportuns.

III.- Després dels tràmits processals pertinents, L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 23 de juliol del 2014 per la que "estimant substancialment la demanda principal formulada pel Sr. Valverde contra la Sra. Carretero i rebutjant de ple la reconvenció, va declarar resolt en data u de novembre del dos mil dotze el contracte d'arrendament de negoci celebrat entre els litigants i tenint com objecte l'explotació del negoci que girava sota la denominació comercial de "X.", i ha de condemnar i condemna a la defenent a:

Primer.- pagar al demandant la quantitat global d'onze mil nou-cents trenta euros amb vuitanta-dos cèntims (11.930,82.- EUROS), augmentada d'aquells interessos legals descrits en el II.- Considerant.

Segon.- pagar al demandant l'import global de dos mil nou-cents noranta-un euros amb quaranta-vuit cèntims (2.991,48.- EUROS) en concepte d'ocupació indeguda, això és des de l'1 de novembre del 2012 i fins que la defenent es veié privada de la possessió del local de negoci d'autes, és a dir fins el 3 de febrer del 2012 inclòs, més les despeses accessòries, impostos i taxes produïts durant dit període de temps segons s'ha descrit en el III.- Considerant.

Tercer.- pagar les costes processals causades, així com els honoraris de procurador de l'agent.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la Sra. Carretero i, en data 31-10-2014, va presentar llur escrit de conclusions, segons el qual i pel motius continguts en el mateix demana la revocació parcial de la resolució d'instància.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER. - Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 2 de gener de 2007 les parts varen signar un contracte d'arrendament de negoci consistent en l'explotació d'un bar, denominat "X." radicat a la X., Avinguda Sant Jaume Escaldes-Engordany, amb una renda mensual inicial de 900 EUR amb inclusió dins d'aquesta del preu del consum elèctric. Aquesta renda va anar sent actualitzada fins a l'any 2012 en què arribà a la suma de 965,00EUR al mes. També ha quedat acreditat que l'arrendatària Sra. Carretero va deixar de pagar les rendes corresponents als mesos de gener, març, abril, maig, juny, juliol, agost, setembre i octubre del 2012 i que en el mes següent l'agent va interposar la demanda de resolució contractual per manca del pagament de les rendes.

La sentència d'instància estima la pretensió de la demandant consistent en el pagament de les rendes endeutades en el moment de la interposició de la demanda (11.930,82 EUR) així com al pagament d'una indemnització d'un import resultant de 2.991,48 EUR per ocupació indeguda des del dia 01-11-12 i fins el dia 03-02-13 en què la part arrendatària va lliurar la possessió a la propietat.

La sentència ara impugnada desestima la demanda reconvencional interposada per l'arrendatària Sra. Carretero. Contra aquest darrer pronunciament que s'aixeca la recurrent, així com per demanar el descompte del total objecte de condemna de la suma de 1.010 EUR que ja va satisfer al llarg del procediment.

SEGON.- La part demandada i ara recurrent ja accepta que deu les rendes indicades però fonamenta en dos motius o greuges la seva impugnació de la sentència. El primer d'ells es centra en demanar que se li descompti de la suma total objecte de la condemna, l'import de 1.010 EUR que diu que va satisfer en data 14.11.12 "en prova de bona voluntat per negociar amb l'adversa" (pàg. 3 del seu recurs) i que -segons ella- acredita en el document 1 aportat a les actuacions en període probatori (foli 81). Però tal i com es pot comprovar en aquest rebut hi consta que la referència és "X." i la part demandant afirma que era el pagament dels subministraments d'aigua al bar. Tampoc s'ha demanat la prova de confessió en judici del demandant perquè pogués explicar que realment aquell pagament estava relacionat amb els conceptes reclamats de la renda. En no ser així, no és possible deduir aquell pagament nomenat "aigua" dels conceptes de renda reclamats en la demanda.

TERCER.- Quant al segon motiu va centrar en la reclamació de diverses factures (de dates 28/9/02; 20/10/07 i 2/3/11) que pretén cobrar de l'arrendador la part arrendatària. Ho justifica aquesta en base al pacte segon del contracte d'arrendament de negoci i que, segon la part, l'arrendador havia d'assumir els treballs de manteniment de l'estructura del bar i aquells relatius al manteniment de l'autorització d'obertura. La part arrendadora nega que hagués d'assumir cap d'aquestes obligacions.

El pacte segon del contracte entre les parts diu el següent: " Segon.- Totes les despeses derivades de l'explotació, així com les contribucions i impostos, siguin del concepte que siguin, aniran així a càrrec de la Senyora Carretero, deixant ja des d'ara lliure i exonerat de qualsevol responsabilitat el Sr. Valverde per tots els conceptes..." Posteriorment es fa referència als rebuts de telèfon del bar i de les despeses derivades del consum elèctric que no afecten a la present controvèrsia.

I en el pacte primer es llegeix: "Primer.- La senyora Carretero serà l'única responsable del negoci, així com l'única titular dels drets i de les obligacions derivades de l'explotació."

QUART.- De la redacció de les dites clàusules del contracte no es desprèn que el demandant s'hagués compromès a fer-se càrrec de les obres estructurals del bar, tal i com afirma la part contrària. Ni tan sols se li ha demanat la seva confessió en judici. Tampoc les factures aportades ni venen signades pel suposat emissor ni ratificades en el procediment. La primera de les factures està datada que l'any 2002, anterior al contracte del 2007, i quan el qui explotava el negoci del bar era el pare de la Sra. Carretero. Tampoc resulta demostrat que les obres que es diuen efectuades en el bar vinguessin derivades de les imposicions de la Inspecció de l'Àrea de Salut Alimentària i Entorn que emet el seu informe a la Batllia que figura en els folis 97 i seg. Són en general deficiències de caràcter higiènic que posteriorment foren corregides per la titular del bar.

En conclusió, aquesta reclamació via reconvencional no pot prosperar perquè ni es va pactar que serien les obres en el local a càrrec de l'arrendador, ni tan sols consta encara que ho hagués assumit que fossin necessàriament imposades administrativament per l'explotació del negoci.

CINQUÈ.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el què disposa el Codi 7, 51, 5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat Sra. Carretero contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlle en data 23-07- 2014 que confirmem íntegrament, imposant el pagament íntegre de les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.